T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/7309
Karar No : 2025/4190
DAVACI : ... Belediye Başkanlığı/...
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVALILAR) : 1- ... Bakanlığı/ANKARA
VEKİLİ : Av. ...
2- ...Genel Müdürlüğü/...
VEKİLİ : Hukuk Müşaviri Mehmet ...
DAVANIN KONUSU :
Karabağlar Belediye Encümeni'nin... tarihli, ... sayılı kararı ile kabul edilerek İzmir Büyükşehir Belediye Encümeni'nin ... tarihli,... sayılı kararı ile onaylanan ... sayılı parselasyonun tescil edilmesi istemiyle davacı tarafından yapılan başvurunun reddine ilişkin... tarihli, ... sayılı Karabağlar Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü işlemi ile bu işleme dayanak olarak gösterilen 22/02/2020 tarih ve 31047 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Kat mülkiyetine konu alanlar" başlıklı 19. maddesinin 4. fıkrasının iptali istemiyle açılmıştır.
DAVACININ İDDİALARI :... tarihli, ... sayılı belediye encümeni kararı ile kabul edilerek, ... tarihli,... sayılı büyükşehir belediye encümeni kararı ile onaylanan 1125 sayılı parselasyonun askı ve itiraz süreçlerinin tamamlanmasının ardından İzmir Kadastro Müdürlüğü'nce kontrolleri tamamlandıktan sonra tescil için Karabağlar Tapu Müdürlüğüne gönderildiği, Karabağlar Tapu Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işlemi ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Kat mülkiyetine konu alanlar" başlıklı 19. maddesinin 4. fıkrasında belirtilen, farklı kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınacağına ilişkin kurala aykırı olarak parselasyonda farklı kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin birbirleriyle birleştirildiği gerekçesiyle parselasyonun tescil edilmesi talebinin reddedildiği, Karabağlar Tapu Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işlemi ile, parselasyon işlemi sonucunda birleştirildiği belirtilen parsellerde yapı ruhsatı alınarak inşa edilen binalar nedeniyle kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulduğu, bunlardan ... ada, ..., ... ve ... sayılı parsellerin yürürlükteki imar planında kısmen yol alanı ile kısmen imar adasında, ... ada, ... sayılı parselin ise tamamının park ve yol alanında kaldığı, dolayısıyla anılan kat mülkiyetli/kat irtifaklı yapıların yürürlükteki imar planına ve imar mevzuatına uygun nitelikte yapılar olmadığı, imar planı ve mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklükleri nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin ve imar planına/mevzuata uygun olmayan kat irtifaklı/kat mülkiyetli yapıların korunarak imar parsellerinin oluşturulması imkanının bulunmadığı, İmar Yasası'nda karşılığı olmayan, yasaklayıcı nitelikteki Yönetmelik kuralının Yasa'ya aykırı olması sebebiyle uygulanmaması gerektiği, parselasyon işleminin usulüne ve tekniğine uygunluğunun kontrolü ile görevli Tapu Müdürlüğünün parselasyonun tescil edilmesi talebinin reddine dayanak olarak gösterdiği gerekçe ile yetkisini aştığı, parselasyon işleminin tesciline karar verilmesi gerektiği ileri sürülmüştür.
... BAKANLIĞI'NIN SAVUNMASININ ÖZETİ : İmar Yasası'nın 18. maddesine göre hazırlanan parselasyon işlemlerinde dağıtımın onaylı imar planı ve plan hükümleri, parselin kadastral durumu, parsel cephe ve derinlik şartları ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte belirtilen diğer hususlar göz önüne alınarak yapıldığı, Yönetmelikte belirtilen hükümler ile imar planına ve mevzuatına göre korunması mümkün yapılar için asgari imar parseli büyüklüğünü sağlayamıyorsa, dışarıdan başka bir hissenin veya malikin getirilerek mülkiyet probleminin oluşmaması adına varsa belediye veya Hazine alanlarının hisselendirilebileceğinin belirtildiği, kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş parsellerin bulunduğu alanlarda mülkiyet problemlerinin ve vatandaş mağduriyetlerinin yaşanmaması için, imar planı revizyonlarının bu durum dikkate alınarak hazırlanması ve imar planlarında minimum parsel büyüklüğüne ilişkin herhangi bir şartın bulunmaması gerektiği, ancak Yönetmeliğin 19. maddesindeki hükümlerin, 17. ve 18. maddesinde belirtilen hususlarla birlikte değerlendirildiği takdirde uygulanabileceği, imar planına ve mevzuatına göre muhafaza edilemeyen, teknik zorunluluk gereği bulunduğu yerden verilemeyen, imar planına göre yapısı korunamayan ya da müstakil verilemeyen dağıtım işlemlerinde Yönetmeliğin 19. maddesinin 4. fıkrasının uygulanamayacağının değerlendirildiği, parselasyon işlemlerinin kontrol ve sorumluluğunun parselasyon işlemlerini onaylamaya yetkili idarelerde olduğu, iptali istenilen Yönetmelik kuralında hukuka aykırılık bulunmadığı savunulmuştur.
... GENEL MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN SAVUNMASININ ÖZETİ : ... tarihli, ... sayılı işlemin bir ret işlemi olmadığı, bilgilendirici nitelikte olduğu, idari davaya konu olabilecek bir işlem olmadığı, davacının tescilini istediği parselasyon işlemi ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 19. maddesinin 4. fıkrasına aykırı biçimde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulu taşınmazların birleştirilerek bütünleşik yeni parseller oluşturulduğu, taşınmazlarda sanki kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisli değilmiş gibi hisselendirmeler yapıldığının gözlendiği, Kat Mülkiyeti Kanununun 46. ve 47. maddelerinde kat mülkiyetinin sona erme sebeplerinin sayıldığı, belediyelerin parselasyon yoluyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkini yapma yetkisinin bulunmadığı, kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu farklı yapıların imar uygulaması suretiyle birleştirilmesi halinde; arsa yüzölçümleri, bağımsız bölüm sayıları, konumları vs. farklı taşınmazlarda ortak alan park, bahçe, havuz, kafeterya gibi unsurların kullanımı konularında sorun yaşanmamasının olanaksız olduğu, ayrıca birleştirme ile toplu yapı niteliği kazanan parseller için ortak yönetim ve yönetim planı oluşturulması gibi karmaşık sorunların nasıl giderileceğinin, ortak giderlere katılım gibi konuların yaratacağı sıkıntıların irdelenmediği, buradaki asıl sorunun, binaları imar uygulaması yoluyla birleştiren belediyenin sanki hisseli 2 arsayı birleştirir gibi birleşik parselde taraflara pay vermek ile yetinmiş olmasından kaynaklandığı, yani uygulama ile aslında belediye tarafından kat irtifakı/kat mülkiyetinin bir anlamda re'sen terkin edildiği, ayrıca parselasyonda düzenlemeye giren toplam metrekareler ile tapu alanı metrekareleri arasında uyumsuzluğun bulunduğu savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Dosyanın incelenmesinden, dava konusu Yönetmelik'in iptali istenilen bölümünün 11/09/2025 tarihli, 33014 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren değişiklik sonucunda 19.maddenin 4.fıkrası metninden çıkarıldığı ve bu haliyle farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınacağı yönündeki ibareye madde metninde yer verilmediği görüldüğünden uyuşmazlığın bu kısmı bakımından konusu kalmadığı anlaşılan davanın esasının incelenmesine olanak bulunmamaktadır.
Uyuşmazlığın, dava konusu işleme ilişkin bölümü yönünden ise; 3194 sayılı Yasa'nın 18.maddesinde, parselasyon işleminde, varsa kat mülkiyeti esaslarının dikkate alınacağı bağlayıcı ve emredici bir norm olarak kurala bağlanmıştır. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 19.maddesinin 4.fıkrasındaki işlem tarihinde yürürlükte olan düzenlemenin de Yasa'nın uygulama alanını daraltan değil, onu somutlaştıran ve açıklayan bir norm olarak mevzuattaki yerini aldığı görülmektedir.
Parselasyona kat mülkiyeti/irtifakı olarak giren parsellerin yine kat mülkiyeti/irtifakı olarak çıkması gerektiği için, arsa payına (arsa mülkiyetine) çevrilmelerinin parselasyonu yasaya aykırı hale getireceği açık olduğundan ve bu tarz parselasyon işlemlerinin tapu siciline tescil edilmesi olanaklı olmayıp tapu müdürlüğünün tescil istemini reddederek işlemi ilgili idareye iade etmesinin, anayasal ve yasal bir zorunluluk olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, Yönetmelik'in iptali istenilen bölümü bakımından konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, dava konusu işlem bakımından davanın reddine karar verilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI ...'NUN DÜŞÜNCESİ :
Dava, 1125 sayılı parselasyon işleminin tescil edilmesi istemiyle davacı tarafından yapılan başvurunun reddine ilişkin ...tarihli, ... sayılı işlem ile bu işleme dayanak olarak gösterilen 22.02.2020 tarihli, 31047 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin "Kat mülkiyetine konu alanlar" başlıklı 19. maddesinin 4. fıkrasının iptali istemiyle açılmıştır.
Davalı idarenin usule yönelik iddiaları yerinde görülmemiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18.maddesine göre, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu belirtilmiş; aynı Kanunun 19.maddesinde "İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler.." hükmüne yer verilmiştir.
22.02.2020 tarihli, 31047 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin, parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları başlıklı 17. maddesinde; "(1) İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır:
a) Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanır.
b) Parselasyon planıyla; imar planına, imar planında aksine bir hüküm yoksa, imar mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
c) İmar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16 ncı maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele
dönüştürme işlemleri yapılabilir." kuralına, Korunması gereken yapılar ve alanlar başlıklı 18. maddesinde; imar planı ve mevzuatına göre muhafazasında sakınca olmayan yapıların arazide ölçülerek, uygulama sonucunda, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, mümkünse müstakil olarak bir imar parseli içerisinde bırakılacağı kuralına, Kat mülkiyetine konu alanlar başlıklı 19. maddesinde; "(1) Parselasyon planları yapılmış alanlarda yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar parselleri kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.
(2) Hisselendirme, imar parselinin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait yüzölçüm miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.
(3) Hisselendirme,ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları, bağımsız bölüm adetleri veya cinsleri ile orantılı olarak hesaplanır.
(4) Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parseller birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur:
a) Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;
1) Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapı sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması suretiyle,
2) Kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle, imar parseli oluşturulur.
(5) Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tâbidir.
(6) Hisselendirilmiş parselin tapu sicilindeki beyanlar hanesine “3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır” ibaresi yazılır.
(7) Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır" kuralına,
parselasyon planlarının kontrolü başlıklı 24. maddesinde, "(1) Parselasyon planlarının imar planlarına uygunluğu, düzenleme sınırının geçirilmesi, düzenleme ortaklık payına ilişkin ve düzenlemeye giren parsellerin dağıtımı ile ilgili hususlar 25 inci maddede belirtilen parselasyon planını onaylamaya yetkili idareler tarafından imar mevzuatına göre kontrol edilir.
(2) Parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, mülkiyet sınırları ve tapu kayıtları açısından incelenmesi, ilgili kadastro ve tapu müdürlükleri tarafından, kadastro ve tapu mevzuatına göre kontrol edilir." Parselasyon planlarının onayı başlıklı 25. maddesinde, "...(6) İlgili idare onayı/kararı ve askı işlemlerinden sonra kesinleşen parselasyon planı, tapu ve kadastro mevzuatına göre; ilgili kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanır ve tapu müdürlüklerince tescil edilir.
" kuralına, yer verilmiştir.
6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun'un 2/a maddesinde, Devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını, taşınmazlarla ilgili her türlü akitli ve akitsiz tapu işlemleri ile tescil işlerinin yapılmasını, siciller üzerindeki değişikliklerin takibini, denetlenmesini, sicil ve belgelerin arşivlenerek korunmasını sağlamak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görevleri arasında sayılmıştır.
Belediye encümenince alınan karar uyarınca kabul edilen parselasyona ait dağıtım cetvellerinin tescil için Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderileceği,Tapu İdaresinin belediye encümeni kararı ile kabul edilen dağıtım cetvellerinin tescili talebi üzerine tapu sicillerini düzenli tutmak görevi nedeniyle tekniğine ve usulüne uygun olmayan parselasyon işlemindeki hataların ilgili idare tarafından düzeltilmesini isteyebileceği açıktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesinde ise, "İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır." denilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesindeki hükmün, İmar Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işleminin bir koşulu olarak getirilmediği, parselasyon işlemi ile ortaklaştırma olması sonucunda oluşan ortaklaştırmanın giderilmesi yöntemini belirlemek amacıyla getirildiği sonucuna varılmaktadır.
Dava dosyasının incelenmesinden, davacı Karabağlar Belediye Başkanlığı'nın İzmir İli, Karabağlar İlçesi, Vatan Mahallesindeki muhtelif parselleri kapsayan alanda ... tarih ... sayılı Encümen Kararı ile seçili düzenleme sahası doğrultusunda 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe göre resen hazırlanan 1125 sayılı parselasyon planının ... tarih ve ... sayılı belediye encümeni kararı ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7/b maddesi gereği İzmir Büyükşehir Belediyesi Encümeninin ...gün... sayılı kararı ile onandığı, 1125 sayılı parselasyon planı, askı ve itiraz süreçleri tamamlanarak kesinleşmesinin ardından İzmir Kadastro Müdürlüğünce de kontrolleri tamamlandıktan sonra tescili için Karabağlar Tapu Müdürlüğüne gönderildiği, Karabağlar Tapu Müdürlüğü tarafından dava konusu işlem ile talebin; düzenlemenin Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 19. maddesinin 4.fıkrasına aykırı olduğu, bu sebeple bahsi geçen kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisli taşınmazlara yönelik olarak yönetmelik hükümlerine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü içtihatlarına istinaden birbirleriyle birleştirilmeyecek şekilde uygulamaya alınarak dağıtıma tabi tutulması gerektiği belirtilerek dava konusu işlem ile reddedilmesi üzerine, parsellerde yapı ruhsatı alınarak yapılan binalar nedeniyle kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulduğu bunlardan ... ada, ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazların yürürlükteki imar planında kısmen yolda, kısmen imar adasında, ... ada, ...arsel sayılı taşınmazın ise tamamının park ve yolda kaldığı, dolayısıyla anılan kat mülkiyetli/kat irtifaklı yapıların yürürlükteki imar planına ve imar mevzuatına uygun nitelikte yapılar olmadığı, imar planı ve mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklükleri nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin ve imar planına/mevzuata uygun olmayan kat irtifaklı/kat mülkiyetli yapıların korunarak imar parsellerinin oluşturulması imkanının bulunmadığı, İmar Kanununda karşılığı olmayan, yasaklayıcı nitelikteki Yönetmelik kuralının Kanuna aykırı olması sebebiyle uygulanmaması gerektiği, parselasyon işleminin usulüne ve tekniğine uygunluğunun kontrolü ile görevli Tapu Müdürlüğünün parselasyonu tescil talebinin reddine dayanak gösterdiği gerekçe ile yetkisini aştığı, parselasyon işleminin tesciline karar verilmesi gerektiği iddialarıyla söz konusu işlem ve dayanağı Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 19. maddesinin 4.fıkrasının iptali istemiyle görülmekte olan işbu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun yukarıda anılan hükmünün parselasyon sonucu oluşan ortaklaştırmanın giderilmesi yöntemine ilişkin olması, idarenin İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapmasının anılan Kat Mülkiyet Kanununun anılan maddesindeki muvafakat koşuluna bağlı bulunmaması, parselasyon işlemine karşı ilgililerin dava açma haklarının olması, tapu idaresinin parselasyon işlemine ilişkin yetkisinin parselasyonun usulüne ve tekniğine uygunluğunun kontrolü ile sınırlı bulunması karşısında, davacı idarece kabul edilen parselasyonun tescili isteminin Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesindeki hükme uyulması gerektiği gerekçesiyle reddi yolundaki dava konusu işlemde mevzuata ve hukuka uyarlık görülmemiştir.
Uyuşmazlığın Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 19. maddesinin 4.fıkrasına yönelik kısmına gelince;
Anayasa'nın 124. maddesinde, Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişilerinin, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabileceği hükme bağlanmıştır.
Yasa koyucu düzenleyeceği konularda genel prensipleri belirler ve bunun uygulanmasını, yürütmeye, bir başka ifadeyle idarelere bırakır. Bu asli düzenleme yetkisinin Yasama organına ait olmasının doğal bir sonucudur. Ancak, idarelerin düzenleyici işlem yapma yetkisi yasama organının çizdiği sınırlar içinde, başta Anayasa olmak üzere, Kanun, Tüzük gibi üst hukuk normlarına aykırı olmamak kayıt ve şartına bağlı olarak gerçekleşebilir.
Bakanlıklar ile diğer kamu kurum ve kuruluşları, görev alanlarına ilişkin olarak tüzük ve yönetmelik dışında, kılavuz, yönerge, tebliğ, genelge gibi çeşitli adlar altında da düzenleme yapabilmektedirler. Ancak bu düzenlemeler arasında uyulması gereken "normlar hiyerarşisi" kuramına göre hukuk düzeni, farklı kademede yer alan Anayasa, kanun, tüzük, yönetmelik ve diğer düzenleyici işlemlerden oluşan birçok normu içermekte ve her norm geçerliliğini bir üst basamakta yer alan normdan almaktadır. Bu nitelikleri gereği, dayandıkları üst hukuk normlarına aykırı hüküm ihtiva etmeleri mümkün değildir.
İdare hukukunda her norm geçerliliğini bir üst basamakta yer alan normdan aldığından, dayandıkları üst hukuk normlarına aykırı hüküm ihtiva etmeleri mümkün değildir. Normlar hiyerarşisine göre kanundan sonra gelen tüzük, yönetmelik, genelge, talimat, yönerge gibi düzenlemelerin ancak kanunda verilmiş olan hakkın kullanılmasının açıklanması ile ilgili olacağı, bu metinlerde kanun ile verilmiş olan hakkı genişletici veya daraltıcı mahiyette hükümlere yer verilemeyeceği hukukun genel ilkelerindendir.
İdarenin düzenleyici idari işlem tesis etme yetkisinin "Yasama yetkisinin devredilmezliği" ilkesinin bir sonucu olarak ikincil nitelikte bir kural koyma yetkisi olduğu göz önüne alındığında; söz konusu yetkinin kanunların çizdiği çerçeve içinde kalması ve kanunlara uygun olarak kullanması zorunludur.
Parselasyon işlemiyle amaçlanan; imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre, imar adasının biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanılma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Düzenleme alanındaki kadastral parseller imar parseline dönüşürken değerlerinde de artış meydana gelmektedir. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde, düzenlemeye tabi tutulan bu yerlerin yol, yeşil alan gibi kamusal ihtiyacının karşılanması amacıyla taşınmazların değerinde meydana gelen artış karşılığında idarelere mevcut taşınmazlardan kesinti yapma olanağı tanınmış ve yapılan bu kesinti anılan Kanun'da ''düzenleme ortaklık payı'' olarak ifade edilmiştir. Düzenleme sınırı içinde kalan umumi hizmet alanlarının yüzölçümüne göre düzenlemeye giren parsellerden alınacak olan düzenleme ortaklık payı oranı değişecek olmakla birlikte Kanun'da belirtilen %45 oranından fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz. Bu "düzenleme ortaklık payı" sözü edilen işlem sonucunda meydana gelen değer artışlarının karşılığı olmaktadır.
Düzenleme sırasında düzenleme alanına giren tüm parsellerden alınan düzenleme ortaklık payı nedeniyle taşınmazların alanında bu miktarda bir azalmanın kaçınılmaz olması, öte yandan, imar mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaması, imar planı ve mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklükleri, yapılaşma emsali ve diğer koşullar nedeniyle parsel alanlarının büyümesi sonucu parsellerde hissedar sayılarının artması mümkün ve zorunlu olabilecektir. İmar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanırken korunmasında sakınca bulunmayan yapılar imar alanı içinde bırakılabileceği gibi korunması olanaksız yapılar birden fazla imar parseline rastlayabilir. Hisseli bir ya da birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında bir anlaşma sağlanmadıkça ya da şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunacağı açıktır.
Öte yandan, 3194 sayılı Yasa parselasyon işleminin kapsayacağı düzenleme alanında özel şahıslara ait taşınmazlarla kamu kurumlarına ait taşınmazlar açısından (Düzenleme ortaklık paylarının toplamının, umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu durumlar haricinde) uygulamaya yönelik bir ayrım yapmamıştır.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında imar parseli ne dönüşürken yukarıda belirtilen Yasa hükümlerinin öngördüğü parselasyon tekniği dikkate alındığında bu parsellerin de birbirleri ile birleştirilmelerinin kaçınılmaz hale gelebileceği açıktır.
Bu durumda, kat irtifaklı/kat mülkiyetli yapıların korunması adına kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmesini engelleyen bir hükümle, bu parsellerin ana gayrimenkulüne, tescil harici alanlar, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlar veya Hazine taşınmazlarından hisse taşınmasını zorunlu kılan sonrasında da bu hisselere karşılık gelen alanların yapı sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması yoluyla imar parsellerinin oluşturulmasını amaçlayan hükmün İmar Kanununda öngörülmemiş olması karşısında uyuşmazlığa konu Yönetmelikle getirilen kuralda üst hukuk normu ve hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle, ... tarihli, ... sayılı işlem ile bu işleme dayanak olarak gösterilen 22.02.2020 tarihli, 31047 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin "Kat mülkiyetine konu alanlar" başlıklı 19. maddesinin 4. fıkrasının iptali gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince duruşma için taraflara önceden bildirilen 17/09/2025 tarihinde, davacı vekili Av. ...'nın, davalı Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı vekili Av. ...'in ve davalı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nü temsilen Hukuk Müşaviri ...'nın geldiği, Danıştay Savcısının hazır olduğu görülmekle, açık duruşmaya başlandı. Taraflara usulüne uygun olarak söz verilerek dinlendikten ve Danıştay Savcısının düşüncesi alındıktan sonra taraflara son kez söz verilip, duruşma tamamlandı. Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Dosyanın incelenmesinden, İzmir ili, Karabağlar ilçesi, ... Mahallesi sınırları içerisinde bulunan çeşitli parselleri kapsayan alanda, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin ... tarihli,... sayılı kararıyla onaylanan 1/1000 ölçekli 1. Etap ... -... Mahalleleri Revizyon Uygulama İmar Planı'na uygun olarak parselasyon yapılması amacıyla Karabağlar Belediye Encümeni'nin...tarihli, ... sayılı kararı ile belirlenen parselasyon düzenleme sahası doğrultusunda, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 18.maddesi ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'e göre hazırlanan 1125 sayılı parselasyonun, Karabağlar Belediye Encümeni'nin ... tarihli, ... sayılı kararı ile kabul edilerek İzmir Büyükşehir Belediye Encümeni'nin ... tarihli,... sayılı kararı ile onaylandığı, ... sayılı parselasyonun, askı ve itiraz süreçleri tamamlanarak kesinleşmesinin ardından İzmir Kadastro Müdürlüğü'nce de kontrolleri tamamlandıktan sonra tescili için Karabağlar Tapu Müdürlüğü'ne gönderilmesi üzerine; 1125 sayılı parselasyon planının incelenmesi sonucunda, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 19. maddesinde, farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak dağıtıma tabi tutulacağı belirtildiğinden, anılan düzenleme uyarınca işlem tesis edilmesi gerekirken, 1125 sayılı parselasyon planı kapsamında kalan bir kısım kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin birbirleriyle sanki hisseli iki arsayı birleştirir gibi birleştirildiğinin görüldüğü, taşınmazlarda sanki kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisli değilmiş gibi hisselendirmeler yapıldığının gözlendiği, Kat Mülkiyeti Kanununun 46. ve 47. maddelerinde kat mülkiyetinin sona erme sebeplerinin sayıldığı, belediyelerin parselasyon yoluyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkini yapma yetkisinin bulunmadığı, bu nedenle farklı kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin birbirleriyle birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak dağıtıma tâbi tutulması veya kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti terkinlerinin yapılarak ana taşınmaza dönülmesinin gerektiği, ayrıca ... sayılı parselasyon planında düzenlemeye giren metrekareler ile tapu alanı metrekarelerinin birbiriyle uyumsuz olduğu ve şayet önceden terkleri var ise ada dağıtım cetvelinde önceki terk miktarlarının da gösterilmesinin ya da farklılığın nereden kaynaklandığının belirtilmesinin, ayrıca bağış yapılan metrekarelerin nereden yapıldığının gösterilmesinin gerektiği, yeni yapılacak parselasyonun en son tapu kayıtları dikkate alınarak yapılması hususları belirtilerek başvurunun sonlandırıldığı bilgilerini içeren ...tarihli, ... sayılı Karabağlar Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü işleminin tesis edildiği, davacı tarafından; söz konusu işlem ve dayanağı Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 19. maddesinin 4.fıkrasının iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
İLGİLİ MEVZUAT:
3194 sayılı İmar Yasası'nın "Parselasyon planlarının hazırlanması" başlıklı 18.maddesinin 1.fıkrasında parselasyon işlemi; imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirilerek bunların yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayrılması, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması olarak ifade edilmiş, anılan Yasa'nın "Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili"" başlıklı 19.maddesinde; "İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler." hükmüne yer verilmiştir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Kat mülkiyetine konu alanlar" başlıklı 19.maddesinin 4.fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan halinde; "Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parseller birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur:
a) Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;
1) Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapı sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması suretiyle,
2) Kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle, imar parseli oluşturulur." düzenlemesine yer verilmiştir.
Anılan Yönetmelik'in 19.maddesinin 4.fıkrasının 11/09/2025 tarihli, 33014 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren değişiklikten sonraki halinde ise; "Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazların uygulamaya alınması durumunda aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur. 16/5/2012 ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlarda bu fıkra hükümleri uygulanmaz:
a) Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu parselin imar uygulamasıyla öncelikle müstakil olarak verilmesi esastır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;
1) Tescil haricialanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindekialanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapısahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılmasısuretiyle,
2) Teknik olarak mümkün olması halinde; kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,
imar parseli oluşturulur.
" düzenlemesi yer almıştır.
Arazi ve Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Tanımlar" başlıklı 4.maddesinin 1.fıkrasının (n) bendinde, "Tescil sayfası: Yüzölçümü, malik ve tescili ilgilendiren tüm bilgilerin bulunduğu tescile esas cetveldir. Tescil sayfasında, parselin imar planındaki kulanım kararına göre cinsi, umumi ve kamu hizmet alanlarına konu ise DOP’tan karşılandığı, parselasyon planı ile tescile konu olan irtifak, şerh ve beyanlar gösterilir.", (o) bendinde, "Tescile esas dağıtım cetveli: Düzenlemeye giren taşınmazların, ada ve parsel numaralarını, tapu alanlarını, hisse oranlarını ve hissesine karşılık gelen alanları, maliklerinin ad, soyadı ve baba adlarını, hisse miktarına karşılık kesilen düzenleme ortaklık payı ile kesinti sonucu oluşan tahsis miktarını, dağıtım sonucu tahsis edildiği imar ada ve parsel numarası ile parsel alanını, tahsis edildiği parsel hissesi ve hissesine karşılık gelen alanı ve varsa kamulaştırma, bağış miktarları ile oluşan imar parse leri yüzölçümlerini, tescil edilecek yeni imar ada ve parsel numarası sırasına göre gösteren cetveldir." tanımlarına yer verilmiş, "Parselasyon planlarının kontrolü" başlıklı 24.maddesinde; "(1) Parselasyon planlarının imar planlarına uygunluğu, düzenleme sınırının geçirilmesi, düzenleme ortaklık payına ilişkin ve düzenlemeye giren parsellerin dağıtımı ile ilgili hususlar 25 inci maddede belirtilen parselasyon planını onaylamaya yetkili idareler tarafından imar mevzuatına göre kontrol edilir.
(2) Parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, mülkiyet sınırları ve tapu kayıtları açısından incelenmesi, ilgili kadastro ve tapu müdürlükleri tarafından, kadastro ve tapu mevzuatına göre kontrol edilir." kuralı, "Parselasyon planlarının onayı" başlıklı 25.maddesinin 6.fıkrasında da; "İlgili idare onayı/kararı ve askı işlemlerinden sonra kesinleşen parselasyon planı, tapu ve kadastro mevzuatına göre; ilgili kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanır ve tapu müdürlüklerince tescil edilir." kuralı yer almıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46. ve 47.maddelerinde, kat mülkiyetinin sona ermesi sonucunu ortaya çıkaracak durumların; anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile anayapının harap olması, halleri olduğu belirtilmiş, "Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu:" başlıklı 54.maddesinde de; "(Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse katmülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek,
eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır." hükümlerine yer verilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Yasasının 1008.maddesinde, taşınmaza ilişkin mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin haklarının tapu kütüğüne tescil edileceği kurala bağlanmış, 1011.maddesinde, "Aşağıdaki hâllerde geçici tescil şerhi verilebilir:
1. İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
2.Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.
Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatına varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.", 1013.maddesinde, "Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.
Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur.
Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.", 1014.maddesinde, "Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.", 1015.maddesinde, "Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.
İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur.
Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.", 1016.maddesinde, "Tasarruf yetkisine ve hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir.
Bununla birlikte, hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hâllerde, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir." kurallarına yer verilmiştir.
Tapu Sicil Tüzüğünün 26.maddesinde, "(1) Mevzuat ve bu Tüzükte yer alan hükümlere uygun olmayan ve 4721 sayılı Kanunun 1011 inci maddesine göre geçici tescil şerhine de imkân bulunmayan istemler geciktirilmeden, gerekçesi, itiraz yeri ve süresi de belirtilmek suretiyle reddedilir.
(2) Ret kararının varlığı, tarih ve yevmiye numarası esas alınarak kütüğün beyanlar sütununda belirtilir. İstemin reddi halinde, ret gerekçesi giderilmeden reddin konusu tapu işlemi yapılamaz.
(3) Ret kararı, istem sahibine elden veya 11/2/1959 tarih ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir.
(4) Ret kararına, tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde müdürlüğün bağlı bulunduğu bölge müdürlüğüne, bölge müdürlüğünün kararına karşı da tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde Genel Müdürlüğe itiraz edilebilir." kuralı yer almıştır.
2577 sayılı İdarî Yargılama Usûlü Kanununun 31/1. maddesinin atıfta bulunduğu 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 323. maddesinin, 1. fıkrasının, (ğ) bendinde vekalet ücreti yargılama giderleri arasında sayılmış, 326. maddesinin 1. fıkrasında, kanunda yazılı hâller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verileceği, 2. fıkrasında da, davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkemenin yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştıracağı, 331. maddesinde ise; davanın konusuz kalması sebebiyle esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkimin davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ederek hüküm altına alacağı hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Usul Yönünden:
Davalı Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün,... tarihli, ... sayılı Karabağlar Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü işleminin, kesin ve yürütülmesi zorunlu nitelikte bir işlem olmadığı yönündeki iddiası yerinde görülmeyerek esasın incelenmesine geçildi.
Esas Yönünden:
Uyuşmazlığın Yönetmelik'in iptali istenilen bölümüne dair;
22/02/2020 tarih ve 31047 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Kat mülkiyetine konu alanlar" başlıklı 19.maddesinin 4.fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan halinde; "Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parseller birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur:..." düzenlemesine yer verilmiştir.
Anılan Yönetmelik'in 19.maddesinin 4.fıkrasının 11/09/2025 tarihli, 33014 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren değişiklikten sonraki halinin ise; "Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazların uygulamaya alınması durumunda aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur. 16/5/2012 ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlarda bu fıkra hükümleri uygulanmaz:..." şeklinde düzenlendiği görülmektedir.
Somut uyuşmazlıkta, dava her ne kadar Yönetmelik'in 19.maddesinin 4.fıkrasının iptali istemiyle açılmış ise de, dava dilekçesinde asıl olarak anılan fıkranın "Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parseller birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak..." bölümüne itiraz edildiği ve belirtilen bölümün hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek iptalinin istenildiği anlaşılmaktadır.
Yönetmelik'in iptali istenilen bölümünün, yukarıda yer verilen değişiklik sonucunda 19.maddenin 4.fıkrası metninden çıkarıldığı ve bu haliyle farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınacağı yönündeki ibareye madde metninde yer verilmediği görüldüğünden uyuşmazlığın bu kısmı bakımından konusu kalmadığı anlaşılan davanın esasının incelenmesine olanak bulunmamaktadır.
Uyuşmazlığın dava konusu işleme ilişkin bölümüne dair;
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 2.maddesinde Türkiye Cumhuriyeti’nin hukuk devleti olduğu belirlenmiş, ancak bir kavram olarak hukuk devletinin ne anlama geldiği tanımlanmamıştır. Nitekim Anayasa'da hukuk devleti kavramının tanımlanması, ilkesel olarak çok büyük önem taşıyan ve oldukça geniş bir uygulama alanı bulunan hukuk devleti kavramının sınırlanması sonucunu doğurabilirdi. Bununla birlikte kavramın “hukukla sınırlanmış devlet” anlamına geldiği ve hukukun, devletin hem temelini ve meşruluk kaynağını hem de sınırını oluşturduğu söylenebilir. Bu sınırlama ile devlet organlarının her türlü faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygunluğunun sağlanması, diğer bir deyişle hukukun devletin bütün faaliyetlerine tamamen egemen kılınması, devletin her türlü keyfiliğinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
Öte yandan, Anayasa Mahkemesi kararlarında Anayasa'nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devletinin; eylem ve işlemleri hukuka uygun, insan haklarına dayanan, bu hak ve özgürlükleri koruyup güçlendiren, her alanda adil bir hukuk düzeni kurup bunu geliştirerek sürdüren, Anayasa'ya aykırı durum ve tutumlardan kaçınan, hukukun üstün kurallarıyla kendini bağlı sayan, yargı denetimine açık, yasaların üstünde yasa koyucunun da uyması gereken Anayasa ve temel hukuk ilkelerinin bulunduğu bilincinde olan devlet olduğu belirtilmiştir.
Hukuki güvenlik ile belirlilik ilkeleri, hukuk devletinin önkoşullarındandır. Kişilerin hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlayan hukuki güvenlik ilkesi, hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerinde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılar. Belirlilik ilkesi ise, yasal düzenlemelerin hem kişiler hem de idare yönünden herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır ve uygulanabilir olmasını, ayrıca kamu otoritelerinin keyfi uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermesini ifade etmektedir. (AYM, E.2013/39, K.2013/65, 22/5/2013).
Mülkiyet hakkı, sahibine en geniş yetki veren aynî haktır. Aynî haklar herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardandır. (Öztan Bilge, Medeni Hukuk'un Temel Kavramları, Turhan Kitabevi Yayınları, Ankara, 2007, s. 664-667)
Mülkiyet hakkı hem kişilerle devlet arasındaki ilişkide konu olabilecek hem de kişiler arasındaki ilişkide konu olabilecek bir hak olduğundan karma nitelik taşımaktadır. Türk Medeni Yasası'na göre mülkiyet hakkı; bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmasıdır. Bireyin kişisel ve ekonomik bağımsızlığının ve özgürlüğünün önemli bir teminatı olarak kabul edilen mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesinde; “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” şeklinde düzenlendiğinden, Anayasa'daki mülkiyet anlayışının Medeni Yasa'dan farklı olduğu, herkese mülkiyet hakkı tanındığı, bu hakkın devlet müdahalelerine karşı güvence altına alındığı ve mülkiyet hakkının ancak "kamu yararı" amacıyla ve "kanunla" sınırlanabileceğinin kabul edildiği görülmektedir.
Öte yandan, mülkiyet hakkına müdahalede bulunulurken, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasına ilişkin genel ilkeleri düzenleyen Anayasa'nın 13. maddesinin de göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Anılan madde uyarınca temel hak ve özgürlükler, demokratik toplum düzeninin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olmaksızın Anayasa'nın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak yasayla sınırlanabilir. Dolayısıyla mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin Anayasa'ya uygun olabilmesi için müdahalenin yasaya dayanması, kamu yararı amacı taşıması ve ayrıca ölçülülük ilkesi gözetilerek yapılması gerekmektedir. (AYM, BN. 2017/24715, KT. 20/9/2018)
Konuya ilişkin normatif düzenlemeler ve yargı içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, mülkiyet hakkının yalnızca bireysel çıkarlarla ilgili olmadığı, aynı zamanda hukuk devleti ilkesinin işlerliği bakımından oldukça büyük bir önem taşıdığı ortaya çıkmaktadır. Zira hukuk devleti ilkesi, mülkiyet hakkının keyfi müdahalelerden korunmasını ve kamu yararı gerekçesiyle yapılan sınırlamaların da ölçülü ve öngörülebilir olmasını gerekli kılmaktadır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) Ek 1 No’lu Protokol m.1 kapsamında mülkiyet hakkına yapılan her müdahaleyi üç aşamalı bir denetime tabi tutmaktadır. Bu denetimin ilk ve vazgeçilmez şartı yasallıktır. Yasaya dayanmayan bir idari işlemle mülkiyet yapısına müdahale edilmesi hâlinde, Mahkeme ölçülülük veya kamu yararı incelemesine geçmeden ihlal tespiti yapabilmektedir. AİHM’e göre “yasallık” yalnızca şekli bir yasanın varlığı olmayıp açık bir yasal dayanak, öngörülebilirlik, keyfiliğe karşı koruma ve idarenin takdir yetkisinin sınırlarının belirli olması kriterlerinin birlikte olmasını geriktirir. Belirtilen kriterleri sağlamıyorsa, idari işlem, mülkiyet hakkına müdahale bakımından baştan itibaren hukuka aykırıdır.
AİHM bir kararında, şikayet konusu müdahalenin açıkça Yunan yasalarına aykırı olduğunu ve dolayısıyla başvuranın mülklerinin huzurlu kullanım hakkıyla bağdaşmadığını değerlendirmiştir. Bu nedenle, 1 No'lu Protokolün 1. Maddesinin ihlali söz konusu olmuştur. (Iatrıdıs - Yunanistan, Başvuru no. 31107/96)
Mahkeme, bir kararında da, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi işlemlerinin ulusal hukukta düzenlenen açık kurallara bağlı olması gerektiğini; prosedüre uygun olmaması hâlinin mülkiyet hakkına müdahale oluşturduğunu belirterek denetim gerektirdiğini vurgulamıştır. Mahkeme, ortaklık payının keyfi olarak veya yeterince yasaya dayanmayan bir süreçle sonlandırılmasının, AİHS Ek 1 No. 1’in (mülkiyet hakkı) ihlali olarak sonuçlanabileceğini işaret etmiştir. (Zrılıć/Hırvatistan, Başvuru no. 46726/11)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 3.maddesine göre, kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat irtifakı ise, arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Anılan Yasanın 5.maddesine göre, kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar. 7.maddeye göre, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. 46.maddeye göre de, sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur.
Yasanın düzenleniş şeklinden kat mülkiyetinin eşyaya bağlı, bölünemez bir aynî hak rejimi olduğu, kat maliklerinin tamamının yazılı istemde bulunması üzerine anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilebileceği ve bunun için de sicil kaydının silinerek kütükte yeni kayıt ve tescil işlemleri yapılması yönünde usulüne uygun tapu müdürlüğü işlemi gerektiği anlaşılmaktadır.
İdarenin, imar uygulaması gerekçesiyle kat mülkiyeti/kat irtifakını tek taraflı ve re’sen sona erdirebileceğine ilişkin herhangi bir yasal düzenlemeye ise konuya ilişkin mevzuat hükümlerinde yer verilmemiştir.
Aksine, 3194 sayılı Yasa'nın 18.maddesinde, parselasyon işleminde, varsa kat mülkiyeti esaslarının dikkate alınacağı bağlayıcı ve emredici bir norm olarak kurala bağlanmıştır. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 19.maddesinin 4.fıkrasındaki işlem tarihinde yürürlükte olan düzenlemenin de Yasa'nın uygulama alanını daraltan değil, onu somutlaştıran ve açıklayan bir norm olarak mevzuattaki yerini aldığı görülmektedir.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5.maddesinde kurala bağlandığı üzere, arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Dosyanın incelenmesinden; 1125 sayılı parselasyonun tescil edilmesi istemiyle davacı tarafından yapılan başvuru, ... tarihli, ... sayılı Karabağlar Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü işlemi ile; ... sayılı parselasyon planı kapsamında kalan bir kısım kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin birbirleriyle sanki hisseli iki arsayı birleştirir gibi birleştirildiğinin görüldüğü, taşınmazlarda sanki kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisli değilmiş gibi hisselendirmeler yapıldığının gözlendiği, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 46. ve 47. maddelerinde kat mülkiyetinin sona erme sebeplerinin sayıldığı, belediyelerin parselasyon yoluyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkini yapma yetkisinin bulunmadığı, bu nedenle farklı kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin birbirleriyle birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak dağıtıma tâbi tutulması veya kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti terkinlerinin yapılarak ana taşınmaza dönülmesinin gerektiği, ayrıca ... sayılı parselasyon planında düzenlemeye giren metrekareler ile tapu alanı metrekarelerinin birbiriyle uyumsuz olduğu ve şayet önceden terkleri var ise ada dağıtım cetvelinde önceki terk miktarlarının da gösterilmesinin ya da farklılığın nereden kaynaklandığının belirtilmesinin, ayrıca bağış yapılan metrekarelerin nereden yapıldığının gösterilmesinin gerektiği, yeni yapılacak parselasyonun en son tapu kayıtları dikkate alınarak yapılması hususları belirtilerek başvurunun sonlandırıldığı, gerekçeleriyle reddedilmiştir.
Dava konusu işlemde, parselasyonun davacı belediyeye iadesine gerekçe olarak en başta gösterilen husus, ... sayılı parselasyon planı kapsamında kalan bir kısım kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin birbirleriyle sanki hisseli iki arsayı birleştirir gibi birleştirildiği ve taşınmazlarda sanki kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisli değilmiş gibi hisselendirmeler yapıldığına dair tespit olup bu durum, dosyada mevcut tescile esas dağıtım cetvelinden de anlaşılmaktadır.
Davalı idarelerce, dava konusu işlemde ve savunma dilekçelerinde söz konusu tespitin; Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 19.maddesinin 4.fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan halinde yer alan, farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınacağına dair düzenlemeye aykırı olduğunun değerlendirildiği, yani anılan Yönetmelik düzenlemesinde geçen "birleştirilmeksizin" ifadesinin kat irtifakı/kat mülkiyetinin davacı belediyece re'sen terkin edilerek çözülemeyeceği, kat mülkiyetinin ancak mevzuata uygun şekilde Kat Mülkiyeti Yasası'da belirlenen esaslara göre terkin edilebileceği anlamında değerlendirildiği anlaşılmaktadır. Nitekim parselasyon işleminde tam da tapu müdürlüğünce belirtildiği şekilde kat mülkiyeti terkin edilerek, tescile esas dağıtım cetvelinde kat mülkiyeti tapulu parseller arsa olarak gösterilmiştir. Dava konusu fıkra metninde yer alan "birleştirilmeksizin" ifadesi, zemin veya yapı yönünden özgülenmediğinden, ilk bakışta kavram karmaşası bulunduğu akla gelse de, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in işlem tarihinde yürürlükte olan halinde, farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınacağı ifade edildiği halde, kat mülkiyeti/irtifakı kurulmamış/düz şahıs parselleri ile birleştirilemeyeceği yönünde bir belirtmenin yapılmamış oluşu, dava konusu yönetmelik düzenlemesine tapu müdürlüğünce getirilen yorumun uygunluğunu ortaya koymaktadır.
3194 sayılı Yasa'nın 18.maddesi uyarınca, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkili olduğundan, üzerinde kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu parsellerin parselasyon işlemine dahil edilebileceğinde kuşku bulunmamaktadır.
Parselasyon taşınmaz mal varlıklarının arzı/zeminine yönelik tesis edilen ve değişiklikler yapan bir işlemdir ve esasen özel mülkiyet yapısına ve tapu kayıtlarında bulunan şerhlere yönelik herhangi bir etkisinin bulunmayacağı da tabiidir.
İmar mevzuatı uyarınca, kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulu taşınmazın, yoldan ihdas edilmiş olan belediyenin tasarrufundaki yerlerle ya da şahıslara ait boş parseller veya yine şahıslara ait kat mülkiyeti kurulmuş diğer parsellerle şuyulandırılması olanaklıdır. Fakat bu şuyulandırma, kat mülkiyeti/irtifakı kurulu taşınmazın zeminine ait olduğundan üzerindeki yapıyı kapsamamaktadır. Şahıslara ait parsellerin, kat mülkiyeti kurulu bir taşınmazla imar parselinde şuyulanması durumunda, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 54.maddesi uygulama alanı bulmaktadır ki, bu takdirde, ortaklığın giderilmesinin gerekmesi hâlinde, bütün maliklerin anlaşması veya anlaşma olmaması halinde sulh mahkemesince ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Diğer bir ifade ile parselasyonda, düzenleme sahası olarak belirlenen alan kapsamında kalan taşınmazlar üzerinde kat mülkiyeti/irtifakı kurulu olsun olmasın uygulamaya alınabilir ve dayanağı uygulama imar planına ve mevzuatta parselasyona dair belirlenen ilke ve esaslara göre zorunluluk bulunması durumunda birbirleri ile birleştirilebilir. Ancak yasal düzenlemelerde, parselasyonu yapan idarelere kat mülkiyeti/irtifakı tapusunu terkin etme yetkisi tanınmadığından, kat mülkiyeti/irtifakına çevrilmiş parselin, kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulmamış şahıs parseli ile veya iki ya da daha fazla kat mülkiyeti/irtifakı kurulu parselin birbirleri ile birleştirilmesinin gerekmesi durumunda, birleştirme söz konusu parsellerin zeminine ilişkin olacak, üzerindeki yapının tapu kütüğüne kayıtlı kat mülkiyeti/irtifakı niteliğine dokunulamayacak ve parselasyon öncesinde mevcut olan kat mülkiyeti/irtifakı tapusunun korunması gerekecektir. Aksi halde, parselasyona kat mülkiyeti tapusu ile giren bir taşınmazın arsa tapusu ile çıkması söz konusu olacaktır. Böyle bir durumun ise mülkiyet hakkına ağır bir müdahale anlamına geleceği açıktır.
Konuyu bir örnekle somutlaştırmak gerekirse; parselasyonda teknik zorunluluklar nedeniyle, on farklı kişiye ait on adet bağımsız bölüm bulunan kat mülkiyeti kurulu bir parselin, üzerinde kat mülkiyeti/irtifakı kurulmamış/düz ve iki hissedarı bulunan bir şahıs parseli ile hisselendirildiğini varsaydığımızda, dağıtımın, kat maliki olan on kişiye ait hissenin kat mülkiyeti olarak belirtildiği, iki kişinin ise arsa payı maliki olarak gösterildiği bir tescile esas dağıtım cetveli hazırlanarak yapılması gerekmektedir. Bunun yerine kat malikleri ile arsa payı malikleri ayrımını ortadan kaldıran bir dağıtım cetveli onaylanarak tescil için gönderildiğinde, tapu müdürlüğünün, başka bir idarenin Yasaya aykırı işleminin uygulanması talebi ile karşı karşıya kalacağı açıktır. Yasaya aykırı olduğu halde, tapu müdürlüğünce tescil işleminin arsa vasfında yapılması durumunda ise, kat mülkiyeti tapusu arsa tapusuna dönüşen şahısların, Mahkeme kararıyla düzeltilmediği sürece tapuda arsa olarak görünen bir bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti vasfı ile tapu işlemi yapma olanağı kalmayacaktır.
Dolayısıyla idarenin; varsa kat mülkiyeti esaslarını gözeterek parselasyon işlemi tesis etmesi yasal bir zorunluluk olduğundan, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin, kat mülkiyeti/kat irtifakı olarak tescil edilen mülkiyet yapısının korunması suretiyle parselasyona katılmaları gerektiği açıktır. Bunun yerine, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulu parsellerin terkin edilerek, kat mülkiyeti/irtifakı kurulu mülkiyet yapısının fiilen yok sayılması durumunda, parselasyonu yapan idareye bu şekilde bir işlem yapma yetkisi tanıyan herhangi bir yasa hükmü bulunmadığından belirtilen durumun açık bir yetki aşımı niteliği taşıyacağı ortadadır.
Medenî Yasa'nın 705.maddesine göre, taşınmaz üzerindeki aynî haklar tescil ile doğar. 1007.maddede tapu sicilinin Devlet güvencesi altında olduğu kurala bağlanmıştır. 1020.maddeye göre tapu sicili herkese açık olduğundan aleniyet ve güven ilkesine dayanır. 1022.maddeye göre, aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır, bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir. 1024.madde uyarınca, bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Tapu Sicil Tüzüğü'nün 5.maddesinde, tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicil, olduğu, 11.maddesinde, ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerinin, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedileceği, 20.maddesinde, imar uygulamalarının resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlerden olduğu ifade edilmiş ve aynî hakların tescili için; kesinleşmiş imar parselasyon planları, dağıtım cetvelleri ve gerekli diğer belgelerin aranacağı, belirtilmiş, 67.maddesinin 1.fıkrasında, "Bölünme, birleştirme, taşınmaz kaydının terkini ve aktarılması durumlarında kütük sayfası kapatılır.", 5.fıkrasında "Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tâbi taşınmazların tescilinde ve kütük sayfalarının açılıp kapatılmasında 634 sayılı Kanun hükümleri saklıdır." kuralı yer almıştır.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 24.maddesinin 2.fıkrasında yer alan, parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, mülkiyet sınırları ve tapu kayıtları açısından incelenmesi, ilgili kadastro ve tapu müdürlükleri tarafından, kadastro ve tapu mevzuatına göre kontrol edilir, şeklindeki düzenleme; Medeni Yasa'nın 1024.maddesinde kurala bağlanan yolsuz tescile ilişkin sakıncaların önlenmesi bakımından tapu müdürlüğüne verilen kontrol görevinin önemini vurgulamaktadır.
Bu nedenle tapu müdürlüğünün, sadece “yazıcı” veya “teknik tescil makamı” olmadığı, işlemin yasaya uygunluğu yönünden de denetim yapmakla yükümlü olduğunun kabulü gerekmektedir. Tapu Sicil Tüzüğü ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 24.maddesi birlikte değerlendirildiğinde; tescile konu belgenin yasaya aykırılığı açık ise, tapu müdürlüğü tescil yapamaz. Bu bakımdan, uyuşmazlığa konu aykırılık; yoruma açık, takdir gerektiren, teknik bir hata olmayıp, kat mülkiyetinin yasaya aykırı olarak hukuk dışı şekilde yok sayılması gibi ağır ve bariz bir aykırılık oluşturmaktadır.
Anayasa'da yer alan hukuk devleti ilkesi, idarenin keyfi işlem yapamaması, işlemlerin öngörülebilir ve denetlenebilir olmasını gerektirmektedir. Medenî Hukukun çekirdeğinde yer alan, kişilerin ekonomik yaşamlarını ve barınma güvenliğini doğrudan etkileyen mülkiyet hakkının, kapsam ve sınırları yasa ile belirlenmiş bir görünümü olan kat mülkiyeti/kat irtifakının açık yasa hükmüne rağmen, idari işlem yolu ile dolaylı ve örtülü şekilde ortadan kaldırılması, hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmaz.
Anayasanın 35.maddesi bağlamında da, parselasyon işlemi ile kat mülkiyetinin terkini, salt şekli bir değişiklik değil, mülkiyetin içeriğine ağır müdahaledir. Bu müdahale, yasal dayanağı olmadığından ve ölçülü oluşundan söz edilemeyeceğinden anayasal korumadan yoksun bir müdahaledir.
Parselasyon işlemi, kat mülkiyeti/irtifakı dikkate alınmadan yapılmışsa; bu işlem, hukuki sebebi sakat bir idari işlemdir. Tapu müdürlüğü böyle bir işleme dayanarak tescil yaparsa, yolsuz tescile aracılık etmiş olacağından tapu müdürlüğünün tescili yapmayarak, işlemi düzeltme için idareye iade etmesi, hem yetkisi dahilindedir hem de anayasal–yasal bir yükümlülüktür. Bu tutumun idarenin yerine geçmek değil, hukuka aykırılığın sicile taşınmasını önlemek anlamına geldiği, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmuş taşınmazların, 3194 sayılı Yasa'nın 18.maddesi kapsamında yapılan parselasyon işlemlerine, bu aynî haklar hukuka uygun biçimde sona erdirilmeden ve idarece re'sen terkin edilerek dahil edilmesinin açık kanun hükmüne, mülkiyet hakkına ve hukuk devleti ilkesine aykırı olduğu anlaşılmaktadır.
Parselasyona kat mülkiyeti/irtifakı olarak giren parsellerin yine kat mülkiyeti/irtifakı olarak çıkması gerektiği için, arsa payına (arsa mülkiyetine) çevrilmelerinin parselasyonu yasaya aykırı hale getireceği açık olduğundan ve bu tarz parselasyon işlemlerinin tapu siciline tescil edilmesi olanaklı olmayıp tapu müdürlüğünün tescil istemini reddederek işlemi ilgili idareye iade etmesinin, anayasal ve yasal bir zorunluluk olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Öte yandan, dava konusu işlemde iade nedeni olarak belirtilen diğer hususların, Yönetmelikte düzenlenen, "Parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, mülkiyet sınırları ve tapu kayıtları açısından incelenmesi, ilgili kadastro ve tapu müdürlükleri tarafından, kadastro ve tapu mevzuatına göre kontrol edilir." kuralı kapsamında kaldığı anlaşıldığından ve bu yönlerden işlemde düzeltme yapılabilmesi için davacı idareye iade edilmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Davanın konusuz kalması nedeniyle, esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan durumlarda, yargılama giderlerine davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre hükmedilmesi gerekmektedir.
Uyuşmazlıkta, davanın açılmasına davalı idarenin sebebiyet verdiği görüldüğünden, dava hakkında karar verilmesine yer olmadığı yolundaki kısma ilişkin olarak yargılama giderlerinden davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın sorumlu tutulması gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1- Dava konusu ...tarihli, ... sayılı Karabağlar Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü işlemi yönünden DAVANIN REDDİNE,
2- Dava konusu Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 19.maddesinin 4.fıkrası yönünden konusu kalmayan dava hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
3- Dava hakkında karar verilmesine yer olmadığı yolunda sonuçlanan kısım yönünden davanın açılmasına davalı idarece sebebiyet verildiğinden, ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam ...-TL yargılama giderinin haklılık durumuna göre yarısı tutarındaki...-TL'nin davacı üzerinde bırakılmasına, kalan ...-TL'nin davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan alınarak davacıya verilmesine,
4. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ...-TL vekalet ücretinin davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan alınarak davacıya verilmesine, ...-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne verilmesine,
5- Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
6- Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 (otuz) gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 17/09/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.