J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c. Royaume-Uni

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi

Karar Metni

Note d’information sur la jurisprudence de la Cour 80

Novembre 2005

J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c. Royaume-Uni - 44302/02

Arrêt 15.11.2005 [Section IV]

article 1 du Protocole n° 1

article 1 al. 1 du Protocole n° 1

Privation de propriété

Perte d’un terrain en application de la loi sur l’usucapion: violation

[Cette affaire a été renvoyée devant la Grande Chambre le 12 avril 2006]

En fait: Les requérantes sont deux sociétés, la seconde étant le propriétaire officiel d’un fonds de 23 hectares de terres agricoles. M. et Mme Graham (« les Graham »), propriétaires d’un terrain adjacent, occupèrent le fonds en vertu d’un contrat de pâturage jusqu’au 31 décembre 1983. La veille de cette échéance, ils furent priés de libérer le fonds au motif que l’accord allait expirer. Cependant, ils n’en firent rien et continuèrent à occuper les lieux pour le pâturage. En 1997, M. Graham fit enregistrer au cadastre des actes contestant le droit de propriété des requérantes au motif qu’il avait lui-même acquis ce droit par le jeu de la prescription acquisitive. Les deux sociétés saisirent la High Court d’une demande d’annulation des inscriptions au cadastre et engagèrent une action en revendication concernant le terrain litigieux. Les Graham contestèrent les demandes des requérantes en se fondant sur la loi de 1980 sur la prescription, selon laquelle il n’est plus possible d’engager une action en revendication d’un terrain lorsqu’il y a eu possession continue de celui-ci par autrui pendant douze ans. Ils invoquaient également la loi de 1925 sur le cadastre, qui disposait qu’au terme de cette période de douze ans, le propriétaire officiel était réputé détenir le terrain en fiducie au bénéfice de son occupant. La High Court statua en faveur des Graham, attendu que la prescription acquisitive avait pris effet en septembre 1984 et que les sociétés requérantes avaient perdu leur droit de propriété sur le terrain en application de la loi de 1980. Les Graham pouvaient donc se faire inscrire comme étant les nouveaux propriétaires. La Cour d’appel infirma cette décision au motif que les Graham n’avaient pas l’intention nécessaire de posséder la terre. Les Graham saisirent la Chambre des lords, qui confirma la décision de la High Court ; elle estima que les Graham « possédaient » la terre selon l’acception ordinaire du terme et que, partant, les sociétés requérantes en avaient été « dépossédées » au sens de la loi de 1980. La loi de 2002 sur le cadastre – qui n’est pas rétroactive – permet désormais à un occupant de demander à être inscrit comme propriétaire au bout de dix ans de possession continue et exige que la demande soit notifiée au propriétaire officiel. Le propriétaire officiel est alors tenu de régulariser la situation (par exemple en expulsant l’occupant) dans les deux ans, faute de quoi l’occupant est habilité à se faire inscrire comme propriétaire.

Les requérantes se plaignaient d’avoir été privées d’un terrain susceptible d’être aménagé au profit d’un voisin par le jeu de la législation sur la prescription acquisitive et ce, au mépris de l’article 1 du Protocole no 1 à la Convention.

En droit: Article 1 du Protocole n° 1 – Applicabilité: Les dispositions des lois de 1925 et de 1980 ne sauraient être considérées comme ayant restreint les droits de propriété des requérantes au moment de leur acquisition. Cependant, dès lors que les Graham avaient possédé continûment le terrain pendant douze années, ce qui a directement conduit les requérantes à perdre leur droit de propriété, l’article 1 du Protocole n° 1 s’applique. En outre, le jeu des deux lois combinées a entraîné une ingérence dans le droit des sociétés requérantes garanti par l’article 1 du Protocole n° 1. Quant à la nature de l’ingérence, même si le Gouvernement soutient qu’il s’agissait de « réglementer l’usage des biens », la Cour considère que les requérantes ont été « privées de leur bien » du fait de la législation incriminée et que l’affaire doit être examinée sous cet angle de l’article 1.

But légitime: Selon le Gouvernement, les dispositions querellées qui régissent la prescription acquisitive de terrains répondent à deux intérêts généraux: premièrement, celui d’éviter les incertitudes et les injustices qui pourraient découler de revendications tardives et, deuxièmement, celui de garantir que la réalité d’une occupation non disputée d’un terrain et la propriété légale de ce terrain coïncident. La Cour estime que, à une ou deux petites exceptions près, les incertitudes qui surgissent parfois quant à la propriété de terres ont très peu de chances de se produire dans le cadre d’un système de propriété foncière prévoyant une inscription obligatoire au cadastre (comme dans le cas d’espèce), où le propriétaire du terrain est facile à identifier. A l’époque où l’inscription n’était pas encore la norme, on pouvait justifier de récompenser une personne ayant la possession continue d’un terrain en lui conférant le droit de propriété par le fait que cela permettait d’éviter de prolonger l’incertitude quant à savoir qui était le propriétaire ; cependant, lorsqu’il y a inscription au cadastre, on voit mal comment justifier une règle de droit qui aboutit à un résultat aussi injuste. La Cour note de plus que de nombreux systèmes de droit coutumier connaissant un dispositif d’inscription des titres de propriété ont soit totalement supprimé la prescription acquisitive soit largement limité ses effets. Or, en dépit des changements profonds apportés à la législation sur la prescription acquisitive par la loi de 2002, cette législation n’a pas été abolie pour ce qui est des terres inscrites au cadastre. Dès lors, et compte tenu de la marge d’appréciation dont jouissaient les autorités nationales, l’argument des requérantes selon lequel la législation sur la prescription acquisitive ne sert plus aucun intérêt général en ce qui concerne les terres inscrites au cadastre ne peut être accepté. Reste à déterminer si cet intérêt général est suffisamment important pour que l’ingérence soit tenue pour proportionnée.

Proportionnalité: La Cour reconnaît que la durée de prescription de douze ans est relativement longue et que la législation sur la prescription acquisitive était bien ancrée et n’avait pas changé pendant la période où les requérantes étaient propriétaires du fonds. Elle admet en outre que, pour éviter de perdre leur droit de propriété, les requérantes n’avaient rien de plus à faire que de régulariser l’occupation du fonds par les Graham ou d’engager une procédure pour en recouvrer la possession dans le délai de douze ans qui était prévu. Reste toutefois la question de savoir si, même compte tenu de la négligence dont ont fait preuve les requérantes, la privation de leur droit de propriété sur le fonds leur appartenant officiellement et le transfert de la propriété aux personnes qui avaient la possession du bien sans y être autorisées a ménagé un juste équilibre avec tel ou tel intérêt général légitime que l’on aurait par là cherché à protéger. La Cour note que les requérantes ont non seulement été privées de leur propriété mais qu’en outre elles n’ont reçu aucune indemnisation pour cette perte. Elles ont donc subi des conséquences d’une sévérité exceptionnelle. D’après la jurisprudence de la Cour, la confiscation de biens dans l’intérêt général sans le versement d’une indemnisation ayant un rapport raisonnable avec leur valeur ne se justifie que dans des circonstances exceptionnelles. L’absence de dédommagement des requérantes doit être considérée à la lumière de l’absence de protection procédurale adéquate du droit de propriété dans le cadre du système juridique en vigueur à l’époque des faits. En particulier, même s’il était loisible au propriétaire dépossédé d’un terrain d’arguer après l’expiration du délai de douze ans que le terrain n’avait pas été l’objet d’une possession continue, il n’était nullement exigé de donner au propriétaire pendant ce délai quelque notification que ce fût qui aurait permis de le rendre attentif au risque qu’il encourait de perdre son droit de propriété. La Cour conclut que l’application des dispositions des lois de 1925 et de 1980 qui a privé les sociétés requérantes de leur droit de propriété sur le fonds dont elles étaient officiellement propriétaires a infligé aux intéressées un fardeau individuel excessif et a rompu le juste équilibre à ménager entre les exigences de l’intérêt général, d’une part, et le droit des requérantes au respect de leurs biens, d’autre part. Dès lors, il y a eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1.

Conclusion: violation (quatre voix contre trois).

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