T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/2534
Karar No : 2025/2509
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACILAR): 1- ... 2- ...
VEKİLİ : Av. ...
MÜDAHİLLER
(DAVALI YANINDA): 1- ... 2- ...3- ...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ:
Dava konusu istem: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan karara katılmayan (... mirasçıları olarak) davacıların arsa paylarının 3.349.950,00-TL ve 7.629.100,00-TL bedel ile 03/05/2023 tarihinde saat 11.00'de açık artırma usulü ile satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile davacıların arsa payı bedelinin tespitine dair işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; dosyada yer alan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden; riskli yapı tespitinden sonra yürütülecek uygulamalar konusunda öncelikle maliklerce uygulama yapılmasının esas olduğu, davacıların bağımsız bölümlerinin bulunduğu taşınmazın 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca riskli bina olarak tespit edildiği ve riskli yapı sürecinin tamamlandığı, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca maliklerin arsa paylarına göre 2/3 çoğunluğuyla karar alındığı, alınan karara katılmayan davacılara gerekli tebligat ve bildirimlerin yapıldığı, satışa ilişkin tüm prosedürlerin 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'ne uygun olarak işletildiği görülmüş ise de; yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi ile dava konusu işleme dayanak parselin m² birim fiyatının 125.000,00-TL/m2 olarak belirlenmesi karşısında; davacıların taşınmazdaki hissesinin piyasa koşullarından eksik ve düşük olduğu anlaşıldığından; dava konusu taşınmazların 115.000,00-TL/m2 üzerinden hesaplanan 3.349.950,00-TL ve 7.629.100,00-TL bedel ile satışının yapılmasına ilişkin dava konusu işlemlerde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: 6306 sayılı Kanun'a uygun yürütülen süreçler sonrasında riskli yapı olarak tespit edilen uyuşmazlık konusu binanın yıkıldığı, davacıların arsa payının rayiç değerinin ilgili mevzuata uygun olarak belirlendiği, bilirkişi raporu ile tespit edilen değerin tutarlı olmadığı ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ: ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan karara katılmayan (... İmren mirasçıları olarak) davacıların arsa paylarının 3.349.950,00-TL ve 7.629.100,00-TL bedel ile 03/05/2023 tarihinde saat 11.00'de açık artırma usulü ile satışının yapılacağı, Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün... tarih ve ... sayılı işlemi ile davacılara bildirilmiştir.
Bunun üzerine, Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ...tarih ve ... sayılı işlemi ile davacıların arsa payı bedelinin tespitine dair işlemin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT ve HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesinin 1. fıkrasında, bu Kanun'da hüküm bulunmayan hususlarda; hakimin davaya bakmaktan memnuiyeti ve reddi, ehliyet, üçüncü şahısların davaya katılması, davanın ihbarı, tarafların vekilleri, feragat ve kabul, teminat, mukabil dava, bilirkişi, keşif, delillerin tespiti, yargılama giderleri, adli yardım hallerinde ve duruşma sırasında tarafların mahkemenin sukünunu ve inzibatını bozacak hareketlerine karşı yapılacak işlemler, elektronik işlemler ile ses ve görüntü nakledilmesi yoluyla duruşma icrasında Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümlerinin uygulanacağı; ancak, davanın ihbarının Danıştay, mahkeme veya hâkim tarafından re'sen yapılacağı kurala bağlanmıştır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesinin atıf yaptığı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu yerine çıkarılan ve 01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Bilirkişiye başvurulmasını gerektiren hâller" başlıklı 266. maddesinde "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Ancak genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz. Hukuk öğrenimi görmüş kişiler, hukuk alanı dışında ayrı bir uzmanlığa sahip olduğunu belgelendirmedikçe, bilirkişi olarak görevlendirilemez." hükmüne; "Bilirkişinin haber verme yükümlülüğü" başlıklı 275. maddesinde "(1) Bilgisine başvurulan bilirkişi, kendisine tevdi olunan görevin, uzmanlık alanına girmediğini, inceleme konusu maddi vakıaların açıklığa kavuşturulması ve tespiti için, uzman kimliği bulunan başka bir bilirkişi ile işbirliğine ihtiyaç duyduğunu veya görevi kabulden kaçınmasını haklı kılacak mazeretini bir hafta içinde görevlendirmeyi yapan mahkemeye bildirir. (2) Bilirkişi, incelemesini gerçekleştirebilmek için, bazı hususların önceden soruşturulması ve tespiti ile bazı kayıt ve belgelerin getirtilmesine ihtiyaç duyuyorsa, bunun sağlanması için, bir hafta içinde kendisini görevlendiren mahkemeye bilgi verir ve talepte bulunur." hükmüne; "Bilirkişi raporuna itiraz" başlıklı 281. maddesinde "(1) Taraflar, bilirkişi raporunun, kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler. Bilirkişi raporuna karşı talebin bu süre içinde hazırlanmasının çok zor veya imkânsız olması ya da özel yahut teknik bir çalışmayı gerektirmesi hâlinde yine bu süre içinde mahkemeye başvuran tarafa, sürenin bitiminden itibaren işlemeye başlamak, bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir. (2) Mahkeme, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden, yeni sorular düzenlemek suretiyle ek rapor alabileceği gibi, tayin edeceği duruşmada, sözlü olarak açıklamalarda bulunmasını da kendiliğinden isteyebilir. (3) Mahkeme, gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse, yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla, tekrar inceleme de yaptırabilir." hükmüne; "Bilirkişinin oy ve görüşünün değerlendirilmesi" başlıklı 282. maddesinde ise, "Hâkim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan 6. maddesinde "...hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmüne yer verilmiştir.
Uyuşmazlıkta, Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile, (... İmren mirasçıları olarak) davacıların arsa paylarının 6306 sayılı Kanun uyarınca, 3.349.950,00-TL ve 7.629.100,00-TL bedel ile 03/05/2023 tarihinde saat 11.00'de açık artırma usulü ile satışının yapılacağının bildirilmesi üzerine; Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün... tarih ve ... sayılı işlemi ile davacıların arsa payı bedelinin tespitine dair işlemin iptali istemiyle açılan işbu davada hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal satışların bilirkişiler tarafından diğer Mahkeme dosyalarından temin edildiği belirtilmekte ve anılan taşınmazların ayrıntılı bilgileri ve satış tarihlerine yer verildiği görülmekle birlikte; söz konusu taşınmazların satışına dair tapu bilgilerinin teyidinin sağlanması amacıyla dosyaya sunulmadığı; bu bağlamda, herhangi bir tereddüte mahal vermemek amacıyla öncelikle söz konusu satışlara ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilerek Bölge İdare Mahkemesince yapılacak değerlendirme sonrasında, gerekirse ek bilirkişi raporu alınarak, buna göre uyuşmazlığın esası hakkında yeniden bir karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmakta olup; eksik incelemeye dayalı olarak dava konusu işlemlerin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı davalı tarafından yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu İdare Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Temyiz isteminin kabulüne,
2.Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ...İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının Üye ... ve Üye ...'in ayrı ayrı karşı oyları ve oyçokluğuyla BOZULMASINA,
3.Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 22/04/2025 tarihinde kesin olarak karar verildi.
(X) KARŞI OY :
Dava; İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan karara katılmayan (... mirasçıları olarak) davacıların arsa paylarının 3.349.950,00-TL ve 7.629.100,00-TL bedel ile 03/05/2023 tarihinde saat 11.00'de açık artırma usulü ile satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Kadıköy Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile davacıların arsa payı bedelinin tespitine dair işlemin iptali istemiyle açılmıştır.
Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payı değerinin tespiti için yetkili firma tarafından, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınarak hazırlanan rapor dikkate alınarak davalı idare tarafından oluşturulan bedel tespit komisyonunca, davacıonın arsa payının metrekaresinin idare tarafından tüm bu etkenler ve bölgedeki gayrimenkul fiyatları ve emsal satışlar dikkate alınarak, davacıların arsa payının metrekaresinin 115.000,00-TL/m2, davacıların arsa payının toplam satış değerlerinin ise, 3.349.950,00-TL ve 7.629.100,00-TL olarak takdir edildiği anlaşılmıştır.
İdare Mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise, idarenin değer tespitinde dikkate aldığı etkenler de gözönüne alınarak, taşınmazın metrekaresinin (125.000,00-TL/m2) olarak tespit edilmesi üzerine, davacıların arsa paylarının piyasa rayiç değerinin altında tespit edildiği gerekçesi ile dava konusu işlemlerin iptaline karar verildiği ve bu karara davalı tarafından yapılan istinaf başvurusunun ise, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararıyla reddedildiği görülmüştür.
Bu durumda; 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan gayrimenkul değerleme raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu, bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı hususları göz önüne alındığında, davanın reddine karar verilmesi gerekirken; davacıların arsa payılarnın düşük bedelle satıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı davalı tarafından yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, Dairemiz çoğunluk kararına gerekçe yönünden katılmıyorum.
(XX) KARŞI OY :
Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulmasını sağlayacak nitelikte bulunmadığından; temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının onanması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.