T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/4267
Karar No : 2025/2154
TEMYİZ EDEN (DAVACILAR) : 1- ... 2- ...
VEKİLLERİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
MÜDAHİLLER (DAVALI YANINDA):
1- ... 2-... 9- ...
VEKİLLERİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ...... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ:
Dava konusu istem: ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacıların mirasçısı ...'in de bağımsız bölüm maliki olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payının 24/01/2023 tarihinde satılacağına ilişkin ... Belediye Başkanlığının ... tarih ve ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; aynı taşınmazda pay sahibi olan başka bir hissedarın arsa payının satışına ilişkin işleme karşı açılan davada,... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında, taşınmazın kıymet takdirine yönelik yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre, davacıların hissenin m²'si için takdir edilen 57.000,00 TL değerin yerinde olduğu ve bu bedelin gerçeği yansıttığı, öte yandan davacıların arsa payı ve ortaklığa yönelik ileri sürdüğü hususların özel hukuk ilişkisi çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacılar tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacılar tarafından; hissedar oldukları taşınmazın riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra yapılan kat malikleri toplantısında bir yüklenici ile taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme mevcut iken yeniden bir sözleşme yapıldığı ve satışında bu son sözleşmenin imzalanmamasından dolayı yapılmak istendiği, oysaki ortada bir sözleşme varken ikinci bir sözleşme yapılmasının hukuka aykırı olduğu, ikinci yapılan (ek) sözleşme ile yapılacak daire sayısı, dairelerin dağılımının da değiştiği, yapılan ek sözleşme ile asıl sözleşmenin asıl unsurlarının değişikliğe uğradığı, ek sözleşmenin yapıldığı toplantıya ilişkin ise hiçbir tebligat ve bilgilendirmenin yapılmadığı, böylelikle anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Davalı ve davalı yanında müdahiller tarafından temyiz istemine karşı bir cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ: ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının Dairemiz kararında belirtilen gerekçeyle bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE :
MADDİ OLAY :
Davacıların mirasçısı ...'in de bağımsız bölüm maliki olduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ...pafta, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payının 24/01/2023 tarihinde satılacağına ilişkin ... Belediye Başkanlığının ... tarih ve ... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT :
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 1. maddesinde, riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmış, 3. maddesinde; riskli yapıların tespitinin Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından isteneceği, 6. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle) ise; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükümlerine yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle); riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılacağı, hüküm altına alınmıştır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME :
Yukarıda yer verilen mevzuatın değerlendirilmesinden; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski bulunan taşınmazlar hakkında riskli yapı kararı verilmesi üzerine, taşınmazların yıkılarak arsa payı haline getirileceği ve bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirileceği, bu amaçla malikler tarafından yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan paydaşların hisselerinin satışa çıkarılacağı anlaşılmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden; davacıların murisi ...'in de bağımsız bölüm maliki olduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... yapı kimlik numaralı bina hakkında hazırlanan "riskli yapı" raporunun 11/09/2014 tarihinde ... Belediye Başkanlığı tarafından onaylanması üzerine, yıkılarak arsa haline getirilecek taşınmaz hakkında kat malikleri tarafından yapılan değerlendirme sonucu, arsa paydaşları ile üç müteahhit firma arasında Bakırköy 15. Noterliğince düzenlenen... tarihli, ... yevmiye numaralı (başka kat malikleri ile de aynı şartlarda başka tarih ve yevmiye numaralı) kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmenin tarafları arasında davacıların da bulunduğu, bilahare ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazların tevhit edilmesi üzerine ortaya çıkan 9250 parsel sayılı taşınmazın bir kısım arsa paydaşları ile sözleşmeyi devir alan başka bir müteahhit firma arasında yukarıda anılan sözleşmelere ek olarak Bakırköy 15. Noterliğinin ... tarihli, ... ve ... yevmiye numaralı sözleşmelerinin imzalandığı anlaşılmıştır.
Davacılar tarafından; riskli yapı kararı sonrası arsa paydaşları ile üç müteahhit firma arasında Bakırköy 15. Noterliğince düzenlenen 2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıkları, daha sonra ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazların tevhit edilmesi suretiyle ortaya çıkan hissedarlar ile ek bir yapım sözleşmesi imzalandığı, bu ek sözleşmenin ise yeni maliyetler ortaya çıkardığı gibi, tarafı oldukları ana sözleşme ile kararlaştırılan paylaşım planına aykırı olarak şerefiye bedeli daha düşük bir yerden daire verildiği iddiası ile ek sözleşmeyi imzalamadıkları, bunun üzerine arsa paylarının m²'si 57.000,00 TL'den satışa çıkarıldığı, ayrıca dava dilekçesinde arsa payları için yapılan değerlemenin de yerinde olmadığı yönünde itirazları olduğu görülmüştür.
İdare Mahkemesi tarafından ise; davacıların hissesinin m²'si için takdir edilen 57.000,00 TL'nin piyasa koşullarına uygun olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, davacıların kendilerine teklif edilen yeni paylaşımın adil olmadığı yönündeki iddialarının ise inceleme konusu yapılmadığı anlaşılmıştır.
Bu itibarla; davacıların arsa payları için yapılan kıymet takdirinin yerinde olmadığı yönünde itirazları olmakla birlikte, teklif edilen yeni paylaşım şeklinin adil olmadığı iddialarının davanın temel sebebini teşkil ettiği, davacıların yeni paylaşım şekline rıza göstermemelerinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının da incelenerek karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Bu durumda; davacıların paylaşıma ilişkin itirazları da gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu değerlendirilerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak verilen Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin temyize konu kararda hukuki isabet görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Temyiz isteminin kabulüne,
2.Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının BOZULMASINA,
3.Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 08/04/2025 tarihinde, oyçokluğuyla, kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY (X) :
Dava; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacıların mirasçısı ...'in de bağımsız bölüm maliki olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payının 24/01/2023 tarihinde satılacağına ilişkin ... Belediye Başkanlığının ...tarih ve ... sayılı işleminin iptali istemiyle açılmış, yapılan yargılama sonucu taşınmazın değerinde satıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği, bu kapsamda bu karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği, ayrıca, sözleşmenin içeriğine girerek paylaşımın adil olup olmadığı hususunda arsa payı karşılaştırılması, maliyet bedelinin hesaplanması gibi ödev yüklemek suretiyle, idareden inceleme ve denetleme yapmasının beklenilmesi halinde, tabi afetlerden ortaya çıkması muhtemel can ve mal kayıplarının önlenmesi amacıyla yürütülmesi gereken uygulamaların ivedilikle yapılması yönünde hükümler içeren 6306 sayılı kanunun amacına da aykırı hareket edilmiş olacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenlerle; temyize konu kararın onanması gerektiği oyuyla, davacıların paylaşıma ilişkin itirazlarının da incelenmesi gerektiği, bu hususta inceleme yapılmadığı gerekçesiyle verilen Dairemiz bozma kararına katılmıyorum.