T.C.
ERZURUM
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2023/1883
KARAR NO : 2025/820
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ERZURUM ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 28/11/2022 (Karar)
NUMARASI : 2015/170 Esas, 2022/726 Karar
DAVA : Alacak (Kooperatif Yönetim Ve Denetim Kurulu Üyelerinin Sorumluluğundan Kaynaklanan)|Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
Taraflar arasında görülen davaya ilişkin olarak yapılan açık yargılama sonucunda verilen karara karşı yasal süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine HMK 353. madde uyarınca dosya üzerinden inceleme yapıldı.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 2003 yılında davalı kooperatife üye olduğunu ve 10.000,00 TL ödeme yaptığını, müvekkilinin üyelik aidatının bir kısmını bu şekilde ödediğini, doğacak aidat borcunun ise kooperatife ait asansörlerin müvekkili tarafından yapılması karşılığında ödenmiş sayılacağını ve kendisine bir adet daire verileceği hususunda anlaşıldığını ancak kooperatif yönetiminin bir kaç kez değişmesi nedeniyle işin tamamlanamadığını, müvekkilinin yüklendiği parasal ve iş edimlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini ve 10.000,00 TL ödeme yaptığını, asansör kapıları içinde 2.600,00 TL ödeme yaptığını ancak kooperatif yöneticilerinin iş karşılığında verilecek dairenin biten bloklardan değil yapılacak bloklardan verileceğini söyleyerek müvekkilini sürekli olarak oyaladıklarını, daha sonra da kooperatif yöneticileri tarafından müvekkilinin kooperatiften ihraç edildiğinin söylendiğini, yapılan bir kaç genel kuruldan müvekkilinin haberdar edilmediğini ancak hazır gösterildiğini ve hazır gösterildiği cetvellerde bulunan imzaların da müvekkiline ait olmadığını beyanla müvekkilinin kooperatife üye olduğunun tespitine, ortaklık gereği müvekkiline tahsis edilmesi gereken dairenin müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, dairenin bulunmaması halinde dairenin rayiç değerinin tahsiline ve mahkemece üyeliğin tespit edilmemesi halinde müvekkilince ödenmiş olunan 12.600,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesi ile talebini 165.000,00-TL olarak artırmıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:
İlk Derece Mahkemesince, "...Somut olayda davacının 24/03/2013 tarihli genel kurul toplantılarına kadar düzenlenen hazirun cetvellerinde isim ve imzasının yer aldığı görülmektedir. 24/03/2013 tarihinden sonraki genel kurul hazirun cetvellerinde davacının ismi yer almamaktadır. Davacının isminin genel kurul hazirun cetvellerinde isim ve imzasının yer alması davalı kooperatifte üye olduğunu göstermektedir. 24/03/2013 tarihli genel kurul sonrasındaki genel kurul hazirun cetvellerinde davacının isminin bulunmaması davacının ortaklığına herhangi bir halel getirmeyecektir. Zira kooperatif üyeliğinin sona ermesi istifa, ihraç yahut ölüm gibi bir nedene dayanmalıdır. Davacının davalı kooperatife üye olduğu, buna karşılık davacının davalı kooperatif üyeliğinden ihraç edildiğine dair alınmış herhangi bir karar bulunmadığı anlaşılmakla davacının kooperatif üyeliğinin devam ettiği sonucuna varılmaktadır. Davalı kooperatif yönetim kurulu karar defterinde davacının ihraç edildiğine dair herhangi bir kayıt bulunmadığı gibi, davalı kooperatif temsilcisi duruşma esnasındaki beyanında da davacının ihraç edildiğine dair herhangi bir kararın olmadığını belirttiğinden davacının kooperatif üyesi olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle her ne kadar davacı öncelikle davalı kooperatife üye olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiş ise de; davacının kooperatif üyeliğinin devam ettiği, hakkında alınmış herhangi bir ihraç kararı bulunmadığı anlaşılmakla kooperatif üyeliğinin tespitini talep etmekte hukuki yararı bulunmamakta olup; bu nedenle talebin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı dava dilekçesinde kooperatif üyeliği nedeniyle kendisine bağımsız bölüm verilmediğini belirterek konut tahsis edilmesini ve bu konutun tapu kaydının kendi adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davacının tapu iptal tescil talebinde bulunabilmesi için eşitlik ilkesi uyarınca kendilerine konut tahsis edilen diğer üyeler gibi tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Ödemelerini tamamlamayan kooperatif ortağının kendi adına bağımsız bölüm tahsis edilmesi ve tapu iptal tesciline karar verilmesini talep edemez. Konut tahsisi ve tapu tescili talep eden ortağın genel kurul tarafından kararlaştırılan aidatları, gecikme faizleri ve diğer giderleri tam olarak ödemiş olması gerekmektedir. Ayrıca kooperatif tarafından ortak adına konut tahsis edilebilmesi veya mahkemece ortak adına konutun tapu tescilinin sağlanabilmesi için kooperatif adına kayıtlı bu durumuna müsait bağımsız bölümün bulunması gerekmektedir. Somut olayda davacının kooperatif üyesi olmakla birlikte davalı kooperatife kayıtlarda da görüldüğü üzere toplamda 10.000,00 TL tutarında ödeme yapıldığı, bunun dışında genel kurul tarafından kararlaştırılan aidat ödemelerinin yapılmadığı gibi davacı tarafından ileri sürülen sözleşme gereğince kooperatif asansör işinin de tamamlanmadığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar davacı toplam da 12.600,00 TL tutarında ödeme yaptığını beyan etmiş ise de; davacının 10.000,00 TL dışında yapmış olduğu ödemeyi usulüne uygun ispatlayamadığı anlaşılmaktadır. Davacının davalı kooperatife karşı olan tüm yükümlülüklerini yerine getirmediği değerlendirildiğinde davalı kooperatiften konut tahsis edilmesi talebinde bulunmasına yasal olarak imkan bulunmamaktadır. Ayrıca davalı kooperatif temsilcileri duruşmadaki beyanlarında kooperatif arsası üzerinde kat irtifakının tesis edildiğini, 4 adet dairenin kooperatif adına kayıtlı olduğunu, ancak bu dairelerin sahiplerinin bulunduğunu ve fiilen oturduklarını, belediyeye olan borçlar nedeniyle bu dairelerin tapularının sahiplerine verilemediği, davanın davacı lehine sonuçlanması halinde dahi davacıya verilecek konut bulunmadığını beyan ettikleri dikkate alındığında, davacıya tahsis edilebilecek konut bulunmadığı, bu nedenle davacının kendi adına konut tahsis edilmesi ve tapusunun tesciline karar verilmesi talebinin dayanağı kalmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde ayrıca tahsis edilecek konutun bulunmaması halinde rayiç değerinin davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davacıya tahsis edilebilecek konutun bulunmadığı davalı kooperatif temsilcilerinin beyanlarından ve tapu kayıtlarından anlaşılmakta olup; davacının konutun rayiç değerini talep edebilmesi için kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması zorunludur. Davacının, konut tahsis edilen diğer ortaklar gibi tüm yükümlülüklerini yerine getirmediği, normal üyeler gibi aidatlarını ödemediği, davalı kooperatife sadece 10.000,00 TL tutarında ödeme yaptığı, bu nedenle konut tahsisini talep edemeyeceği gibi konutun rayiç değerini de talep edemeyecektir. Tüm bu nedenlerle davacının kendi adına bağımsız bölüm tahsis edilmesi, bu bağımsız bölümün tapu iptali ile tescili, tahsis edilecek konut bulunmaması halinde rayiç değerinin tahsili taleplerinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Ortağın ödemelerinin tam olarak yerine getirilmemesi nedeniyle kural olarak kendisine bağımsız bölüm teslim ve tescili yapılamaz. Ödemeleri eksik olan ortağın kooperatiften çıkması veya çıkarılması yahut bu ortağın bağımsız bölüm yerine tazminat talep etmesi hallerinde ortağa bağımsız bölüm teslimi yerine tazminat ödenmesi gerekmektedir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarında menfaatler dengesi de dikkate alınarak konut veya iş yeri teslim edilemeyen ve ödemeleri eksik olan ortağın ödenecek tazminatın hesaplanmasında altılı formül olarak isimlendirilen hesaplama yönetimini benimsemiştir. İş bu davaya konu olayda davacının kooperatif üyesi olduğu, ödemelerini eksik yaptığı, davacıya konut tahsisinin mümkün olmadığı hususları dikkate alındığında davacıya yapmış olduğu ödemeler de dikkate alınarak konut tazminatının ödenmesi gerekmektedir.
Mahkememizce davacının talep edebileceği konut tazminatının hesaplanması amacıyla bilirkişiden rapor alınmış olup; hazırlanan 14/10/2022 tarihli rapor dosyamız arasına ibraz edilmiştir. Ancak raporda davacı tarafından yapılan ödemeler 12.600,00 TL olarak kabul edilmiş olup; davacının yapmış olduğu ödeme tutarı 10.000,00 TL olduğundan bu haliyle bilirkişi raporundaki hesaplamalar hatalı olmuştur. Bu nedenle mahkememizce davacının yapmış olduğu ödeme tutarı dikkate alınarak yeniden hesaplama yapılmıştır. Davalı kooperatif genel kurul kararlarında üyelerin toplamda 67.824,00 TL ödeme yapmaları hususunda karar alındığı görülmektedir. Davacı tarafından yapılan toplam ödeme tutarının 10.000,00 TL olduğu, dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin ise 165.000,00 TL olduğu dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Dava dışı üyelerin ödemelerinin tüfe endeksine göre güncellenmesi halinde güncellenmiş ödeme tutarı 14/10/2022 tarihli bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere 109.962,98 TL olmaktadır. Bu durumda normal bir üyenin elde ettiği fayda (165.000,00 TL - 109.962,98 TL ) 55.037,02 TL olacaktır. Davacının 11/11/2003 tarihinde 10.000,00 TL tutarında ödeme yaptığı dikkate alındığında bu ödemenin dava tarihi itibariyle güncellenmiş değeri ise;
10.000,00 x 94,77 = 26.139,07 TL olmaktadır. 247,72
Bu durumda normal üyenin yapmış olduğu ödemenin güncellenmiş tutarı ile normal bir üyenin elde ettiği faydaya göre davacının yapmış olduğu ödemenin güncellenmiş değeri oranlandığında;
26.139,07 x 55.037,02 = 13.082,73 TL tutarında davacının fayda sağlayacağı anlaşılmaktadır. 109.962,98
Davacının ödemiş olduğun tutarın güncel değeri ile davacının elde edeceği fayda toplandığında ( 13.082,73 + 26.139,07 ) davacının talep edebileceği konut tazminatı tutarının 39.221,80 TL olduğu sonucuna varılmaktadır. Davacının davalı kooperatife üye olduğu, ödemelerini eksiksiz olarak yapmadığı, bu nedenle davacıya konut tahsis edilmesinin mümkün olmadığı, yine davacıya tahsis edilecek bir konutun da bulunmadığı bu nedenle davacının konut tazminatı talep edebileceği..." gerekçesiyle
"...Davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile;
Davacının üyeliğin tespiti talebinin hukuki yarar yokluğundan REDDİNE,
Davacının daire tahsisi ve tapu iptal tescil ile taşınmazın rayiç bedelinin tahsili talebinin REDDİNE
39.221,80 TL konut tazminatı alacağının dava tarihi olan 31/12/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine,..." şeklinde karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatife karşı olan tüm yükümlülüklerine yerine getirdiğini, yüklendiği parasal edimleri ve iş edimlerini eksiksiz olarak yerine getirerek 10.000,00-TL ödeme yaptığını, yine asansör kapıları için 2.600,00-TL ödeme yaparak asansör kapılarını taktığını, müvekkilince yapılan bu ödemelerin kooperatif karar defterinde mevcut olduğunu, ayrıca duruşmada tanık olarak dinlenen kooperatif eski yöneticisinin müvekkilin 10.000,00-TL ödeme yaptığını, binanın asansör kapılarının bizzat müvekkili tarafından yapıldığının beyan edildiğini, mahkemece ıslah dilekçesi doğrultusunda karar verilmesi gerekirken konutun rayiç değerinin talep edilemeyeceği bu nedenle sadece konut tazminatının ödenmesi gerektiği yönündeki kararının hukuka aykırı olduğunu belirterek davanın kabulü, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI, HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE:
Dava; kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptal ve tescil, daire tahsis edilemezse daire rayiç bedelin tahsili, olmadığı takdirde ödenen bedelin faiziyle birlikte tahsili istemine ilişkindir.
İlk derece mahkemesince yazılı gerekçeyle davanın kısmen kabulü/kısmen reddine karar verilmiş, davacı vekilince kararın kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarıyla sınırlı olarak inceleme sonucunda;
Dosyadaki belgeler, kararın dayandığı deliller, duruşma sürecini yansıtan tutanaklar ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; ilk derece mahkemesi kararında, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu anlaşılmakla davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nun 353/(1)-b-1.madde ve bendi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-İlk derece mahkemesinin hükmü usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Başvuru sırasında peşin alınan harcın mahsubu ile bakiye 345,55-TL harcın davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-İstinaf kanun yolu başvurusunda bulunan tarafça bu aşamada yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
5-Karar tebliği, kesinleştirme, harç ve gider avansı iadesi/ikmaline ilişkin işlemlerin mahal mahkemesince yerine getirilmesine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde HMK'nın 362/(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere 30/05/2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.