EUR-Lex -  62008CC0215 - MT

KONKLUŻJONIJIET TAL-AVUKAT ĠENERALI

TRSTENJAK

ippreżentati fit-8 ta’ Settembru 2009 1(1)

Kawża C‑215/08

E. Friz GmbH

vs

Carsten von der Heyden

[talba għal deċiżjoni preliminari mressqa mill-Bundesgerichtshof (il-Ġermanja)]

“Direttiva 85/577/KEE – Protezzjoni tal-konsumatur fir-rigward ta’ kuntratti nnegozjati barra mil-lok tan-negozju – Kamp ta’ applikazzjoni – Sħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili (societas) – Tħassir ta’ kuntratt – Effett ex nunc”

Werrej

I –   Introduzzjoni

II – Il-kuntest ġuridiku

A –   Id-dritt Komunitarju

B –   Il-leġiżlazzjoni nazzjonali

III – Il-fatti, il-proċedura fil-kawża prinċipali u d-domandi preliminari

IV – Proċeduri quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja

V –   L-argumenti tal-partijiet

A –   Ammissibbiltà

B –   L-ewwel domanda preliminari

C –   It-tieni domanda preliminari

VI – L-evalwazzjoni tal-Avukat Ġenerali

A –   Introduzzjoni

B –   Ammissibbiltà

C –   L-ewwel domanda preliminari

1.     Żewġ kunċetti fundamentali

a)     Fond ta’ proprjetà immobbli magħluq

b)     Soċjetà rregolata bid-dritt ċivili

2.     Jekk l-isħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili taqax taħt il-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 85/577

a)     Kundizzjonijiet għall-eżistenza ta’ kuntratt skont id-Direttiva 85/577

b)     Eċċezzjonijiet skont l-Artikolu 3(2) tad-Direttiva 85/577

i)     Kuntratti li jirrigwardaw il-proprjetà immobbli

ii)   Kuntratti ta’ titoli ta’ flus

3.     Kuntest ta’ applikazzjoni tal-HwiG Ġermaniża

4.     Risposta proposta għall-ewwel domanda

D –   It-tieni domanda preliminari

1.     Informazzjoni dwar id-dritt ta’ rinunzja

2.     Analiżi tal-mertu

3.     Risposta proposta għat-tieni domanda

E –   Konklużjoni

VII – Konklużjonijiet

I –    Introduzzjoni

1.        Din il-kawża li tirrigwarda l-interpretazzjoni tad-Direttiva tal-Kunsill 85/577/KEE, tal-20 ta’ Diċembru 1985, biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mil-lok tan-negozju (2) (iktar ’il quddiem id-“Direttiva 85/577”), tqajjem żewġ kwistjonijiet legali. Min-naħa, għandu jiġi stabbilit jekk id-Direttiva 85/577 hijiex applikabbli f’każ ta’ sħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili u, min-naħa l-oħra, jekk il-konsegwenzi legali ta’ rinunzja ta’ fond ta’ dan it-tip jinħolqux b’effett ex tunc jew ex nunc.

2.        L-element partikolari taċ-ċirkustanzi ta’ dan il-każ jikkonsisti fil-fatt li l-problema mqajma tinvolvi żewġ setturi legali: dak tar-regoli fuq il-protezzjoni tal-konsumaturi u dak tad-dritt tal-kumpanniji. F’dan il-kuntest, il-Qorti tal-Ġustizzja għandha tikkunsidra fis-sentenza tagħha, l-elementi partikolari tal-kuntratt ta’ soċjetà li bihom titwaqqaf soċjetà rregolata bid-dritt ċivili u jiġi kkunsidrat jekk id-Direttiva 85/577, oriġinarjament intiża għall-kuntratti sinallagmatiċi, hijiex applikabbli anki fil-każ meta soċju ġdid jissieħeb fis-soċjetà, biex b’hekk isir parti mill-kuntratt tas-soċjetà. Fl-istess ħin, l-elementi partikolari tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, ibbażata fuq il-prinċipju tal-ugwaljanza bejn is-soċji, isiru importanti fil-kunsiderazzjoni tal-konsegwenzi tar-rinunzja tas-soċjetà, billi jekk anki s-soċji l-oħrajn ikollhom in-natura ta’ konsumaturi skont id-Direttiva 85/577, kollha għandhom ikunu protetti, u mhux biss dak li jkun ħassar il-kuntratt. Għalhekk, fil-fatti partikolari ta’ dan il-każ mhuwiex possibbli li wieħed jibbaża ruħu b’għajnejh magħluqin fuq interpretazzjoni litterali tad-dispożizzjonijiet ta’ din id-direttiva, imma jkun opportun li wieħed iqis partikolarment l-għan tagħha, anki jekk meta jsir dan wieħed jista’ jmur lil hinn mis-sinjifikat litterali tar-regoli.

3.        Mill-aspett sostanzjali, din il-kawża taqa’ taħt kwistjoni usa’ li żviluppat fil-Ġermanja, tal-investimenti f’immobbli li ma jkunux inbnew riċentement, magħrufin bl-isem ta’ “Schrottimmobilien” (3) (bini mitluq). L-investiment f’dawk l-immobbli, li fil-Ġermanja kien popolari speċjalment minħabba vantaġġi fiskali, ta’ spiss ma wassalx għar-riżultati mixtieqa, u għalhekk l-investituri fittxew mezzi biex itemmu l-impenn finanzjarju tagħhom anki billi invokaw id-direttivi Komunitarji fir-rigward tal-protezzjoni tal-konsumaturi. Il-Qorti tal-Ġustizzja diġà kellha okkażjoni li tiddeċiedi din il-problema bi sfond simili, imma fejn kien hemm kwistjonijiet legali differenti, fil-kawżi Schulte (4) u Crailsheimer Volksbank (5). Fil-kawża Schulte hija ddeċidiet espressament li t-tħassir tal-konsumatur ta’ kuntratt innegozjat barra mil-lok tan-negozju tan-negozjant għandu jwassal biex jerġa’ jiġi stabbilit l-istatus quo ante(6). Għaldaqstant, f’din il-kawża jeħtieġ li jiġi vverifikat jekk dik ir-regola għandhiex tgħodd mingħajr limitu anki fil-każ ta’ rinunzja tal-konsumatur ta’ fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

II – Il-kuntest ġuridiku

A –    Id-dritt Komunitarju

4.        L-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577 jgħid hekk:

“1.      Din id-Direttiva għandha tgħodd għall-kuntratti li taħthom negozjant iforni merkanzija jew servizzi lil konsumatur u li jsiru:

[…]

–      waqt xi żjara minn xi negozjant

i)      fid-dar tal-konsumatur jew f’dik ta’ xi konsumatur ieħor;

[…]

      meta ż-żjara ma ssirx fuq talba espressa tal-konsumatur”.

5.        L-Artikolu 2 tad-Direttiva 85/577 jistabbilixxi dan li ġej:

“Għall-għanijiet ta’ din id-Direttiva:

–      ‘konsumatur’, tfisser persuna naturali li, fit-transazzjonijiet li jaqgħu taħt din id-Direttiva, jkun qed jaġixxi għal skopijiet li jistgħu jitqiesu barra min-negozju jew professjoni tiegħu;

–      ‘negozjant’, tfisser persuna naturali jew legali li, għat-transazzjoni in kwistjoni, jaġixxi fil-kapaċità kummerċjali jew professjonali tiegħu, u kull persuna li taġixxi f’isem jew għan-negozjant”.

6.        L-Artikolu 3(2) tad-Direttiva 85/577 jistabbilixxi:

“2.      Din id-Direttiva m’għandhiex tapplika għall-:

a)      kuntratti għall-bini, il-bejgħ u l-kiri ta’ proprjetà immobiljari jew kuntratti dwar drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà immobiljari.

Kuntratti għall-provvista ta’ oġġetti u għall-inkorporazzjoni tagħhom fi proprjetà immobiljari jew kuntratti għat-tiswija ta’ proprjetà immobiljari jaqgħu taħt l-iskop ta’ din id-Direttiva;

[…]”.

7.        L-Artikolu 4 tad-Direttiva 85/577 jgħid hekk:

“Fil-każ tat-transazzjonijiet li jaqgħu taħt l-iskop ta’ l-Artikolu 1, in-negozjanti jridu jagħtu lill-konsumaturi notifika bil-miktub tad-dritt tagħhom li jħassru fil-perijodu stabilit fl-Artikolu 5, flimkien ma’ l-isem u l-indirizz ta’ xi persuna li jistgħu jeżerċitaw dak id-dritt kontriha.

Din in-notifika għandu jkollha d-data fuqha u jrid ikollha fiha dawk id-dettalji li jippermettu li l-kuntratt ikun identifikat. Trid tingħata lill-konsumatur:

a)      fil-każ ta’ l-Artikolu 1(1), fil-ħin li jkun sar il-kuntratt;

[…]

L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-leġislazzjoni nazzjonali tagħhom tistabilixxi miżuri xierqa ta’ protezzjoni għall-konsumatur f’dawk il-kazi meta l-informazzoni msemmija f’dan l-Artikolu ma tingħatax”.

8.        L-Artikolu 5 tad-Direttiva 8/577 jgħid hekk:

“1.      Il-konsumatur għandu jkollu d-dritt li jirrinunżja għall-effetti tal-ftehim tiegħu billi jibgħat avviż fi żmien perijodu ta’ mhux anqas minn (7) sebat ijiem minn meta tkun waslet lill-konsumatur in-notifika msemmija fl-Artikolu 4, skond il-proċedura stabilita fil-liġi nazzjonali. Għandu jkun biżżejjed jekk l-avviż jintbgħat qabel it-tmiem ta’ dan il-perjodu.

2.      L-għotja ta’ l-avviż ikollha l-effett li tħoll lill-konsumatur minn kull obbligazzjoni li ġejja mill-kuntratt imħassar”.

9.        L-Artikolu 7 tad-Direttiva 85/577 jgħid hekk:

“Jekk il-konsumatur jeserċita d-dritt tiegħu li jirrinunzja, l-effetti legali ta’ din ir-rinunzja għandhom jiġu rregolati mill-liġijiet nazzjonali, b’mod partikulari għal dak li għandu x’jaqsam mal-ħlas lura ta’ flus għall-oġġetti jew għas-servizzi forniti u għar-ritorn ta’ l-oġġetti li jkunu riċevuti”.

10.      Skont l-Artikolu 8 tad-Direttiva 85/577:

“Din id-Direttiva ma tipprojibix lill-Istati Membri milli jadottaw jew jiżommu dispożizzjonijiet li huma aktar favorevoli biex jipproteġu lill-konsumatur fil-qasam li jkopru”.

B –    Il-leġiżlazzjoni nazzjonali

11.      Id-Direttiva ġiet trasposta fil-liġi Ġermaniża permezz tal-liġi tas-16 ta’ Jannar 1986 dwar it-tħassir tal-kuntratti nnegozjati permezz ta’ bejgħ bieb b’bieb u ta’ tranżazzjonijiet simili (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften vom 16. Januar 1986 (8); iktar ’il quddiem l-“HwiG”). Dik il-liġi kienet għadha fis-seħħ meta ġraw il-fatti tal-kawża, imma ġiet abrogata mill-1 ta’ Jannar 2002 bil-liġi tas-26 ta’ Novembru 2001 għall-modernizzazzjoni tad-dritt tal-obbligazzjonijiet (Schuldrechtsmodernisierungsgesetz vom 26. November 2001 (9)).

12.      L-Artikolu 1(1) tal-HwiG jgħid hekk:

“Meta l-klijent ikun ġie inkorraġat jagħmel dikjarazzjoni tal-intenzjoni tiegħu li jidħol f’kuntratt rigward xi servizz taħt titolu oneruż:

1. permezz ta’ ftehim orali fuq il-post tax-xogħol jew fid-dar privata tiegħu,

[…]

din id-dikjarazzjoni ta’ intenzjoni ma jkollhiex effett ħlief fis-sitwazzjoni fejn il-klijent ma rrinunzjax għaliha bil-miktub f’perijodu ta’ ġimgħa”.

13.      L-Artikolu 3(1) tal-HwiG jistabbilixxi li:

“Fil-każ ta’ rinunzja, kull parti għandha tirrestitwixxi lill-parti l-oħra s-servizzi rċevuti. Ir-rinunzja mhijiex eskluża bid-deterjorament jew it-telfa tal-oġġett jew impossibbiltà oħra li l-oġġett irċevut jiġi restitwit. Jekk il-klijent huwa responsabbli tad-deterjorament, tat-telfa jew tal-impossibbiltà oħra, huwa għandu joħroġ id-differenza fil-valur jew fil-valur tal-oġġett skont l-opinjoni tal-parti l-oħra fil-kuntratt”.

III – Il-fatti, il-proċedura fil-kawża prinċipali u d-domandi preliminari

14.      Fit-23 ta’ Lulju 1991, C. von der Heyden, wara negozjati li saru fir-residenza tiegħu, issieħeb f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili. L-għanjiet ta’ dak il-fond ta’ proprjetà immobbli, magħmul minn 46 soċju, kienu jikkonsistu fir-restawr, fit-tiġdid u fl-amministrazzjoni ta’ sit ta’ proprjetà immobbli f’Berlin, Bergstrasse 9. L-amministratur ta’ dan il-fond ta’ proprjetà immobbli huwa l-kumpannija E. Friz GmbH. Mill-espożizzjoni tal-fatti fid-digriet tar-rinviju ma jirriżultax ċar jekk il-kumpannija E. Friz GmbH hijiex hi stess soċju tal-fond ta’ proprjetà immobbli msemmi.

15.      Fis-6 ta’ Awwissu 2002, C. von der Heyden, taħt l-HwiG, ħassar il-kuntratt (10) jiġifieri l-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq. Il-kumpannija E. Friz GmbH – bħala amministratur tal-fond – talbet lil von der Heyden iħallas l-ammont ta’ EUR 16 319 bħala bilanċ negattiv li jikkorrispondi għad-differenza bejn il-valur tal-ħlas li dan tal-aħħar kien għamel meta ssieħeb fil-fond u s-sehem mit-telf tal-fond ta’ investiment f’proprjetà immobbli li kellu jġorr fil-mument li ħassar il-kuntratt.

16.      Il-qorti tal-ewwel istanza laqgħet din it-talba, imma l-qorti tal-appell, wara appell ta’ C. von der Heyden suċċessivament ċaħditha. Il-qorti tal-appell affermat li l-eżerċizzju, min-naħa ta’ soċju, tad-dritt ta’ rinunzja ma jfissirx l-obbligu tal-istess soċju li jħallas lis-soċjetà kwalunkwe somma, billi dan iwassal għal ksur tad-dispożizzjonijiet tad-Direttiva 85/577 li tipprovdi li l-konsumatur, f’dan il-każ, jinħall mill-obbligazzjonijiet kollha li jirriżultaw mill-kuntratt imħassar.

17.      Kontra din id-deċiżjoni mogħtija mill-qorti tal-appell, il-kumpannija E. Friz GmbH ippreżentat rikors fil-kassazzjoni quddiem il-Bundesgerichtshof (iktar ’il quddiem il-“qorti tar-rinviju”). Fid-digriet tar-rinviju tagħha dik il-qorti tgħid li, skont il-ġurisprudenza nazzjonali, is-soċju li jkun issieħeb f’soċjetà wara negozjati fid-dar tiegħu u li mbagħad iħassar il-kuntratt, mhuwiex meħlus mill-obbligazzjonijiet kuntrattwali kollha korrispondenti b’effett ex tunc, imma dik ir-rinunzja tipproduċi biss effetti ex nunc. Il-konsegwenza ta’ dan hija li s-soċju m’għandux dritt awtomatiku għar-rimbors tal-ammont imħallas għall-isħubija fis-soċjetà, imma għandu jsir kalkolu, b’referenza għad-data tar-rinunzja, tas-sehem ta’ profitti tas-soċjetà li huwa tiegħu jew tas-sehem tat-telf tas-soċjetà li huwa għandu jbati.

18.      Mill-prinċipji żviluppati minn din il-ġurisprudenza dwar l-hekk imsejħa “soċjetà irregolari” (fehlerhafte Gesellschaft) jirriżulta li l-eżerċizzju tad-dritt ta’ rinunzja ma jiddeterminax bħala konsegwenza li jerġa’ jkun hemm l-istatus quo ante. Għaldaqstant, il-qorti tar-rinviju tistaqsi jekk dik il-ġurisprudenza taqbilx mal-interpretazzjoni tad-Direttiva 85/577 li tat il-Qorti tal-Ġustizzja fis-sentenza Schulte, fejn kienet iddeċidiet li l-eżerċizzju tad-dritt ta’ rinunzja stabbilit fl-Artikolu 5(1) ta’ dik id-direttiva jiddetermina, skont it-tieni paragrafu tal-istess artikolu, li l-konsumatur jinħall minn kull obbligazzjoni li ġejja mill-kuntratt imħassar (11).

19.      F’dawn iċ-ċirkustanzi, il-qorti tar-rinviju, b’digriet tal 5 ta’ Mejju 2008, iddeċidiet li tissospendi l-kawża u li tagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja ż-żewġ domandi preliminari li ġejjin (12):

“1.      L-ewwel sentenza ta’ l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva tal-Kunsill 85/577/KEE ta’ l-20 ta’ Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju, għandha tiġi interpretata fis-sens li din tinkludi l-adeżjoni [sħubija] ta’ konsumatur ma soċjetà, ma soċjetà kummerċjali, ma assoċjazzjoni jew ma kooperttiva meta l-iskop ta’ l-adeżjoni mhuwiex dak li l-konsumatur isir imsieħeb fis-soċjetà, fl-assoċjazzjoni jew fil-kooperattiva iżda fejn, bħal ma jiġri ta’ spiss l-iktar fil-każ ta’ sħubija f’fond immobiljari magħluq, is-sħubija fis-soċjetà tirrappreżenta biss mod alternattiv ta’ kif jiġi investit il-kapital, jew fi kliem ieħor il-ksib ta’ servizzi li normalment jikkostitwixxu s-suġġett ta’ kuntratti reċiproċi?

2.      L-Artikolu 5(2) tad-Direttiva tal-Kunsill 85/577/KEE ta’ l-20 ta’ Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju, għandu jiġi interpretat fis-sens li dan jipprekludi effett legali nazzjonali (ipprovdut mill-ġurisprudenza) skond l-Artikolu 7 tad-Direttiva, li jipprovdi li fil-każ fejn l-adeżjoni [sħubija] sseħ[h] fid-dar tal-konsumatur, dan l-aħħar konsumatur revokanti jikseb, fil-każ ta’ revoka ta’ l-adeżjoni, dritt fil-konfront tas-soċjetà, ta’ l-assoċjazzjoni jew tal-kooperattiva għall-kwota ta’ likwidazzjoni, ikkalkulata b’effett minn meta r-revoka ssir effettiva, jiġifieri għal somma li tkun tikkorrispondi għall-valur tal-kwota ta’ sħubija tiegħu fis-soċjetà, fl-assoċjazzjoni jew fil-kooperattiva fil-mument ta’ meta huwa ma jibqax imsieħeb, bil-konsegwenza (possibbli) li dan il-konsumatur revokanti, minħabba l-andament ekonomiku tas-soċjetà, ta’ l-assoċjazzjoni jew tal-kooperattiva, jikseb ir-rifużjoni ta’ ammont li jkun inqas mill-valur tal-kontribuzzjoni tiegħu, jew fi kliem ieħor isib ruħu espost, fil-konfront tagħhom, mhux biss għat-telf tal-kontribuzzjoni magħmula iżda wkoll għall-obbligu li jħallas, safejn il-kwota ta’ likwidazzjoni jkollha valur negattiv.

IV – Proċeduri quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja

20.      Id-digriet tar-rinviju tal-5 ta’ Mejju 2008 wasal fil-Qorti tal-Ġustizzja fit-22 ta’ Mejju 2008. B’ittra tal-10 ta’ Marzu 2009, il-Qorti tal-Ġustizzja talbet lill-qorti tar-rinviju tiċċara jekk C. Von der Heyden, fil-mument li ffirma l-kuntratt ta’ sħubija fil-fond ta’ proprjetà immobbli, kienx infurmat bil-miktub, skont l-Artikolu 4 tad-Direttiva 85/577, bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt. B’ittra tad-19 ta’ Marzu 2009, il-qorti tar-rinviju rrispondiet li fil-kawża nazzjonali l-qorti tal-appell ikkonstatat li, minn naħa, C. von der Heyden ħassar validament il-kuntratt (13) u, min-naħa l-oħra, li dik iċ-ċirkustanza, l-istess bħall-fatt li huwa ssieħeb fil-fond ta’ proprjetà immobbli permezz ta’ kuntratt magħmul fuq l-għatba tal-bieb ma kinitx qed tiġi kkontestata mill-partijiet. Fir-risposta tagħha, il-qorti tar-rinviju tafferma wkoll li, skont ir-regoli proċedurali nazzjonali, hija kienet marbuta b’din il-konstatazzjoni u li hija ma kinitx awtorizzata tivverifika l-eżattezza tagħha.

21.      Fil-proċedura bil-miktub tal-kawża ppreżentaw l-osservazzjonijiet tagħhom C. von der Heyden, il-Gvern Ġermaniż u l-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej. Fis-seduta tat-18 ta’ Ġunju 2009, dawn il-partijiet għamlu trattazzjoni orali u rrispondew għad-domandi tal-Qorti tal-Ġustizzja.

V –    L-argumenti tal-partijiet

A –    Ammissibbiltà

22.      Għal dak li jirrigwarda l-ammissibbiltà tat-talba għal deċiżjoni preliminari, C. von der Heyden u l-Gvern Ġermaniż isostnu li ż-żewġ domandi preliminari mhumiex ammissibbli fil-parti fejn jirreferu għas-soċjetajiet kummerċjali ta’ persuni, għall-assoċjazzjonijiet u għall-kooperattivi, billi t-tnejn għandhom karattru ipotetiku fir-rigward taċ-ċirkustanzi fattwali tal-każ. Il-partijiet imsemmijin jenfasizzaw li d-domandi preliminari huma ammissibbli biss fil-parti li jirrigwardaw sitwazzjoni bħal dik fil-kawża prinċipali, jiġifieri l-isħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

B –    L-ewwel domanda preliminari

23.      Fir-rigward tal-mertu, C. von der Heyden isostni li l-isħubija tal-konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili jaqa’ fil-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 85/577, billi l-iskop prinċipali ta’ dik l-isħubija mhuwiex li wieħed isir soċju, imma li jinvesti kapitali f’fond ta’ proprjetà immobbli. F’dak il-każ il-kuntratt ta’ sħubija jista’ jiġi kkunsidrat bħala kuntratt b’titolu oneruż, billi l-għan tiegħu jikkonsisti fl-investiment ta’ kapitali jew fl-“akkwist” ta’ sehem fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq. Għalhekk ikun possibbli f’dak is-sens li dak il-kuntratt jiġi mqabbel ma’ sħubija f’kuntratti sinallagmatiċi.

24.      C. von der Heyden isostni wkoll li d-Direttiva 85/577 tapplika f’dan il-każ anki minħabba l-fatt li l-għan ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili inkwistjoni jikkonsisti fir-restawr, it-tiġdid u l-amministrazzjoni ta’ immobbli, attivitajiet li jikkostitwixxu provvista ta’ servizzi fis-sens tad-direttiva msemmija. Huwa jgħid ukoll li anki jekk il-Qorti tal-Ġustizzja tiddeċiedi li f’dan il-każ partikolari m’hemmx kwistjoni la ta’ provvista ta’ oġġetti u lanqas provvista ta’ servizzi, it-talba għal deċiżjoni preliminari hija ġġustifikata, billi r-regoli nazzjonali Ġermaniżi li ttrasponew id-direttiva, bl-applikazzjoni tagħhom għall-kuntratti kollha li għandhom bħala suġġett servizzi b’titolu oneruż, wessgħu l-kamp ta’ applikazzjoni tal-istess direttiva. Fil-fatt, l-Artikolu 8 tad-Direttiva 85/577 jippermetti lill-Istati Membri li jadottaw jew iżommu dispożizzjonijiet iktar favorevoli fir-rigward tal-protezzjoni tal-konsumaturi, u l-estensjoni tal-kamp ta’ applikazzjoni tikkostitwixxi regoli iktar favorevoli f’dan is-sens.

25.      Il-Gvern Ġermaniż isostni minflok li d-Direttiva 85/577 mhijiex applikabbli f’dan il-każ. Jenfasizza li d-direttiva, skont l-Artikolu 1(1) tapplika għal kuntratti stipulati bejn negozjant u konsumatur, u għalhekk jikkontempla biss kuntratti bilaterali, jiġifieri kuntratti sinallagmatiċi f’sens klassiku, imma mhux kuntratti plurilaterali bħal dak inkwistjoni f’din il-kawża. Imbagħad dan il-Gvern iżid li s-soċji ta’ fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili huma ta’ spiss konsumaturi, imma d-Direttiva 85/577 ma tapplikax għal kuntratti nnegozjati bejn il-konsumaturi. Fil-fehma tiegħu, is-soċji l-oħrajn lanqas jagħmlu, favur il-konsumatur li jissieħeb fil-fond, provvista ta’ oġġetti jew provvista ta’ servizzi, għaliex l-għan tal-kuntratt ta’ soċjetà huwa li jintlaħaq l-għan soċjali. Barra minn dan, il-kuntratt ta’ sħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli jidħol fl-eċċezzjoni stabbilita fl-ewwel paragrafu tal-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva 85/577, għaliex jidħol fost “kuntratti għall-bini, il-bejgħ u l-kiri ta’ proprjetà immobiljari jew kuntratti dwar drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà immobiljari”. li għalihom id-direttiva mhijiex applikabbli. L-għan tal-fond ta’ proprjetà immobbli inkwistjoni jikkonsisti fil-fatt fir-restawr, it-tiġdid u l-amministrazzjoni ta’ immobbli.

26.      Il-Kummissjoni ssostni li permezz tal-innegozjar tal-kuntratt ta’ sħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli jiġi pperfezzjonat kuntratt skont l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577 jekk, minn naħa, dik l-isħubija tagħti lok għal relazzjoni kuntrattwali bejn dak il-konsumatur jew investitur li jissieħeb fil-fond u l-promotur tal-fond stess u jekk, min-naħa l-oħra, il-kuntratt ta’ soċjetà, jew inkella kuntratt ta’ tip ieħor innegozjat bejn il-fond ta’ proprjetà immobbli kkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili u l-promotur tagħha, jobbliga lil dan tal-aħħar, fil-konfront tal-konsumatur jew tal-investitur, li jipprovdi servizz li jidħol fil-kuntest tal-attività kummerċjali jew professjonali tiegħu.

27.      F’dan ir-rigward il-Kummissjoni tiċċara li bejn il-konsumatur jew l-investitur u l-promotur tal-fond għandu jkun hemm relazzjoni kuntrattwali. Din tista’ tkun diretta, jekk l-istess promotur huwa soċju tal-fond, jew indiretta, jekk ir-relazzjoni kuntrattwali tkun bejn il-promotur u l-fond li tiegħu huwa soċju l-konsumatur jew l-investitur. Barra minn dan, fil-fehma ta’ dik l-istituzzjoni, il-promotur tal-fond għandu jintrabat fil-konfront tal-konsumatur billi jipprovdilu servizz, pereżempju jamministra proprjetà immobbli li tagħmel parti mill-patrimonju tal-fond.

28.      Il-Kummissjoni ssostni wkoll li l-kuntratt ta’ sħubija fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ma jaqax taħt l-eċċezzjoni stabbilita fl-ewwel paragrafu tal-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva 85/577 li bis-saħħa tiegħu hija ma tapplikax għal “kuntratti għall-bini, il-bejgħ u l-kiri ta’ proprjetà immobiljari jew kuntratti dwar drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà immobiljari”. Hija tenfasizza li dik l-eċċezzjoni tirreferi għal tip ta’ servizz li n-negozjant jimpenja ruħu li jipprovdi fil-konfront tal-konsumatur, u li f’dawn iċ-ċirkustanzi partikolari tal-każ dan is-servizz ma jikkonsistix fil-bini, fil-bejgħ jew fil-kiri ta’ proprjetà immobbli, imma fl-amministrazzjoni ta’ proprjetà immobbli bl-iskop li jiġi żgurat profitt għas-soċjetà.

C –    It-tieni domanda preliminari

29.      C. von der Heyden u l-Kummissjoni jipproponu li l-Qorti tal-Ġustizzja tirrispondi fl-affermattiv għat-tieni domanda preliminari. Huma jsostnu li l-Qorti tal-Ġustizzja fis-sentenza Schulte (14) iddeċidiet li, skont l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva 85/577, l-għoti tal-avviż tat-tħassir ifisser li l-konsumatur jinħall mill-obbligazzjonijiet kollha li joħorġu mill-kuntratt imħassar, li jfisser li kollox jerġa’ lura għall-istatus quo ante kemm għall-konsumatur kif ukoll għan-negozjant. Huma josservaw li, skont l-Artikolu 7 tad-Direttiva 85/577, l-effetti ġuridiċi tar-rinunzja huma rregolati mid-dritt nazzjonali, imma l-Istati Membri jistgħu jeżerċitaw il-kompetenzi tagħhom fl-osservanza biss tad-dritt Komunitarju u, b’mod partikolari, tad-dispożizzjonijiet tad-direttiva msemmija, li għandhom jiġu interpretati skont l-għan tagħha u bil-mod li jiżgura l-effett utli tagħha. Għalhekk jaffermaw li l-konsumatur għandu jkollu l-possibbiltà li jħassar il-kuntratt b’effett ex tunc, bil-konsegwenza li għandu jkollu dritt jikseb ir-rimbors tal-ħlas inizjali tiegħu u jinħall mill-obbligi kollha li jirriżultaw mill-isħubija fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq.

30.      Il-Kummissjoni żżid tgħid li huwa kompitu tal-leġiżlatur nazzjonali li jsib soluzzjoni konformi mad-dritt Komunitarju, jekk ir-rinunzja tal-konsumatur toħloq konsegwenzi żvantaġġużi għall-bqija tas-soċji jew għall-kredituri tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili. Fil-fehma tagħha, il-leġiżlatur nazzjonali jista’, pereżempju, jiddeċiedi li l-promotur tas-soċjetà jitgħabba bis-sehem tas-soċju li jkun irrinunzja għall-effetti tal-impenn tiegħu.

31.      Fir-rigward tat-tieni domanda preliminari, il-Gvern Ġermaniż jenfasizza li din għandha tingħata risposta biss b’mod anċillari, fid-dawl tar-risposta proposta għall-ewwel domanda. Huwa jsostni li skont l-Artikolu 7 tad-Direttiva 85/577, l-effetti ġuridiċi tar-rinunzja huma rregolati bid-dritt nazzjonali. Jgħid ukoll li l-għan ta’ dik id-direttiva ċertament huwa li l-konsumatur jiġi protett mir-riskju li kuntratt jiġi nnegozjat b’mod mgħaġġel, imma mhux li jiġi protett b’mod ġenerali mill-investimenti jekk a posteriori jirriżultaw ekonomikament żvantaġġużi. Il-leġiżlatur nazzjonali jista’ jistabbilixxi liberament jekk u b’liema mod il-konsumatur li jħassar kuntratt għandu jġorr il-konsegwenzi negattivi eventwali tat-tħassir. Dan il-Gvern għalhekk iqis ir-regoli Ġermaniżi bħala leġittimi billi r-rinunzja mhijiex retroattiva b’effett mill-mument tal-isħubija fil-fond ta’ proprjetà immobbli (ex tunc), imma tipproduċi biss effetti ex nunc.

VI – L-evalwazzjoni tal-Avukat Ġenerali

A –    Introduzzjoni

32.      Dan il-każ jidħol fil-kuntest tal-problematika relatata ma’ investimenti li ma rnexxewx fi proprjetà immobbli qodma fil-Ġermanja, fejn diġà kien hemm il-każijiet li taw oriġini għas-sentenzi Schulte (15) u Crailsheimer Volksbank (16), li t-tnejn irrigwardaw kwistjonijiet fuq l-effetti legali tat-tħassir ta’ kuntratti ta’ kreditu nnegozjati barra mil-lok tan-negozju. F’din il-kawża, il-Qorti tal-Ġustizzja – b’mod divers mill-kawżi ċċitati Schulte u Crailsheimer Volksbank – trid tittratta kwistjonijiet dwar l-effetti legali tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ soċjetà, jiġifieri ta’ fond ta’ proprjetà immobbli kkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili li l-isħubija fih tkun saret mill-konsumatur permezz ta’ kuntratt magħmul fuq l-għatba tal-bieb.

33.      Il-fondi ta’ proprjetà immobbli, li jikkostitwixxu forma ta’ investiment fi proprjetà immobbli, saru popolari u magħrufin fil-Ġermanja fil-bidu tat-tmeninijiet, imma nfirxu fil-bidu tas-snin disgħin, wara r-riunifikazzjoni tal-Ġermanja (17). Wara l-1998 kien hemm waqgħa fil-prezzijiet u ħafna investituri tilfu l-kapitali investiti f’dak is-settur (18). Fiż-żmien meta naqsu dawn il-fondi ta’ proprjetà immobbli, diversi investituri eżerċitaw ir-rinunzja u konsegwentement quddiem il-qrati akkumula għadd kbir ta’ kawżi li fihom l-amministraturi tal-fondi talbu lill-investituri biex jirrispettaw l-obbligazzjonijiet tagħhom. Il-ġurisprudenza Ġermaniża tawtorizza, jekk il-konsumaturi ikunu ssieħbu fil-fond permezz ta’ kuntratt magħmul fuq l-għatba tal-bieb jew f’post ieħor barra mil-lok tan-negozju, l-applikazzjoni tar-regoli dwar il-protezzjoni tal-konsumaturi fil-kuntratti nnegozjati bieb bieb, imma tippemetti t-tħassir mill-konsumatur biss b’effett ex nunc, li jfisser li mhux bilfors li l-konsumatur jingħatalu lura l-ammont sħiħ investit fil-fond.

34.      Il-qorti tar-rinviju qed tagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja żewġ domandi preliminari. Minn naħa, hija tistaqsi jekk fl-isħubija tal-konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili japplikawx id-dispożizzjonijiet tad-Direttiva 85/577. Min-naħa l-oħra, tixtieq tkun taf jekk id-dispożizzjonijiet ta’ dik id-direttiva jipprekludux il-ġurisprudenza Ġermaniża li bis-saħħa tagħha l-konsumatur jista’ jirrinunzja għall-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq b’effett ex nunc biss.

B –    Ammissibbiltà

35.      L-ewwel nett jeħtieġ jiġi vverifikat jekk – kif isostnu C. von der Heyden u l-Gvern Ġermaniż – iż-żewġ domandi preliminari humiex inammissibbli fil-parti li tirrigwarda l-isħubija f’soċjetà kummerċjali ta’ persuni, f’assoċjazzjoni jew f’kooperattiva. Nikkunsidra li wieħed għandu jaqbel ma’ dan l-argument.

36.      F’dan ir-rigward, għandu jiġi mfakkar li, fil-kuntest tal-proċedura msemmija fl-Artikolu 234 KE, ibbażata fuq separazzjoni ċara tal-funzjonijiet bejn il-qrati nazzjonali u l-Qorti tal-Ġustizzja, hija biss il-qorti nazzjonali, li quddiemha tressqet il-kawża u li għandha tassumi r-responsabbiltà tad-deċiżjoni ġudizzjarja li għandha tingħata, li hija kompetenti biex tevalwa, fid-dawl taċ-ċirkustanzi partikolari tal-kawża, kemm in-neċessità għal deċiżjoni preliminari sabiex tkun f’pożizzjoni li tagħti s-sentenza tagħha, kif ukoll ir-relevanza tad-domandi li hija tagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja. Għaldaqstant, minħabba li d-domandi magħmula jirrigwardaw l-interpretazzjoni tad-dritt Komunitarju, il-Qorti tal-Ġustizzja hija, bħala prinċipju, marbuta li tiddeċiedi (19).

37.      Skont ġurisprudenza stabbilita, ir-rifjut li tiddeċiedi fuq domanda preliminari magħmula minn qorti nazzjonali hija possibbli biss meta jidher b’mod manifest li l-interpretazzjoni tad-dritt Komunitarju mitluba ma għandha l-ebda konnessjoni mar-realtà jew mas-suġġett tal-kawża prinċipali, meta l-problema hija ta’ natura ipotetika jew ukoll meta l-Qorti tal-Ġustizzja m’għandhiex l-elementi ta’ fatt jew tad-dritt meħtieġa sabiex twieġeb b’mod utli għad-domandi magħmula lilha (20).

38.      Mill-espożizzjoni tal-fatt li hemm fid-digriet tar-rinviju jirriżulta li f’dan il-każ partikolari l-konsumatur kien issieħeb f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili. Għalhekk nikkunsidra li d-domandi preliminari mhumiex ammissibbli fil-parti fejn jirreferu għall-isħubija f’soċjetà kummerċjali ta’ persuni, f’assoċjazzjonijiet u f’kooperattivi.

39.      Jeħtieġ li anki jiġi enfasizzat li l-ewwel domanda tirriferi wkoll, f’termini ġenerali, għall-isħubija f’soċjetà. Is-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili hija mingħajr dubju l-forma l-iktar elementari ta’ soċjetà; madankollu, il-kunċett ta’ soċjetà għandu sinjifikat usa’, billi jinkludi s-soċjetajiet irregolati bid-dritt ċivili u s-soċjetajiet kummerċjali (21). Billi s-sitwazzjoni ta’ fatt tirrigwarda espliċitament biss l-isħubija f’soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, jeħtieġ jiġu eżaminati d-domandi preliminari b’referenza biss għall-ipoteżi ta’ sħubija f’dan it-tip ta’ soċjetà.

40.      Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet preċedenti, nipproponi li l-Qorti tal-Ġustizzja tiddikjara li d-domandi magħmula huma ammissibbli biss fil-parti fejn jirreferu għall-isħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

C –    L-ewwel domanda preliminari

41.      Bl-ewwel domanda preliminari tagħha, il-qorti tar-rinviju sostanzjalment qed tistaqsi jekk l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577 japplikax għall-ipoteżi ta’ sħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili. Minn hawn ’il quddiem ser niċċara l-ewwel nett il-kunċetti ta’ fond ta’ proprjetà immobbli magħluq u ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, biex imbagħad nagħmel analiżi fuq il-punt jekk l-isħubija f’fond bħal dak taqax taħt il-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 85/577.

1.      Żewġ kunċetti fundamentali

a)      Fond ta’ proprjetà immobbli magħluq

42.      Il-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq (geschlossener Immobilienfonds, fonds immobilier fermé, closed-end real estate fund) jirrappreżenta forma ta’ investiment ta’ kapitali fi proprjetà immobbli (22). L-attività ta’ dan it-tip ta’ fond tikkonsisti s-soltu fil-kostruzzjoni jew fl-akkwist ta’ proprjetà immobbli waħda jew iżjed u, imbagħad fil-prinċipju, jinkrew (23). Madankollu, l-aspett fundamentali ta’ dan l-istitut mhuwiex l-investiment magħmul mill-individwi fil-proprjetà immobbli, imma l-fatt li l-investituri jirċievu sehem mill-fond (24). Fil-fatt, b’dan it-tip ta’ investiment ta’ kapitali l-investituri jixtiequ jiksbu profitt jew jiksbu vantaġġji fiskali (25). Fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq, l-element karatteristiku huwa kkostitwit mill-fatt li – b’differenza għal dak miftuħ – in-numru tal-investituri huwa limitat u l-ammont tal-investiment huwa stabbilit minn qabel. Ladarba jinġabar biżżejjed kapital, dan jiġi investit; madankollu, minn dak il-mument id-dħul ta’ investituri ġodda fil-fond ma jkunx iktar possibbli (26).

43.      Abbażi tar-regoli Ġermaniżi, il-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq solitament jiġi kkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili jew ta’ soċjetà in akkomandita (27). Billi f’dan il-każ il-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ġie kkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, ser inkompli minn hawn ’il quddiem nuri l-karatteristiċi fundamentali ta’ din tal-aħħar, li ser ikunu importanti għall-finijiet tar-risposta għall-ewwel domanda preliminari.

b)      Soċjetà rregolata bid-dritt ċivili

44.      Is-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili (societas) hija istitut li tmur lura għad-dritt Ruman u illum-il-ġurnata qiegħda fis-sistemi legali ta’ diversi Stati Membri (28). Fis-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, is-soċji, permezz tal-kuntratt ta’ soċjetà, jimpenjaw ruħhom li jaħdmu għal skop komuni. L-elementi essenzjali tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili huma għalhekk: kuntratt ta’ soċjetà nnegozjat bejn tal-anqas żewġ soċji, skop komuni u l-kontribuzzjonijiet tas-soċji. Minn hawn ’il quddiem ser neżamina f’iktar dettall kull wieħed minn dawn l-elementi.

45.      Għall-ħolqien u l-eżistenza tas-soċjetà jeħtieġ li jiġi nnegozjat kuntratt ta’ soċjetà bejn tal-anqas żewġ soċji, jew anki iżjed (29). Il-kuntratt ta’ soċjetà jiġi nnegozjat intuitu personae, li jfisser li s-soċji huma impenjati personalment u li fil-prinċipju, is-soċju ma jistax jittrasferixxi s-sehem tiegħu fis-soċjetà lil persuna oħra, ħlief jekk il-kuntratt ta’ soċjetà jistabbilixxi mod ieħor (30). Fil-każ ta’ rinunzja jew mewt ta’ soċju, is-soċjetà fil-prinċipju ma tibqax teżisti, ħlief jekk ikun hemm dispożizzjoni differenti fil-kuntratt ta’ soċjetà (31); madankollu, anki fir-rigward ta’ dan il-punt, ir-regoli jvarjaw minn Stat Membru għal ieħor (32). Il-kawżi tax-xoljiment tas-soċjetà huma rregolati b’mod differenti fid-diversi Stati Membri. Iż-żewġ kawżi l-iktar tipiċi li jiġġustifikaw xoljiment huma li jintlaħaq l-għan soċjali u l-iskadenza tal-perijodu li għalih tkun twaqqfet is-soċjetà. Madankollu, kif ġie indikat diġà, f’ċerti sistemi legali x-xoljiment tas-soċjetà huwa stabbilit ukoll minħabba rinunzja jew mewt tas-soċju jew għal kawżi ta’ tip ieħor (33).

46.      Bil-kuntratt ta’ soċjetà, is-soċji jimpenjaw ruħhom li jintlaħaq l-għan soċjali. Għalhekk huwa meħtieġ li jkun jeżisti l-affectio societatis, jiġifieri r-rieda tas-soċji li jikkostitwixxu soċjetà biex jintlaħaq għan komuni (34). Dan l-għan soċjali għandu jkun leċitu (35). Jista’ jkun hemm diversi minnhom, imma jgħoddu l-limitazzjonijiet dwar l-iżvolġiment tal-attività ekonomika (36).

47.      Biex jintlaħaq l-għan soċjali, is-soċji għandhom jikkontribwixxu lis-soċjetà billi jagħmlu l-kontribuzzjonijiet stabbiliti fil-kuntratt ta’ soċjetà; dawn il-kontribuzzjonijiet jistgħu jkunu ta’ natura diversa, imma huwa importanti li jkollhom valur patrimonjali, bħal, pereżempju, flus, oġġetti jew servizzi (37). Jekk is-soċju ma jagħmilx il-kontribuzzjoni dovuta, is-soċji l-oħrajn jistgħu jiftħu kawża biex jiżguraw li dan l-obbligu jiġi protett (actio pro socio) (38).

48.      Għall-finijiet ta’ din il-kwistjoni, huwa importanti ħafna li jiġi ċċarat liema drittijiet għandhom is-soċji fuq il-patrimonju tas-soċjetà. Infakkar li fl-Istati Membri individwali din il-kwistjoni hija rregolata b’diversi modi (39). Fil-Ġermanja d-duttrina ssostni li, skont il-leġiżlazzjoni Ġermaniża, il-patrimonju soċjali jikkostitwixxi l-hekk imsejjaħ Gesamthandsvermögen (patrimonju tas-soċjetà amministrat taħt komunità konvenzjonali), li għandu żewġ karatteristiċi fundamentali: minn naħa, dan il-patrimonju huwa differenti mill-patrimonju personali tas-soċji u, min-naħa l-oħra, il-poter li wieħed jiddisponi minnu huwa riżervat għall-organi tas-soċjetà (40). Dan il-patrimonju kollettiv jikkostitwixxi l-oġġett ta’ forma partikolari ta’ proprjetà, l-hekk imsejjaħ Gesamthandseigentum (proprjetà f’idejn komuni). Minn mindu l-ġurisprudenza Ġermaniża rrikonoxxiet li soċjetà rregolata bid-dritt ċivili għandha kapaċità ġuridika (41), fil-letteratura u fil-prattika fil-Ġermanja hemm il-kontroversja dwar jekk is-soċji għandhomx id-dritt tal-Gesamthandseigentum fuq il-patrimonju soċjali jew hijiex l-istess soċjetà li hija proprjetarja ta’ dan tal-aħħar (42). Ċertament dan huwa punt li jrid jiġi solvut fid-duttrina u fil-ġurisprudenza Ġermaniża, imma li hemm bżonn li jiġi kkunsidrat fil-każ ta’ applikazzjoni eventwali tal-eċċezzjoni stabbilita fl-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva 85/577.

2.      Jekk l-isħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili taqax taħt il-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 85/577

49.      F’din il-kawża qed jiġi kkontestat jekk l-isħubija tas-soċju fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili taqax taħt il-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 85/577. Għalhekk għandu jiġi stabbilit jekk dik id-direttiva, li oriġinarjament sar l-abbozzar tagħha għal kuntratti sinallagmatiċi (contractus bilaterales aequales) tapplikax għall-kuntratti plurilaterali bħal dak f’dan il-każ.

50.      L-ewwel nett, jeħtieġ jiġi enfasizzat li r-raġuni tal-protezzjoni tal-konsumatur mid-Direttiva 85/577 hija li dan tal-aħħar jiġi protett mir-riskju ta’ deċiżjonijiet mgħaġġlin li huwa jista’ jieħu barra mil-lok tan-negozju tan-negozjant. F’sitwazzjoni fejn huwa n-negozjant li jassumi l-inizjattiva għall-innegozjar ta’ kuntratt, fejn għalhekk il-konsumatur ikun f’sitwazzjoni kkaratterizzata minn element ta’ sorpriża, għandu jiġi żgurat li jingħatalu l-aħjar protezzjoni, billi huwa ma jkollux il-possibbilità li jqabbel il-kwalità u l-prezz li jipproponulu ma offerti oħrajn (43). Minħabba r-riskju li l-konsumatur jieħu deċiżjoni mgħaġġla fir-rigward tal-innegozjar ta’ kuntratt, huwa meħtieġ li, meta dan jiġi nnegozjat, huwa jkollu perijodu fejn ikun jista’ jaħsibha, biex jevalwa l-obbligi assunti kuntrattwalment u jiddeċiedi għandux jħassar il-kuntratt stipulat f’terminu ta’ mhux anqas minn sebat ijiem, skont l-Artikolu 5(1) tad-Direttiva 85/577 (44). L-isħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ma tikkostitwixxix eċċezzjoni fir-rigward; anki f’dak il-każ huwa possibbli li l-konsumatur jadotta deċiżjoni mgħaġġla li mbagħad jista’ jiddispjaċjih minnha (45).

51.      F’din il-kawża l-Qorti tal-Ġustizzja għandha madankollu tevalwa mhux biss jekk il-konsumatur jimmeritahx dik il-protezzjoni, imma wkoll u speċjalment jekk bl-isħubija tas-soċju fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili kienx ġie nnegozjat kuntratt fis-sens tal-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577. Qabel ma ssir l-analiżi mill-aspett ġuridiku sostanzjali, jeħtieġ jiġi ċċarat għal liema kuntratt qed tirreferi d-domanda preliminari.

52.      F’dan il-każ C. von der Heyden għall-ewwel għamel dikjarazzjoni tal-isħubija tiegħu (Beitrittserklärung) fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili. Meta għamel dik id-dikjarazzjoni esprima biss ir-rieda tiegħu li jidħol f’fond jew isir soċju. Kif jirriżulta mid-dikjarazzjoni inkwistjoni, l-isħubija tiegħu saret effettiva biss meta ġiet aċċettata bil-miktub mill-amministratur tas-soċjetà. F’dak il-mument, C. von der Heyden innegozja kuntratt ta’ soċjetà mas-soċji l-oħrajn; jiġifieri C. von der Heyden sar soċju tal-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq. Għaldaqstant, f’dan il-każ partikolari, il-kuntratt ta’ soċjetà kellu natura ta’ kuntratt plurilaterali bejn is-soċji. Meta C. von der Heyden ħassar il-kuntratt ta’ soċjetà, waqaf milli jkun soċju tal-fond ta’ proprjetà immobbli. Għaldaqstant, l-ewwel domanda preliminari għandha l-għan li tistabbilixxi jekk id-Direttiva 85/577 tapplikax għall-kuntratt ta’ soċjetà nnegozjat bejn C. von der Heyden u s-soċji l-oħrajn.

53.      Biex ikun hemm kuntratt skont l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577 għandhom jiġu sodisfatti xi kundizzjonijiet rigward il-partijiet tal-kuntratt stess kif ukoll is-suġġett tal-kuntratt u l-post fejn dan ġie nnegozjat. Fl-ewwel lok, waħda mill-partijiet kuntrattwali għandha tkun konsumatur; fit-tieni lok, il-parti l-oħra tal-kuntratt għandha tkun negozjant (46); fit-tielet lok, is-suġġett tal-kuntratt għandu jkun il-provvista ta’ oġġetti jew il-provvista ta’ servizz; u, fir-raba’ lok, il-kuntratt għandu jiġi nnegozjat jew waqt xi ħarġa organizzata minn negozjant ’il bogħod mil-lok tan-negozju tiegħu, jew fid-dar tal-konsumatur jew f’dik ta’ xi konsumatur ieħor; jew fil-post tax-xogħol tal-konsumatur, meta ż-żjara ma ssirx fuq talba espressa tal-konsumatur.

54.      F’dan il-każ partikolari, għandu jiġi aċċertat jekk il-kuntratt stipulat jaqax taħt waħda mill-eċċezzjonijiet tal-Artikolu 3(2) tad-Direttiva 85/577, partikolarment dawk stabbiliti fil-paragrafu (a) – li jeskludi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva l-kuntratti għall-bini, il-bejgħ u l-kiri ta’ proprjetà immobbli jew kuntratti dwar drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà immobbli – jew tal-paragrafu (e) – li jneħħi mill-applikazzjoni tad-direttiva l-kuntratti dwar titoli ta’ flus.

a)      Kundizzjonijiet għall-eżistenza ta’ kuntratt skont id-Direttiva 85/577

55.      Fil-fehma tiegħi, fiċ-ċirkustanzi partikolari tal-każ, il-kundizzjonijiet meħtieġa biex jeżisti kuntratt skont l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577 huma sodisfatti fl-ewwel waħda (li waħda mill-partijiet tkun konsumatur), it-tielet waħda (provvista ta’ beni jew servizzi) u l-aħħar waħda (innegozjar ’l barra mil-lok tan-negozju kummerċjali tan-negozjant) imma mhux it-tieni waħda (li l-parti l-oħra fil-kuntratt tkun negozjant).

56.      Skont l-Artikolu 2 tad-Direttiva 85/577 “konsumatur” tfisser “persuna naturali li, fit-transazzjonijiet li jaqgħu taħt din id-Direttiva, jkun qed jaġixxi għal skopijiet li jistgħu jitqiesu barra min-negozju jew professjoni tiegħu”. F’din il-kawża, mhuwiex ikkontestat li C. von der Heyden ma aġixxiex fil-kuntest tal-attività kummerċjali jew professjonali tiegħu u għalhekk huwa konsumatur skont id-Direttiva 85/577 (47).

57.      Huwa wkoll stabbilit li l-kuntratt ta’ sħubija tal-fond ta’ proprjetà immobbli ġie nnegozjat barra mil-lok tan-negozju tan-negozjant, billi ġie nnegozjat fid-dar tal-konsumatur.

58.      Barra minn hekk, fil-fehma tiegħi, l-sħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq tista’ tiġi inkluża fost il-provvista ta’ oġġetti. Huwa veru li f’dan il-każ ċertament m’hawnx provvista ta’ oġġett fis-sens proprju tal-kuntratti ta’ konsum klassiċi, kif inhu pereżempju l-kuntratt ta’ bejgħ. Iżda jeħtieġ li jitqies li s-suġġett tal-kuntratt huwa l-akkwist ta’ sehem tal-fond imsemmi li, fil-fehma tiegħi, jista’ jitqiegħed taħt il-kunċett wiesa’ ta’ provvista ta’ oġġetti. Barra minn hekk, interpretazzjoni simili f’sens wiesa’ taqbel mal-ġurisprudenza li nġabret fuq is-suġġett, li fiha l-Qorti tal-Ġustizzja interpretat b’mod estensiv l-kunċett ta’ provvista ta’ oġġetti jew ta’ servizzi u għalhekk aċċettat kuntest wiesa’ ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 85/577.

59.      Pereżempju, il-Qorti tal-Ġustizzja fis-sentenza Dietzinger (48), ikklassifikat il-kuntratt ta’ garanzija bħala kuntratt li jaqa’ taħt id-Direttiva 85/577. Fil-motivazzjoni tagħha, hija affermat li, ħlief għall-eċċezzjonijiet fl-Artikolu 3(2), id-direttiva ma tillimitax il-kamp tal-applikazzjoni tagħha skont in-natura tal-oġġetti u tas-servizzi li huma s-suġġett tal-kuntratt sakemm dawk l-oġġetti jew servizzi jkunu intiżi għall-konsum privat (49). Fis-sentenza Travel-Vac (50), il-Qorti tal-Ġustizzja aċċettat l-applikazzjoni tad-Direttiva 85/577 għal kuntratti ta’ time share jekk il-kuntratt ma jirrigwardax biss dritt ta’ tgawdija ta’ time share fuq proprjetà immobbli, imma jinkludi wkoll il-provvista ta’ servizzi distinti ta’ valur superjuri għal dak tad-dritt ta’ tgawdija ta’ proprjetà immobbli (51). Fis-sentenza Heininger (52), il-Qorti tal-Ġustizzja mbagħad iddikjarat id-Direttiva 85/577 applikabbli għall-kuntratti ta’ kreditu. Il-Qorti tal-Ġustizzja mbagħad tenniet l-applikabbiltà tad-direttiva għal kuntratti ta’ kreditu fis-sentenzi Schulte (53), Crailsheimer Volksbank (54) u Hamilton (55).

60.      Fiċ-ċirkustanzi ta’ dan il-każ hemm dubju jekk it-tieni kundizzjoni hijiex sodisfatta bl-eżistenza ta’ kuntratt skont l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577, jew jekk il-parti l-oħra tal-kuntratt hijiex negozjant skont dik id-Direttiva.

61.      Skont l-Artikolu 2 tad-Direttiva 85/577 “negozjant” tfisser “persuna naturali jew legali li, għat-transazzjoni in kwistjoni, jaġixxi fil-kapaċità kummerċjali jew professjonali tiegħu, u kull persuna li taġixxi f’isem jew għan-negozjant” (56). Fid-dawl ta’ din id-definizzjoni, jeħtieġ li l-ewwel nett jiġi ċċarat jekk fil-każ partikolari hemmx involut negozjant skont l-imsemmi Artikolu 2.

62.      Mid-dikjarazzjoni ta’ sħubija li biha C. von der Heyden daħal jipparteċipa fil-fond ta’ proprjetà immobbli inkwistjoni jirriżulta li kellhom sehem fih l-imsemmi u l-kumpannija Roland GmbH (57). Viċin il-firma ta’ C. von der Heyden tidher l-indikazzjoni “firma tas-soċju” (Unterschrift Gesellschaftler), filwaqt li maġenb dik tal-kumpannija Roland GmbH hemm il-kliem “firma tal-intermedjarju” (Unterschrift Vertriebspartner). Minn din id-dikjarazzjoni ta’ sħubija jirriżulta li permezz tagħha C. von der Heyden issieħeb fis-soċjetà “Grundstücksgesellschaft Bergstr. 9” sa mill-mument meta l-amministratur tagħha aċċetta bil-miktub l-isħubija tiegħu. B’dan il-mod huwa sar parti mill-kuntratt ta’ soċjetà jiġifieri kiseb in-natura ta’ soċju tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

63.      Għalhekk jeħtieġ jiġi vverifikat jekk fil-kuntest tar-relazzjoni kuntrattwali li hemm bejn il-konsumatur li jissieħeb fis-soċjetà u s-soċji l-oħrajn tagħha (kuntratt ta’ soċjetà) huwiex possibbli li jiġi individwat negozjant skont id-Direttiva 85/577.

64.      Fil-kuntest ta’ din ir-relazzjoni kuntrattwali jista’, teoretikament, ikun hemm tliet possibbiltajiet.

65.      L-ewwel waħda hija li s-soċji kollha tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili jkunu konsumaturi. F’dak il-każ, huwa ċert li d-Direttiva 85/577 ma tapplikax għal dik ir-relazzjoni kuntrattwali, billi d-definizzjoni ta’ “negozjant” fl-Artikolu 2 tad-Direttiva 85/577 teħtieġ li dak l-individwu jaġixxi fil-kuntest tal-attività kummerċjali jew professjonali tiegħu, ħaġa li mhux possibbli li tingħad fir-rigward ta’ soċji li jkunu konsumaturi. Barra minn hekk, fil-każ fejn anki s-soċji l-oħrajn huma konsumaturi, id-dritt li wieħed jibbenefika mill-protezzjoni mhux ta’ wieħed minnhom biss, imma tagħhom kollha. Fil-fatt, id-dritt Komunitarju fir-rigward tal-protezzjoni tal-konsumaturi ma japplikax għar-relazzjonijiet bejn il-konsumaturi, jiġifieri l-hekk imsejħin relazzjonijiet C2C (consumer to consumer), imma unikament għar-relazzjonijiet bejn negozjant u konsumatur, jiġifieri għar-relazzjonijiet B2C (business to consumer) (58).

66.      It-tieni possibbiltà hija li s-soċji l-oħrajn kollha tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili – għalhekk bl-esklużjoni tas-soċju li jħassar il-kuntratt abbażi tad-Direttiva 85/577 – huma negozjanti skont dik id-Direttiva. Jekk, pereżempju, f’dan il-każ partikolari, is-soċji l-oħrajn kollha tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili jkunu persuni fiżiċi jew ġuridiċi, li l-attività professjonali tagħhom tikkonsisti fil-ħolqien ta’ fondi ta’ proprjetà immobbli magħluqa u fil-bejgħ ta’ ishma lil soċji ġodda, ikun possibbli li wieħed jistrieħ fuq dan l-argument u jingħad li f’dan il-każ tapplika d-Direttiva 85/577 għal din ir-relazzjoni kuntrattwali. Madankollu, dan l-argument ma jistax ikollu valur fil-każ preżenti billi, kif indikat il-qorti nazzjonali fid-digriet tar-rinviju tagħha, fil-fondi ta’ proprjetà immobbli magħluqa ikkostitwiti taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili anki s-soċji l-oħrajn huma solitament konsumaturi (59).

67.      Fl-aħħar nett, it-tielet possibbilità hija li xi soċji tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili jkunu konsumaturi u oħrajn le. F’dak il-każ, jeħtieġ jiġi aċċertat, għal kull soċju individwali, jekk jistax jiġi ddefinit bħala negozjant skont id-Direttiva 85/577. Dan il-kompitu huwa tal-qorti nazzjonali, imma l-Qorti tal-Ġustizzja tista’ fuq bażi teoretika tivverifika jekk dik id-direttiva hijiex applikabbli meta dik il-qorti taċċerta li wħud mis-soċji biss jistgħu jissejħu bħala negozjanti fis-sens tagħha. Fil-fehma tiegħi, f’dan il-kuntest mhux possibbli li jiġi argumentat li għas-sempliċi fatt li ċerti soċji huma negozjanti skont id-Direttiva 85/577, anki s-soċji l-oħrajn jitqiesu negozjanti skont l-istess direttiva. Soluzzjoni simili tikkuntrasta mal-ħtieġa li jiġu protetti dawk is-soċji kollha tas-soċjetà li huma konsumaturi. Bl-istess mod, is-soluzzjoni li f’każ li l-konsumatur jħassar il-kuntratt ta’ soċjetà huma s-soċji li huma negozjanti biss skont id-Direttiva 85/577 li għandhom ibatu l-konsegwenzi finanzjarji ta’ dak it-tħassir, diffiċilment hija aċċettabbli mil-lat tad-dritt tal-kumpanniji. Fil-fatt il-kuntratt ta’ soċjetà huwa bbażat fuq il-prinċipju tal-ugwaljanza bejn is-soċji, u f’dan il-każ il-konsumatur iħassar il-kuntratt li kien ġie nnegozjat mas-soċji kollha, u mhux biss ma’ dawk li kienu negozjanti fis-sens tad-Direttiva 85/577. Barra minn hekk, jeħtieġ jiġi enfasizzat li f’din il-kawża – anki għalkemm din hija evalwazzjoni li l-qorti nazzjonali għandha tagħmel – mid-deskrizzjoni tal-fatti li hemm fid-digriet tar-rinviju ma jirriżultax li dawk is-soċji li mhumiex konsumaturi huma negozjanti fis-sens tad-Direttiva 85/577. Għalhekk nikkunsidra li f’dan il-każ mhux possibbli li tiġi applikata din id-direttiva.

68.      Jeħtieġ imbagħad jiġi aċċertat jekk huwiex possibbli jiġi kkunsidrat bħala “negozjant” fis-sens tad-Direttiva 85/577 il-promotur jew min ikun waqqaf il-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq (60). Għall-fond, ir-rwol tal-promotur jew ta’ min ikunu waqqfu, għandu importanza ewlenija, billi dan joħloq l-organiżmu, imbagħad jaħdem biex jattira s-soċji biex jinvestu l-kapital fih. Fir-rigward tal-promotur jew tal-fundatur ċertament jista’ jingħad li l-kundizzjoni dwar l-aġir fil-kuntest ta’ attività kummerċjali jew professjonali hija sodisfatta; minkejja dan, huwa dubjuż jekk huwa jistax jiġi kkunsidrat bħala negozjant skont id-Direttiva 85/577. Ċertament il-promotur “ibigħ l-ishma” fil-fond, imma f’dan il-kuntest ma jdaħħalx l-ammont sħiħ investit mill-konsumatur. Minħabba l-isħubija tas-soċju l-ġdid, il-promotur idaħħal biss kummissjoni (61), filwaqt li s-somma li s-soċju jinvesti tintuża biex jintlaħaq l-għan soċjali komuni tas-soċji. Huwa veru li l-promotur, bis-saħħa ta’ dik il-kummissjoni, għandu l-interess li l-konsumatur jissieħeb fil-fond, imma huwa ma jirċevix is-somma investita.

69.      Jeħtieġ jiġi rikonoxxut li d-Direttiva 85/577 ma teħtieġx espressament li l-kuntratt ta’ konsum ikun kuntratt b’titolu oneruż. Madankollu, fil-fehma tiegħi, mis-sinjifikat sistematiku tad-direttiva jista’ jiġi konkluż li, fil-każ li jkun hemm inkwistjoni kuntratt b’titolu oneruż, in-negozjant għandu jirċievi l-ħlas tal-konsumatur. Fil-fatt, skont l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva 85/577, minħabba t-tħassir l-konsumatur jinħall mill-obbligi kollha ġejjin mill-kuntratt imħassar. Dan ifisser li n-negozjant għandu jagħti lura lill-konsumatur is-somma li dan ikun ħallsu (62). Billi fiċ-ċirkustanzi ta’ dan il-każ il-promotur jirċievi mingħand il-konsumatur kummissjoni biss, l-iktar li tal-aħħar jista’ jitlob lil tal-ewwel hija r-restituzzjoni ta’ dak l-ammont.

70.      Għalhekk, fil-fehma tiegħi, mhuwiex possibbli li l-promotur jew il-fondaturi jiġu kkunsidrati bħala negozjanti fis-sens tad-Direttiva 85/577.

71.      Bl-istess mod, mhux possibbli li hawnhekk intermedjarju jiġi ddefinit bħala “negozjant” fis-sens tad-direttiva. Fil-fatt, minbarra r-relazzjoni kuntrattwali bejn is-soċji, hemm anki fiċ-ċirkustanzi partikolari tal-każ dik bejn il-konsumatur li jissieħeb fis-soċjetà u l-intermedjarju. Il-konsumatur li jissieħeb fil-fond u jagħti l-kunsens tiegħu f’daru, is-soltu jkollu quddiemu bħala interlokutur, intermedjarju li jaħdem għal dik is-soċjetà u li jipprova jikkonvinċih jissieħeb. Anki l-intermedjarju għandu mingħajr dubju interess li jikkonvinċi l-konsumatur jissieħeb fil-fond, billi huwa jakkwista kummissjoni proprju għall-isħubija ta’ soċji ġodda fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq (63). Barra minn hekk, l-intermedjarju huwa dak li jkun f’kuntatt dirett mal-konsumatur u li, abbażi tal-prokura li tagħtih is-soċjetà, għandu l-obbligu li jipprovdi spjegazzjonijiet lil dan tal-aħħar fir-rigward tad-dritt tiegħu li jħassar l-kuntratt.

72.      F’dan il-każ, l-intermedjarju jista’ jitqies bħala “negozjant” skont l-Artikolu 2 tad-Direttiva 85/577 biss jekk “(jaġixxi) f’isem jew għan-negozjant”, jiġifieri biss jekk huwa possibbli li tiġi ddefinita bħala “negozjant” persuna li f’isimha jew li għaliha l-intermedjarju jkun qed jaħdem. Madankollu, fid-dawl ta’ dak li ssemma iktar ’il fuq fil-punti 60 sa 70 ta’ dawn il-konklużjonijiet, din il-kundizzjoni mhijiex sodisfatta f’dan il-każ partikolari. Għaldaqstant, mhuwiex possibbli li l-intermedjarju jiġi kkunsidrat bħala “negozjant” skont id-Direttiva 85/577.

b)      Eċċezzjonijiet skont l-Artikolu 3(2) tad-Direttiva 85/577

73.      Jekk, minkejja dan, il-Qorti tal-Ġustizzja tiddeċiedi li f’dan il-każ hemm kuntratt fis-sens tal-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577, jeħtieġ fl-aħħar nett li tingħata risposta għad-domanda l-oħra jekk dak il-kuntratt jaqax taħt xi waħda mill-eċċezzjonijiet stabbiliti fl-Artikolu 3(2) ta’ din id-direttiva. F’dan il-kuntest jeħtieġ li jiġi kkunsidrat il-prinċipju ġenerali li, kif iddeċidiet il-Qorti tal-Ġustizzja fil-ġurisprudenza tagħha, l-eċċezzjonijiet għandhom jiġu interpretati f’sens strett (64).

i)      Kuntratti li jirrigwardaw il-proprjetà immobbli

74.      L-ewwel nett jeħtieġ jiġi aċċertat jekk il-kuntratt inkwistjoni jaqax taħt l-eċċezzjoni stabbilita fl-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva 85/577 li jistabbilixxi, inter alia, li din ma tapplikax għall-kuntratti dwar drittijiet oħrajn li jirrigwardaw il-proprjetà immobbli (65).

75.      Fl-isħubija f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq, huwa essenzjali li l-persuna kkonċernata tirċievi sehem f’dan tal-aħħar (66). Għaldaqstant, l-għan tal-kuntratt ta’ soċjetà mhuwiex direttament l-akkwist ta’ xi dritt ta’ obbligazzjoni reali jew personali fuq proprjetà immobbli, imma l-kisba ta’ sehem fis-soċjetà u fil-fond. Huwa għalhekk stabbilit li l-konsumatur, meta jissieħeb f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq, ma jikseb direttament l-ebda dritt fuq proprjetà immobbli.

76.      Iżda jeħtieġ jiġi eżaminat jekk il-konsumatur, bil-kisba tas-sehem fis-soċjetà, isirx indirettament detentur ta’ drittijiet fuq il-proprjetà immobbli tas-soċjetà, u jekk dik il-kisba indiretta ta’ drittijiet hijiex biżżejjed biex issir applikabbli l-eċċezzjoni stabbilita fl-Artikolu 3(2)(a) tad-direttiva.

77.      Id-duttrina Ġermaniża tenfasizza li, permezz tal-isħubija fis-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, il-konsumatur jakkwista l-hekk imsejjaħ Gesamthandseigentum (67) fuq il-patrimonju ta’ dik is-soċjetà. Il-partikolarità ta’ dik il-forma ta’ proprjetà tikkonsisti fil-fatt li – b’mod differenti mill-koproprjetà – is-sehem tas-soċju fuq il-patrimonju mhuwiex determinat, u l-amministrazzjoni tal-patrimonju tiġi eżerċitata konġuntament (68). Minn meta l-ġurisprudenza Ġermaniża rrikonoxxiet li s-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili kellha kapaċità ġuridika, id-duttrina fil-Ġermanja ddiskutiet il-kwistjoni jekk fuq il-patrimonju tas-soċjetà jkomplix jeżisti Gesamthandseigentum jew jekk il-proprjetarja tal-patrimonju hijiex is-soċjetà stess (69).

78.      Ir-risposta għad-domanda jekk anki wara r-rikonoxximent tal-kapaċità ġuridika tas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili l-proprjetà tal-patrimonju tas-soċjetà hijiex tas-soċji kollha (taħt il-forma ta’ Gesamthandseigentum) jew tas-soċjetà stess, hija fil-fehma tiegħi essenzjali biex jiġi stabbilit jekk l-eċċezzjoni stabbilita fl-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva 85/577 tapplikax għall-isħubija tal-konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq (70). Għaldaqstant, ir-risposta għad-domanda dwar l-applikazzjoni tad-dritt Komunitarju hija, f’dan il-każ, subordinata għar-risposta ta’ kwistjonijiet legali tad-dritt nazzjonali iżda li l-kompetenza dwarhom hija tal-qorti nazzjonali biss. Madankollu, il-Qorti tal-Ġustizzja tista’, fil-kuntest tat-talba għal deċiżjoni preliminari, tipprovdi lil dik il-qorti l-indikazzjonijiet li tqis li huma meħtieġa biex tingħata risposta għad-domandi preliminari (71).

79.      F’dan il-kuntest, il-qorti nazzjonali għandha, fil-fehma tiegħi, tikkunsidra dawn l-aspetti li ġejjin.

80.      Fl-ewwel lok, jekk hija taċċerta li s-soċji, minkejja l-kapaċità ġuridika tas-soċjetà, huma detenturi ta’ dritt ta’ Gesamthandseigentum fuq il-proprjetà immobbli tagħha, dan ikun element li jiffavorixxi l-fatt li f’dan il-każ partikolari huwa possibbli li tiġi applikata l-eċċezzjoni stabbilita fl-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva 85/577, mingħajr ma jkun relevanti l-fatt li l-konsumatur jakkwista drittijiet fuq il-proprjetà immobbli biss b’mod indirett permezz tal-akkwist tas-sehem fis-soċjetà. Ċertament huwa veru li l-Gesamthandseigentum għandu karatteristiċi partikolari, imma minkejja dan jibqa’ forma ta’ proprjetà. Għalhekk, ma narax għaliex f’dan il-każ partikolari wieħed għandu jasal għal konklużjoni differenti sempliċement minħabba l-fatt li din hija forma partikolari ta’ proprjetà b’karatteristiċi partikolari. Fil-fehma tiegħi, mhuwiex konvinċenti l-argument li l-għan li jġiegħel lill-konsumatur jakkwista sehem mill-fond huwa l-investiment ta’ kapitali. Mingħajr dubju, l-għan tal-konsumatur huwa li jsir investiment finanzjarju u/jew jikseb vantaġġi fiskali, imma dan ma jibdel bl-ebda mod l-istatus ta’ proprjetarju tal-proprjetà immobbli inkwistjoni f’forma konġunta u indiviża ma’ oħrajn.

81.      Fit-tieni lok, meta tagħmel l-analiżi tagħha l-qorti nazzjonali għandha tivverifika jekk il-konsumatur jiksibx drittijiet reali jew personali fuq il-proprjetà immobbli. Fil-fehma tiegħi, hemm żewġ raġunijiet għaliex huwa opportun li l-kliem “drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà immobiljari” fl-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva 85/577 jiġu interpretati fis-sens li din id-direttiva mhijiex limitata biss għad-drittijiet reali. Minn naħa, xejn mit-test tar-regola ma juri li l-eċċezzjoni stabbilita hemmhekk tgħodd biss għad-drittijiet reali; għall-kuntrarju, anki l-kera, għalkemm mhux inkluża fost id-drittijiet reali, hija eskluża mill-kuntest ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva (72). Min-naħa l-oħra, bil-limitazzjoni tal-applikabbiltà tal-eċċezzjoni għad-drittijiet reali biss, inżommu b’mod inġustifikat suġġetti għar-regoli tad-direttiva d-drittijiet ta’ obbligazzjoni li jirrigwardaw il-proprjetà immobbli, bħal pereżempju d-dritt tal-kera (Pachtrecht) jew id-dritt ta’ prelazzjoni (Vorkaufsrecht). Fil-memorandum spjegattiv tal-proposta ta’ dan l-artikolu tad-direttiva, il-Kummissjoni semmiet, minbarra l-bejgħ ta’ proprjetà immobbli u t-trasferiment ta’ drittijiet ta’ proprjetà fuq djar – li fil-verżjoni fis-seħħ tad-direttiva huma inklużi diġà fil-kunċett ta’ kuntratti għall-bejgħ ta’ proprjetà immobbli –, drittijiet reali biss, u preċiżament l-ipoteka u s-servitù ta’ passaġġ (73), imma dan bħala eżempju biss. Huwa veru wkoll li fil-prattika d-“drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà immobiljari” solitament ikunu drittijiet reali, imma ma narax raġuni għaliex fil-kuntest interpretattiv l-eċċezzjoni inkwistjoni għandha tiġi limitata għal din il-kategorija ta’ drittijiet. Għaldaqstant, il-qorti nazzjonali għandha taċċerta f’dan il-każ jekk il-konsumatur, minħabba li ssieħeb fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, jiksibx drittijiet personali jew reali ta’ xi tip fuq il-proprjetà immobbli (74).

ii)    Kuntratti ta’ titoli ta’ flus

82.      Għalkemm l-ebda waħda mill-partijiet ma għamlet riferiment għal dan, għandha tiġi eżaminata l-kwistjoni dwar jekk l-isħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq tistax tiġi eskluża mill-applikazzjoni tar-regoli tad-Direttiva 85/577 bis-saħħa ta’ interpretazzjoni analoġika tal-eċċezzjoni stabbilita fl-Artikolu 3(2)(e) tagħha, li tneħħi mir-regolamentazzjoni tad-Direttiva l-“kuntratti ta’ titoli ta’ flus”.

83.      Fil-fehma tiegħi, mhux possibbli li din l-eċċezzjoni tiġi applikata f’dan il-każ.

84.      Id-Direttiva 85/577 ma fiha l-ebda definizzjoni tal-kunċett ta’ “titoli ta’ flus” imma jistgħu jittieħdu xi spunti biex dan jiġi ppreċiżat minn testi leġiżlattivi Komunitarji oħrajn, bħal, pereżempju, id-Direttiva tal-Kunsill 93/22/KEE tal-10 ta’ Mejju 1993 dwar servizzi ta’ investiment fil-qasam ta’ titoli (75), li tgħodd taħt dik id-denominazzjoni tliet kategoriji ta’ titoli bħal dawn, u preċiżament: (1) l-azzjonijiet u titoli oħrajn simili għall-azzjonijiet; (2) l-obbligazzjonijiet u titoli oħrajn ta’ kreditu negozjabbli fis-suq tal-kapitali, kif ukoll (3) kull titolu ieħor innegozjat normalment li jippermetti li jinkisbu dawn it-titoli ta’ flus permezz ta’ abbonament jew skambju jew li jinvolvi ħlas f’kontanti, esklużi l-mezzi ta’ pagament (76). Għalhekk naraw li fost it-titoli ta’ flus nistgħu ninkludu dawk biss li huma nnegozjati fis-suq tal-kapitali (77). Madankollu, il-kisba ta’ ishma f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ma tikkostitwixxix negozju fis-suq tal-kapitali, għaliex dawk il-kwoti ma jistgħux jiġu mqabbla ma’ titoli ta’ flus.

3.      Kuntest ta’ applikazzjoni tal-HwiG Ġermaniża

85.      Fl-aħħar, jeħtieġ jiġi eżaminat l-argument li għamel ir-rappreżentant ta’ C. von der Heyden li l-kamp ta’ applikazzjoni tal-HwiG Ġermaniża huwa usa’ minn dak tad-Direttiva 85/577 u għalhekk il-Ġermanja adottat regoli iktar favorevoli fir-rigward tal-protezzjoni tal-konsumaturi skont l-Artikolu 8 tad-Direttiva 85/577.

86.      F’dan ir-rigward, jeħtieġ jingħad li l-HwiG Ġermaniża tapplika għal kull kuntratt innegozjat li għandu bħala suġġett servizzi b’titolu oneruż. Għaldaqstant, il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ dik il-liġi huwa usa’ minn dak tad-Direttiva 85/577 taħt żewġ profili. Minn naħa, il-liġi msemmija ma teħtieġx li s-suġġett tal-kuntratt ikun provvista ta’ oġġetti jew provvista ta’ servizzi, u min-naħa l-oħra, ma teħtieġx li waħda mill-partijiet kuntrattwali tkun negozjant. Għaldaqstant, taħt iż-żewġ aspetti, il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ dik il-liġi huwa iktar estiż minn dak tad-Direttiva 85/577, li jippermetti li wieħed jifhem għal liema raġuni l-ġurisprudenza Ġermaniża tapplika r-regoli tal-HwiG għall-ipoteżi ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili (78).

87.      Kuntrarjament għal dak li qal ir-rappreżentant ta’ C. von der Heyden hawnhekk, fil-fehma tiegħi, m’aħniex fil-preżenza ta’ eżerċizzju tal-possibbiltà mogħtija lill-Istati Membri mill-Artikolu 8 tad-Direttiva 85/577. Fil-fatt, dik ir-regola tippermetti lill-Istati Membri li jadottaw jew iżommu fis-seħħ dispożizzjonijiet iktar favorevoli fir-rigward tal-protezzjoni tal-konsumaturi fis-settur irregolat minn dik id-direttiva (79). Iżda jekk il-leġiżlazzjoni nazzjonali tapplika għal kuntesti li ma jaqgħux taħt id-Direttiva 85/577, fil-fehma tiegħi mhux possibbli li ssir referenza għall-Artikolu 8 tagħha.

88.      Minkejja dan, nixtieq niġbed l-attenzjoni għas-sentenza riċenti mogħtija fil-kawża Moteurs Leroy Somer (80), fejn il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet, b’referenza għad-Direttiva 85/374/KEE, dwar il-liġijiet, regolamenti u dispożizzjonijiet amministrattivi tal-Istati Membri dwar responsabbiltà għall-prodotti difettużi (81), li din id-direttiva ma tipprekludix leġiżlazzjoni nazzjonali li jkollha kamp ta’ applikazzjoni usa’ mill-istess direttiva. Fil-fatt, id-Direttiva 85/374 tirregola każijiet fejn jintalab il-ħlas tad-danni kkawżati lil ħaġa intiża għall-użu personali, imma, skont din is-sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja fil-kawża Moteurs Leroy Somer, id-direttiva inkwistjoni ma tipprekludix leġiżlazzjoni nazzjonali li bis-saħħa tagħha min sofra d-dannu jista’ jitlob kumpens għad-dannu kkawżat lil ħaġa intiża għal użu professjonali. Fil-fehma tiegħi, anki f’din il-kawża huwa possibbli li wieħed jasal għall-konklużjoni analoga għal dik fis-sentenza Moteurs Leroy Somer. Dan ifisser li l-leġiżlatur Ġermaniż jista’ jistabbilixxi li l-HwiG, li ttrasponiet fis-sistema legali nazzjonali d-Direttiva 85/577, tapplika wkoll għal sitwazzjonijiet ta’ fatt mhux regolati minnha, u għalhekk anki għall-isħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

4.      Risposta proposta għall-ewwel domanda

89.      Nissuġġerixxi li l-Qorti tal-Ġustizzja tirrispondi l-ewwel domanda preliminari billi tiddikjara li l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 85/577 għandu jiġi interpretat fis-sens li ma japplikax fil-każ ta’ sħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

D –    It-tieni domanda preliminari

90.      It-tieni domanda preliminari għandha tiġi fformulata mill-ġdid parzjalment, minħabba l-ammissibbiltà parzjali tagħha (82) kif ukoll minħabba l-fatt li ma tistax tingħata risposta abbażi tal-Artikolu 7 (83) tad-Direttiva 85/577 li tirriferi għalih il-qorti tar-rinviju fid-domanda tagħha (84).

91.      Għalhekk, it-tieni domanda għandha tiftiehem fis-sens li permezz tagħha l-qorti tar-rinviju tistaqsi jekk l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva 85/577 għandux jiġi interpretat fis-sens li jipprekludi li regolamenti nazzjonali, maħluqin fil-ġurisprudenza, fejn il-konsumatur, fil-każ ta’ rinunzja għal fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, għandux dritt fil-konfront ta’ dan tal-aħħar għall-ħlas tas-sald tal-likwidazzjoni tas-sehem tiegħu, ikkalkulat fil-mument tax-xoljiment tar-relazzjoni (ex nunc), bil-konsegwenza possibbli li fil-mument ta’ rinunzja l-konsumatur imsemmi jingħatalu ammont anqas minn dak li huwa jkun ħallas fil-fond jew li jkun obbligat iħallas sehem mit-telf tal-istess fond. Għalhekk din hija kwistjoni li tikkonċerna l-punt jekk id-Direttiva 85/577 tipprekludix li l-prinċipji ddikjarati mill-ġurisprudenza Ġermaniża biex jirregolaw l-istitut tal-hekk imsejħa “soċjetà irregolari” (fehlerhafte Gesellschaft) jiġu applikati għall-każ ta’ rtirar ta’ konsumatur minn fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili (85).

92.      Billi qed jiġi propost li l-ewwel domanda preliminari tingħata risposta fis-sens li jiġi ddikjarajt li d-Direttiva 85/577 ma tapplikax f’dan il-każ, b’mod ġenerali mhux neċessarju li tingħata risposta għat-tieni domanda (86). Minkejja dan, huwa opportun li ssir analiżi fil-qosor fir-rigward ta’ din it-tieni domanda, li tista’ tirreferi għaliha l-Qorti tal-Ġustizzja jekk tiddeċiedi l-ewwel waħda b’mod differenti milli qed jiġi propost f’dawn il-konklużjonijiet.

1.      Informazzjoni dwar id-dritt ta’ rinunzja

93.      L-ewwel nett jeħtieġ li jiġi premess li f’dan il-każ partikolari mhuwiex ċar jekk il-konsumatur kienx ġie infurmat bid-dritt tiegħu ta’ rinunzja. Id-dritt ta’ rinunzja tal-konsumatur huwa suġġett għal limitu ta’ żmien (87) u huwa jista’, abbażi tad-Direttiva 85/577 jew tar-regoli li jittrasponuha fid-dritt nazzjonali, jeżerċitah biss wara l-iskadenza ta’ dan it-terminu jekk ma jkunx ġie infurmat bl-eżistenza tal-istess dritt (88). Kif diġà ġie indikat fil-punt 20 ta’ dawn il-konklużjonijiet, lill-qorti tar-rinviju saritilha domanda intiża biex jiġi ċċarat dan il-punt, imma din ma setgħetx tagħti risposta minħabba n-natura vinkolanti tal-aċċertament tal-fatti li għamlet il-qorti ta’ istanza preċedenti. Barra minn hekk, il-qorti tar-rinviju affermat li bejn il-partijiet ma hemmx kontestazzjoni fuq il-fatt li l-konsumatur kien ħassar validament il-kuntratt skont il-HwiG li ttrasponiet id-Direttiva 85/577 fid-dritt nazzjonali. Din id-domanda saret ukoll lill-partijiet fis-seduta, imma ma pprovdewx risposta mingħajr ekwivoku; ir-rappreżentant ta’ C. von der Heyden saħaq li ma kellux informazzjoni f’dan ir-rigward, filwaqt li l-Kummissjoni sostniet li fuq dan il-punt setgħu jsiru biss konġetturi impliċitament abbażi tal-fatt li fil-każ partikolari l-konsumatur seta’ jirrinunzja għall-kuntratt.

94.      Jeħtieġ jiġi enfasizzat li, fil-kuntest ta’ proċedura taħt l-Artikolu 234 KE, ibbażat fuq is-separazzjoni netta tal-funzjonijiet bejn il-qrati nazzjonali u l-Qorti tal-Ġustizzja, kull evalwazzjoni tal-fatti tal-kawża taqa’ taħt il-kompetenza tal-qorti nazzjonali. Madankollu, biex din tal-aħħar tingħata risposta utli, il-Qorti tal-Ġustizzja tista’, fi spirtu ta’ kooperazzjoni mal-qrati nazzjonali, tagħtiha l-indikazzjonijiet kollha li tqis meħtieġa (89). Għal din ir-raġuni, f’din il-kawża l-Qorti tal-Ġustizzja għandha tibda mill-kunċett li l-konsumatur ma ġiex infurmat rigward id-dritt tiegħu ta’ rinunzja, imma l-eżattezza ta’ dik il-premessa għandha tiġi vverifikata mill-qorti nazzjonali fil-kuntest tal-kompetenza tagħha.

2.      Analiżi tal-mertu

95.      Jekk , f’dan il-każ, il-Qorti tal-Ġustizzja tiddeċiedi, fir-rigward tal-ewwel domanda preliminari, li d-Direttiva 85/577 hija applikabbli f’dan il-każ partikolari, dan ikollu bħala konsegwenza, bis-saħħa tal-Artikolu 5(2) ta’ dik id-direttiva, li l-“għotja ta’ l-avviż ikollha l-effett li tħoll lill-konsumatur minn kull obbligazzjoni li ġejja mill-kuntratt imħassar”. Dan ifisser li għandu jiġi restitwit l-ammont sħiħ tas-somma li jkun investa fil-fond. Isegwi li f’dan il-każ partikolari, fil-każ li l-fond ikun sofra telf, is-soċji l-oħrajn għandhom ibatu l-piż finanzjarju relatat mar-restituzzjoni tal-imsemmi ammont lill-konsumatur li jkun irtira mill-fond.

96.      L-ewwel nett għandu jiġi ċċarat is-sinjifikat tal-Artikolu 7 tad- Direttiva 85/577, li jistabbilixxi li “[j]ekk il-konsumatur jeserċita d-dritt tiegħu li jirrinunzja, l-effetti legali ta’ din ir-rinunzja għandhom jiġu rregolati mill-liġijiet nazzjonali, b’mod partikulari għal dak li għandu x’jaqsam mal-ħlas lura ta’ flus għall-oġġetti jew għas-servizzi forniti u għar-ritorn ta’ l-oġġetti li jkunu riċevuti”. Din ir-regola ma tagħtix lill-Istati Membri l-poter ġenerali li jimmodifikaw kif iridu l-effett ġuridiku stabbilit fl-Artikolu 5(2) tal-istess direttiva, imma jagħtihom biss il-possibbiltà li jiddeċiedu ż-żminijiet u l-modi ta’ restituzzjoni tas-servizzi mogħtija abbażi tal-kuntratt li l-konsumatur ikun ħassar (90). Għal din ir-raġuni, ir-regola msemmija mhijiex biżżejjed fiha nnifisha biex tiġġustifika l-irtirar tal-konsumatur mill-fond b’effett ex tunc.

97.      Għalhekk f’din il-kawża għandha importanza deċiżiva l-interpretazzjoni tal-Artikolu 5(2) tad-Direttiva 85/577. Id-diċitura ta’ din id-dispożizzjoni ma tħallix dubji: il-konsumatur għandu jinħall minn kull obbligazzjoni li tirriżulta mill-kuntratt imħassar. Anki l-ġurisprudenza dwar l-interpetazzjoni ta’ din id-dispożizzjoni hija ċara: fis-sentenza Schulte l-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet li t-tħassir tal-kuntratt innegozjat mill-konsumatur barra mil-lok tan-negozju tan-negozjant għandu jfisser li jerġa’ lura l-istatus quo ante (91).

98.      Minkejja dan, is-soluzzjoni li abbażi tagħha l-konsumatur għandu l-possibbiltà li jirrinunzja għall-fond b’effett ex tunc tikkuntrasta mal-għan ta’ din id-direttiva. Għal dik ir-raġuni, fir-rigward tat-tieni domanda preliminari, jeħtieġ li tingħata interpretazzjoni teleoloġika tal-Artikolu 5(2) tad-Direttiva 85/577 u tingħata risposta għal din id-domanda billi jiġi ddikjarat li dik id-dispożizzjoni ma tipprekludix regola nazzjonali, ta’ natura ġuridika, li bis-saħħa tagħha l-konsumatur, f’każ ta’ rtirar minn fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, ikun detentur, fil-konfront ta’ dan il-fond, ta’ dritt għall-ħlas tas-sald ta’ likwidazzjoni tas-sehem tiegħu, ikkalkulat fil-mument tax-xoljiment tar-relazzjoni (ex nunc), bil-konsegwenza possibbli li fil-mument tal-irtirar tiegħu, jingħatalu lura ammont li jkun anqas minn dak li jkun ħallas fil-fond, jiġifieri li jkun suġġett għall-obbligu li jħallas sehem mit-telf tal-istess fond. Insostenn ta’ din il-konklużjoni hemm numru ta’ argumenti.

99.      L-ewwel argument deċiżiv insostenn ta’ din l-affermazzjoni huwa pprovdut mill-fatt li, ġeneralment anki s-soċji l-oħrajn tal-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili huma prinċipalment il-konsumaturi (92). Id-Direttiva 85/577 toffri lill-konsumatur protezzjoni fil-konfront tan-negozjant, imma mhux fil-konfront tal-konsumaturi l-oħrajn. Jekk nammettu f’dan il-każ li konsumatur jista’ jirtira mill-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq b’effett ex tunc nirrikonoxxulu protezzjoni effettiva, imma fl-istess ħin niċħduha kompletament lill-konsumaturi l-oħrajn li jkomplu jagħmlu parti mill-fond. Għaldaqstant, jiġi protett biss dak il-konsumatur li jiddeċiedi l-ewwel li jirtira mill-fond, filwaqt li l-oħrajn mhux biss ma jibbenefikawx minn din il-protezzjoni, imma, bis-saħħa tal-protezzjoni mogħtija lil dak il-konsumatur li jkun irtira ruħu mill-fond, jispiċċaw f’pożizzjoni saħansitra agħar (93). Għaldaqstant, fil-fehma tiegħi, mhuwiex ammissibbli li konsumatur jirtira minn fond ta’ proprjetà immobbli magħluq b’effett ex tunc.

100. Fit-tieni lok, jeħtieġ jiġi kkunsidrat li l-għan tad-Direttiva 85/577 huwa li l-konsumatur jiġi protett mir-riskju li jinnegozja b’mod mgħaġġel kuntratt barra mil-lok tan-negozju tan-negozjant, imma mhux mill-perikli konnessi mal-investimenti tal-kapitali. L-istess bħall-forom oħrajn ta’ investiment ta’ kapitali, l-investimenti f’fondi ta’ proprjetà immobbli magħluqa huma riskjużi; dan ir-riskju jista’ jkun għall-investitur ta’ qligħ jew ta’ telf. Jekk il-konsumatur jirrinunzja għall-fond wara li dan ikun għamel qligħ, huwa jkollu dritt għal sehmu fuq dak il-qligħ, u viċiversa, fil-każ li l-fond jagħmel it-telf, il-konsumatur li jirtira minn dan il-fond għandu jħallas sehem minn dak it-telf. Il-konsumatur għandu jassumi huwa stess ir-riskju ta’ dak l-investiment ta’ kapitali, bl-istess mod kif huwa jgawdi minn qligħ eventwali tas-soċjetà. Għaldaqstant, ir-rikonoxximent ta’ possibbiltà ta’ rinunzja b’effett ex tunc favur il-konsumatur li ma jkunx ġie infurmat bid-dritt tiegħu ta’ tħassir jwassal għal sitwazzjoni assurda, għaliex dan jiġi żgurat trattament finanzjarju iktar vantaġġuż milli dak ta’ konsumatur li jkun ġie infurmat regolarment bid-dritt tiegħu li jħassar kuntratt u għalhekk ikun suġġett għal-limiti ta’ żmien għall-eżerċizzju ta’ dan tal-aħħar.

101. Fit-tielet lok, għall-finijiet tal-analiżi tal-fatti partikolari ta’ dan il-każ mhuwiex nieqes mill-importanza l-fatt li l-konsumatur irrinunzja għall-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq wara ħdax-il sena. Kif ġie indikat diġà fil-punt 94 ta’ dawn il-konklużjonijiet, f’dan il-kuntest jeħtieġ li wieħed jitlaq mill-premessa li dan kien possibbli għaliex il-konsumatur ma kienx infurmat bid-dritt tiegħu ta’ tħassir. Madankollu għandna nikkunsidraw il-fatt li r-ratio tal-protezzjoni mogħtija lill-konsumatur hija parzjalment differenti skont jekk hemmx inkwistjoni l-possibbiltà tiegħu li jirrinunzja għall-kuntratt f’terminu ta’ mill-anqas sebat ijiem immedjatament wara l-innegozjar tal-kuntratt jew inkella li jirrinunzja anki wara perijodu ta’ żmien itwal, bis-saħħa tal-estensjoni tat-terminu msemmi li hija ddeterminata min-nuqqas ta’ rilaxx favur tiegħu tal-informazzjoni fuq id-dritt ta’ tħassir tiegħu.

102. Ir-ratio tal-possibbiltà mogħtija lill-konsumatur li jħassar kuntratt immedjatament wara l-innegozjar tiegħu hija biex tipproteġih minn deċiżjonijiet mgħaġġlin (94). Għaldaqstant hemm bżonn li l-konsumatur ikun jista’, f’terminu relattivament qasir wara l-innegozjar tal-kuntratt, jevalwa l-obbligazzjonijiet li jirriżultaw minnu u jiddeċiedi jekk jħassarx il-kuntratt. Iżda, il-possibbiltà tal-konsumatur li jirrinunzja għall-effetti tal-impenn tiegħu f’mument wara dak it-terminu, minħabba n-nuqqas ta’ informazzjoni li jkollu dwar id-dritt ta’ rinunzja, hija bbażata fuq żewġ raġunijiet parzjament differenti. Minn naħa, il-possibbiltà msemmija għandha l-għan li tippermetti lill-konsumatur it-twettiq effettiv tad-drittijiet tiegħu; min-naħa l-oħra meta l-konsumatur jitħalla jħassar il-kuntratt mingħajr limitu ta’ żmien jekk huwa ma jkunx ġie infurmat dwar id-dritt ta’ tħassir, in-negozjanti jiġu mġegħlin, b’ċertu mod, li fil-futur jinfurmaw lill-konsumaturi fuq l-eżistenza ta’ dak id-dritt (95). Nistgħu ngħidu li dik l-estensjoni tat-terminu biex isir it-tħassir tal-kuntratt donnha speċi ta’ kastig fil-konfront tan-negozjant li ma jkunx ipprovda lill-konsumatur bi spjegazzjonijiet dwar id-dritt ta’ rinunzja tiegħu. Madankollu, f’dan il-każ partikolari, din in-natura ta’ sanzjoni tal-estensjoni tat-termini biex issir ir-rinunzja tolqot inġustament konsumaturi oħrajn li jkunu soċji tal-fond ta’ proprjetà immobbli inkwistjoni.

3.      Risposta proposta għat-tieni domanda

103. Għall-motivi msemmijin iktar ’il fuq, nissuġġerixxi lill-Qorti tal-Ġustizzja – jekk tiddeċiedi fl-ewwel domanda preliminari li d-Direttiva 85/557 tapplika għall-każ ta’ sħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili – jogħġobha tirrispondi t-tieni domanda billi tiddeċiedi kif ġej: l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva 85/577 għandu jiġi interpretat fis-sens li ma jipprekludix regoli nazzjonali, maħluqin mill-ġurisprudenza, li bis-saħħa tagħhom, il-konsumatur, fil-każ ta’ rtirar minn fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, għandu dritt fil-konfront ta’ din tal-aħħar għall-ħlas tas-sald ta’ likwidazzjoni tas-sehem tiegħu, ikkalkulat fil-mument tax-xoljiment tar-relazzjoni (ex nunc), bil-konsegwenza possibbli li fil-mument tal-irtirar ta’ dan il-konsumatur jingħatalu lura ammont anqas minn dak li jkun ħallas fil-fond jew li jkollu obbligu li jħallas sehem mit-telf tal-istess fond.

E –    Konklużjoni

104. Jeħtieġ jingħad li r-risposta proposta fil-punt preċedenti dwar it-tieni domanda preliminari hija eċċezzjoni għall-Artikolu 5(2) tad-Direttiva 85/577. Għal dan il-motiv huwa opportun li bħala konklużjoni ssir referenza għar-risposta ssuġġerita fl-ewwel domanda preliminari u jiġi enfasizzat li r-risposta l-iktar korretta hija dik li jiġi ddikjarat li d-Direttiva 85/577 mhijiex applikabbli għall-każ ta’ sħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

VII – Konklużjonijiet

105. Fid-dawl tal-kumpless ta’ kunsiderazzjonijiet magħmulin iktar ’il fuq, nipproponi li l-Qorti tal-Ġustizzja jogħġobha tirrispondi d-domandi preliminari magħmulin mill-Bundesgerichtshof billi jiġi ddikjarat dan li ġej:

L-Artikolu 1(1) tad- Direttiva tal-Kunsill, tal-20 ta’ Diċembru 1985, biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju, għandu jiġi interpretat fis-sens li dan ma japplikax għall-każ ta’ sħubija ta’ konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili.

1 – Lingwa oriġinali: is-Sloven.

2 – ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 15, Vol. 1, p. 262.

3 – Pereżempju, jużaw din l-espressjoni, Rösler, H., “Die europarechtlichen Vorgaben bei der Bewältigung der ‘Schrottimmobilien’-Problematik: Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs vom 25. Oktober 2005”, Zeitschrift für europäisches Privatrecht, Nru 4/2006, p. 869; Käseberg, T., u Richter, K., “Haustürwiderrufsrichtlinie und ‘Schrottimmobilien’: die Urteile in Sachen Schulte und Crailsheimer Volksbank”, Europäische Zeitschrift für Wirtschaftsrecht, Nru 2/2006, p. 46; von Weschpfennig, A., “Der Widerruf der Beteiligung an einem Immobilienfonds – Anwendbarkeit der Grundsätze des fehlerhaften Gesellschaftsbeitritts?”, Zeitschrift für Bank- und Kapitalmarktrecht, Nru 3/2009, p. 99.

4 – Sentenza tal-25 ta’ Ottubru 2005 (C‑350/03, Ġabra p. I‑9215).

5 – Sentenza tal-25 ta’ Ottubru 2005 (C‑229/04 Ġabra p. I‑9273).

6 – Sentenza ċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 4, punti 88 u 92.

7 –      Nota li tirrigwarda biss il-verżjoni Slovena ta’ dawn il-konklużjonijiet.

8 – BGBl. 1986 I, p. 122.

9 – BGBl. 2001 I, p. 3138.

10 – Fil-fatt, għall-koerenza, wieħed għandu jitkellem fuq revoka tad-dikjarazzjoni ta’ applikazzjoni ta’ sħubija (Widerruf der Beitrittserklärung) min-naħa ta’ C. von der Heyden, billi l-HWiG Ġermaniża hija bbażata fuq l-għażla tal-konsumatur li jirrevoka d-dikjarazzjoni tiegħu ta’ rieda diretta li jikkonkludi kuntratt. L-Artikolu 1(1) tal-HWiG fil-fatt jistabbilixxi li “dikjarazzjoni tar-rieda [...] għandha tkun effettiva biss jekk f’sebat ijiem suċċessivi l-klijent ma jirrevokahiex bil-miktub” [“Willenserklärung (…) wird erst wirksam, wenn der Kunde sie nicht binnen einer Frist von einer Woche schriftlich widerruft”]. Madankollu, biex wieħed jevita inkonsistenzi terminoloġiċi u kunċettwali, f’dawn il-konklużjonijiet ser nuża dejjem il-kliem “tħassir tal-kuntratt” (Widerruf des Vertrags), billi d-Direttiva 85/577 tistrieħ fuq il-prinċipju fundamentali li l-konsumatur għandu d-dritt li jħassar il-kuntratt. Billi l-Qorti tal-Ġustizzja qed tintalab tinterpreta d-dritt Komunitarju, jidhirli li huwa aktar xieraq li jintuża dan il-kliem. Ara, inġenerali, fuq id-dritt tal-konsumatur li jħassar kuntratt (“Widerrufsrecht”), pereżempju Larenz, K., u Wolf, M., Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, id-Disa’ Edizzjoni, Beck, München, 2004, p. 714, punti 2 u 3.

11 – Sentenza ċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 4, punti 88 u 92.

12 – Nota li tirrigwarda biss il-verżjoni Slovena ta’ dawn il-konklużjonijiet.

13 – Anki f’dan il-każ ikun iktar korrett jingħad li C. von der Heyden validament irrinunzja għad-dikjarazzjoni ta’ sħubija tiegħu fil-fond ta’ proprjetà immobbli; f’dan ir-rigward, ara n-nota ta’ qiegħ il-paġna 10 ta’ dawn il-konklużjonijiet.

14 – Sentenza ċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 4, punti 88 u 92.

15 – Sentenza ċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 4.

16 – Sentenza ċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 5.

17 – Holmer, A., Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundlage geschlossener Immobilienfonds, Lexxion, Berlin, 2006, p. 6; Heckschen, H., Beck’sches Notarhandbuch, ir-raba’ edizzjoni, Beck, München, 2006, kapitolu “X. Sonderformen des Immobilienerwerbs”, punt 1.

18 – Fuq dan il-punt, ara Holmer, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 17, p. 6. Ara wkoll Mootz, C., Risikoanalyse geschlossener Immobilienfonds – Grundlagen, Anforderungen, Praxisbeispiele, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2007, p. 1 u 2. Fuq ir-raġunijiet għall-kriżi tal-fondi ta’ proprjetà immobbli, ara Wagner, K.‑R., “Ausstieg aus fremdfinanzierten geschlossenen Immobilienfonds per HWiG, VerbrKrG, Anlageberatungshaftung und Prospekthaftung”, Neue Zeitschrift für Gesellschaftsrecht, Nru 4/2000, p. 169 et seq.

19 – Ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tat-13 ta’ Marzu 2001, PreussenElektra (C‑379/98, Ġabra p. I‑2099, punt 38); tat-22 ta’ Ġunju 2006, Conseil général de la Vienne (C‑419/04, Ġabra p. I‑5645, punt 19); tat-18 ta’ Lulju 2007, Lucchini (C‑119/05, Ġabra p. I‑6199, punt 43); tal-4 ta’ Diċembru 2008, Zablocka‑Weyhermüller (C‑221/07, għadha ma ġietx ippubblikata fil-Ġabra, punt 20), u tat-23 ta’ April 2009, Rüffler (C‑544/07, għadha ma ġietx ippubblikata fil-Ġabra, punt 36).

20 – Ara, f’dan is-sens, is-sentenzi ċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 19, PreussenElektra, punt 39; Conseil général de la Vienne, punt 20; Lucchini, punt 44; Zablocka‑Weyhermüller, punt 20; u Rüffler, punt 38.

21 – Ara, pereżempju, Schmidt, K., Gesellschaftsrecht, ir-raba’ edizzjoni, Carl Heymanns Verlag, Köln, Berlin, Bonn, München, 2002, p. 46, li fost is-soċjetajiet ta’ persuni hemm, pereżempju, minbarra s-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, anki s-soċjetà f’isem kollettiv, is-soċjetà in akkomandita u s-soċjetà kummerċjali. Ara wkoll Ulmer, P., u Schäfer, C., f’Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, il-ħames edizzjoni., Beck, München, 2009, kumment introduttiv għall-Artikoli 705 sa 853, punti 1 u 2.

22 – Infakkar li minbarra l-fondi immobbli magħluqa jeżistu wkoll il-fondi immobbli miftuħin. Dawn is-soltu jiġu kkostitwiti taħt il-forma ta’ soċjetajiet b’ishma jew kumpanniji b’responsabbiltà limitata u n-numru tal-investituri li jipparteċipaw fihom ma jkunx limitat. Ara, pereżempju, Holmer, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 17, p. 5.

23 – Holmer, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 17, p. 3. Kniffka, R., u Koeble, W, Kompendium des Baurechts, it-tielet edizzjoni, Beck, München, 2008, parti 11, punt 43, jaffermaw li l-għan tal-fond immobbli magħluq jista’ jikkonsisti pereżempju fl-investiment f’lukanda, sala tal-kunċerti, ċentri kummerċjali, djar għall-anzjani u proprjetà immobbli simili oħra.

24 – Holmer, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 17, p. 4.

25 – Ibidem, p. 3 u 5.

26 – Minn dan l-aspett, il-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq huwa differenti minn dak miftuħ, fejn id-dħul ta’ investituri ġodda huwa dejjem possibbli. Ara Bartlsperger, S., Boutonnet, B., Loipfinger, S., Nickl, H., Nickl, L., u Richter, U., Geschlossene Immobilienfonds, Schäffer‑Poeschel Verlag, Stuttgart, 2007, p. 56 u 57.

27 – Ibidem, p. 96 sa 98. Ara wkoll Holmer, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 17, p. 4, li jsostni li, minbarra l-kostituzzjoni taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili jew ta’ soċjetà in akkomandita, il-kostituzzjoni ta’ soċjetà f’isem kollettiv, pereżempju, hija wkoll possibbli, minkejja li din l-eventwalità tkun ferm aktar rari.

28 – Ara, pereżempju, fid-dritt Awstrijak, l-Artikoli 1175 sa 1216 tal-Kodiċi Ċivili Ġenerali (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) taħt it-titolu “Von dem Vertrage über eine Gemeinschaft der Güter”; fid-dritt Franċiż, fuq is-soċjetà inġenerali, l-Artikoli 1832 sa 1844, iżda fuq l-hekk imsejħa soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, ara l-Artikoli 1845 sa 1870 tal-Kodiċi Ċivili (Code Civil); fid-dritt Taljan, fuq is-soċjetà (“società”) inġenerali, l-Artikoli 2247 sa 2250, iżda ara l-Artikoli 2251 sa 2290 fuq l-hekk imsejħa soċjetà sempliċi (“società semplice”); fid-dritt Ġermaniż, l-Artikoli 705 sa 740 tal-Kodiċi Ċivili (Bürgerliches Gesetzbuch) taħt it-titolu “Gesellschaft”; fid-dritt Olandiż, l-Artikoli 1655 sa 1688 tal-Kodiċi Ċivili (Burgerlijk Wetboek) taħt it-titolu “Van maatschap”; fid-dritt Pollakk, l-Artikoli 860 sa 875 tal-Liġi tat-23 ta’ April 1964 dwar il-Kodiċi Ċivili (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) taħt it-titolu “Spolka”; fid-dritt Sloven, l-Artikoli 990 sa 1002 tal-Kodiċi tal-Obbligazzjonijiet (Obligacijski zakonik) taħt it-titolu “Družbena pogodba”; fid-dritt Spanjol, l-Artikoli 1665 sa 1708 tal-Kodiċi Ċivili (Código civil) taħt it-titolu “Sociedad”.

29 – Fir-rigward tan-numru tas-soċji, ara, pereżempju, fid-dritt Awstrijak, l-Artikolu 1175 tal- Kodiċi Ċivili Ġenerali (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) (“zwei oder mehrere Personen”); fid-dritt Franċiż, l-Artikolu 1832 tal-Kodiċi Ċivili (Code Civil) (“deux ou plusieurs personnes”); fid-dritt Taljan, l-Artikolu 2247 tal- Kodiċi Ċivili (Codice Civile) (“due o più persone”); għad-dritt Ġermaniż, ara Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment fuq l-Artikolu 705, punt 60; fid-dritt Sloven, l-Artikolu 990 tal-Kodiċi tal-Obbligazzjonijiet (Obligacijski zakonik); fid-dritt Spanjol, l-Artikolu 1665 tal-Kodiċi Ċivili (Código civil) (“dos o más personas”).

30 – Ara, pereżempju, għad-dritt Ġermaniż, Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment introduttiv fuq l-Artikoli 705 sa 853; punt 7; għad-dritt Sloven, Zabel, B., f’Juhart, M., u Plavšak, N. (edituri), Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), ir-raba’ volum, GV založba, Ljubljana, 2004, kumment introduttiv fil-kapitolu ddedikat għall-kuntratt ta’ soċjetà, p. 932; għad-dritt Spanjol, Moreno Gil, Ó., Código civil y jurisprudencia concordada, Boletín oficial del estado, Madrid, 2006, kumment fuq l-Artikolu 1700, punt 5.791. Ara, għad-dritt Franċiż, Cozian, M., Viandier, A., u Deboissy, F., Droit des sociétés, il-21 edizzjoni, LexisNexis Litec, Pariġi, 2008, p. 530 et seq., punti 1192 et seq. Fid-duttrina, ara wkoll Trstenjak, V., Pravne osebe, GV založba, Ljubljana, 2003, p. 200.

31 – Ara, pereżempju, għad-dritt Ġermaniż, Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment fuq l-Artikolu 736, punt 8; għad-dritt Sloven, Zabel, B., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-p. 30, kumment fuq l-Artikolu 1000, p. 984 et seq.; għad-dritt Spanjol, Moreno Gil, Ó., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, kumment fuq l-Artikolu 1.700, punt 5.791. Ara wkoll Trstenjak, V., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, p. 204.

32 – Ara, pereżempju, għad-dritt Awstrijak, Grillberger, K., f’Rummel, P., Kommentar zum Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, Manz, Vjenna, 2002, kumment fuq l-Artikolu 1211, p. 70 u 71, punt 2, li jgħid li l-biċċa l-kbira tal-awturi Awstrijaċi jsostnu li, filwaqt li r-rinunzja tas-soċju twassal għax-xoljiment tas-soċjetà, dan ma jiġrix fil-każ ta’ mewtu, sakemm ma tkunx soċjetà kkostitwita minn żewġ soċji (kumment fuq l-Artikolu 1207, p. 62 u 63, punti 3 u 5); fid-dritt Franċiż it-trasferiment ta’ ishma huwa possibbli, u lanqas il-mewt ta’ soċju ma jwassal għax-xoljiment tas-soċjetà, ħlief jekk is-soċji jkunu ftehmu f’dan is-sens; ara Cozian, M., et, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, p. 530, punt 1192, u p. 536, punt 1208.

33 – Fir-rigward tal-kawżi ta’ xoljiment tas-soċjetà, ara, għad-dritt Awstrijak, l-Artikolu 1205 tal-Kodiċi Ċivili Ġenerali (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) (pereżempju, li jintlaħaq l-għan soċjali jew l-iskadenza tat-terminu); għad-dritt Franċiż ara, pereżempju, l-Artikolu 1846-1 (nuqqas ta’ amministratur għal iktar minn sena) jew it-tieni paragrafu tal-Artikolu 1870 tal-Code Civil (mewt ta’ soċju, fejn ix-xoljiment ikun il-konsegwenza miftiehma); għad-dritt Taljan, ara l-Artikolu 2272 tal-Codice Civile (pereżempju: l-iskadenza tat-terminu, l-ilħuq tal-għan soċjali jew l-impossibbiltà li jintlaħaq, ir-rieda tas-soċji kollha); għad-dritt Ġermaniż, ara, pereżempju l-Artikolu 726 (l-ilħuq tal-għan soċjali jew l-impossibbiltà li jintlaħaq), l-Artikolu 727 (mewt tas-soċju) jew l-Artikolu 728 tal-Kodiċi Ċivili Ġermaniż (Bürgerliches Gesetzbuch) (falliment tas-soċjetà jew tas-soċju); fir-rigward tad-dritt Sloven, ara l-Artikolu 1000 tal-Kodiċi tal-Obbligazzjonijiet (Obligacijski zakonik) (pereżempju l-iskadenza tat-terminu, l-ilħuq tal-għan soċjali, id-deċiżjoni tas-soċji, il-mewt jew ir-rinunzja tas-soċju); għad-dritt Spanjol, ara l-Artikolu 1700 tal-Kodiċi Ċivili Spanjol (Código civil) (pereżempju, l-iskadenza tat-terminu, l-ilħuq tal-għan soċjali, il-mewt tas-soċju).

34 – Ara, għad-dritt Franċiż, Cozian, M., et, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, p. 66, punti 134 u 135; għad-dritt Ġermaniż, Schmidt, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, p. 1733 et seq.; fir-rigward tad-dritt Spanjol, Moreno Gil, Ó., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, punt 5.720.

35 – Fir-rigward tad-dritt Awstrijak, ara Grillberger, K., f’Rummel, P., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 32, kumment fuq l-Artikolu 1175, p. 11, punt 19; għad-dritt Franċiż, ara l-Artikolu 1833 tal-Code Civil; għad-diritt Ġermaniż, Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment introduttiv għall-Artikoli 705 sa 853, punt 6; fir-rigward tad-dritt Sloven, ara l-Artikolu 990 tal-Kodiċi tal-Obbligazzjonijiet (Obligacijski zakonik); għad-dritt Spanjol, ara l-Artikolu 1666 tal-Kodiċi Ċivili Spanjol (Código civil).

36 – Ara, pereżempju, għad-dritt Ġermaniż, Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment fuq l-Artikolu 705, punt 144; għad-dritt Franċiż, Cozian, M., et, Droit des sociétés, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, p. 521, punt 1174; għad-dritt Sloven, Zabel, B., f’Juhart, M., u Plavšak, N., (edituri), iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, kumment fuq l-Artikolu 990, p. 944.

37 – Ara, f’dan is-sens, fir-rigward tad-dritt Awstrijak, l-Artikolu 1175 tal-Kodiċi Ċivili Ġenerali (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch); fid-dritt Franċiż, l-Artikolu 1832 tal-Code Civil; fid-dritt Taljan, l-Artikolu 2247 tal-Kodiċi Ċivili Taljan (Codice Civile); fid-dritt Ġermaniż, l-Artikolu 706 tal-Kodiċi Ċivili Ġermaniż (Bürgerliches Gesetzbuch); fid-dritt Sloven, l-Artikolu 991 tal-Kodiċi Ċivili Sloven (Obligacijski zakonik); fid-dritt Spanjol, l-Artikolu 1665 tal-Kodiċi Ċivili Spanjol (Código civil).

38 – Ara, pereżempju, fir-rigward tad-dritt Awstrijak, Grillberger, K., f’Rummel, P., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 32, kumment fuq l-Artikolu 1175, p. 17, punt 28; għad-dritt Ġermaniż, ara Schmidt, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, p. 1749; għad-dritt Sloven, Zabel, B., f’Juhart, M., u Plavšak, N., (edituri), iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, kumment fuq l-Artikolu 993, p. 961.

39 – Pereżempju, fid-duttrina Awstrijaka hemm kontroversja jekk hijiex koproprjetà (“Miteigentum”) jew proprjetà kollettiva f’idejn komuni (“Gesamthandeigentum”); din id-differenza fl-opinjonijiet tintwera minn Grillberger, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 32, kumment fuq l-Artikolu 1183, p. 33, punt 4, li jsostni li s-soċji huma koproprjetarji tal-patrimonju tas-soċjetà. Fid-dritt Sloven il-patrimonju soċjali huwa suġġett ta’ koproprjetà bejn is-soċji; ara Zabel, B., f’Juhart, M., u Plavšak, N. (edituri), iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, kumment introduttiv għall-kapitolu fuq il-kuntratt ta’ soċjetà, p. 926. Fid-dritt Spanjol hemm l-hekk imsejħa comunidad de bienes, fejn is-soċji huma proprjetarji tal-beni pro indiviso, Moreno Gil, Ó.,; iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, kumment fuq l-Artikoli 392 u 1669, punti 1.245 u 5.732. Fid-dritt Franċiż, is-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili rreġistrata għandha personalità ġuridika u għalhekk hija stess proprjetarja tal-patrimonju soċjali; ara, pereżempju, Cozian, M., et, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 30, p. 120, punt 244.

40 – Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment għall-Artikolu 718, punt 5.

41 – Sentenza tal-Bundesgerichtshof tad-29 ta’ Jannar 2001, kawża II ZR 331/00. F’dik is-sentenza, il-Bundesgerichtshof iddeċidiet li s-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili għandha kapaċità ġuridika jekk u safejn, fir-relazzjonijiet legali, ikollha drittijiet u obbligi tagħha; barra minn hekk, hija tibbenefika f’dak il-kuntest anki mill-kapaċità proċedurali attiva u passiva fil-proċedura ċivili. Schmidt, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, p. 205 u 206, jiddefinixxi dik is-sentenza bħala ġrajja importanti fl-iżvilupp tad-dritt tal-persuni ġuridiċi. Għal kumment fid-dettall tas-sentenza, ara Schmidt, K., “Die BGB-Außengesellschaft: rechts- und parteifähig – Besprechung des Grundlagenurteils II ZR 331/00 vom 29.1.2001”, Neue Juristische Wochenschrift, Nru 14/2001, p. 993 et seq.

42 – Dan il-punt jiġi enfasizzat minn Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment tal-Artikolu 718, punt 2, li fil-fehma tagħhom, minkejja r-rikonoxximent tal-kapaċità ġuridika tas-soċjetà, is-soċji jkomplu jeżerċitaw il-“Gesamthandseigentum” fuq il-patrimonju soċjali. Ta’ fehma differenti huma, pereżempju, Kießling, E., “Das Gesamthandsprinzip bei Personalgesellschaften”, f’Häuser, F., Festschrift für Walther Hadding zum 70. Geburtstag am 8. Mai 2004, de Gruyter Recht, Berlin, 2004, p. 484 et seq, u Schmidt, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, p. 1772.

43 – Ara, f’dan is-sens, ir-raba’ premessa tad-Direttiva 85/577. Fid-duttrina ara, pereżempju, Habersack, M., “The Doorstep Selling Directive and Mortgage Loan Contracts”, European Business Law Review, Nru 6/2000, p. 394; Martín Briceño, M. del R., La Directiva 85/577, de 20 de diciembre, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, La armonización legislativa de la Unión Europea, Dykinson, Madrid, 1999, p. 162. Ara wkoll is-sentenza Crailsheimer Volksbank, iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 5, punt 43, fejn il-Qorti tal-Ġustizzja enfasizzat li l-għan tad-Direttiva 85/577 huwa dak li tħares lill-konsumatur iffaċċjat b’element ta’ sorpriża inerenti f’każ ta’ bejgħ fuq l-għatba tal-bieb.

44 – Ara, pereżempju, Habersack, M., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 43, p. 394; Manes, P., “Il diritto di pentimento nei contratti dei consumatori dalla legislazione francese alla normativa italiana in attuazione della direttiva 85/577”, Contratto e impresa. Europa, Nru 2/1996, p. 696; Mankowski, P., “Die gemeinschaftsrechtliche Kontrolle von Erlöschenstatbeständen für verbraucherschützende Widerrufsrechte”, Juristenzeitung, Nru 23/2008, p. 1143.

45 – F’dan is-sens ukoll, Armbrüster, C., Gesellschaftsrecht und Verbraucherschutz – zum Widerruf von Fondsbeteiligungen: Vortrag, gehalten vor der Juristischen Gesellschaft zu Berlin am 29. September 2004, de Gruyter Recht, Berlin, 2005, p. 13 u 15.

46 – Nota li tirrigwarda biss il-verżjoni Slovena ta’ dawn il-konklużjonijiet.

47 – Infakkar li ċerti awturi jsostnu l-argument li l-investitur ta’ kapitali mhuwiex konsumatur għaliex ma “jikkonsma” xejn. Fil-Ġermanja dan l-argument iddifendieh pereżempju Wagner, K.-R., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 18, p. 171. Fir-rigward tas-sitwazzjoni ġuridika fi Franza, ara f’dan is-sens, pereżempju, Calais-Auloy, J., u Steinmetz, F., Droit de la consommation, Dalloz, Pariġi, 2000, p. 13, punt 14; ara wkoll Sievers, J., Verbraucherschutz gegen unlautere Vertragsbedingungen im französischen Recht. Vom Code civil zum “Code de la consommation” – die Entstehung eines Sonderprivatrechts für Verbraucher, Lang, Frankfurt, 1993, p. 82. Iżda għandu jiġi enfasizzat li dan l-argument ma jgħoddx fir-rigward tad-Direttiva 85/577 għaliex din teżiġi biss li l-konsumatur ma jaġixxix għal skop li jaqa’ taħt l-attività kummerċjali jew professjonali tiegħu; bl-istess mod, din id-direttiva ma teħtieġx espressament li s-suġġett tal-kuntratt ikun ikkostitwit minn oġġetti li jiġu kkunsmati.

48 – Sentenza tas-17 ta’ Marzu 1998, (C‑45/96 Ġabra p. I‑1199). Għal kumment fuq is-sentenza fid-duttrina, ara, pereżempju, Bydlinski, P., u Klauninger, J., “Zur Anwendbarkeit der Richtlinie 85/577/EWG vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen auf Bürgschaftsverpflichtungen von Verbrauchern”, Zeitschrift für europäisches Privatrecht, Nru 4/1998, p. 994; Bamforth, N., “The Limits of European Union Consumer Contract Law”, European Law Review, Nru 4/1999, p. 410; Lorenz, S., “Richtlinienkonforme Auslegung, Mindestharmonisierung und der ‘Krieg der Senate’”, Neue juristische Wochenschrift, Nru 40/1998, p. 2937.

49 – Fis-sentenza Dietzinger, il-Qorti tal-Ġustizzja enfasizzat ukoll li l-għoti ta’ kreditu jikkostitwixxi servizz skont dik id-direttiva u li l-kuntratt ta’ garanzija huwa ta’ natura aċċessorja fir-rigward tal-kuntratt ta’ kreditu, li tiegħu ta’ spiss huwa prattikament kundizzjoni (sentenza iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 48, punt 18).

50 – Sentenza tat-22 ta’ April 1999, (C‑423/97, Ġabra p. I‑2195). Għal kumment fuq is-sentenza fid-duttrina, ara pereżempju Hofstötter, M., “Time‑sharing als Haustürgeschäft”, European Law Reporter, Nru 5/1999, p. 221; Bourgoignie, T., “Multipropriété et vente en dehors des établissements commerciaux: un arrêt important de la Cour de justice des Communautés européennes du 22 avril 1999”, Revue européenne de droit de la consommation, 1999, p. 147; Munar Bernat, P. A., “Sobre la aplicabilidad de la directiva 85/577/CE, de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, a un contrato de multipropiedad (Comentario a la sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, de 22 de abril de 1999)”, Derecho privado y Constitución, Nru 13/1999, p. 235.

51 – Nixtieq inżid li fil-kawża Travel-Vac kienet qamet ukoll il-kwistjoni dwar jekk il-kuntratt ta’ time share jaqax taħt l-eċċezzjoni stabbilita fl-Artikolu 3(2)(a) tad-direttiva. Il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet f’dak il-każ li l-kuntratt inkwistjoni ma kienx jaqa’ taħt dik l-eċċezzjoni, għaliex s-suġġett tiegħu kien jinkludi anki servizzi addizzjonali, bħall-manutenzjoni tal-immobbli kif ukoll il-ġestjoni u l-amministrazzjoni tat-time share, li jkollhom valur ogħla minn dak tad-dritt tat-tgawdija tal-proprjetà immobbli. Ara s-sentenza Travel-Vac, iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 50, punt 10.

52 – Sentenza tat-13 ta’ Diċembru 2001, (C‑481/99, Ġabra p. I‑9945). Għal kumment fuq is-sentenza fid-duttrina, ara pereżempju Bernardeau, L., “Le droit de rétractation du consommateur: un pas de plus vers une doctrine d’ensemble”, La Semaine juridique - édition générale, Nru 40/2002, p. 1719.

53 – Iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 4.

54 –      Iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 5.

55 – Sentenza tal-10 ta’ April 2008 (C‑412/06, Ġabra p. I‑2383).

56 – Infakkar li fil-Green Paper dwar ir-reviżjoni tal-acquis communautaire fil-qasam tal-protezzjoni tal-konsumatur [COM(2006) 744 def.], p. 16, il-Kummissjoni, minħabba l-fatt li l-kunċett ta’ “bejjiegħ/negozjant/fornitur” jiġi ddefinit b’diversi modi fid-direttivi Komunitarji fis-seħħ fir-rigward tal-ħarsien tal-konsumaturi, esprimiet ruħha favur l-armonizzazzjoni ta’ dak il-kunċett. Fil-fatt, il-proposta ta’ direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill dwar drittijiet tal-konsumaturi [COM(2008) 614 def.] tistabbilixxi, fl-Artikolu 2, li “negozjant” huwa “kwalunkwe persuna fiżika jew ġuridika li, f’kuntratti koperti b’din id-Direttiva, għal skopijiet relatati mal-kummerċ, in-negozju, is-sengħa jew il-professjoni tagħha u kull minn jaġixxi f’isem negozjant jew għalih”.

57 – Kif jirriżulta mill-proċess, fiż-żmien tal-isħubija ta’ C. von der Heyden fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq, il-kumpannija Roland GmbH kienet l-amministratur ta’ dan il-fond. Wara daħlet fil-kariga l-kumpannija E. Friz GmbH.

58 – Fil-fatt, fil-Green Paper dwar ir-reviżjoni tal-acquis communautaire fil-qasam tal-protezzjoni tal-konsumatur, il-Kummissjoni tirrileva espressament li l-konsumatur ma jibbenefikax mill-ħarsien skont id-dritt Komunitarju jekk il-kontroparti kuntrattwali tkun individwu. Ara, b’riferiment għad-Direttiva 2005/29/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill, tal-11 ta’ Mejju 2005, dwar prattiċi kummerċjali żleali fin-negozju mal-konsumatur fis-suq intern (ĠU L 149, p. 22), ara l-punt 64 tal-konklużjonijiet tiegħi tat-3 ta’ Settembru 2009 fil-kawża Plus Warenhandelsgesellschaft (C‑304/08, Ġabra p. I‑217).

59 – Ara l-punt 20 tad-digriet tar-rinviju. Fid-duttrina, pereżempju Armbrüster, C., “Kapitalanleger als Verbraucher? Zur Reichweite des europäischen Verbraucherschutzrechts”, Zeitschrift für Wirtschaftsrecht, Nru 9/2006, p. 408. F’dan is-sens ukoll, von Weschpfennig, A., “Der Widerruf der Beteiligung an einem Immobilienfonds – Anwendbarkeit der Grundsätze des fehlerhaften Gesellschaftsbeitritts?”, Zeitschrift für Bank- und Kapitalmarktrecht, Nru 3/2009, p. 100.

60 – Mid-digriet tar-rinviju ma jirriżultax ċar min kien il-promotur jew fondatur tal-fond u jekk dak l-individwu kienx ukoll soċju tal-istess fond; lanqas fis-seduta l-partijiet ma taw spjegazzjonijiet dwar dan il-punt.

61 – Dan huwa l-hekk imsejjaħ “aġġju”; ara Bartlsperger, S., et, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 26, p. 282.

62 – Infakkar li l-proposta għal direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill dwar id-drittijiet tal-konsumaturi, li forsi fil-futur ser tissostitwixxi xi direttivi fuq il-ħarsien tal-konsumaturi, fosthom anki d-Direttiva 85/577, u li ser tintroduċi armonizzazzjoni integrali f’ċerti setturi li jirrigwardaw dak is-suġġett, tistabbilixxi espressament, fl-Artikolu 16(1) li fil-każ ta’ rtirar in-“negozjant għandu jagħti rimbors ta’ kwalunkwe ħlas li rċieva mingħand il-konsumatur fi żmien tletin jum minn dak li fih irċieva l-komunikazzjoni tal-irtirar”. Hemm l-istess regola fid-dokument tal-grupp ta’ esperti Draft Common Frame of Reference (DCFR) (Proġett ta’ Qafas Komuni ta’ Referenza), li fl-Artikolu II.-5:105 (Effects of withdrawal), jistabbilixxi fost l-oħrajn li kull ħlas magħmul mill-parti li tħassar il-kuntratt għandu jiġi rimborsat għalih mingħajr dewmien, u fi kwalunkwe każ mhux aktar minn 30 jum wara li r-rinunzja ssir effettiva (“Any payment made by the withdrawing party must be returned without undue delay, and in any case not later than thirty days after the withdrawal becomes effective”). Għat-test tad-DCFR, ara Von Bar, C., et (editur), Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law, Draft Common Frame of Reference (DCFR), Interim Outline Edition, prepared by the Study Group on a European Civil Code and the Research Group on EC Private Law (Acquis Group), Sellier, European Law Publishers, München, 2008.

63 – Ara Bartlsperger, S., et, iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 26, p. 125, li jenfasizzaw li l-Kummissjoni hija waħda mill-vantaġġi li jgawdu minnha l-intermedjarji.

64 – Ara, pereżempju, is-sentenzi tal-10 ta’ Mejju 2001, Veedfald (C‑203/99, Ġabra p. I‑3569, punt 15), u Heininger, iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 52, punt 31.

65 – Ir-raġuni għal din l-eċċezzjoni tikkonsisti fil-fatt li f’kuntratti li jikkonċernaw il-proprjetà immobbli, l-element ta’ sorpriża għall-konsumatur huwa żgħir, billi dawk il-kuntratti huma s-soltu marbutin ma’ xi formalitajiet, bħal pereżempju l-awtentikazzjoni notarili; ara f’dan is-sens, il-punti 55 u 56 tal-konklużjonijiet ippreżentati mill-Avukat Ġenerali Léger fis-28 ta’ Settembru 2004 fil-kawża Schulte, iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 4. Inżid ngħid li eċċezzjoni analoga hija stabbilita fid-dokument tal-grupp ta’ esperti Draft Common Frame of Reference (DCFR) (Proġett ta’ Qafas Komuni ta’ Referenza), li fit-taqsima li tirregola d-dritt ta’ tħassir ta’ kuntratti konklużi barra mil-lok tan-negozju, fl-Artikolu II.‑5 :201(2)(c) hemm stabbilit li d-dritt ta’ tħassir ma japplikax għall-kuntratti għall-bini u l-bejgħ ta’ proprjetà immobbli jew fir-rigward ta’ drittijiet oħrajn li jirrigwardaw il-proprjetà immobbli, bl-eċċezzjoni tal-kiri (“a contract for the construction and sale of immovable property or relating to other immovable property rights, except for rental”). Ara Von Bahr et, iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 62.

66 – Ara, f’dan is-sens, Holmer, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 17, p. 4, li jenfasizza li la fis-sens legali u lanqas fis-sens ekonomiku ma jista’ s-soċju jiġi kkunsidrat bħala investitur (“Bauherr”).

67 – Ara l-punt 48 ta’ dawn il-konklużjonijiet, b’mod partikolari, fir-rigward tal-“Gesamthandseigentum” tal-investituri f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq, ara Schöner, H., u Stöber, K., “Grundbuchrecht”, l-erbatax-il edizzjoni, Beck, München, ir-raba’ parti, punt 3235b. Kniffka, R., u Koeble, W., Kompendium des Baurechts, it-tielet edizzjoni, Beck, München, 2008, il-ħdax-il parti, punt 42, jaffermaw li, bis-saħħa ta’ dik il-forma ta’ proprjetà, fil-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ir-rabta mal-proprjetà immobbli hija aktar immedjata u diretta milli fil-fond ta’ proprjetà immobbli miftuħ.

68 – Ara, pereżempju, Schmidt, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, p. 1754; Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment għall-Artikolu 718, punt 5.

69 – Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment fuq l-Artikolu 718, punt 2, isostnu li l-proprjetà f’idejn komuni fuq il-patrimonju tibqa’ minkejja li s-soċjetà għandha kapaċità ġuridika. Huwa differenti l-argument ta’ Kießling, E., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, u Schmidt, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, p. 1772. Bl-istess mod Habermeier, S., f’J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, it-tieni volum, kumment fuq l-Artikolu 718, punt 1.

70 – Għall-paragun ngħid li fi Franza, fejn is-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili għandha personalità ġuridika, il-Cour d’Appel di Pau stabbilixxiet, fis-sentenza tat-13 ta’ Mejju 2002, SA Union des banques suisses (UBS), li dik l-eċċezzjoni ma tapplikax fil-każ ta’ akkwist ta’ ishma ta’ soċjetà li l-patrimonju tagħha huwa kkostitwit minn proprjetà immobbli.

71 – Ara f’dan is-sens, pereżempju, is-sentenzi tal-1 ta’ Lulju 2008, MOTOE (C‑49/07, Ġabra p. I‑4863, punt 30), tat-22 ta’ Diċembru 2008, Magoora (C‑414/07, Ġabra p. I‑10981, punt 33), u tal-5 ta’ Marzu 2009, Apis‑Hristovich (C‑545/07, Ġabra p. I‑1627, punt 32).

72 – Ara wkoll Micklitz, H.-W., “Haustürgeschäfte”, f’Reich, N., u Micklitz, H.-W., Europäisches Verbraucherrecht, ir-raba’ edizzjoni, Nomos, Baden-Baden, 2003, p. 553. Inżid li l-Abbozz ta’ Direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill dwar id-drittijiet tal-konsumaturi, li fil-futur forsi ser tissostitwixxi ċerti direttivi fir-rigward tal-ħarsien tal-konsumaturi, fosthom anki d-Direttiva 85/577, tgħid fl-Artikolu 20(1)(a) li l-kirja mhijiex eskluża mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-direttiva li sar l-abbozzar tagħha. Fil-fatt, dik id-dispożizzjoni tistabbilixxi li l-artikoli tad-direttiva dwar l-informazzjoni tal-konsumatur u d-dritt tiegħu ta’ rinunzja ma japplikawx għal kuntratti bieb bieb li jkollhom bħala oġġett il-“bejgħ ta’ proprjetà immobbli jew li jirrelataw ma’ drittijiet oħra ta’ proprjetà immobbli, ħlief għall-kiri […]” (il-korsiv huwa tiegħi). Hemm l-istess regola fid-dokument tal-grupp ta’ esperti Draft Common Frame of Reference (Proġett ta’ Qafas Komuni ta’ Referenza); fuq dan il-punt, ara n-nota ta’ qiegħ il-paġna 65 ta’ dawn il-konklużjonijiet.

73 – Ara l-memorandum spjegattiv tal-proposta tad-direttiva dwar il-ħarsien tal-konsumaturi fil-każ ta’ kuntratti nnegozjati barra mil-lok tan-negozju [COM(76) 544 def.), fl-ispjegazzjoni dwar l-Artikolu 2 tal-proposta. Fid-duttrina, dawn il-każijet jissemmew ukoll minn Dunn, E., “EEC Developments – Directive Protecting The Consumer on the Conclusion of contracts and Unilateral Engagements Made away from a Trader’s Business Premises”, Irish Law Times, Nru 2/1989, p. 311. Infakkar li fil-proposta oriġinali dwar dik l-eċċezzjoni [l-Artikolu 2(d) tal-proposta] baqgħu esklużi mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-direttiva il-“contracts relating to immovable property or any rights thereto”.

74 – Fil-każ ta’ drittijiet reali, il-qorti nazzjonali għandha teżamina, pereżempju, jekk fir-reġistru tal-fondi hemmx irreġistrati s-soċji kollha jew is-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili biss. Jekk fir-reġistru tal-fondi jitniżżlu s-soċji, diffiċli li wieħed isostni li huma ma akkwistaw l-ebda dritt reali fuq il-proprjetà immobbli skont id-Direttiva 85/577 fil-każ li fir-reġistru tal-fondi tirriżulta bħala rreġistrata s-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili. F’dan ir-rigward, infakkar li l-Bundesgerichtshof Ġermaniża, fid-digriet tal-4 ta’ Diċembru 2008, fil-Kawża V ZB 74/08, iddeċidiet li s-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili tista’ tiġi rreġistrata fir-reġistru tal-fondi b’dik id-denominazzjoni għal dak il-għan prevista mis-soċji fil-kuntratt ta’ soċjetà; jekk dak il-kuntratt ma jistabbilixxix denominazzjoni għas-soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, din tal-aħħar titniżżel bid-denominazzjoni ta’ “soċjetà rregolata bid-dritt ċivili komposta minn...”, segwita mill-indikjazzjoni tal-ismijiet tas-soċji. Inżid li, fis-seduta, lir-rappreżentant ta’ C. von der Heyden saritlu d-domanda dwar min huwa f’dan il-każ imniżżel fir-reġistru tal-fondi, imma huwa ddikjara li ma kellux informazzjoni f’dan ir-rigward.

75 – Direttiva tal-Kunsill 93/22/KEE, tal-10 ta’ Mejju 1993 (ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 6, Vol. 2, p. 43). Fid-duttrina, ara f’dan is-sens, Micklitz, H.‑W., “Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (Haustürwiderrufsrichtlinie)”, f’Grabitz, E., u Hilf, M., Das Recht der Europäischen Union, ir-raba’ volum, Beck, München, 2008, kumment fuq l-Artikoli 1 sa 3 tad-direttiva, punt 50.

76 – Ara wkoll id-Direttiva tal-Kunsill 85/611/KEE, tal-20 ta’ Diċembru 1985, dwar il-koordinazzjoni ta’ liġijiet, regolamenti u dispożizzjonijiet amministrattivi li jirrelataw għal impriżi ta’ investiment kollettiv f’titoli trasferibbli (UCITS) (ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 6, Vol. 1, p. 139), li fl-Artikolu 1(8) jiddefinixxi t-titoli trasferibbli bħala “ishma [azzjonijiet] f’kumpanniji u f’titoli oħra ekwivalenti għal ishma f’kumpanniji (“ishma [azzjonijiet]”;), bonds u forom oħra ta’ debitu assigurat (titoli ta’ debitu), [kif ukoll] kull titolu ieħor negozjabbli li għandu d-dritt li jakkwista kull titolu trasferibbli bħal dan permezz ta’ subscription jew skambju [...]”.

77 – Ara wkoll f’dan is-sens Feron, B., “La Directive 93/22 concernant les services d’investissement dans le domaine des valeurs mobilières et son impact sur la loi du 4 décembre 1990”, Revue pratique des sociétés, Nru 3/1994, p. 215.

78 – Infakkar ukoll li l-kuntest ta’ applikazzjoni tal-HwiG Ġermaniża huwa aktar ristrett minn dak tad-Direttiva 85/577, fejn teħtieġ li l-kuntratt ikollu natura oneruża, meta d-direttiva ma teħtieġx dan espressament. Billi f’din il-kawża hemm inkwistjoni kuntratt b’titolu oneruż, mhux ser neżamina dan l-aspett fil-bqija tal-argumentazzjoni tiegħi. Fir-rigward ta’ din il-kwistjoni ara wkoll Armbrüster, C., “Kapitalanleger als Verbraucher? Zur Reichweite des europäischen Verbraucherschutzrechts”, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 59, p. 409.

79 – Il-leġiżlazzjoni nazzjonali tista’ ipotetikament teħtieġ li n-negozjant mhux biss jinforma bil-miktub lill-konsumatur bid-dritt ta’ rinunzja li jgawdi, imma, pereżempju, jgħaddilu wkoll il-formola li għandu jimla fil-każ ta’ rinunzja għall-kuntratt; jew (il-leġiżlazzjoni) tista’ tistabbilixxi li huwa biżżejjed għall-eżerċizzju tar-rinunzja li l-konsumatur jinforma lin-negozjant verbalment biss, u mhux bil-miktub.

80 – Sentenza tal-4 ta’ Ġunju 2009 (C‑285/08, Ġabra p. I‑4733).

81 – ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 15, Vol. 1, p. 257).

82 – Fir-rigward tal-inammisibbiltà parzjali tad-domandi preliminari, ara l-punti 35 et seq. ta’ dawn il-konklużjonijiet.

83 – Fir-rigward tar-rilevanza tal-Artikolu 7 għall-finijiet tar-risposta għat-tieni domanda, ara l-punt 96 ta’ dawn il-konklużjonijiet.

84 – Fil-kuntest tal-proċedura ta’ kooperazzjoni bejn il-qrati nazzjonali u l-Qorti tal-Ġustizzja maħluqa mill-Artikolu 234 KE, hija din tal-aħħar li għandha tipprovdi lill-qorti nazzjonali risposta utli li tippermettilha ssolvi l-kwistjoni li jkollha quddiemha. Għal din ir-raġuni l-Qorti tal-Ġustizzja, skont ġurisprudenza kostanti, tista’ tifformula mill-ġdid il-kwistjonijiet li jintbagħtulha fil-kuntest tat-talba għal deċiżjoni preliminari. Ara, f’dan is-sens, pereżempju s-sentenzi tat-28 ta’ Novembru 2000, Roquette Frères (C‑88/99, Ġabra p. I‑10465, punt 18); tal-4 ta’ Mejju 2006, Haug (C‑286/05, Ġabra p. I‑4121, punt 17); tat-8 ta’ Marzu 2007, Campina (Ġabra p. I‑2089, punt 30); tal-11 ta’ Marzu 2008 Rüdiger Jager (C‑420/06, Ġabra p. I‑1315, punt 46), u tal-5 ta’ Marzu 2009, Kattner Stahlbau (C‑350/07, Ġabra p. I‑1513, punt 24).

85 – B’mod ġenerali fuq il-prinċipji li jirregolaw is-“soċjetà irregolari”, ara fid-duttrina Ġermaniża, pereżempju, Schmidt, K., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, p. 137 et seq.; kif ukoll Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 21, kumment fuq l-Artikolu 705, punti 323 et seq. Fir-rigward tal-applikazzjoni ta’ dawn il-prinċipji għall-isħubija tal-konsumatur f’fond ta’ proprjetà immobbli magħluq, ara, pereżempju, Ulmer, P., u Schäfer, C., iċċitati iktar ’il fuq, punt 329; von Weschpfennig, A., “Der Widerruf der Beteiligung an einem Immobilienfonds – Anwendbarkeit der Grundsätze des fehlerhaften Gesellschaftsbeitritts?”, Zeitschrift für Bank- und Kapitalmarktrecht, Nru 3/2009, p. 102.

86 – Infakkar li l-Qorti tal-Ġustizzja għandha l-possibbiltà li tirrispondi għat-tieni domanda anki fil-każ fejn, meta tiddeċiedi fuq l-ewwel waħda, tiddikjara li d-Direttiva 85/577 ma tapplikax f’dan il-każ partikolari; din il-possibbiltà ġiet irrikonoxxuta mill-ġurisprudenza fis-sentenzi Dzodzi, Gmurzynska‑Bscher, Leur-Bloem u oħrajn li segwew. F’din il-ġurisprudenza, il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet li fl-applikazzjoni tar-regoli nazzjonali, dawn għandhom jiġu interpretati bl-istess mod kemm fil-preżenza ta’ sitwazzjonijiet li jidħlu fl-isfera ta’ applikazzjoni tad-dritt intern kif ukoll fil-preżenza ta’ ċirkustanzi rregolati mid-dritt Komunitarju. Ara s-sentenzi tat-18 ta’Ottubru 1990, Dzodzi (C‑297/88 u C‑197/89, Ġabra p. I‑3763); tat-8 ta’ Novembru 1990, Gmurzynska‑Bscher (C‑231/89, Ġabra p. I‑4003); tas-17 ta’ Lulju 1997, Leur‑Bloem (C‑28/95, Ġabra p. I‑4161); tas-16 ta’ Ġunju 1998, Hermès (C‑53/96, Ġabra p. I‑3603), u tas-7 ta’ Jannar 2003, BIAO (C‑306/99, Ġabra p. I‑1).

87 – Id-Direttiva 85/577 tistabbilixxi, fl-Artikolu 5(1), terminu ta’ mill-anqas sebat ijiem għall-eżerċizzju tar-rinunzja, imma l-leġiżlazzjonijiet tal-Istati individwali jistgħu jistabbilixxu terminu itwal. Fil-liġi Ġermaniża dan it-terminu kien, skont l-HwiG, fis-seħħ fiż-żmien li ġraw il-fatti tal-kawża prinċipali, ta’ ġimgħa, filwaqt li issa, abbażi ta’ qari flimkien tal-Artikoli 312 u 355 attwali tal-Bürgerliches Gesetzbuch, huwa ta’ ġimgħatejn.

88 – Fil-kawża Heininger, iċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 52, il-Qorti tal-Ġustizzja ddikjarat li d-Direttiva 85/577 tipprekludi leġiżlazzjoni nazzjonali li tistabbilixxi terminu ta’ sena għall-eżerċizzju tad-dritt ta’ rinunzja jekk il-konsumatur ma jkunx ġie infurmat fir-rigward ta’ dan id-dritt. Għalhekk, fil-każ ta’ nuqqas ta’ informazzjoni fir-rigward tad-dritt ta’ rinunzja, il-konsumatur jista’ jirrinunzja mingħajr limiti ta’ żmien.

89 – Ara f’dan is-sens, pereżempju, is-sentenzi ċċitati fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 71, Apis-Hristovich, punt 32; Magoora, punt 33, u MOTOE, punt 30.

90 – F’dan is-sens ukoll Micklitz, H.-W., “Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (Haustürwiderrufsrichtlinie)”, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 75, punt 80. Ara wkoll Martín Briceño, M. del R, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 43, p. 165, kif ukoll Gabrielli, G., “Die Umsetzung der Richtlinie 85/577/EWG über Haustürgeschäfte in Deutschland und Italien”, f’Canaris, C.‑W., u Zaccaria, A., Die Umsetzung von zivilrechtlichen Richtlinien der Europäischen Gemeinschaften in Italien und Deutschland, Duncker & Humblot, Berlin, 2002, p. 62 et seq. Ara wkoll Ehricke, U., “L’extension au contrat d’acquisition du bien immobilier des effets juridiques de la révocation d’un contrat de crédit immobilier en application de la directive 85/577/CEE sur le démarchage à domicile. Réflexions sur les limites des principes d’interprétation conforme et d’effet utile des directives”, Revue Européenne de Droit Bancaire et Financier (EUREDIA), Nru 1/2004, p. 163, fejn jenfasizza li l-Istati Membri huma liberi li jirregolaw id-dritt ta’ tħassir tal-konsumatur, bil-kundizzjoni li jiġi osservat l-Artikolu 5(2), li abbażi tiegħu l-konsumatur jinħall minn kull obbligazzjoni li tirriżulta mill-kuntratt imħassar.

91 – Sentenza ċċitata fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 4, punti 88 u 92.

92 – Ara l-punt 20 tad-digriet tar-rinviju. Armbrüster jenfasizza li s-soltu anki s-soċji l-oħrajn huma konsumaturi u li, fil-każ ta’ rtirar minn wieħed minnhom mill-fond ta’ proprjetà immobbli magħluq ikkostitwit taħt il-forma ta’ soċjetà rregolata bid-dritt ċivili, jinħoloq bejniethom kunflitt ta’ interess. Ara Armbrüster, C., Gesellchaftsrecht und Verbraucherschutz – Zum Widerruf von Fondsbeteiligungen, De Gruyter Recht, Berlin, 2005, p. 25. Ara wkoll von Weschpfennig, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 85, p. 100.

93 – Ara f’dan is-sens ukoll Assmann, H.‑D., u Schütze, R. A., Handbuch des Kapitalanlagerechts, it-tielet edizzjoni, Beck, München, 2007, § 16, punt 73; von Weschpfennig, A., iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 85, p. 105; dawn iż-żewġ awturi jenfasizzaw, inter alia, li l-irtirar ta’ soċju wieħed ikun ta’ detriment għas-soċji l-oħrajn li jimxu “aktar bil-mod”. Ara wkoll Armbrüster, C., Gesellchaftsrecht und Verbraucherschutz – Zum Widerruf von Fondsbeteiligungen, iċċitat fin-nota ta’ qiegħ il-paġna 92, p. 31.

94 – Ara l-punt 50 ta’ dawn il-konklużjonijiet.

95 – Inżid ngħid li, fir-rigward ta’ dan l-aspett, id-duttrina tenfasizza li ċ-ċertezza tad-dritt li minnha għandu jibbenefika l-konsumatur tiġi qabel dik żgurata lin-negozjant; f’dan is-sens, Van Huffel, M., “Cour de justice des Communautés européennes, 13 décembre 2001”, Droit de la consommation, Nru 58/2003, p. 47.

Full & Egal Universal Law Academy