T.C.
ERZURUM
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
1. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2023/994
KARAR NO : 2025/115
KARAR TARİHİ: 09/01/2025
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
... Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ERZURUM ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 13/03/2023
NUMARASI : 2022/231 Esas - 2023/218 Karar
DAVA : Tapu İptali ve Tescil Veya Tazminat
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel ile tapuya kayıtlı 7.887,79 m2 yüz ölçümüne sahip arsa davalı ...Eğitim Danışmanlık Hizmetleri Tic.A.ş'ye ait iken davalılar ...Eğitim Danışmanlık Hizmetleri Tic.A.ş ile... arasında Erzurum .... Noterliğinin 22/02/2019 tarih, ... yevmiye numaralı ''Düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'' imzalandığını, davacı ile davalı... LTD. ŞTİ ve... arasında 20/10/2019 tarihli taşeron iş sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin konusunun ....blok ... daire, ...dükkan proje inşaatı pimapen-alimünyum cephe, silikonlu cephe işçiliği ve malzeme işi olarak belirlendiğini, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tüm taahütleri yerine getirdiğini ve işi davalı... İnşaat Taahhüt Ticaret Sanayi Limited Şirketi (...'e) teslim ettiğini, bu tarihten sonra davalı...'in ortadan kaybolduğunu, müvekkilinin arsa sahibine başvuruları arsa sahibi davalı tarafından aramızda küçük sorunlar var hallolacak şeklindeki beyanlar ile göz ardı edildiğini, davalıların açıkça hakkın kötüye kullanılması kapsamında davranışlar sergilediğinin açık olduğunu, hakkın kötüye kullanılmasının görünümlerinden birininde çelişkili davranış yasağı oluşturacağı sözleşmeler kapsamında imalatı tamamlanan bağımsız bölümlerin kimin adına tapuya kayıtlı olduğunun tespiti ve sözleşme kapsamında müvekkiline devredilecek bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescillerin talebi zarureti doğduğunu, dava konusu olan ... İli ,... İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel üzerinde bulunan ... blok, ... kat, ... numaralı, ... blok, ... kat, ... numaralı bağımsız bölümleri üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, 20/10/2019 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde tanımlanan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarını tespitini, tespit edilen tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, olmadığı takdirde tazminat ve yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ...Eğitim ve Danışmanlık A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının yüklenici olduğunu, diğer davalı... İnşaat ile aralarında akdedilen yüklenici sözleşmesine dayandığını, davacının müvekkilinden talep edebileceği hiçbir alacak kaleminin mevcut olmadığını, husumet itirazında bulunduklarını, dava dilekçesinde müvekkili ile... İnşaat arasında muvazaa olgusunu ima eden hileli işlemler yapıldığının iddia edildiğini, sübuta ilişkin tek bir delilin dahi ortaya konmadığını, 6100 sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanununun 119.maddesinin e,f ve g bentlerinin açıkça ihlal edildiğini, davacının sunmuş olduğu yazılı belgenin ihtarname olmadığını ve davacıya da gönderilmediğini, tüm bu açıklanan nedenler göz önünde bulundurularak dava konusu taşınmazlar üzerindeki davalılar şerhinin ivedikle kaldırılmasını, haksız ve mesnetsiz davanın usulden reddini, mahkeme aksi kanatte ise esastan reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin ise davacı yan üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.
Davalı... ve... LTD. ŞTİ vekili duruşma esnasındaki beyanında davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI;
Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, "Somut olayda davalılar ...Eğitim Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş ile... arasında ... Mahallesinde bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak inşaat için düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalı...'in bu sözleşmede yüklenici olarak yer aldığı görülmektedir. Davacı ile davalılardan... İnşaat Taahhüt Tic. San. LTD. ŞTİ arasında ... Ada ... Parsel sayılı arsa üzerine yapılacak olan .... blok ... daire, ... dükkan proje inşaatı pimapen-alimünyum cephe, silikonlu cephe işçiliği ve malzeme işinin yapılması için 20/10/2019 tarihinde yüklenici sözleşmesi yapılmış olup, bu sözleşmede sözleşme bedeli olarak yüklenici davacıya ... bloktan ... nolu daire, ... bloktan ... nolu dairenin verileceği kararlaştırıldıktan sonra daire bedellerinin ... blok ... nolu bağımsız bölüm için 370.000,00 TL, ... blok ... nolu bağımsız bölüm için 320.000,00 TL olmak üzere toplam anahtar teslimi toplam 690.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Belirlenen bu dairelerin içi yapılmadığı taktirde dairelerin bedellerinin toplam 550.000,00 TL olarak sayılacağı yine bu sözleşmede kararlaştırılmıştır.
Davacı, davalı yüklenici ile yapılan sözleşme nedeniyle diğer davalı arsa sahibi olan ...A.Ş'nin de sorumlu olduğunu belirterek tazminat talebinde bulunmaktadır. Ancak davacı ile davaya konu alacağın dayanağını oluşturan 20/10/2019 tarihli sözleşme davacı ile davalılardan... arasında akdedilmiş olup, diğer davalı ... ise...'e karşı şahsi sorumluluğu olduğunu kabul ederek sözleşmeyi imzalamıştır. Sözleşme tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamaları ile kurulur. İrade açıklaması açık veya örtülü olabilir. Sözleşme ilişkisinin nispiliği ilkesi uyarınca bir sözleşme ancak taraflar arasında hüküm ifade edebilir. Sözleşmeye taraf olmayan üçüncü kişinin sözleşmeden kaynaklı hukuki sorumluluğunun doğmasına yasal olarak imkan bulunmamaktadır. Somut olayda davacının yüklenici sıfatı ile davalılardan... arasında ...blokta yapılacak bina için PVC-Aliminyum yapım işinin yapılması amacı ile sözleşme akdedildiği, bu sözleşmeye davalılardan arsa sahibi ...A.Ş.'nin ve... LTD ŞTİ'nin taraf olmadığı anlaşılmaktadır. Davalı arsa sahibi ...A.Ş'nin davacı tarafından yapılan işlerden faydalandığı gerekçesi ile sorumlu olduğunu düşünmek borç ilişkilerinin nispiliği ilkesine aykırılık oluşturacaktır. Davalı arsa sahibi ...A.Ş.'nin ve... LTD. ŞTİ'nin dava konusu alacağa dayanak teşkil eden 20/10/2019 tarihli sözleşmede taraf olmadıkları, bu nedenle davacını bu davalılara yönelik talepte bulunma hakkı olmadığı anlaşılmakla bu davalılar aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı dava dilekçesinde yüklenici sıfatı ile imzaladığı sözleşme gereğince üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, buna rağmen sözleşme bedelinin ödenmediğini beyan etmiştir. Davacı ile davalı... arasında imzalanan sözleşmede ...blok ... daire, 5 dükkan proje inşaatı pimapen-alimünyum cephe, silikonlu cephe işçiliği ve malzeme yapım işini üstlenildiği anlaşılmaktadır. Mahkememizce yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda davacının 20/10/2019 tarihli sözleşmede kararlaştırılan .... blok ... daire, 5 dükkan proje inşaatı pimapen-alimünyum cephe, silikonlu cephe işçiliği ve malzeme işinin yapılıp tamamlandığı belirtilmiştir.
Davacı ile davalı... arasında akdedilen sözleşmede, sözleşme bedeli olarak ... bloktan ... ve ... nolu bağımsız bölüm olmak üzere 2 adet daire verileceği kararlaştırılmıştır. Daire bedelleri ise anahtar teslim bedeli olmak üzere ... blok ... nolu bağımsız bölüm için 370.000,00 TL, ... blok ... nolu bağımsız bölüm için ise 320.000,00 TL olarak belirlendikten sonra, belirlenen dairelerin içi yapılmadığı taktirde her iki daire bedelinin toplam 550.000,00 TL olduğu kararlaştırılmıştır. Mahkememizce yapılan keşif esnasında...bloktaki binanın tamamlandığı ve kullanılabilir durumda olduğu, ... bloktaki inşaatların ise başlamadığı görülmüştür. ... bloktaki inşaatın tamamlanmadığı ve kat irtifakı kurulmadığı hususları dikkate alındığında her ne kadar sözleşmede dairelerin içi yapılmadığı taktirde bedellerinin 550.000,00 TL olarak belirlenmiş ise de; bu dairelerin bulunduğu binanın inşaatına hiç başlanmamış olması nedeniyle sözleşme bedelinin daire bedeli olarak kararlaştırılan 690.000,00 TL olarak kabul edilmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Bu sözleşme gereğince davalılar tarafından davacıya hiç bir ödeme yapılmadığı, bu durumda davacının sözleşmeden kaynaklı 690.000,00 TL tutarında alacağının bulunduğu anlaşılmaktadır.
Davacı, dava dilekçesinde sözleşme bedeli olarak kararlaştırılan 2 adet bağımsız bölümün tapusunun iptali ile kendi adına tescilini talep etmiş ise de; dava konusu edilen ... bloktaki inşaatın tamamlanmayıp kat irtifakının kurulmadığı ve halen arsa sahibi adına kayıtlı olduğu anlaşılmakla, tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı ile davalılardan... arasında yapılan sözleşmeyi şahsi sorumluluklarının bulunduğunu belirterek imzalayan ...'ın da bu sözleşme gereğince sorumlu olduğu, davacının sözleşmede kararlaştırılan .... blok PVC-Aliminyum yapım işini tamamladığı, davacının yapılan iş nedeniyle bakiye 690.000,00 TL tutarında alacığının bulunduğu, davacı tarafından davalıların daha önceden temerrüde düşürülmediği, bu nedenle dava tarihinden itibaren faiz talep edebileceği anlaşılmakla 690.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılar... ve ...'dan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı ...Eğitim ve Danışmanlık Ticaret A.Ş ile... İnşaat Taahhüt Ticaret Sanayi Limited Şirketi aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle REDDİNE,
2-Davalılar... ile ... aleyhine açılan davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile;
A-)Davacının bu davalılar aleyhine açtığı tapu iptal tescil taleplerinin REDDİNE,
...-)690.000,00 TL'nin dava tarihi olan 01/10/2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılar... ve ...'dan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine," şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yargıtay’a göre sözleşmeden dönme üzerine, sözleşme hiç yapılmamış gibi tarafların durumları sözleşme öncesi hâle gelince, tapu paylarının arsa malikine geri döneceğini ve bu halde üçüncü kişilerin iyi niyetli olarak kabul edileceğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borcunu ifa etmede temerrüde düşmesi hâlinde, eser sözleşmesine ilişkin özel hüküm bulunmadığından, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdeki temerrüde ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinin uygulanacağını, sözleşmeden dönme üzerine, ifa edilmiş edimlerin sebepten yoksun hâle geldiğinin ileri sürülemeyeceğini, iadesi istenen eşya taşınmaz olduğundan, iade konusunda anlaşılamazsa açılacak olan davanın TMK m. 716/I uyarınca tescile zorlama davası olduğunu, bu nedenlerle mahkemece verilen Davalı ...Eğitim ve Danışmanlık Ticaret A.Ş aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine dair hükmünün hatalı olduğunu, 20.10.2019 tarihli sözleşme uyarınca, yüklenicinin aynı zamanda arsa maliklerinden olan alacağını müvekkiline devrettiğini, bu nedenle arsa malikinin sözleşmeden dönmesi üzerine müvekkilinin, arsa malikinden alacağın devri hükümlerine göre, ödemiş olduğu bedeli, (imalat bedellerini) arsa üzerine inşa edilen yapı için harcanan emek ve malzemenin iadesi kapsamında talep edebilmesinin mümkün olduğunu, davalıların ise açıkça kötü niyetle hareket ettiklerini, tanıklarının keşif esnasında dinlenilmediklerini, oysa davalıların hileli davranışlarının ispatı açısından tanıkların dinlenmesinin elzem olduğunu, bu halde savunma haklarının kısıtlandığını, eksik inceleme ile karar verildiğini, ... İnşaat Ltd. Şti. şirketine karşı açılan davanın sözleşmenin nispiliği kapsamında değerlendirildiğini, bu halde husumet yokluğu nedeniyle davanın reddedilmesinin anlaşılamadığını, mahkemece 20.10.2019 tarihli sözleşmede tanımlanan rakamların esas alındığını, müvekkilinin alacağının ... Blok .... Kat:... ve ... Blok .. Kat:... nolu bağımsız bölümler olduğunu, her iki taşınmazın rayiç değeri toplamının 2.649.137 TL olduğunu, bu durumun bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, mahkemece bu durumunda göz ardı edildiğini ileri sürerek kararın kaldırılması talebiyle istinaf yoluna başvurmuştur.
Davalı ... adli yardım talepli istinaf dilekçesinde özetle; ... İnşaat Taahhüt Ticaret Sanayi Limited Şirketi firması ile bir ilgisinin bulunmadığını, bu firmaya ev alımı için nakit para verdiğini ve kendisininde mağdur olduğunu, tarafına gönderilen tebligatlar ile bir ilgisinin bulunmadığını, kendisinin herhangi bir şahitliğinin veya kefilliğinin bulunmadığını beyan ederek istinaf isteminde bulunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında 6100 sayılı HMK'nun 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarıyla sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda;
Dava, (iddianın ileri sürülüş biçimi ve niteliğine göre) eser sözleşmesinden kaynaklı(alacağın devri) tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat talebine ilişkindir.
Mahkemece, Davalı ...Eğt. ve Dan. Tic. A.Ş ile... İnş. Taah. Tic. San. Ltd. Şti aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine, tapu iptal tescil taleplerinin reddine, 690.000,00 TL'nin dava tarihi olan 01/10/2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılar... ve ...'dan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, kararı davacı vekili ve davalı ... istinaf etmiştir.
Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhidin (asıl yüklenici) sözleşme gereği inşaatın tamamlanması için yapılacak işçilik, kaba inşaat, hafriyat, dolap, asansör, kapı, tesisat vb. gibi işlerinin taşerona (alt yüklenici) yaptırılması (TBK’nun 471/3) ve bu işlerin bedeli karşılığında müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan payının (daire/bağımsız bölüm) devrini içeren sözleşmeler, içtihatlar kapsamında şahsi hakkın devrine ilişkin bir sözleşme olarak nitelendirilmektedir.
Müteahhit ile taşeron arasındaki iş bedeli karşılığında pay (daire/bağımsız bölüm) alacağının devri sözleşmesi de benzer şekilde, müteahhidin yüklendiği inşaatın (kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen özelliklerde) tamamlanması amacıyla işçilik, kaba inşaat, hafriyat, dolap, asansör, kapı, tesisat vb. gibi işlerinin taşeron tarafından üstlenildiği, taşeronun işi sözleşmeye uygun şekilde tamamlayıp yükleniciye teslim etmek borcu altına girdiği, müteahhidin ise, sözleşmede kararlaştırılan payını (daire/bağımsız bölüm) taşerona devir borcu altına girdiği sözleşmedir. Bu sözleşmelerde taşeron tarafından inşaatın kat karşılığı sözleşmede belirtilen şekilde tamamlanması amacıyla bir iş yapılmakta bu iş (eser, hizmet, vekalet) bedeli müteahhit tarafından ayni (eşya) olarak ödenmektedir.
Müteahhidin arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği payına düşen dairenin/bağımsız bölümün, alacağın devri hükümlerine göre taşerona adi yazılı sözleşme ile devredilebileceği, taşeronun arsa sahibinden payın devrini talep edebileceği kabul edilmektedir. Yargıtay içtihatlarında, müteahhidin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını (daire/bağımsız bölüm) yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve müteahhidin arsa payını satın alan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir.
Ancak TBK’nun 188. maddesinde “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” hükmü gereği söz konusu payın devrinin talep edilebilmesi için müteahhidin tüm borçlarını yerine getirmiş olması gerekmektedir. Temliken tescil talebinde bulunabilmek için, yüklenicinin ve taşeronun arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmesi zorunludur.(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/489 E. 2020/1001 K.) Yüklenici, meydana getirdiği eseri teslim ettiğini ispatla yükümlüdür. Teslim, hukuki işlem değil, hukuki fiil olduğundan kural olarak her tür kanıtla, tanıkla dahi ispat edebilir.( Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2013/5020 E. 2014/4423 K. ) Müteahhit arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut olayda, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalılardan ...Eğitim ve Danışmanlık Ticaret A.Ş(arsa sahibi) ile...(yüklenici) arasında imzalandığı, yüklenici...'e edimlerini yerine getirmesi halinde isabet edecek olan ... blok 4.kat ... ve 7. kat .... nolu dairelerden, ... nolu dairenin bulunduğu ... blokun hiç imal edilmediği gibi bu bağımsız bölümün mimari projesinde dahi yer almadığı, ... nolu dairenin bulunduğu ... blokun yüklenici tarafından inşa edilmediği, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmediğinden ... bloktan yükleniciye isabet eden ve temlik edildiği iddia olunan alacağın da doğmadığı anlaşılmakla tapu iptal ve tescil talebinin reddinde hukuka aykırılık görülmemiştir.
Taraflar arasında yapılan 20.10.2019 tarihli "Daire Karşılığı Taşeron İş Sözleşmesinin" ... ve ortağı ... ile davacı ...arasında imzalandığı, diğer davalı şirketlerin sözleşmede taraf olmadıkları, sözleşmenin şahsi hak doğuracağı gözönünde bulundurularak davalı şirketler aleyhine bedele hükmedilmemesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamıştır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi uyarınca kamu düzeni ve istinaf sebepleri ile sınırlı olmak üzere yapılan inceleme sonunda; dosyadaki belgelere, kararın dayandığı delillere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklara göre, ilk derece mahkemesi kararında, tarafların gösterdiği hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu anlaşılmakla davacı vekilinin ve davalı ...'ın istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nun 353-(1)/...-1.madde ve bendi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin ve davalı ...'ın Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/231 Esas - 2023/218 Karar sayılı kararına karşı yaptığı istinaf başvurusunun, HMK’nın 353-(1)/...-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı taraftan alınması gereken 615,40-TL istinaf karar harcından başta peşin alınan 179,90-TL'nin mahsubu ile eksik kalan 435,50-TL'nin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-Adli yardım nedeniyle Davalı ...'dan alınmayan 47.133,90-TL nispi istinaf karar harcının davalı ...'dan alınarak hazineye irat kaydına,
4-İstinaf aşamasında davacı gider avansından karşılandığı anlaşılan 321,00-TL yargılama giderinden 160,50-TL'sinin davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine, kalan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasın,
5-İstinaf incelemesi sırasında duruşma yapılmadığından vekalet ücreti hususunda karar verilmesine yer olmadığına,
6-Karar tebliğinin Dairemizce, kesinleştirme, harç ve gider avansın ikmal ve iadesine ilişkin işlemlerin yerel mahkemece yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı HMK 'nun 361. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.09.01.2025