T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/2020
Karar No : 2025/1915
TEMYİZ EDENLER :
1- (DAVALI) ... Bakanlığı
VEKİLİ : Av. ...
2- (DAVALI) ... Valiliği
VEKİLİ : Av. ...
3- (DAVALILAR YANINDA MÜDAHİL) ...
VEKİLİ : Av. ...
DİĞER MÜDAHİL
(DAVALILAR YANINDA) : ...
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACILAR): 1- ...
2- ...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karara katılmayan davacıların arsa paylarının, açık artırma ile 21/07/2016 tarihinde, saat 13.00'da satılacağının bildirilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı İstanbul Valilği İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Davacıların hisse paylarının satışına ilişkin süreçte yeni paylaşımın adil olmadığı, eski paylaşımda 16/100'lük orana ve dört dükkan ve bir adet daireye sahipken, yeni paylaşımda bu dükkanların ve belirtilen hisse oranlarının korunmadığı davacılar tarafından iddia edilmekte ise de, davacıların yeni paylaşımda da aynı oranda mülk sahibi oldukları, dört adet işyerinin zaten tek bir bağımsız bölüm olduğu ve proje hilafına tek bir işyerinin dörde bölünerek ayrı ayrı kiralandığı ve dava konusu taşınmaza ilişkin her bir işlemden davacıların haberdar olduğu; bu bağlamda ilgili mevzuat uyarınca lisanslandırılan bir yapı denetim şirketince düzenlenen ve tamamen bilimsel kriterler çerçevesinde hazırlanan raporda yapının riskli olduğunun belirtilmesi sonucunda; taşınmazın yıkılması, yeniden yapılması ve yapılan toplantıda arsa payının belirlenmesi yönünde alınan kararlara iştirak etmeyen davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına davacılar tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge İdare Mahkemesince, riskli yapının satışı süreci dışında bağımsız bölüm paylaşımına da girilmek suretiyle paylaşımın hukuka uygunluk denetiminin de yapıldığının görüldüğü, ancak davanın konusunun sadece ... parseldeki davacıların payının satışına yönelik olduğu, dolayısıyla dava konusu olmayan bir olay ve durumun yargısal denetiminin yapılamayacağı, bu şekilde mahkemenin yetkisinde olmayan bir husus hakkında karar verilmesinin mümkün olmadığı, bu sebeple Mahkeme kararının "Olayda, davacılar tarafından, hisse paylarının satışına ilişkin işlemin hukuka aykırılık gerekçesi olarak, yeni paylaşımın adil olmadığı, eski paylaşımda 16/100'lük orana ve dört dükkan ve bir adet daireye sahipken, yeni paylaşımda bu dükkanların ve belirtilen hisse oranlarının korunmadığı iddia edilmekte ise de, davacıların yeni paylaşımda da aynı oranda mülk sahibi oldukları, dört adet işyerinin zaten tek bir bağımsız bölüm olduğu ve proje hilafına tek bir işyerinin dörde bölünerek ayrı ayrı kiralandığı ve dava konusu taşınmaza ilişkin her bir işlemden davacıların haberdar olduğu anlaşılmaktadır." şeklindeki gerekçesinin karar metninden çıkarılması suretiyle istinaf başvurusunun kesin olarak reddedildiği görülmektedir.
Davacılar tarafından yapılan bireysel başvuru neticesinde, Anayasa Mahkemesinin ... tarih ve Başvuru No:... sayılı kararıyla, "İdare Mahkemesi kararında başvurucuların hisse miktarının değişmediğine ve dört işyerinin gerçekte tek bir bağımsız bölüm olduğuna vurgu yapılarak başvurucuların taşınmazın yeni paylaşım biçimine yönelik iddiaları değerlendirilmiş ise de, Bölge İdare Mahkemesince bu değerlendirmeleri içeren kısmın ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinden çıkardığı, Bölge İdare Mahkemesinin kabulüne göre Malikler Kurulu kararı davanın konusunu oluşturmadığı, oysa Malikler Kurulu kararı davanın konusunu oluşturmasa da başvuruculara teklif edilen yeni paylaşım şeklinin kabul edilmemesi satış kararının temel sebebini teşkil ettiği, satış kararının hukukiliğinin denetlenmesi başvurucuların yeni paylaşım şekline rıza göstermemelerinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının da incelenmesini gerektirdiği, yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemeyeceği, aksi takdirde idare mahkemesinin salt şeklî bir denetim yapmış olacağı, dolayısıyla Bölge İdare Mahkemesinin başvurucuların taşınmazın yeni paylaşım şekline yönelik itirazlarını inceleme dışı bırakan yaklaşımının Anayasa'nın 35. maddesinin devlete yüklediği gerekliliklere uygun bir denetim yapılmaması sonucunu doğurduğu; bu nedenle yeni paylaşım şeklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadığının, İdare Mahkemesince gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle belirlenmesi gerektiği, bu bağlamda, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olarak Anayasa'nın 40. maddesinde düzenlenen etkili başvuru hakkının ve Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ve mülkiyet hakkının ihlalinin sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılması amacıyla kararın bir örneğinin, ... İdare Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Yeniden yargılama yapılarak verilen ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E. ..., K:... sayılı kararıyla; dava dosyasında bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu arsa payı satışı işleminin Anayasa Mahkemesinin bireysel başvuru kararı doğrultusunda değerlendirilmesi yapıldığında, davacıların, öncesinde ... Caddesi'ne cepheli zemin katta bulunan 4 adet dükkan ve 1 adet daire vasfına sahip taşınmazlarının bulunduğu, satış işlemi sonucunda ise davacılara anılan taşınmazların karşılığı olarak ...Caddesi'ne hiç cephesi olmayan 1. bodrum katta ve yan cephede bulunan ofis niteliğinde 12 ve 13 numaralı bağımsız bölümlerin teklif edildiği, bu durumun da adil, dengeli ve hakkaniyetli olmaması karşısında, davacıların arsa payının 6306 sayılı Kanun kapsamında satışına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurularına konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalılar ile davalı yanında müdahillerden ... tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurularının reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI : 1- Davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından; temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının hizmet gerekleri ve kamu yararı ilkeleri bakımından hukuk ve usule uygun olmadığı; riskli yapının yıkımından sonraki süreçte yeniden yapılacak uygulamaya esas yüklenici firma seçimine, yeni proje üzerinden yapılacak paylaşıma, sözleşmelerin içeriğine maliklerin arsa pay oranlarına göre üçte iki çoğunluk tarafından karar verildiği, alınan karar ve yapılan anlaşmaların maliklerin sorumluluğunda olduğu, davacılara teklif edilen paylaşımın adil olup olmadığının bu davanın konusu olmadığı ileri sürülmektedir.
2- İstanbul Valiliği tarafından; bilirkişi raporundaki azınlık görüşünün hükme esas alınmasına karşın, neden çoğunluk görüş yerine azınlık görüşün hükme esas alındığına yönelik gerekçeye yer verilmediği, idare tarafından teşkil olunan bedel tespit komisyonunca bedelin mevzuata uygun biçimde tespit edildiği, iskli yapının yıkımından sonraki süreçte yeniden yapılacak uygulamaya esas yüklenici firma seçimine, yeni proje üzerinden yapılacak paylaşıma, sözleşmelerin içeriğine maliklerin arsa pay oranlarına göre üçte iki çoğunluk tarafından karar verildiği, alınan karar ve yapılan anlaşmaların maliklerin sorumluluğunda olduğu, davacılara teklif edilen paylaşımın adil olup olmadığının idareleri tarafından değerlendirilemeyeceği ileri sürülmektedir.
3- Davalı yanında müdahillerden ... tarafından; bilirkişilerin oyçokluğu ile görüş bildirdiği, bu nedenle yeni bir bilirkişi heyetiyle yeniden keşif yaptırılması gerektiği, kat malikleri arasındaki ilişkilerin adli mahkemelerin görev alanına girdiği, işbu dava kapsamında bu bağlamda bir değerlendirme yapılamayacağı, davacıların yeni projede adil paylaşım olmadığı gerekçesiyle çoğunluk kararına karşı çıktıkları, ancak davacıların eski binadaki bağımsız bölümlerinin düşük kottaki katta kaldığı, bu bağlamda, yeni projede davacılara teklif edilen bağımsız bölümlerin adil paylaşıma aykırı olmadığı; öte yandan, yeni projenin başka biçimde yapılma olanağının bulunmadığı; satış bedeline itiraz sebebiyle davacılar tarafından açılan ve idari yargıda görülmekte olan tam yargı davalarının bulunduğu ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacılar tarafından temyiz istemlerinin reddi gerektiği savunulmuştur.
TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz istemlerinin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE :
Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Temyiz istemlerinin reddine,
2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının ONANMASINA,
3. Temyiz giderlerinin istemde bulunanlar üzerinde bırakılmasına,
4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, 24/03/2025 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
(X) KARŞI OY :
Dava; İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta,... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karara katılmayan davacıların arsa paylarının, açık artırma ile 21/07/2016 tarihinde, saat 13.00'da satılacağının bildirilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı İstanbul Valilği İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payı değerinin tespiti için yetkili firma tarafından, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler gözetilerek hazırlanan rapor dikkate alınarak davalı idare tarafından oluşturulan bedel tespit komisyonunca, davacının arsa payının metrekaresinin 39.000,00-TL/m2 olarak tespit edildiği, idare tarafından tüm bu etkenler ve bölgedeki gayrimenkul fiyatları ve emsal satışlar dikkate alınarak, davacıların arsa payının metrekaresinin 39.000,00-TL/m2, davacıların arsa payının toplam satış değerinin 3.198.000,00-TL (... - 8/100 hisse), 799.500,00-TL (... - 1/50 hisse) ve 2.398.500,00-TL (... - 6/100 hisse) olduğu takdir edilmiş ve açık artırma sonucunda davacının arsa payının 3.200.000,00-TL (... - 8/100 hisse), 800.000,00-TL (... - 1/50 hisse) ve 2.400.000,00-TL (... - 6/100 hisse) üzerinden davalı yanında müdahil ...'ya satış işleminin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.
İdare Mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, 6306 sayılı Kanun'a göre yapılan pay satış işleminin kanuna uygun şekilde yapıldığı, arsa payı bağlamında yeni teklifin bu arsa paylarına eşit olması sebebiyle (6/100 ve 10/100) idarece eşdeğer teklif edildiği hususu yolunda oyçokluğu ile görüş bildirildiği; gayrimenkul değerleme uzmanı inşaat mühendisi tarafından bilirkişi raporunda yer verilen ayrık oyda ise, davacıların konum ve şerefiye olarak yıkılan binanın en değerli dükkan katı olan zemin katındaki 4 adet dükkan ve aynı katta bir adet konutun bulunduğu, 4 adet dükkan ve 1 konuta karşılık teklif edilen edilen 2 adet ofis niteliğindeki bağımsız bölümün yıkılan binada davacıların malik oldukları bağımsız bölüm sayısı ile aynı olmadığı ve teklif edilen paylaşımın adil olmadığı yolunda görüş bildirildiği; İdare Mahkemesince "dava dosyasında bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu arsa payı satışı işleminin Anayasa Mahkemesinin bireysel başvuru kararı doğrultusunda değerlendirilmesi yapıldığında, davacıların, öncesinde ... Caddesi'ne cepheli zemin katta bulunan 4 adet dükkan ve 1 adet daire vasfına sahip taşınmazlarının bulunduğu, satış işlemi sonucunda ise davacılara anılan taşınmazların karşılığı olarak ... Caddesine hiç cephesi olmayan 1. bodrum katta ve yan cephede bulunan ofis niteliğinde 12 ve 13 nolu bağımsız bölümlerin teklif edildiği, bu durumun da adil, dengeli ve hakkaniyetli olmaması karşısında, davacıların arsa payının 6306 sayılı Kanun kapsamında satışına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı" gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verildiği ve bu karara davalılar ve davalı yanında müdahil ... tarafından yapılan istinaf başvurularının ise, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararıyla reddedildiği görülmüştür.
Bu durumda; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği; bu kapsamda bu karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği; öte yandan, yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan gayrimenkul değerleme raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu, bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı hususları da göz önüne alındığında, davanın reddine karar verilmesi gerekirken; yukarıda belirtilen gerekçeyle dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.