T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/3908
Karar No : 2025/1508
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF(DAVACILAR) : 1- ... 2- ...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul ili, Bağcılar ilçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazın riskli alan olarak ilan edildiğinden bahisle, söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan binaların yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile noterde imzalanan düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamayan davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca 17/01/2023 tarihinde açık artırma ile yapılan ihale sonucunda, paydaşlardan ...'e toplam 1.595.857,90-TL (797.928,95-TL + 797.928,95-TL = 1.595.857,90-TL) bedel karşılığında satılmasına ilişkin Bağcılar Belediye Başkanlığı işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; dosyada bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden; ihale tarihi itibariyle arsa m² birim bedelinin 43.287,83-TL/m2 olarak belirlendiği; dava konusu edilmiş taşınmazın m² birim değerinin dava konusu taşınmazın ihale tarihi olan 17/01/2023 tarihi itibariyle 55.800,00-TL/m2 olmasının hak ve nefasete uygun olacağı, davacılara ait her bir hisse değerlerinin ise, 7.954,00 m² x 55.800,00-TL/m² x (25/10800) = 1.027.391,66-TL (toplam 2.054.783,22-TL) olması gerektiği yolunda görüş bildirildiği; olayda 16/01/2023 tarihli tahmin edilen bedel tespit raporu ile davacıların toplam hissesi için toplam 1.593,857,90-TL olarak kıymet takdir edildiği, anılan kıymet üzerinden yapılan ihale neticesinde davacıların hissesinin ...'e açık artırma usulü ile toplam 1.595.857,90-TL'ye (her bir arsa payı 797.928,95-TL) satıldığı; bu bağlamda, davacılara ait taşınmazların rayiç değerinin altında belirlenmesi nedeniyle dava konusu hisse satışı işleminde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Arsa payları satılan maliklerin aynı doğrultuda tesis edilen satış işlemlerinin iptali istemiyle açtığı davalarda, davanın reddine karar verildiği; bilirkişinin emsal incelemelerinin mevzuat ve yerleşik içtihata uygun yapılması gerektiği, davacıların arsa payına ilişkin değerlemenin ilgili mevzuata uygun biçimde yapıldığı ve davacıların arsa payının gerçek değerinin üzerinde satıldığı ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.
TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar, temyize konu kararın bozulmasını sağlayacak nitelikte bulunmadığından, davalı tarafından yapılan temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
İstanbul ili, Bağcılar ilçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazın riskli alan olarak ilan edildiğinden bahisle, söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan binaların yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile noterde imzalanan düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamayan davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca 17/01/2023 tarihinde açık artırma ile yapılan ihale sonucunda, paydaşlardan ...'e toplam 1.595.857,90-TL (797.928,95-TL + 797.928,95-TL = 1.595.857,90-TL) bedel karşılığında satılmıştır.
Bunun üzerine bakılan dava açılmştır.
İLGİLİ MEVZUAT ve HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesinin 1. fıkrasında, bu Kanun'da hüküm bulunmayan hususlarda; hakimin davaya bakmaktan memnuiyeti ve reddi, ehliyet, üçüncü şahısların davaya katılması, davanın ihbarı, tarafların vekilleri, feragat ve kabul, teminat, mukabil dava, bilirkişi, keşif, delillerin tespiti, yargılama giderleri, adli yardım hallerinde ve duruşma sırasında tarafların mahkemenin sukünunu ve inzibatını bozacak hareketlerine karşı yapılacak işlemler, elektronik işlemler ile ses ve görüntü nakledilmesi yoluyla duruşma icrasında Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümlerinin uygulanacağı; ancak, davanın ihbarının Danıştay, mahkeme veya hâkim tarafından re'sen yapılacağı kurala bağlanmıştır.
1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nu yürürlükten kaldıran 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27. maddesinin 1. fıkrasında, davanın taraflarının, müdahillerin ve yargılamanın diğer ilgililerinin, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olduğu; 61. maddesinin 1. fıkrasında, taraflardan birinin, davayı kaybettiği takdirde, üçüncü kişiye veya üçüncü kişinin kendisine rücu edeceğini düşünüyorsa, tahkikat sonuçlanıncaya kadar davayı üçüncü kişiye ihbar edebileceği; 65. maddesinin 1. fıkrasında, bir yargılamanın konusu olan hak veya şey üzerinde kısmen ya da tamamen hak iddia eden üçüncü kişinin, hüküm verilinceye kadar bu durumu ileri sürerek, yargılamanın taraflarına karşı aynı mahkemede dava açabileceği, 2. fıkrasında, asli müdahale davası ile asıl yargılamanın birlikte yürütüleceği ve karara bağlanacağı; 66. maddesinde ise, üçüncü kişinin, davayı kazanmasında hukuki yararı bulunan taraf yanında ve ona yardımcı olmak amacıyla, tahkikat sona erinceye kadar, fer'î müdahil olarak davada yer alabileceği hükmü bulunmaktadır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesinin atıf yaptığı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu yerine çıkarılan ve 01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Bilirkişiye başvurulmasını gerektiren hâller" başlıklı 266. maddesinde "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Ancak genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz. Hukuk öğrenimi görmüş kişiler, hukuk alanı dışında ayrı bir uzmanlığa sahip olduğunu belgelendirmedikçe, bilirkişi olarak görevlendirilemez." hükmüne; "Bilirkişinin haber verme yükümlülüğü" başlıklı 275. maddesinde "(1) Bilgisine başvurulan bilirkişi, kendisine tevdi olunan görevin, uzmanlık alanına girmediğini, inceleme konusu maddi vakıaların açıklığa kavuşturulması ve tespiti için, uzman kimliği bulunan başka bir bilirkişi ile işbirliğine ihtiyaç duyduğunu veya görevi kabulden kaçınmasını haklı kılacak mazeretini bir hafta içinde görevlendirmeyi yapan mahkemeye bildirir. (2) Bilirkişi, incelemesini gerçekleştirebilmek için, bazı hususların önceden soruşturulması ve tespiti ile bazı kayıt ve belgelerin getirtilmesine ihtiyaç duyuyorsa, bunun sağlanması için, bir hafta içinde kendisini görevlendiren mahkemeye bilgi verir ve talepte bulunur." hükmüne; "Bilirkişi raporuna itiraz" başlıklı 281. maddesinde "(1) Taraflar, bilirkişi raporunun, kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler. Bilirkişi raporuna karşı talebin bu süre içinde hazırlanmasının çok zor veya imkânsız olması ya da özel yahut teknik bir çalışmayı gerektirmesi hâlinde yine bu süre içinde mahkemeye başvuran tarafa, sürenin bitiminden itibaren işlemeye başlamak, bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir. (2) Mahkeme, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden, yeni sorular düzenlemek suretiyle ek rapor alabileceği gibi, tayin edeceği duruşmada, sözlü olarak açıklamalarda bulunmasını da kendiliğinden isteyebilir. (3) Mahkeme, gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse, yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla, tekrar inceleme de yaptırabilir." hükmüne; "Bilirkişinin oy ve görüşünün değerlendirilmesi" başlıklı 282. maddesinde ise, "Hâkim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan 6. maddesinde "...hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmüne yer verilmiştir.
Uyuşmazlıkta, davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun uyarınca, paydaşlar arasında açık artırma sonucunda, paydaşlardan ...'e açık artırma usulü ile toplam 1.595.857,90-TL (her bir arsa payı 797.928,95-TL) bedel karşılığında satıldığı görülmekte olup; yapılacak yargılama sonucunda en yüksek teklifi vererek davacıların arsa payını satın alan ...'in menfaatinin etkileneceği açık olduğundan; anılan kişiye ihbar yapılması gerekmekte iken; bu husus gözetilmeksizin yapılan yargılama sonucunda dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.
Öte yandan; Dairemiz bozma kararı sonrasında Bölge İdare Mahkemesince yapılacak değerlendirmede; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal satışların bilirkişiler tarafından diğer Mahkeme dosyalarından temin edildiği belirtilmekte ve anılan taşınmazların ayrıntılı bilgileri ve satış tarihlerine yer verildiği görülmekle birlikte; söz konusu taşınmazların satışına dair tapu bilgilerinin teyidinin sağlanması amacıyla dosyaya sunulmadığı; bu bağlamda, herhangi bir tereddüte mahal vermemek amacıyla öncelikle söz konusu satışlara ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilerek Bölge İdare Mahkemesince yapılacak değerlendirme sonrasında, gerekirse ek bilirkişi raporu alınarak, buna göre uyuşmazlığın esası hakkında yeniden bir karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Diğer taraftan; uyuşmazlık konusu taşınmazda başka bir davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca 15/08/2022 tarihinde saat 10:00'da açık artırma usulü ile satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Bağcılar Belediye Başkanlığının ... tarih ve E... sayılı işleminin iptali istemiyle açılan davada (davacılar Emine Kahya ve İbrahim Kahya tarafından da ... tarih ve E... sayılı işlemin iptali istemiyle dava açılmış; temyiz incelemesi yapılmayan söz konusu davada, davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararı ile kesin olarak reddedilmiştir.) ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; "davacının hisseli maliki olduğu taşınmazın bulunduğu alanın 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca riskli alan olarak tespit edildiği, riskli alan kararının kesinleştiği, alanda kentsel dönüşüm projesinin uygulanmasına karar verildiği, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca maliklerin arsa paylarına göre 2/3 çoğunluğuyla karar alındığı, alınan karara katılmayan davacıya bildirimde bulunularak 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca 15 gün içerisinde teklifin kabul edilmesi gerektiğinin bildirildiği, 04/08/2022 tarihinde değerleme raporu hazırlandığı, bu kapsamda satışa ilişkin prosedürlerin ilgili mevzuata uygun olarak işletildiği görüldüğünden, çoğunluk kararına katılmayan davacı hissesinin, 6306 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik hükümleri uyarınca satışına ilişkin dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı" gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği; bu karara karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun reddine dair ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının, Dairemizin 10/03/2025 tarih ve E:2024/660, K:2025/1503 sayılı kararıyla onandığı görülmektedir. Bu itibarla; Bağcılar Belediye Başkanlığının ... tarih ve E... sayılı işleminin iptali istemiyle görülen davada, dava konusu işleme istinaden açık artırma ile satışın fiilen gerçekleşmediği dikkate alındığında, söz konusu işlemde satış öncesi sürecin (maliklerin 2/3 arsa payı çoğunluğu ile yeniden bina yaptırılması konusunda karar alınması, bu konuda yüklenici şirket ile sözleşme imzalanması, bu konudaki karar ve teklifin, karara katılmayanlara ilgili mevzuat uyarınca tebliğ edilmesi, vb.) değerlendirildiği; ancak anılan davada fiilen satış gerçekleşmediğinden, satış bedeline yönelik değerlendirme yapılmasına gerek bulunmadığı sonucuna varılmış olup; işbu dava kapsamında bozma kararı sonrasında Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi verilecek kararda davacıların bu iddialarına yönelik değerlendirme yapılırken, Bağcılar Belediye Başkanlığının ... tarihli ve E... sayılı işleminin iptali istemiyle açılan davanın reddine karar verildiği; ancak anılan davada satış bedeline yönelik değerlendirme yapılmadığı hususunun dikkate alınması gerektiği tabiidir.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Temyiz isteminin kabulüne,
2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 10/03/2025 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
(X) KARŞI OY :
Dava; İstanbul ili, Bağcılar ilçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazın riskli alan olarak ilan edildiğinden bahisle, söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan binaların yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile davalı yanında müdahil ile noterde imzalanan düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamayan davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca 17/01/2023 tarihinde açık artırma ile yapılan ihale sonucunda, paydaşlardan ...'e toplam 1.595.857,90-TL (797.928,95-TL + 797.928,95-TL = 1.595.857,90-TL) bedel karşılığında satılmasına ilişkin Bağcılar Belediye Başkanlığı işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacıların arsa payı değerinin tespiti için yetkili firma tarafından, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınarak hazırlanan rapor dikkate alınarak davalı idare tarafından oluşturulan bedel tespit komisyonunca, davacıların arsa payının metrekaresinin 43.287,83-TL/m2 olarak tespit edildiği, idare tarafından tüm bu etkenler ve bölgedeki gayrimenkul fiyatları ve emsal satışlar dikkate alınarak, davacının arsa payının metrekaresinin 43.287,83-TL/m2, davacıların arsa payının toplam satış değerinin toplam 1.593.857,90-TL olduğu takdir edilmiş ve açık artırma sonucunda davacıların arsa payının toplam 1.595.857,90-TL üzerinden satış işleminin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.
İdare Mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise, idarenin değer tespitinde dikkate aldığı etkenler de gözönüne alınarak, taşınmazın metrekaresinin (55.800,00-TL/m2) olarak tespit edilmesi üzerine, davacıların arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verildiği ve bu karara taraflarca yapılan istinaf başvurularının ise, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararıyla reddedildiği görülmüştür.
Bu durumda; 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan gayrimenkul değerleme raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu, bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı hususları göz önüne alındığında; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davacıların arsa payının düşük bedelle satıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, Dairemiz çoğunluk kararına gerekçe yönünden katılmıyorum.
(XX) KARŞI OY :
Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulmasını sağlayacak nitelikte bulunmadığından; temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.