T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/2988
Karar No : 2025/2770
TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı/...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Adana ili, Sarıçam ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda Sarıçam Belediye Encümeninin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ile 2981 sayılı Kanunun Ek-1 maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına dair... tarih ve ...sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddine ilişkin ... tarih ve .../... sayılı işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen raporun ve dosyanın birlikte incelenmesinden, dava konusu imar uygulaması sonrasında oluşturulan ... ada ... sayılı parselin davacıya müstakil olarak ve tamamına yakın bir kısmının kök parsel yerinde oluşan imar parselinden tahsis edildiği, düzenleme ortaklık payı ile kamu ortaklık payının yasal sınırlar içinde ve düzenlemeye giren diğer parsellerle eşit oranda kesildiği, bu haliyle tahsis ve dağıtım ilkeleri ile imar mevzuatına uygun davranıldığı anlaşıldığından dava konusu işlemlerde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu ... İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği gerekçesiyle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Temyize konu kararın usul ve hukuka aykırı olduğu iddiasıyla bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Uyuşmazlıkta, dava konusu parselasyonun 2981 sayılı Yasanın Ek-1 hükmü uygulanarak yapıldığı, ancak düzenleme sahasında anılan hükmün uygulanmasına ilişkin koşulların bulunmadığı, bu durumun genel iptal sebebi niteliğinde olduğu gözetildiğinde davacı parselinde uygulanıp uygulanmadığına bakılmaksızın dava konusu parselasyonu hukuka aykırı hale getirdiği, bu nedenle davaya konu işlemin iptaline karar verilmesi gerektiği neticesine varıldığından temyize konu kararın bozulmasına karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Dava, Adana ili, Sarıçam ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda Sarıçam Belediye Encümeninin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ile 2981/3290 sayılı Kanunun Ek-1 maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına dair ... tarih ve ... sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddine ilişkin ...tarih ve .../... sayılı işlemin iptali istemiyle açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
Dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan haliyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez." hükmü yer almaktadır.
2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinde ise; “İmar planı olan yerlerde, 09/05/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tecsil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.” hükmüne yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımındaki esaslar" başlıklı 10. maddesinde, ''İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır: a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır, b) Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır, c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, imar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.'' kuralına yer verilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun eşya hukukuna ilişkin dördüncü kitabının mükiyete ayrılan birinci kısmının genel hükümleri düzenleyen birinci bölümünde, birlikte mülkiyetin, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrıldığı görülmektedir. Bu kısımda yer alan 688. maddede, "Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir." düzenlemesi getirilmiştir. Anılan Kanunun 701. maddesinde ise elbirliğiyle mülkiyetin kaynakları ve niteliğini belirtilmiş, "Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır." kuralına yer verilmiştir.
4721 sayılı Yasanın paylı mülkiyetin sona ermesini düzenleyen 698 ve 699. maddelerinde, "Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir." hükmü bulunmaktadır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Yukarıda yer verilen 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinde ifade edilen binalı veya binasız arsa ve arazilerde, 3194 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce, özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin bulunması halinde Ek-1 hükmünün uygulanması mümkün olup yapılacak tahsiste özel parselasyona dayalı ve hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak arsa paylarının sahipleri adlarına re'sen tescil edilmesi imkanı tanınmaktadır.
Anılan kuralın, içeriği itibariyle, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işlemlerine yönelik olarak düzenlendiği görülmektedir. Bu durumda, 2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinden farklı biçimde, özel parselasyona dayalı olarak satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, hisseli satın alınan taşınmazların ise yine hisse miktarları göz önünde bulundurularak paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edileceği sonucuna varılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun ise paylı/müşterek mülkiyetin sona ermesinde paydaşların iradesi ya da hakime başvurması dışında bir yöntem öngörülmediği açıktır. 2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek-1 maddesi, bu duruma bir istisna getirmekte, müşterek maliklerin/paydaşların iradesi dışında, parselasyon işlemini tesis eden idareye özel ve istisnai bir yetki vermekte, idari işlem yoluyla paylı mülkiyetin sona erdirilmesine olanak sağlamaktadır. Özel parselasyona dayalı olarak ya da hisse karşılığı satın alınan ve bu suretle müşterekler/paydaşlar tarafından fiilen kullanılan yerlerde, bu madde uyarınca parselasyon yapılması halinde paydaşlık sona erdirilerek paydaş adına hissesi oranında tahsis yapılabilmektedir.
Burada önemle belirtilmelidir ki idare sıfatıyla belediye veya valilik tarafından re'sen bu yetkinin kullanılabilmesi, düzenleme alanında Ek-1 hükmünde sayılan şartların varlığına bağlıdır. Bu nedenle, Ek-1 hükmü uygulanarak yapılan parselasyon işleminin yargısal denetimi sırasında, öncelikle alanda anılan maddenin uygulanma şartlarının bulunup bulunmadığı ve idarenin hisse çözümü konusunda yetkisinin olup olmadığı yönünden inceleme yapılması gerekmektedir.
Her ne kadar, 3194 sayılı İmar Yasasının 18. maddesine 04/07/2019 tarihinde yürürlüğe giren 7181 sayılı Yasanın 9. maddesi ile eklenen hükümler uyarınca, parselasyon sahasında kalan hisseli arsa ve arazilerin, hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilmesine olanak tanınmış ise de işlem tarihi itibariyle yürürlükte olan 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca böyle bir uygulama yapılmasına imkan bulunmamaktadır.
Paylı mülkiyetin sona ermesine ilişkin 4721 sayılı Kanunun yukarıda anılan hükümlerine istisna teşkil eden 2981 sayılı Kanunun Ek-1 maddesinin uygulanma koşullarının dava konusu işleme ilişkin düzenleme sahasında bulunmamasına rağmen uygulanması, idarenin kendisine tanınan yetkiyi aşarak işlem tesis etmesi anlamına geleceğinden bu şekilde yapılan parselasyon işlemlerinin tümüyle hukuka aykırı olduğu, diğer bir deyişle, açıklanan sebeplerin genel iptal sebebi niteliğinde olduğu tabiidir.
Uyuşmazlıkta, İdare Mahkemesi kararına esas alınan bilirkişi raporunda, 2981 sayılı Kanunun Ek-1 hükmünün uygulanma koşulları bulunup bulunmadığı hususu değerlendirilmemiş ise de görülmekte olan uyuşmazlığın konusunu oluşturan parselasyon işleminin iptali istemiyle, aynı düzenleme sahası içinde bulunan farklı bir parsel maliki tarafından açılan davada ... İdare Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:... sayılı kararı ile; alanda İmar Kanununun yürürlüğünden önce belediye tarafından onaylanan özel parselasyon ve/veya tapuda şerh edilmiş bir rızai taksim sözleşmesi bulunmadığı, dolayısıyla dava konusu işleme ilişkin düzenleme sahasında, 4721 sayılı Kanunun paylı mülkiyetin sona ermesine ilişkin hükümlerine istisna teşkil eden 2981 sayılı Kanunun Ek-1 maddesinin uygulanma koşullarının oluşmamasına rağmen uygulandığı, bu durum, davalı idarenin kendisine tanınan yetkiyi aşarak işlem tesis etmesi anlamına geldiğinden bu şekilde yapılan parselasyon işleminde genel iptal sebebi niteliğinde bir hukuka aykırılık bulunduğu gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolunda verilen karara karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararı, Dairemizin 15/05/2025 tarih ve E:2024/6944, K:2025/2768 sayılı kararıyla onanmıştır.
Bu durumda, 2981 sayılı Kanunun Ek-1 hükmünün uygulanmasına ilişkin koşullar oluşmadığı halde anılan hükmün uygulandığı neticesine varıldığından davanın reddi yönündeki İdare Mahkemesi kararına yönelik istinaf isteminin reddine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,
2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin İdare Mahkemesi kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 15/05/2025 tarihinde kesin olarak oybirliğiyle karar verildi.