T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/1315
Karar No : 2025/1296
TEMYİZ EDENLER : 1- (DAVALI) ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
2- (DAVALI YANINDA MÜDAHİL) ... Yapı Otelcilik Turizm Anonim Şirketi
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul ili, Şişli ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karar protokolüne katılmayan davacının arsa payının, açık artırma ile 06/11/2019 tarihinde satışına ilişkin Şişli Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... sayılı paylı satış ihalesi işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair Bölge İdare Mahkemesi kararının, Danıştay Altıncı Dairesinin 05/04/2022 tarih ve E:2022/2104, K:2021/4225 sayılı kararıyla "dava konusu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmaz veya taşınmazlar emsal olarak belirlenmek suretiyle ek rapor alınması veya gerekli görülmesi durumunda yeni bir bilirkişi kurulu heyetine yeniden bilirkişi raporu hazırlatılması" gerekçesiyle bozulması üzerine; ... Bölge İdare Mahkemesi... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:...sayılı kararıyla bozma kararına uyularak davacının istinaf başvurusunun kabulü ile dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak dava dosyasının yeniden bir karar verilmek üzere İdare Mahkemesine gönderilmesi üzerine, ...İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; dava dosyasında bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen kök bilirkişi raporu ile Danıştay bozma kararı uyarınca alınan ek bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden; dava konusu taşınmazın iptali istenen ihale kararında davacının hisse değerinin 3.406.375,00-TL (29.750,00-TL/m2) olarak belirlenmişse de; kök bilirkişi raporunda anılan bedelin 8.015.000,00-TL (70.000,00-TL/m2) olarak belirlendiği, Danıştay bozma ilamı ve Bölge İdare Mahkemesi kaldırma kararına istinaden, dava konusu yapı ile aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmaz veya taşınmazlar emsal olarak belirlenmek suretiyle yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan ek bilirkişi raporunda da emsal alınan taşınmazlarla kıyaslandığında taşınmaz bedelinin konum, üzerinde şerh olup olmaması, arsa metrekaresi, taşınmaz hisse oranı gibi kriterler çerçevesinde yapılan hesaplamalar neticesinde yine 8.015.000,00-TL (70.000,00-TL/m2) hisse değerinin bulunduğu, sonuç olarak kök raporda görüş olarak bildirilen değerde herhangi bir farklılığın bulunmadığı; dolayısıyla davacıya ait taşınmazın rayiç değerinin çok altında belirlenmesi nedeniyle dava konusu hisse satışı işleminde bu yönüyle hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurularına konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve taraflarca ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurularının reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI : 1- Davalı tarafından; idare tarafından taşınmaz rayiç değerine yönelik yapılan belirlemenin gerçek satış değerini yansıttığı, bilirkişi heyeti tarafından dikkate alınan emsallerde dahi 70.000,00-TL/m2'lik değerin altında satışların bulunduğunun belirtildiği, bilirkişi raporunda yapılan subjektif değerlendirme dikkate alınarak dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
2- Davalı yanında müdahil tarafından; Danıştay bozma kararında bilirkişi raporunda gerçek satışların dikkate alınarak bir değerlendirme yapılması gerektiği gerekçesine yer verilmiş ise de; bozma üzerine alınan ek bilirkişi raporunda bu hususa aykırı biçimde görüş bildirildiği, daha yakın konumdaki taşınmazların satışları dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz istemlerinin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE :
Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Temyiz istemlerinin reddine,
2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ...İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:...sayılı kararının ONANMASINA,
3. Temyiz giderlerinin istemde bulunanlar üzerinde bırakılmasına,
4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, 03/03/2025 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
(X) KARŞI OY :
Dava; İstanbul ili, Şişli ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karar protokolüne katılmayan davacının arsa payının, açık artırma ile 06/11/2019 tarihinde satılacağının bildirilmesine ilişkin Şişli Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payı değerinin tespiti için yetkili firma tarafından, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınarak hazırlanan rapor dikkate alınarak davalı idare tarafından oluşturulan bedel tespit komisyonunca, davacıonın arsa payının metrekaresinin 29.750,00-TL/m2 olarak tespit edildiği, idare tarafından tüm bu etkenler ve bölgedeki gayrimenkul fiyatları ve emsal satışlar dikkate alınarak, davacıların arsa payının metrekaresinin 29.750,00-TL/m2, davacının arsa payının toplam satış değerinin 3.406.375,00-TL olduğu takdir edilmiş ve açık artırma sonucunda davacının arsa payının 3.411.000,00-TL (29.790,39-TL/m2) üzerinden davalı yanında müdahile satış işleminin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.
İdare Mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise, idarenin değer tespitinde dikkate aldığı etkenler de gözönüne alınarak, taşınmazın metrekaresinin (70.000,00-TL/m2) olarak tespit edilmesi üzerine, davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verildiği ve bu karara davalı ve davalı yanında müdahil tarafından yapılan istinaf başvurularının ise, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararıyla reddedildiği görülmüştür.
Bu durumda; 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan gayrimenkul değerleme raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu, bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı hususları göz önüne alındığında; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davacıların arsa payının düşük bedelle satıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.