T.C.
D A N I Ş T A Y
İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU
Esas No : 2023/2837
Karar No : 2025/747
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Valiliği
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI YANINDA MÜDAHİL : ...
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVACILAR) : 1- ... 2- ... 3-... 4- ... 5-... 6- ...
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı ısrar kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Zonguldak ili, Kdz. Ereğli ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazdaki davacılara ait arsa paylarının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca 20/01/2021 tarihinde Zonguldak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce açık artırma usulüyle satışının yapılmasına dair işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; çoğunluk hissesi sahibi paydaşın yüklenici firmayla imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtarname ekinde davacılara gönderildiği, bununla birlikte süreç içerisinde davacıların sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmelerinin istenildiği ancak davacıların bu sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmedikleri görüldüğünden, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesine uygun olarak tesis edilen dava konusu satış işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı, öte yandan; mevzuatta satış işleminin geçersiz sayılmasının koşullarının gösterildiği; davacıların satış işleminin geçersiz sayılması şartlarını yerine getirmedikleri dikkate alındığında, dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; uyuşmazlıkta, yapının 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, kat maliklerince kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazın yeniden değerlendirilmesi yönünde Kanun'da öngörülen 2/3'ten fazla bir çoğunlukla karar alındığı, bu kararın davacılara tebliğ edildiği, davacıların anlaşmaya yanaşmaması üzerine, davacıların payının açık artırma yoluyla satışı için kıymet takdiri yapılarak satışa çıkarıldığı, satış ihalesinin yapılacağı tarih ve yerin davacılara ihaleden önce bildirildiği, çoğunluk hissesi sahibi paydaşın yüklenici firmayla imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesini ihtarname ekinde davacılara gönderdiği, bununla birlikte süreç içerisinde davacıların sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmelerinin istenildiği ancak davacıların bu sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmedikleri görülmekte olup tüm bu şekli hususlar yönünden dava konusu satış işleminde bir aykırılık görülmemekle birlikte Anayasa Mahkemesinin Başvuru Numarası:2018/1567 sayılı kararında yer alan değerlendirmeler dikkate alındığında ve Asliye Hukuk Mahkemesince kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olup olmadığına dair bir irdeleme yapmaksızın bakılan dava dosyasında verilecek kararın bekletici mesele yapıldığı hususu değerlendirildiğinde, davacının temel yakınmasını oluşturan paylaşımın adil olup olmadığı noktasındaki değerlendirmenin yani satış işleminin dayanağı niteliğinde olan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki dağıtımın yerinde olup olmadığının Dairelerince irdelenmesi gerektiği,
Dosyada mevcut bilgi ve belgeler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, yıkılan binanın işlek ana caddeye cepheli zemin katında yer alan davacılara ait dükkanlar yerine yıkıldıktan sonra iki kat daha fazla yapılaşma şansı olan yapının arka cephesinden 3. katta 18 ve 19 nolu dükkanların davacılara paylaşımda önerildiği, arka cepheye bakan bağımsız bölümlerle işlek ana cadde üzerinde ön cepheye bakan bağımsız bölümler arasında büyük bir değer farkı bulunduğu, bu değer farkının yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti çözülen ve arsa niteliğine bürünen taşınmazdaki hisse oranında davacılara düşen bedelin ödenmesi halinde dahi giderilemeyeceği, zira ön cephede değerli bir yerde küçük hisse sahibi olan davacıların kat mülkiyetinin çözülmesi sonrasında alelade mevcut küçük hissedar konumuna düşecekleri ve önceki çok değerli taşınmazın bedelini değil hisseleri oranında düşen arsa satış bedelini elde edebilecekleri, bu haliyle paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığının teknik bir incelemeyi gerektirmeden paylaşım krokisi ve mevcut fotoğraflardan açıkça anlaşıldığı, ayrıca yıkım öncesi yapıdaki paylaşımın dosyada mevcut görsellerdekinden farklı olduğuna dair ne idare ne müdahil (davalı) tarafından bir iddiada bulunulmadığı,
Bu durumda, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işlemiyle satış işlemine yapılan itirazın reddine ilişkin işlemde hukuka uyarlık aksi yönde verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmadığı gerekçesiyle, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 4. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun kabulüne, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak dava konusu işlemin kesin olarak iptaline ve anılan kararın davalı yanında müdahil tarafından temyiz edilmesi üzerine, uyuşmazlığın 2577 sayılı Kanun'un 46. maddesinde belirtilen temyiz yoluna başvurulabilecek kararlar arasında yer almadığı ve aynı Kanun'un 45/6.maddesi kapsamında kalan kesin nitelikli karar olduğu gerekçesiyle ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:..., Temyiz No:... sayılı kararıyla temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.
Daire kararının özeti: Danıştay Altıncı Dairesinin 11/04/2023 tarih ve E:2022/8593, K:2023/3635 sayılı kararıyla;
Temyiz isteminin reddi yolunda ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen ... tarih ve E:..., K:..., Temyiz No:... sayılı karara karşı yapılan temyiz istemi yönünden yapılan incelemede;
Uyuşmazlıkta, öncelikle anılan Bölge İdare Mahkemesi kararının temyize tabi kararlardan olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerektiği,
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun "Temyiz" başlıklı 46. maddesinin 1.fıkrasının (b) bendinde, "Konusu yüz bin Türk lirasını aşan vergi davaları, tam yargı davaları ve idari işlemler hakkında açılan davalar." hakkında Bölge İdare Mahkemesince verilen kararların temyize tabi kararlar arasında sayıldığı,
İncelenen uyuşmazlığın, 6306 sayılı Afet Rsiki Altındaki alnaların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında davacılara ait arsa paylarının açık artırma usulüyle 20/01/2021 tarihinde yapılan satışına ilişkin işlemden kaynaklandığı, dava konusu işlemde arsa paylarını satın alan kişinin müdahil ... olduğu, davacıların arsa paylarının bedelleri karşılığı olarak toplamda 379.200,00-TL ödediği,
Dava konusu işlemin iptali istemiyle açılan davanın reddi yolundaki ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkeme kararı kaldırılarak dava konusu işlemin iptali yolunda ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince kesin olarak verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizi üzerine, konusu yüz bin Türk lirasını aşan idari işlemlerden olduğu anlaşılan dava konusu işleme karşı açılan davanın temyize tabi olduğu, dolayısıyla kesin olarak değerlendirilemeyeceği açık olan anılan karara karşı davalı yanında müdahil tarafından yapılan temyiz isteminin reddi yolunda verilen ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen ... tarih ve E:..., K:..., Temyiz No:... sayılı kararda hukuki isabet görülmediği gerekçesiyle, anılan temyiz isteminin reddine ilişkin karar kaldırılmak suretiyle, ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince kesin olarak verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı karara karşı yapılan temyiz isteminin esasının incelenmesine geçilmiş,
Esas yönünden; arsa payı maliklerinin yeni yapının paylaşımına ilişkin olarak aldığı kararın, dava konusu satış işleminden önce alınması gerekli ve gerçek kişiler arasında alınan bir karar olduğu, bu kararda idarenin taraf olmadığı ayrıca, paylaşıma ilişkin bu karara karşı adli yargı yerinde açılan bir davanın da bulunduğu dikkate alındığında, paylaşıma ilişkin hususların hukuki olup olmadığının adli yargı yerince değerlendirilmesi sonucunda verilecek kararın bakılan davanın sonucunu etkileyeceği anlaşıldığından, adli yargı yerinde verilecek kararın bekletici mesele yapılabileceği gibi satış işleminden önce alınan kararların ve yapılan işlemlerin (arsa paydaşlarınca alınan kararlar, tebligat, ihtar, bedel tespiti vd.) dava konusu satış işleminin hukuki durumuna etkisinin 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri kapsamında İdari Dava Dairesince keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle değerlendirilmesi gerektiği,
Bununla birlikte, keşif ve bilirkişi incelemesi ile arsa payının rayiç değeri belirlenirken, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanlarının da bulunduğu bir bilirkişi kurulunca, taşınmazın satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak İdari Dava Dairesince karar verilmesinin tarafları tatmin edici ve adil bir yargılama yapılması açısından gereklilik olduğu,
Bu durumda, davanın reddine ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ve dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmadığı gerekçesiyle ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi ısrar kararının özeti: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işlemiyle satış işlemine yapılan itirazın reddine ilişkin işlemde hukuka uyarlık aksi yönde verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmadığı, öte yandan, davacıların ... Asliye Hukuk Mahkemesinde açmış oldukları düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve sözleşmenin uyarlamasına ilişkin davada alınan bilirkişi raporunda, davacılara ait taşınmazların yıkım öncesi ve tasarlanan proje sonrası hazırlanan mukayese tablosuna göre 3 kat oranında şerefiye farkı olduğunun açıkça belirtildiği ve Dairelerinin paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığı yönündeki -bilirkişi incelemesi yapılmadan ortaya konulan- değerlendirmesiyle benzer bir yaklaşım sergilendiği gerekçeleriyle, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İdare Mahkemesi kararının kaldırılması, dava konusu işlemin iptali yolundaki ilk kararda ısrar edilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından, temyize konu kararın yerindelik denetimi yapılması sonucunda verildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan paylaşıma ilişkin hususların Adli Yargı yerince incelenebileceği, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın teknik bir konuda karar verilmesinin hatalı olduğu belirtilerek temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından, savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ:Temyiz edilen kararla ilgili dosyanın incelenmesinden, davalı idarenin temyiz isteminin kabulü ile temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı ısrar kararının, Danıştay Altıncı Dairesinin 11/04/2023 tarih ve E:2022/8593, K:2023/3635 sayılı kararında yer alan gerekçe doğrultusunda bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, dosya tekemmül ettiğinden yürütmenin durdurulması istemi hakkında ayrıca bir karar verilmeksizin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Uyuşmazlığa konu 557,94 m² yüzölçümlü taşınmazın 2/48 hissesi (zemin katta bulunan 10 ve 16 nolu bağımsız bölümlerin -dükkan-) davacılara, geri kalan 46/48 hissesi ise davaya müdahil ...'a ait olup, taşınmaz üzerindeki binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında, söz konusu bina yerine yeni bina yapılmak üzere yıkılmıştır.
Yıkılan binanın yerine yapılacak bina için 46/48 oranında pay sahibi ... ile ... Nakliye İnşaat Turizm Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında Kdz. Ereğli 2. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Anılan sözleşmenin "Paylaşım şekli ve oranları" başlıklı 4. maddesinde; arsa payı paylaşım oranının %50 arsa sahibine, %50 yükleniciye ait olacağı; zemin katta ve 1. katta bulunan 13 ve 14 nolu dükkanlar ile bodrum katta bulunan projede 13 ve 14 nolu dükkana bağlı olan 13 ve 14 nolu eklenti depolar'ın yükleniciye ait olacağı; 2. katta bulunan 15 nolu dükkan, 3. katta bulunan 16 ve 17 nolu dükkan ile 1 ve 2 nolu meskenler, 4. katta bulunan 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu meskenler, 5. katta bulunan 8, 9, 10, 11, 12 nolu meskenlerin arsa sahibi olarak belirtilen ...'a ait olacağı; sözleşme eki krokide gösterilen 3. katta bulunan 61 m² alana sahip 19 nolu dükkan ile 3. katta bulunan brüt 60 m² alana sahip 18 nolu dükkanın ise sözleşmede taraf olmayan fakat yıkılmış binada 10 ve 16 nolu bağımsız bölümlerin sahipleri olan ... mirasçıları ile Zülfikar Atasoy'a (davacılara) anlaşma yapılması için ayrıldığı belirtilmiş, kat malikleri toplantısı için belirlenen ve usulünce paydaşlara bildirilen 18/10/2019 tarihli, (... ve ... haricindeki) paydaşların katıldığı toplantıda; riskli yapı olarak tespit edildikten sonra yıktırılan, kat irtifakları terkin edilen ve arsa vasfına dönüşümünün yapıldığı belirtilen taşınmaz için ... Değerleme ve Danışmanlık AŞ 'ye yaptırılmış ... tarih ve ... sayılı değerleme raporunun birer sureti dağıtıldıktan sonra ... ile ... Nakliye İnşaat Turizm Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 14/10/2019 tarihinde imzalanmış bulunan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşaatın yapılmasına 2/3 oyçokluğunu da aşar şekilde 46/48 pay oranıyla karar verilmiştir.
Akabinde, 46/48 pay oranı sahibi ...'un 08/07/2020 tarihli dilekçesindeki talebi doğrultusunda; satış istemine binaen 13/07/2020 tarihli Zonguldak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemiyle Bedel Tespit Komisyonu oluşturulmuş, yine, karara katılmayan (uzlaşmayan) davacılara ait hisselerin 6306 sayılı Kanun uyarınca açık artırma usulüyle 2/3 çoğunlukla uzlaşma sağlayan hissedara açık artırma suretiyle satışının yapılacağı yolunda ... tarih ve E... sayılı Zonguldak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemi tesis edilmiş, söz konusu satış kararı Kdz. Ereğli 2. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesiyle tüm paydaşlara tebliğ edilmiş, satış kararına davacılar tarafından yapılan itiraz Zonguldak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... tarih ve E... sayılı işlemiyle reddedilmiş, talebin reddine karar verilmesi üzerine 20/01/2020 tarihinde gerçekleştirilen ihale soncunda davacılara ait hisselerin 46/48 oranında hisse payı ile 2/3 çoğunluğu tek başına sağlayan diğer hissedar ...'a 379.200,00-TL bedelle satılması üzerine, anılan satış işleminin iptali istemiyle temyizen incelenen dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 5. maddesinin birinci fıkrasında, "Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır." kuralına, "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinin birinci fıkrasında ise: "(Değişik: 14/04/2016 - 6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle: 04/07/2019 - 7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle: 04/07/2019 - 7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle: 04/07/2019 - 7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler: 29/11/2018 - 7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle: 29/11/2018 - 7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur." kuralına yer verilmiştir.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin "Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamaları" gösteren 15. maddesinin ikinci fıkrasında: (Değişik: RG-27/10/2016 - 29870) "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir." düzenlemesi, Yönetmeliğin 15/A maddesinin (Ek: RG - 02/07/2013 - 28695) (Değişik: RG - 27/10/2016 - 29870) birinci fıkrasında: "Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez." düzenlemesi yer almaktadır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Benzer Uyuşmazlıkta Anayasa Mahkemesince verilen kararda;
Anayasa Mahkemesinin Başvuru Numarası: 2018/1567 sayılı dosyasında, bakılan uyuşmazlıkta olduğu gibi riskli yapı olarak belirlenip yıkımı gerçekleştirilen yapının bulunduğu taşınmazın 2/3 çoğunluğu teşkil eden paydaşlarının imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesini kabul etmeyerek imzalamayan başvurucuların satışın iptali istemiyle açtıkları davanın reddedilmesi üzerine mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle bahse konu başvuruyu yaptıkları anlaşılmaktadır. Başvurucuların aynı zamanda bakılan uyuşmazlıkta olduğu gibi adli yargı mercilerinde malikler kurulu kararının iptali ve sözleşmenin düzeltilmesi istemiyle dava açtıkları görülmektedir.
Anayasa Mahkemesince verilen bahse konu başvuruya ilişkin kararda:
"103. Malikler Kurulunun üçte iki çoğunluğunun taşınmazın yeni paylaşım şekline ilişkin kararına rıza göstermeyen hissedarların paylarının satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durum, İdarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabileceği anlamına gelmemektedir. Bu bağlamda hissedarların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan hissedarların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan hissedarların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır. Azınlıkta kalan paydaşların hisselerinin Malikler Kurulunun çoğunluğunca kararlaştırılan yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satışa çıkarılması hâlinde en hafif zedeleyici araca başvurulduğu söylenemeyecektir. Dolayısıyla azınlıkta kalan hissedarların teklif edilen yeni paylaşım şekline yönelik iddialarının incelenip incelenmediği müdahalenin gerekliliği bağlamında oldukça önem taşımaktadır.
104. Somut olayda üçte iki çoğunluğun kararına iştirak etmeyen başvurucuların çoğunluk kararına karşı iki farklı yargısal yola başvurdukları görülmektedir. Başvurucular öncelikle Asliye Hukuk Mahkemesinde Malikler Kurulu kararının iptali ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzeltilmesi istemiyle dava açmıştır. Bu davada binanın eski hâlinde dört işyeri ve bir mesken olmak üzere toplam beş bağımsız bölüme sahip iken çoğunluk tarafından kabul edilen projeye göre kot seviyesinin altında iki bağımsız bölümün başvuruculara verildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin toplantıdan önce ve başvurucularla müzakere edilmeden noterde imzalandığı ve çoğunluğun lehine olduğu ileri sürülmüştür. Asliye Hukuk Mahkemesi başvurucuların hisselerinin -davanın açılmasından sonra- İdare tarafından satıldığını gözeterek başvurucuların mülkiyet hakkının sona erdiği neticesine ulaşmış ve davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir.
105. Başvurucular aynı iddiaları satış kararının iptali istemiyle İdare Mahkemesinde açtıkları davada da ileri sürmüştür. İdare Mahkemesi davayı reddederken başvurucuların bu iddialarına yönelik olarak 16/100 oranındaki hisselerinin yeni paylaşımda da değişmediği, ayrıca dört işyerinin aslında tek bir bağımsız bölüm olduğu hâlde fiilen dörde bölünerek kiralandığı vurgusunu yapmıştır. Bununla birlikte Bölge İdare Mahkemesi istinaf isteminin reddine ilişkin kararında İdare Mahkemesi kararında yer alan bu gerekçenin karar metninden çıkartılmasına karar vermiştir. Bölge İdare Mahkemesi davanın konusunun satış kararının hukukiliğinin denetlenmesiyle sınırlı olduğunu, Malikler Kurulu kararının davaya konu olmadığını kabul ederek bu sonuca ulaşmıştır.
106. Bu durumda başvurucunun Malikler Kurulu kararına yönelik şikâyetlerinin hiçbir yargı mercii tarafından incelenmediği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklandığı üzere Malikler Kurulunun taşınmazın değerlendirme biçimini belirleyen kararının tarafların menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olması mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük şartlarındandır.
... İdare Mahkemesi kararında başvurucuların hisse miktarının değişmediğine ve dört işyerinin gerçekte tek bir bağımsız bölüm olduğuna vurgu yapılarak başvurucuların taşınmazın yeni paylaşım biçimine yönelik iddiaları değerlendirilmiş ise de Bölge İdare Mahkemesi bu değerlendirmeleri içeren kısmı ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinden çıkarmıştır. Bölge İdare Mahkemesinin kabulüne göre Malikler Kurulu kararı davanın konusunu oluşturmamaktadır. Oysa Malikler Kurulu kararı davanın konusunu oluşturmasa da başvuruculara teklif edilen yeni paylaşım şeklinin kabul edilmemesi satış kararının temel sebebini teşkil etmektedir. Satış kararının hukukiliğinin denetlenmesi başvurucuların yeni paylaşım şekline rıza göstermemelerinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının da incelenmesini gerektirmektedir. Yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt şeklî bir denetim yapmış olur. Dolayısıyla Bölge İdare Mahkemesinin başvurucuların taşınmazın yeni paylaşım şekline yönelik itirazlarını inceleme dışı bırakan yaklaşımı Anayasa'nın 35. maddesinin devlete yüklediği gerekliliklere uygun bir denetim yapılmaması sonucunu doğurmuştur.
108. Öte yandan İdare Mahkemesinin yeni paylaşım şeklindeki hisse oranının eski paylaşım yöntemine uygun olup olmadığıyla sınırlayan denetiminin de Anayasa'nın 35. maddesindeki güvencelere uygun olduğu söylenemez. Anayasa'nın 35. maddesinin aradığı manada bir denetim yeni paylaşım şeklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadığının incelenmesini gerektirmektedir. Bu da gerekirse bilirkişi incelemesi yapılmasıyla anlaşılabilecek bir husustur. İdare Mahkemesinin yeni paylaşım şeklinin adil ve dengeli olup olmadığı yolunda -gerekirse bilirkişi görüşünü alarak- bir inceleme yapmadan salt şeklî denetimle yetinmesi başvurucuların hisselerinin satışının son çare olup olduğunun gösterilememesi neticesini husule getirmiştir." şeklinde değerlendirmelerde bulunulmuş ve sonuç olarak başvurucuların Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir.
Somut olayda da, Danıştay Altıncı Dairesince, dava konusu satış işleminin iptali yolundaki Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının yukarıda özetlenen gerekçeyle bozulmasına ilişkin kararın, aktarılan Anayasa Mahkemesi kararında yazılan değerlendirmeler çerçevesinde uyuşmazlığın sürüncemede kalmasına neden olacağı, anlaşılmıştır. Zira, dava konusu satış işleminin, dayanağı olan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve sözleşmenin uyarlanması istemiyle ... Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olup olmadığına dair bir irdeleme yapılmaksızın bakılan davada verilecek kararın bekletici mesele yapıldığı göz önüne alındığında, uyuşmazlığın sürüncemede bırakılmaması için, temyizen incelenen bu dosyada paylaşımın adil olup olmadığına dair bir inceleme yapılması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
Bu halde, yapının 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, kat maliklerince kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazın yeniden değerlendirilmesi yönünde Kanun'da öngörülen 2/3'ten fazla bir çoğunlukla karar alındığı, bu kararın davacılara tebliğ edildiği, davacıların anlaşmaya yanaşmaması üzerine, davacılar payının açık artırma yoluyla satışı için kıymet takdiri yapılarak satışa çıkarıldığı, satış ihalesinin yapılacağı tarih ve yerin davacılara ihaleden önce bildirildiği, çoğunluk hissesi sahibi paydaşın yüklenici firmayla imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesini ihtarname ekinde davacılara gönderdiği, bununla birlikte süreç içerisinde davacıların sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmelerinin istenildiği ancak davacıların bu sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmedikleri görülmekte olup tüm bu şekli hususlar yönünden dava konusu satış işleminde bir aykırılık görülmemekle birlikte yukarıda anılan Anayasa Mahkemesi kararında yer alan değerlendirmeler dikkate alındığında ve Asliye Hukuk Mahkemesince kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olup olmadığına dair bir irdeleme yapmaksızın bakılan dava dosyasında verilecek kararın bekletici mesele yapıldığı hususu değerlendirildiğinde, davacının temel yakınmasını oluşturan paylaşımın adil olup olmadığı noktasındaki değerlendirmenin yani satış işleminin dayanağı niteliğinde olan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki dağıtımın yerinde olup olmadığının irdelenmesi gerekmektedir.
Dosyada mevcut bilgi ve belgeler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, yıkılan binanın işlek ana caddeye cepheli zemin katında yer alan davacılara ait dükkanlar yerine bina yıkıldıktan sonra iki kat daha fazla yapılaşma şansı olan yapının arka cephesinden 3. katta 18 ve 19 nolu dükkanların davacılara önerildiği, arka cepheye bakan bağımsız bölümlerle işlek ana cadde üzerinde ön cepheye bakan bağımsız bölümler arasında büyük bir değer farkı bulunduğu, bu değer farkının yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti çözülen ve arsa niteliğine bürünen taşınmazdaki hisse oranında davacılara düşen bedelin ödenmesi halinde dahi giderilemeyeceği, zira ön cephede değerli bir yerde küçük hisse sahibi olan davacıların kat mülkiyetinin çözülmesi sonrasında alelade mevcut küçük hissedar konumuna düşecekleri ve önceki çok değerli taşınmazın bedelini değil hisseleri oranında düşen arsa satış bedelini elde edebilecekleri, bu haliyle paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığının teknik bir incelemeyi gerektirmeden paylaşım krokisi ve mevcut fotoğraflardan açıkça anlaşıldığı, ayrıca yıkım öncesi yapıdaki paylaşımın dosyada mevcut görsellerdekinden farklı olduğuna dair ne idare ne müdahil (davalı) tarafından bir iddiada bulunulmadığı da görülmüştür.
Bu durumda, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Öte yandan, davacıların ... Asliye Hukuk Mahkemesinde açmış oldukları düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve sözleşmenin uyarlamasına ilişkin davada alınan bilirkişi raporunda, davacılara ait taşınmazların yıkım öncesi ve tasarlanan proje sonrası hazırlanan mukayese tablosuna göre 3 kat oranında şerefiye farkı olduğu açıkça belirtilmiş ve ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığı yönündeki -bilirkişi incelemesi yapılmadan ortaya konulan- değerlendirmesiyle benzer bir yaklaşım sergilenmiştir.
Bu itibarla, dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu ısrar kararında sonucu itibarıyla isabetsizlik görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Davalı idarenin temyiz isteminin reddine,
2.Davanın reddine ilişkin ... İdare Mahkemesi kararına yönelik yapılan istinaf başvurusunun kabulü, kararın kaldırılması, dava konusu işlemin iptali yolundaki ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı ısrar kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle ONANMASINA,
3.Bu onama kararının taraflara tebliğini ve bir örneğinin de ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın ... İdare Mahkemesine gönderilmesine, 27/03/2025 tarihinde, kesin olarak, oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
X- Uyuşmazlıkta, dosyadaki bilgi ve belgelere göre davacıların hissedarı bulunduğu, Zonguldak ili, Kdz.Ereğli ilçesi, ... Mahallesi adresinde ve tapunun ... ada, ... sayılı parselinde kayıtlı bulunan yapının 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, kat maliklerince kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazın yeniden değerlendirilmesi yönünde Kanun'da öngörülen 2/3'ten fazla bir çoğunlukla karar alındığı, bu kararın davacılara tebliğ edildiği, davacıların anlaşmaya yanaşmaması üzerine, davacılar payının açık artırma yoluyla satışı için yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri uyarınca davacının payının kıymet takdiri yapılarak satışa çıkarıldığı, satış ihalesinin yapılacağı tarih ve yerin davacılara ihaleden önce bildirildiği, davacıların alınan 2/3 çoğunluk kararı doğrultusunda sözlemeyi imzalamadığı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin ''Açık artırma usulü ile satış'' başlıklı 15/A maddesinin 11. fıkrasına aykırı hareket ettiği davacıya ait taşınmaz payının satışına ilişkin işlemlerin yukarıda açıklanan mevzuat hükümlerine uygun olarak gerçekleştirildiği, davalı idarenin imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içeriğini irdeleme, hakkaniyete uygun olup olmadığı hususunda değerlendirme yapma yetkisi ve görevi bulunmadığı, aksi halde bu inceleme, değerlendirmenin Kanun'un kamusal zorunluluklardan dolayı belli süreler çerçevesinde belli prosedürlere bağlanma amacına aykırılık oluşturabileceği kaldı ki uyuşmazlık konusu olayda fahiş/çok açık bir dengesizlikten bahsedilmesinin mümkün olmadığı, Asliye Hukuk Mahkemesinde davacılar tarafından açılan davada da sürece dair işlemlere dair tedbir ya da işlemlerin iptaline dair bir karar da bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda; çoğunluk hissesi sahibi paydaşın yüklenici firmayla imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtarname ekinde davacılara gönderildiği, bununla birlikte süreç içerisinde davacıların sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmelerinin istenildiği ancak davacıların bu sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmedikleri görüldüğünden, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesine uygun olarak tesis edilen dava konusu satış işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı ve aksi yönde verilen Daire kararının bozulması gerektiği oyuyla, karara katılmıyoruz.
KARŞI OY
XX- Temyiz edilen kararla ilgili dosyanın incelenmesinden, davalı idarenin temyiz isteminin kabulü ile, temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı ısrar kararının, Danıştay Altıncı Dairesinin 11/04/2023 tarih ve E:2022/8593, K:2023/3635 sayılı kararında yer alan gerekçe doğrultusunda bozulması gerektiği oyuyla, karara katılmıyorum.
KARŞI OY
XXX- Dava konusu satış işleminin, dayanağı olan ... Asliye Hukuk Mahkemesinde açmış oldukları düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve sözleşmenin uyarlamasına ilişkin davanın bekletici mesele yapılarak, anılan davada verilecek nihai karar sonrasında uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerektiği oyuyla, işin esasının incelenmesi suretiyle verilen karara katılmıyorum.