T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/659
Karar No : 2025/1499
TEMYİZ EDENLER : 1- (DAVACI) ...
VEKİLİ : Av. ...
2- (DAVALI) ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
3- (DAVALI YANINDA MÜDAHİL) ... Sanayi Tic. A.Ş.
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının, davalı ve davalı yanında müdahil tarafından temyizen incelenerek bozulması, davacı tarafından ise Mahkeme kararına gerekçe eklenmesi istenilmiştir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem : İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının satışına ilişkin Kağıthane Belediye Encümeninin ... tarihli işlemi ile ... tarihli, ... sayılı kıymet takdir işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; davacının arsa payının m²'sinin 9.500,00 TL'den satılmasına karşın, aynı taşınmazla ilgili açılan başka bir davada ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen bilirkişi raporunda, davaya konu arsa payının m²'sinin 32.500,00 TL olduğunun belirtildiği görüldüğünden, dava konusu değerleme raporunda davacının hissesine ilişkin kıymet takdirinin gerçeği yansıtmadığı ve hissesin değerinin altında düşük bedelle satıldığı anlaşıldığından, dava konusu işlemlerde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve taraflarca ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurularının reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI: Davacı tarafından; hükme esas alınan bilirkişi raporunda, riskli yapı kararı verilerek yıkılan binanın yerine yapılacak yeni binada davacıya teklif edilen paylaşımın hakkaniyete aykırı ve ekonomik yönden dengeli olmadığı yönünde tespitlerde bulunulduğu, Mahkeme tarafından bu hususun iptal gerekçesi olarak kabul edilmediği, eksik gerekçe ile hüküm kurulduğu iddia edilerek, iptal kararına gerekçe eklenmesi gerektiği ileri sürülmüş, davalı idare tarafından; taşınmazın bulunduğu adada yola terk işlemi sonrası tevhit işlemi gerçekleştirildiği, tevhit işlemi sonrası ortaya 21 parsel sayılı 2.286,82 m²'lik yeni bir taşınmaz çıktığı, dava konusu hissenin ise 35,75 m² olarak tapuya tescil edildiği, dolayısıyla satış işleminin iptali yolundaki kararın uygulanmasına imkan bulunmadığı, bu nedenle davanın konusuz kaldığı ileri sürülmüş, davalı yanında müdahil tarafından ise; bedel tespit işleminin hukuka uygun olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve yetersiz olduğu gibi bilirkişi raporuna karşı yapılan itirazların ise Mahkeme tarafından dikkate alınmadığı iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.
SAVUNMALARIN ÖZETİ : Davacı tarafından; davalı ve davalı yanında müdahilin temyiz istemlerinin reddine karar verilmesi gerektiği savunulmuş, davalı ve davalı yanında müdahil tarafından ise, davacının temyiz istemine karşı cevap verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Dairemiz kararında belirtilen gerekçenin eklenmesi suretiyle Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE :
Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçelerde ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
Öte yandan, aynı taşınmazla ilgili açılan başka bir davada ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yeni paylaşım şeklinde 177 m² arsa üzerine, 387 m² satılabilir inşaat yapılacağının belirtildiği, davacının arsa payının ise 177x(39/160)=43,14 m² olduğu, diğer 2/3 çoğunluk hissedarlar tarafından kabul edilerek sözleşmede yazan arsa karşılığı paylaşım oranının %45 hissedarlar, %55 müteahhit şeklinde belirlendiği, bu durumda davacıya teklif edilmesi gereken satılabilir inşaat alanının 387x43,14/177x%45=42,45 m² olması gerektiği, davacıya teklif edilen ise 1. bodrum kat, 1 nolu bağımsız bölümün 2/3 olduğu, buna göre davacıya teklif edilen satılabilir inşaat alanı; 10 m² kat ortak alanından, 1 nolu daireye düşen 5 m² kat ortak alanı düşüldüğünde kalan (40,5-5)x2/3=23,67 m² olduğu, sonuç olarak parsel bazlı imar durumuna göre davacıya teklif edilmesi gereken satılabilir inşaat alanının, davacının arsa payı ile uyumlu olmadığı, yine keşif günü tespit edilen dava konusu parsel üzerindeki davaya konu binanın kaçak ve ruhsatsız olduğu, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin olmadığı, parsel hissedarlarının arsada sadece hisse paylarının olduğu, riskli yapıdaki bağımsız bölümlerin hissedarlara kanuni olarak özgülenmediği hususları bir arada değerlendirildiğinde, hissedarlara teklif edilecek yeni yapıdaki paylaşım şeklinin en azından noter huzurunda çekilecek kura sonucu belirlenmesinin adil paylaşımın bir gereği olduğu, ancak tarafımızca incelenen teklif evraklarında müteahhit tarafından davacıya resen 1. bodrum kat daire teklif edildiğinin görüldüğü, ayrıca, dava konusu parselin komşu parsellerle birleştirilerek ada bazlı, ilave imar haklı yapılar yapılması durumunda oluşacak ilave satılabilir inşaat alanlarından, davacıya ve diğer hissedarlara hak tanınmadığı, bütün bu hususların adil paylaşım ilkesine uygun olmadığı tespitlerine yer verilmiştir.
Bu itibarla; davacının arsa payının m²'sinin 9.500,00 TL'den satılmasına karşın, aynı taşınmazla ilgili açılan başka bir davada ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen bilirkişi raporunda, davaya konu arsa payının m²'sinin 32.500,00 TL olduğunun belirtildiği görüldüğünden, dava konusu değerleme raporunda davacının hissesine ilişkin kıymet takdirinin gerçeği yansıtmadığı ve hissesin değerinin altında düşük bedelle satıldığı gerekçesiyle, dava konusu işlemlerin iptaline dair ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı karara karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının "davacının hissedarı olduğu ve riskli yapı kararı sonrası yıkılan binanın yerine yapılacak yeni taşınmazda davacıya yapılan teklifin adil paylaşım ilkesine uygun olmaması nedeniyle de dava konusu işlemlerin iptali gerektiği" gerekçesinin de eklenmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Tarafların ve davalı yanında müdahilin temyiz istemlerinin reddine,
2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçenin de eklenmesi suretiyle ONANMASINA,
3. Temyiz giderlerinin istemde bulunanlar üzerinde bırakılmasına,
4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın anılan İdare Mahkemesine gönderilmesine, 10/03/2025 tarihinde, oyçokluğuyla, kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY (X) :
Dava; İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının satışına ilişkin Kağıthane Belediye Encümeninin 25/10/2022 tarihli işlemi ile ... tarihli, ... sayılı kıymet takdir işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
Davacının arsa payının m²'sinin 9.500,00 TL'den satılmasına karşın, söz konusu taşınmazın m²'sinin 32.500,00 TL olması gerektiğinden bahisle verilen iptal kararının gerekçesi yerinde görülmüştür.
Diğer taraftan; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği, bu kapsamda bu karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği, ayrıca, kat malikleri kurulu toplantısı kararının ve eki yapım sözleşmesinin içeriğine girerek paylaşımın adil olup olmadığı hususunda arsa payı karşılaştırılması, maliyet bedelinin hesaplanması gibi ödev yüklemek suretiyle, idareden inceleme ve denetleme yapmasının beklenilmesi halinde, tabi afetlerden ortaya çıkması muhtemel can ve mal kayıplarının önlenmesi amacıyla yürütülmesi gereken uygulamaların ivedilikle yapılması yönünde hükümler içeren 6306 sayılı kanunun amacına da aykırı hareket edilmiş olacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenlerle; temyize konu kararın aynen onanması gerektiği oyuyla, Dairemizin, "davacının hissedarı olduğu ve riskli yapı kararı sonrası yıkılan binanın yerine yapılacak yeni taşınmazda davacıya yapılan teklifin adil paylaşım ilkesine uygun olmaması nedeniyle de dava konusu işlemlerin iptali gerektiği" gerekçesinin de eklenmesi gerektiği yolundaki çoğunluk kararına katılmıyorum.