T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/2494
Karar No : 2025/2233
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:... K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ:
Dava konusu istem: ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, No:... adresindeki "tekstil satışı" ruhsatlı işyerinin bulunduğu bağımsız bölümün mesken niteliğinde olduğunun tespit edilmesi nedeniyle, kat maliklerinden oy birliğiyle alınmış muvafakatnamenin sunulması için 15 gün süre verilmesine rağmen, söz konusu muvafakatnamenin sunulmaması nedeniyle, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının iptal edilmesine ilişkin... tarih ve ... sayılı işlem ile işyerinin mühürlenerek faaliyetten men edilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:... K:... sayılı kararda; dava konusu işyerinin bulunduğu yapının tapu kaydında mesken olarak gözüktüğü, yapının bir kısım kat maliklerince imzalanan ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Sözleşmenin 8. sayfasında davacıya ait bağımsız bölümün kulüp olarak kullanılmasını kabul ettikleri ve dava konusu... numaralı bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması sebebiyle eski hale getirme talebiyle ... Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davada ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararla davanın kabulüne ve bahse konu meskenin 30 gün içerisinde eski (mesken) haline getirilmesine karar verildiği görülmekle, taşınmazın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve tapuda mesken olarak kayıtlı bulsu işyerinin kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerlerinden olduğu, her ne kadar davacı tarafından, ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Sözleşmenin 8. sayfasında anılan iznin verildiği iddia edilmekte ise de, söz konusu hükümde bir kısım kat maliklerince davacıya ait bağımsız bölümün kulüp olarak kullanılması kararlaştırıldığından bu belgenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi kapsamında bir muvafakatname niteliğinde olmadığı dikkate alındığında, verilen onbeş gün içinde muvafakatname sunulmaması nedeniyle tesis edilen dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesince; uyuşmazlıkta, dava konusu işyerinin bulunduğu yapının tapu kaydında mesken olarak gözüktüğü, yapının kat maliklerince imzalanan ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Sözleşmenin 8. sayfasında davacıya ait bağımsız bölümün "davacıya ait ... nolu daireye ait bahçenin bütün ortaklar tarafından otopark olarak kullanılması" şartıyla işyeri olarak kullanılmasının kabul edildiği, davacı tarafından söz konusu adreste tekstil satışı faaliyetine yönelik 13/01/2017 tarihinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmak suretiyle faaliyette bulunulduğu, aynı apartmanda bulunan 20 adet mesken niteliğindeki taşınmazda restoran, studio, kuaför, estetik, cerrahi merkezi, mimarlık, diş hekimliği v.b sair ticari faaliyetlerde bulunulduğu, tapuda ... nolu bağımsız mesken gözüken daireyi 28/11/2012 tarihinde satış yoluyla edinen malikin on yılı aşkın bir süre geçtikten sonra verdiği 24/03/2023 tarihli şikayet dilekçesi üzerine dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmakla, davacının yürüttüğü tekstil faaliyetinin kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerlerinden olduğu hususunda tartışma bulunmamakla birlikte ... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Sözleşmenin 8. sayfasında taşınmazda ticari faaliyette bulunulabileceği yolunda bir karara varıldığı, diğer bir ifadeyle bu hususta kat maliklerinin muvafakatinin bulunduğu sonrasında söz konusu binada miras, satış v.b yollarla kat maliklerinin değişmiş olmasının bu muvafakatnameyi geçersiz kılmayacağının açık olduğu belirtilerek, Sözleşmenin 8. sayfasında anılan muvafakatin tüm kat maliklerince verildiği açık olup, davacı tarafından faaliyette bulunulan Apartmanda halihazırda davacı dışında da ticari faaliyetlerin olduğu, davacıya ait meskende de aynı şekilde 1966 yılından beri çeşitli ticari faaliyetlerde bulunulduğu ve en son söz konusu muvafakatnameye binaen davacı adına tekstil satış faaliyet konulu işyeri açma çalışma ruhsatı düzenlenmiş olduğu ve mevcut durum gözetildiğinde davacının kazanılmış hakkının kabulü gerektiği, ayrıca şikayette bulunan ... numaralı bağımsız bölüm sahibinin taşınmazı satın aldıktan yıllar sonra şikayette bulunulduğu hususları dikkate alındığında, dava konusu işlemlerde hakkaniyete ve hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf talebinin kabulüne, İdare Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : İşyerinin bulunduğu apartmanın ... numaralı bağımsız bölümün kat maliki tarafından yapılan şikayet üzerine üzerine yapılan denetimde işyerinin mesken olduğunun tespit edildiği, söz konusu Noter Sözleşmesinin 634 sayılı Kanun uyarınca kat maliklerinin oybirliği ile verilen muvafakat niteliğindeki bir belge olmadığı, yönetim planında da bu hususta bir onay bulunmadığı, ... Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen işyerinin eski hale getirilmesi isteminin kabulüne ve işyerinin tahliyesine karar verildiği ve bu kararın Yargıtay aşamasından da geçerek onanmak suretiyle kesinleştiği, dava konusu işlem ile verilen sürede söz konusu muvafakatnamenin sunulmaması nedeniyle işyerine ait ruhsatın sonrasında iptal edildiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.
TETKİK HÂKİMİ: ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE :
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrasında, "Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. ''; aynı maddenin 4. fıkrasında, "Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir."; 28. maddesinde, ''Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.'' kuralına yer verilmiştir.
10/08/2005 tarih ve 25902 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in "İşyerlerinde aranacak genel şartlar" başlıklı 5. maddesinde, "İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen işyerleri aşağıda belirtilen şartları taşımak zorundadır: ...
b) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması, ..."; 13. maddesinde, "İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen işyerleri, yetkili idareler tarafından ruhsatın verildiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde kontrol edilir. İşyerinin bu süre içinde kontrol edilmemesi halinde ruhsat kesinleşir. Kontrol görevini yerine getirmeyen yetkili idare görevlileri hakkında kanunî işlem yapılır. İşyeri açma ve çalışma ruhsatının verilmesinden sonra yapılacak denetimlerde mevzuata uygun olmayan unsurların ve noksanlıkların tespiti halinde, işyerine bu noksanlık ve hatalarını gidermesi için bir defaya mahsus olmak üzere onbeş günlük süre verilir. Verilen süre içinde tespit edilen noksanlık ve aykırılıklar giderilmediği takdirde, ruhsat iptal edilerek işyeri kapatılır. Ayrıca ilgililerin yalan, yanlış ve yanıltıcı beyanı varsa haklarında kanunî işlem yapılır." düzenlemesi yer almıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili aktarılan kurallar ile, kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerleri sayılmış, sonunda "gibi yerler" denilmek suretiyle bu sayılanlar sınırlandırılmamış, aksine bu ifade ile "benzeri işyerlerinin" bu gruba dahil edileceğine işaret edilmiştir. Tapuda mesken olan yerde dükkan açılabilmesi için kat malikleri kurulunun alacağı kararda oy birliği şartının aranmış olması ile insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden; işyerinin bulunduğu yapıya ait tapu kaydında sekiz katlı kargir bina olan yapının iki adet dükkan ve yirmi adet mesken olarak göründüğü, ... oranındaki hisse payına sahip maliklerce imzalanan ... Noterliğinin... tarih ve ... yevmiye numaralı Sözleşmeye göre işyerinin bulunduğu mesken niteliğindeki (...) nolu bağımsız bölümün bahçesinin tüm ortakların otopark alanı olarak kullanılması kaydıyla kulüp olarak işletileceğinin kararlaştırıldığı, daha sonra apartmanı yönetimi tarafından söz konusu bağımsız bölümün eski hale getirilmesi ve işyerinin tahliyesi istemiyle açılan davada ... ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla mahallinde keşif yaptırılarak tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı olarak göründüğü ve bu durumda taşınmazın işyeri olarak kullanılabilmesi için kat maliklerinin oybirliği ile muvafakatinin arandığından, bu şartın sağlanmadığı gerekçesiyle bağımsız bölümün eski hale getirilmesine ve işyerinin tahliyesine karar verildiği ve bu kararın Yargıtay .... Hukuk Dairesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla onanarak kesinleştiği, 13/01/2017 tarihinde davacı adına mesken niteliğindeki bağımısz bölüm için tekstil satışı işyeri açma ve çalışma ruhsatının düzenlendiği, aynı apartmanda (...) nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümü 2012 yılında satın almış bulunan kat malikinin 25/03/2023 tarihindeki şikayetine istinaden davalı idarece dava konusu bağımsız bölüm için gerekli olan kat maliklerinin oybirliğine dayalı muvafakatnamenin bulunmadığının tespiti üzerine, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in 13. maddesi uyarınca verilen (15) günlük süreye rağmen, söz konusu muvafakatnamenin sunulmaması nedeniyle dava konusu işlemlerin tesis edildiği anlaşılmıştır.
Bu bilgiler ışığında somut uyuşmazlığa bakıldığında, davalı idarece her ne kadar bir kısım pay sahipleri tarafından imzalanmış noter sözleşmesine istinaden, söz konusu apartmanda benzer mahiyetteki bir kısım mesken niteliğindeki bağımsız bölümler için ve bu arada mesken niteliğindeki bağımsız bölüm için tekstil satışı ruhsatı düzenlenmek suretiyle meskenin işyeri olarak kullanıldığı anlaşılmakta ise de, ruhsata konu işyerinin bulunduğu bağımsız bölümün tapuda mesken olduğu hususunda ihtilaf bulunmadığı, bir kısım pay sahiplerince imzalanmış dahi olsa bu yöndeki kararın (meskenin kulüp olarak kararlaştırılmasına ilişkin sözleşme hükmünün) kat mülkiyeti kütüğündeki sahifesine şerh verilmediği, bilakis yukarıda sayısı verilen sonraki tarihli kesinleşmiş yargı kararı da göz önüne alındığında, mesken niteliğindeki bağımsız bölüm için yukarıda yer verilen Yönetmelik uyarınca işyeri açma ve çalışma ruhsatının verilmesinden sonra yapılacak denetimlerde mevzuata uygun olmayan unsurların ve noksanlıkların tespiti halinde, işyerine bu noksanlık ve hatalarını gidermesi için bir defaya mahsus olmak üzere onbeş günlük süre verileceği ve verilen süre içinde tespit edilen noksanlık ve aykırılıklar giderilmediği takdirde ruhsatın iptal edilerek işyeri kapatılacağından, öncesinde bir kısım pay sahiplerince kararlaştırılan sözleşme hükmünün 634 sayılı Kanun kapsamında aranan kat maliklerinin oybirliğine dayalı kararı niteliğinde değerlendirilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Bu durumda; davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile dava konusu işlemlerin iptali yolundaki Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Temyiz isteminin kabulüne,
2.Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:... K... sayılı kararının BOZULMASINA,
3.Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 10/04/2025 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.