T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2024/2639
Karar No : 2025/3658
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACI) : ... Blok Yöniticiliği
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : Danıştay Altıncı Dairesinin 26/12/2019 tarihli, E:2014/10360, K:2019/15402 sayılı bozma kararına uyularak ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... Konutları isimli toplu yapının ... blok ... bodrum katında yer alan yüzme havuzuna ilişkin mimari proje tadilatının onaylanması istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Temyize konu kararda; her bir bloğun bodrum katında süs havuzu inşa edilmesi gerekirken, (A) blokta projesine aykırı şekilde yüzme havuzu inşa edildiği, uyuşmazlığa konu havuz alanının, sadece (A) bloğa ait ortak alan olduğu, diğer bir ifade ile münhasıran (A) blokta bulunan kat maliklerinin kullanıma tahsis edilmiş olduğu, ayrıca bakımı, onarımı, yenilenmesi gibi ortak giderlerinden de sadece (A) blok kat maliklerinin sorumlu olduğu, 634 sayılı Kanunun ilgili maddeleri ile uyuşmazlık konusu taşınmaza ait yönetim planının ilgili maddeleri uyarınca, söz konusu ortak alana ilişkin mimari proje tadilat teklifi için sadece (A) blokta bulunan kat malikleri tarafından muvafakat verilmesinin yeterli olduğu, (A) ve (B) bloklara ait tüm kat maliklerinin noter onaylı muvafakati gerektiğinden bahisle davacının başvurusunun reddedilmesine ilişkin dava konusu işlemde bu yönüyle hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Uyuşmazlık konusu taşınmaza ruhsat verilmesi için davacılar tarafından idarelerine 22.11.2023 tarihinde başvurulduğu, statik tesisat bürosunun 19.12.2023 tarihli yazısı ile havuzun mimari projeye uygun olduğundan onay verildiği, ancak temyiz dilekçesinin kayda geçtiği tarih itibarıyla henüz yapı izin belgesinin düzenlenmediği, temyize konu kararın usul ve hukuka aykırı olduğu iddiasıyla bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : A blok kat maliklerinin muvafakati ile havuza ilişkin projenin onaylandığı, havuzun ruhsata bağlandığı, davanın konusuz kaldığı, temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Mahkeme kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan (A) ve (B) bloklardan oluşan ve her bir blokta 49 adet bağımsız bölümün bulunduğu ... Konutları isimli konut sitesinin 17.04.2006 tarihinde onaylanan mimari projesinde her iki bloğun 1. bodrum katında 1.00 metre derinliğinde süs havuzu düzenlenmiş, söz konusu proje doğrultusunda (B) bloğun bodrum katında süs havuzu inşa edilirken, (A) bloğun bodrum katında projesine aykırı şekilde 1.50 metre derinliğinde yüzme havuzu inşa edilmiş, devamında da taşınmaz için 09.02.2007 tarihli yapı kullanma izni alınmıştır.
Uyuşmazlık konusu (A) blokta, mimari projesine aykırı şekilde inşa edilen yüzme havuzuna ilişkin olarak (B) blok yöneticiliği tarafından yapılan şikayet üzerine, Çankaya Belediye Başkanlığınca 01.04.2011 tarihli tespit zaptı tanzim edilmiş ve devamında da Çankaya Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararı ile; zabıt konusu hususların tadilat projesi onaylatılmak suretiyle cezalı ruhsata bağlattırılması mümkün olduğu halde, ilgilisine yapılan süreli tebligata rağmen bu konuda herhangi bir müracaatta bulunulmaması nedeniyle, zabıt konusu hususların 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi gereğince, masrafları (A) blok maliklerinden karşılanma üzere yıktırılmasına karar verilmiştir.
Bu doğrultuda (A) blok yöneticiliği tarafından ilk olarak 30.07.2012 tarihinde davalı idareye yapılan başvuru ile, 1. bodrum katta süs havuzu şeklinde projelendirilen alanın yüzme havuzu olarak onaylanması talep edilmiş, bu başvuru; tüm kat maliklerinin muvafakatinin gerektiği gerekçesiyle Çankaya Belediye Başkanlığının ... tarihli, ... sayılı işlemi ile reddedilmiştir.
Bunun üzerine (A) blokta yer alan toplam 49 bağımsız bölüm malikinden 43'ünün imzasını taşıyan muvafakatname düzenlenerek 09.10.2012 tarihinde ikinci defa davalı idareye başvurulmuş, bu başvuru da; (A) ve (B) bloklardaki kat maliklerinin tamamının mufavakati gerektiği gerekçesiyle Çankaya Belediye Başkanlığının ... tarihli yazı, ... sayılı işlemi ile reddedilmiştir.
Anılan ikinci ret işlemi üzerine davacı (A) blok yöneticiliği tarafından 08.11.2012 tarihinde yeniden davalı idareye başvurularak; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi uyarınca yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğundan ve uyuşmazlık konusu taşınmaza ait yönetim planında (A) bloktaki havuz, yüzme havuzu olarak belirtildiğinden (B) bloktaki tüm kat maliklerinin muvafakatinin aranmasına gerek bulunmadığı belirtilerek tashihat projesinin onaylanması talep edilmiş, bu başvuru da; (A) ve (B) bloklara ait tüm kat maliklerinin noter onaylı muvafakati gerektiğinden bahisle Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün dava konusu ... tarihli, ... sayılı işlemi ile reddedilmiş, bu işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Dokuzuncu Bölümü altında toplu yapılara ilişkin özel hükümler getirilmiş olup, bu doğrultuda;
"Kapsam" başlıklı 66. maddesinin 1. fıkrasında toplu yapı: bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olan birden çok yapı şeklinde tanımlanmıştır.
"Yönetim" başlıklı 69. maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesinde; toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her birinin, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetileceği hüküm altına alınmıştır.
"Yönetim planı ve değiştirilmesi" başlıklı 70. maddesinin 1. fıkrasında; toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planının düzenleneceği, yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayıcı olduğu, yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu gerektiği düzenleme altına alınmıştır.
"Ortak giderlere katılma" başlıklı 72. maddesinin 1. fıkrasında ise; toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderlerin, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderlerin ise bütün kat malikleri tarafından karşılanacağı düzenlenmiştir.
Diğer taraftan ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak ilave ve yeniliklerden faydalı olanlara ilişkin olarak 634 sayılı Kanun'un 42. maddesinin 1. fıkrasında: "Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır." hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
İdare ve vergi mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. Davalının temyiz isteminin reddine,
2. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptali yolundaki ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı temyize konu kararının ONANMASINA,
3. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 24/06/2025 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY (X) :
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "Yasak İşler başlıklı" 24.maddesinin 2.fıkrasında; “ Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.” hükmüne yer verilmiştir,"
Aynı Kanunun"Bağımsız Bölüm İlavesi" başlıklı 44. maddesinde; "Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması şarttır." hükmüne yer verilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, davacın sitenin bulunduğu yapının ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunduğu, üzerinde (A) ve (B) bloktan oluşan iki yapı bulunduğu, (A) bloğun kapalı alanında yer alan yüzme havuzunun ruhsata bağlanabilmesine dair tashihat projesi onayı talebi üzerine davalı idarece A ve B bloklara ait tüm kat maliklerinin noter onaylı muvafakatlarının istenmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı işlemin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
Yukarıda yer verilen mevzuat uyarınca anagayrimenkulde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerlerinin sonradan yapımı ve ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliği ile karar vermesi gerekmekte olup, bu karar bulunmaksızın mimari projenin onaylanmasına imkan bulunmadığından tesis edilen işlemin sonucu itibariyle hukuka uygun bulunduğu sonucuna varılmıştır.
Davacı tarafından, Yönetim Planında havuzun sadece A Bloğa özgülendiği bu nedenle tüm kat maliklerinin muvafakatinin istenmesinin doğru olmadığı ileri sürülmüş ise de; dava konusu süs havuzunun inşaat emsalini artıran yüzme havuzuna çevrilmesine ilişkin mimari proje tadilatının Yönetim Planı kararı alınırken etkili olabileceği dikkate alındığında söz konusu iddiaya itibar edilmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, dava konusu işlemin iptaline ilişkin İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği oyuyla Dairemizin kararına katılmıyorum.