T.C.
DENİZLİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
1. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: ...
KARAR NO: ....
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
BAŞKAN: ...
ÜYE: ...
ÜYE: ...
KATİP:...
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ...
TARİHİ: ...
NUMARASI: ...
DAVACI : ...
VEKİLLERİ: Av. ..
Av.
DAVALI : A...
VEKİLİ: Av.
DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali (Haksız İşgalden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 18/09/2025
GEREKÇELİ İSTİNAF
YAZIM TARİHİ: 18/09/2025
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda mahalli mahkemesince verilen karara karşı davacı vekili ile davalı vekili tarafından süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353.maddesi gereğince dosya incelendi:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili 25/01/2024 tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında ... İlçesi,.... Mahallesi, .... Caddesi üzerinde bulunan fırın için 27/05/2016 tarihli ve ....sayılı 09/06/2016 - 09/06/2019 tarihlerini kapsayan 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanıp yerin teslim edildiğini, kira sözleşmesinin bitmesinden bir ay öncesinde davalı şirkete kira sözleşmesinin sona ereceği, işyerinde faaliyetin devamı düşünülüyor ise ihaleye katılımın sağlanması, ihalenin kazanılmaması durumunda mevcut sözleşmenin bitim tarihi olan 09/06/2019 tarihinde boşaltılarak idareye teslim edilmesinin bildirildiğini, yapılan ihale sonrası 3 yıllık kiralama sözleşmesi imzalandığını, yer teslimi için yerin boşaltılmadığının görüldüğünü, yerin teslimine ilişkin ihtarın 31/01/2020 tarihinde tebliğ aldığı halde yeri boşaltmayarak işgalci konumuna düştüğünü, sözleşmenin 5/c bendinde önceki kira sözleşmesinin bittiği tarihten kiralananı boşaltacağı tarihe kadar geçen süre için ihale ile tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden idareye ödeme yapacağının kararlaştırıldığını, iki kez boşaltması için yazı ile uyarıldığı halde davalının dikkate almadığını, davalının ihalenin iptali ve işyerinin boşaltılmasına ilişkin işlemlerin iptali için açtığı davaların idare mahkemesince reddedildiğini, .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasında tahliyesine karar verildiğini, ecrimisil ihbarnamelerinin iptali talepli davalarının reddedildiğini, davalı şirketin sözleşme süresi bitmesine rağmen 30/12/2022 tarihinde yapılan tespitte halen iş yerini boşaltmadığı ve faaliyetini sürdürdüğünü, bu nedenle 28/02/2023 tarihli 540.000.TL tutarlı yazı gönderildiğini, davalı tarafından davacı idarenin hesabına 14/12/2022 tarihinde 2022 yılı Ekim, Kasım, Aralık dönemine ait 17.630.TL, 07/03/2023 tarihinde 2023 yılı Ocak, Şubat, Mart dönemine ait 30.450.TL tutarında fırın işyeri kira bedeli açıklamalı ödeme yaptığından söz konusu ödemeler borcundan mahsup edilerek 486.189,86.TL üzerinden icra takibi yapıldığını, yönetmelik uyarınca ecrimisil bedeli emsal kira bedeli esas alınarak bedel tespit komisyonu kararı ile düzenlendiğini, işyerinin 01/01/2022 ile 31/12/2022 tarihleri arası 540.000.TL olarak hesaplandığını, ödemeler düşüldükten sonra 486.189,86.TL üzerinden icra takibi yapıldığını, davalı borçlunun haksız ve kötüniyetli itirazı üzerine takibin durdurulduğunu öne sürerek ....İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasında yapılan itirazın iptaline ve takibin devamına, takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere tazminata karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili 12/02/2024 tarihli cevap dilekçesinde özetle; icra takibine konu ecrimisil ihbarnamesinin idari yargının konusu olduğundan takip yapılamayacağını, icra takibi kanuna aykırı olduğundan itirazın iptali davasının reddine karar verilmesini, icra takibinin yetkili icra dairesi olan ...’te açılmadığından yetki itirazında bulunduklarını ve davanın usulden reddi gerektiğini, davacı kurumun kendi yönetmeliğinde dava konusu alacağın tahsili için 6183 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağını açıkça belirttiğinden icra takibi ile alacak talebinde bulunmasının hukuka aykırı olduğunu, alacak likid olmadığından icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmesini, kira sözleşmesinin TBK.hükümleri kapsamında sona ermesi nedeniyle kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandıramayacağını, bu konuda açılan kiracılık sıfatının tespiti davasının beklenmesi gerektiğini belirterek davanın reddine ve karşı taraf aleyhine %20 kötüniyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; bilirkişi raporunda dava konusu tarihler arası ecrimisil değerinin, emsal taşınmazlar kıyaslanarak 300.000.TL olduğunun tespit edildiği, davalının kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen davacıya ait taşınmazı haksız olarak işgal ettiği, taşınmazı tahliye etmediği süre boyunca ecrimisil bedeli ödemesi gerektiği, bedelin bilirkişi raporu ile hesaplandığı, takipten önce davalıya ecrimisil ihtarnameleri gönderilerek temerrüde düşürüldüğü, gecikme zammının mahkemece hesaplanmış ve haksız işgal nedeniyle istenen tazminat niteliğindeki alacak likit olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davalının ...İcra Müdürlüğü’nün ... Esas sayılı takibine yaptığı itirazın kısmen iptaline, takibin 300.000.TL asıl alacak, 18.999,89.TL gecikme zammı üzerinden devamına fazlaya ilişkin talebin reddine, icra inkar tazminatı talebinin reddine, davalının kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; hükme karşı davacı vekili ile davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ:
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; 09/06/2019 tarihinde sona eren sözleşmeye istinaden ihaleye çıkılıp, ihalenin 270.010.TL ilk yıl bedeli olarak yapıldığı, davalının taşınmazı boşaltmadığı, varlığını işgalci olarak sürdürmeye devam ettiği, taraflar arasında imzalanan 27/05/2016 tarihli sözleşmenin 8.maddesinde kiracı, kira süresi bitiminde derhal tahliye etmek zorunda olduğu, tahliye etmezse, ilgili mevzuat uyarınca idari olarak veya yargı yolu ile tahliyenin sağlanıp, ecrimisil tespit ve takdir edilir denildiğini, yine aynı sözleşmenin 5.maddesinin c bendinde eski kiracının kiralananı teslim etmemesi durumunda, önceki kira sözleşmesinin bittiği tarihten kiralananı boşaltacağı tarihe kadar geçen süre için ihale ile tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden idareye ödeme yapacağı hükmü bulunduğunu, bu nedenle 2022 yılına esas ecrimisil bedelinin ihaleye çıkış bedeli üzerinden değil, ihale sonucu yapılan sözleşme bedeli üzerinden hesaplanması gerektiğini, sözleşmede bulunan hüküm gereği başka emsal aranmaması gerektiğini, 2022 yılına esas yıllık kira bedelinin 553.660,62.TL olarak hesaplandığını, kesinleşen idare mahkemesi kararında bile alacak miktarının 401.256,00.TL belirtilmişken mahkemece aldırılan bilirkişi raporunda 300.000.TL olarak belirlenmesine itiraz ettiklerini, itirazlarının yerel mahkemece dikkate alınmadığını, bilirkişi raporunun hatalı ve eksik olduğunu, buna dayanılarak verilen kısmen kabul kısmen ret kararının usul ve yasaya aykırı olduğu belirterek, yerel mahkemenin kararının reddedilen kısım yönünden kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili 14/11/2024 tarihli istinaf başvuru dilekçesinde özetle; icra takibine konu belgenin ecrimisil ihbarnamesi olduğundan idari yargının konusu olduğunu, icra takibinin kanuna aykırı olduğundan davanın reddi gerektiğini, icra takibinin yetkili icra dairesinde açılmadığını, davacı kurumun mallarına ilişkin yönetmelik ve 6183 sayılı Kanun hükümleri uygulanması gerektiğinden icra takibi ile alacak talebinin hukuka aykırı olduğunu, kiracılık sıfatının tespitine ilişkin açılan dava sonucu beklenmeden kiracı olan davalı hakkında ecrimisil talep edilemeyeceğini belirterek kararın ortadan kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
HMK'nın 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE:
Dava, şahsi hakka dayalı ecrimisil alacağının tahsili için yapılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir.
Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin hak sahibi olmayan zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup 08/03/1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılarak oluşan zararın tazmin edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Gerek öğretide, gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, taşınmazı haksız olarak elinde bulunduran kimsenin mülkiyet sahibine (malike) ödemekle yükümlü bulunduğu, en azı kira geliri en çoğu mahrum kalınan gelir kaybı olan haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun olmalıdır. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. (Yargıtay 3.HD. 2024/3281 Esas, 2025/3521 Karar)
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı idarenin sorumluluğunda bulunan fırının, 27/05/2016 tarihli imzalanan kira sözleşmesi ile yönetmelik hükümleri çerçevesinde yapılan pazarlık usulü ile üç yıl süreyle kiralanmasına karar verildiği, taşınmazın 09/06/2016 tarihinde teslim edildiği, kira süresinin sonunda yapılan ihalede başka bir şirkete kiralandığı, davalı şirketin sözleşme hükümleri uyarınca boşaltarak teslim etmesi gereken iş yerini tahliye etmediği, bunun üzerine haksız işgal nedeniyle davacı hakkında ecrimisil alacağının tahsili için yapılan takibe davalının itirazı üzerine takibin durdurulması nedeniyle eldeki itirazın iptali davasının açıldığı sabittir. Davanın, ecrimisil talepli olarak açılması nedeniyle davalı vekilinin yargı yolu ve yetki itirazları yerinde olmadığından, bu yönlere ilişkin davalı vekilinin istinaf itirazları yerinde değildir.
Davacı kurum tarafından iş yerinin 01/01/2022 ile 31/12/2022 tarihleri arası işgal tazminatı 540.000.TL olarak belirlenerek davalı tarafından yapılan ödemeler düşüldükten sonra 457.231,99.TL asıl alacak, 28.957,87.TL gecikme zammı ile birlikte toplam 486.189,86.TL üzerinden icra takibi yapılmış, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda emsal karşılaştırması yapılarak dava konusu taşınmazın bulunduğu mahallede aylık kira değeri (Nisan 2020) 25.000.TL olarak belirlenmiş, 01/01/2022 başlangıç, 31/12/2022 bitiş tarihli 12 ay için aylık 25.000.TL’den yıllık bedelin 300.000.TL olarak hesaplanmış, yapılan itirazlar üzerine herhangi bir hata olmadığını belirtir rapor düzenlenmiştir. Yerel mahkemece, davalının kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen taşınmazı haksız olarak işgal ettiği, ecrimisil ödemesi gerektiği, ecrimisil ihtarnameleri ile davalının temerrüde düştüğü nazara alınarak, gecikme zammı mahkemece res’en hesaplanarak davanın 300.000.TL asıl alacak ve 18.999,89.TL gecikme zammı üzerinden devamına fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş ise de verilen kararın isabetli olduğu söylenemez. Şöyle ki, dava konusu taşınmazın 3 yıllık kira sözleşmesi ile 09/06/2016 tarihinde davalı şirkete teslim edildiği, haksız işgalin başladığı ilk dönem belirlendikten sonra ecrimisil hesabı yapılması gerektiği, yapılan araştırmada ... Hukuk Mahkemesinin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile 3 yıllık sürenin 09/06/2019 tarihinde dolduğu, bu tarihten sonra davalı kiracının fuzuli şagil durumuna düştüğü gerekçesiyle tahliyesine karar verildiği, söz konusu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun ....HD.nin .... Karar sayılı ilamı ile esastan reddine kesin olarak karar verildiği, yine .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... Esas, ... Karar sayılı dosyasında aynı taşınmazla ilgili 30/04/2020 ile 28/08/2020 tarihleri arasındaki ecrimisil alacağın tahsili için yapılan takibe itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasında verilen görevsizlik kararı üzerine istinaf başvurusunu inceleyen ....HD.nin ....Esas, .... Karar sayılı ilamı ile davacının açık bir şekilde şahsi hakka dayalı ecrimisil istediği, bu isteğin TMK hükümleri ile 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinden kaynaklandığı ve tacir olan iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğduğundan, mahkemece işin esasının incelenerek bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle karar kaldırılmış ve dosya mahal mahkemesine gönderilmiştir.
Hal böyle olunca, yerel mahkemece yapılması gereken, ecrimisil talebine ilişkin aynı taşınmazla ilgili davacı tarafından davalı aleyhine açılan davaların araştırılması, söz konusu dosyalar ile eldeki dosyanın birleştirilmesinin düşünülmesi, olmadığı takdirde sonucunun beklenmesi gerektiğinin gözetilmesi, haksız işgalin başladığı ilk dönemin belirlenmesi, bu tarih için ilk dönem ecrimisil bedeli hesaplandıktan sonra, ÜFE uygulamak suretiyle talep edilen diğer dönemlerin ecrimisil bedelinin tespit edilmesi gerektiğinden, haksız işgalin başladığı ilk dönem için belirlenecek ecrimisil miktarına sonraki yıllar için ÜFE oranında artırım yapılmak suretiyle belirlenecek miktardan az olmamak koşuluyla bulunacak ecrimisil bedelinin tespiti, ecrimisil alacakları için birer yıllık dönem sonları itibariyle dönemsel faiz talebinin mümkün olması nedeniyle konusunda uzman bilirkişiden takip dosyası yönünden talep edilen tarihe göre alacak ve faiz miktarlarını tereddüte mahal vermeyecek şekilde tespiti için taraf ve istinaf denetimine açık rapor alınmalı ve sonucuna göre icra takibine itirazın kısmen ya da tamamen haksız olup olmadığına karar verilmesi gerekmektedir.
Açıklanan nedenlerle; davacı vekili ile davalı taraf vekilinin istinaf başvurusunun 28.07.2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7251 Sayılı Kanunun 35.maddesi ile değişik HMK'Nın 353/1-a/6 maddesi gereğince kabulüne ve ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekili ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile, .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 13/03/2025 Tarih, ... Esas,... Karar sayılı kararının HMK’nın 353/1-a/6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,
2-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
3-Başvuran davacı ile davalı tarafından yatırılan istinaf maktu ve nisbi karar harçlarının talep halinde başvuranlara iadesine,
4-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından taraflara vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Başvuranlar tarafından yapılan istinaf kanun yoluna başvuru giderlerinin yerel mahkemece yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,
6-Kararın tebliğine ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesi tarafından yapılmasına,
Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a maddesi gereğince KESİN olarak oy birliği ile karar verildi.18/09/2025
....Başkan
....Üye
...Üye
...Katip