T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/3074
Karar No : 2025/1306
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...
MÜDAHİLLER (DAVALI YANINDA) : 1- ... 2- ...
3- ... 4- ...
5- ... 6- ...
7- ... 8- ...
9- ...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ...İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karara katılmayan davacının arsa payının, açık artırma ile 15/12/2022 tarihinde saat 13:30'da satılacağının bildirilmesine ilişkin Ataşehir Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ...tarih ve ... sayılı işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ...tarih ve E:..., K:...sayılı kararda; dava dosyasında bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi kök ve ek raporlarının birlikte değerlendirilmesinden; davalı idarece hazırlanan raporda daire emsallerinden yola çıkılarak hesaplama yapıldığı, emsal olarak belirtilen bina değerleri ve müteahhit karlarının yer aldığı, bu değerlerden çıplak arsa payı değerine nasıl ulaşıldığı konusunda bir açıklama veya hesaplama bulunmadığı, bu bilgiler olmadan dairelere istenen satış fiyatlarından çıplak arsa değerlerine ulaşmanın mümkün olmadığı, arsanın konumu ve %10 pazarlık payı gözetilerek hesaplanan m2 birim değerinin, konum düzeltmesi ile 30.979 TL/m2 hesaplandığı halde, dava konusu taşınmaz daha iyi konumda olmasına rağmen m2 birim değerinin 29.500-TL/m2 olarak daha düşük takdir edildiği (dava konusu satış tarihi itibarıyla davalı idare tarafından teşekkül eden rayiç bedelin belirlendiği komisyonda, söz konusu bedel 33.500,00-TL/m2 olarak güncellenmiştir.) diğer yandan taşınmaz üzerine etkisi olan tüm müspet ve menfi yansımalar dikkate alındığında, taşınmazın m2 birim değerinin satış tarihi olan 15/12/2022 itibari ile birim değerinin 55.000,00 TL/m2 olması ve sonuç olarak davacının ... oranındaki hissesinin değerinin 1.805.436,11-TL olması gerekirken, bu hissenin daha düşük bedelle 1.099.671,00-TL (bedel tespitine ilişkin komisyon kararında ve İdare Mahkemesi kararında sehven "1.099,67-TL" olarak yazılmıştır.) üzerinden satışa çıkartılması sebebiyle, davacının taşınmazdaki hissesinin 15/12/2022 tarihi saat:13.30'da açık artırma usulü ile satışına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı ilan yapıda tüm sürecin ilgili mevzuata uygun biçimde yürütüldüğü, arsa payının rayiç değer üzerinden SPK lisansı bulunan şirkete yaptırılarak 29.500,00-TL/m2 bedel takdir edildiği, idareleri bünyesinde oluşturulan komisyon tarafından 33.500,00-TL/m2 rayiç bedel tespiti üzerine, bu bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma ile satış yapılmasının bildirilmesine yönelik dava konusu işlemin tesis edildiği, söz konusu rayiç bedelin tespitinde arsa payları üzerinden belirleme yapıldığı, uyuşmazlıkta arsa payı satış işleminin iptali istemiyle görülmekte olan işbu davada, İdare Mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı verilmesi nedeniyle, satışa yönelik ihalenin yapılamadığı ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE :
Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Temyiz isteminin reddine,
2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi...İdare Dava Dairesinin ...tarih ve E:..., K:... sayılı kararının ONANMASINA,
3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına,
4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, 03/03/2025 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
(X) KARŞI OY :
Dava; İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karara katılmayan davacının arsa payının, açık artırma ile 15/12/2022 tarihinde saat 13:30'da satılacağının bildirilmesine ilişkin Ataşehir Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ...tarih ve ... sayılı işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payı değerinin tespiti için yetkili firma tarafından, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınarak hazırlanan rapor dikkate alınarak davalı idare tarafından oluşturulan bedel tespit komisyonunca, davacının arsa payının metrekaresinin 33.500,00-TL/m2 olarak tespit edildiği, idare tarafından tüm bu etkenler ve bölgedeki gayrimenkul fiyatları ve emsal satışlar dikkate alınarak, davacının arsa payının metrekaresinin 33.500,00-TL/m2, davacının arsa payının toplam satış değerinin 1.099.671,00-TL olarak takdir edildiği anlaşılmıştır.
İdare Mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise, idarenin değer tespitinde dikkate aldığı etkenler de gözönüne alınarak, taşınmazın metrekaresinin (55.000,00-TL/m2) olarak tespit edilmesi üzerine, davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verildiği ve bu karara davalı ve davalı yanında müdahil tarafından yapılan istinaf başvurularının ise, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararıyla reddedildiği görülmüştür.
Bu durumda; 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan gayrimenkul değerleme raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu, bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı (uyuşmazlıkta davalı tarafından sunulan temyiz dilekçesinde arsa payı satış işleminin iptali istemiyle görülmekte olan işbu davada yürütmenin durdurulması kararı verilmesi nedeniyle, ihalenin yapılamadığı belirtilmiştir.) hususları göz önüne alındığında; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davacının arsa payının düşük bedelle satıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.