Communiquée le 4 mars 2019
TROISIÈME SECTION
Requête no 53099/10
Vladimir Petrovich KARPOV
contre la Russie
introduite le 20 July 2010
EXPOSÉ DES FAITS
Le requérant, M. Vladimir Petrovich Karpov, est un ressortissant russe né en 1965 et résidant à Sotchi (région de Krasnodar).
A. Les circonstances de l’espèce
1. La genèse de l’affaire
Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par le requérant, peuvent se résumer comme suit.
Le 19 janvier 1994, par un décret du chef de l’administration du district Khostinski (ville de Sotchi), le requérant obtint le droit de possession viagère transmissible (пожизненно наследуемое владение) sur une parcelle de terrain constructible de 480 m2, ainsi qu’un permis de construire. Le requérant fit construire une maison sur cette parcelle. En 2000 et 2008 respectivement, le requérant enregistra son droit réel sur la parcelle et sur la maison dans le registre unifié des droits immobiliers.
Parallèlement, le 9 novembre 1993, par un décret du chef de l’administration municipale de Sotchi, une société d’État obtint le droit d’usage permanent (постоянное (бессрочное) пользование) sur un terrain de 12,57 hectares appartenant à l’État. En 2006, l’État enregistra son droit de propriété sur ce terrain qui fut loué par la suite à une société privée.
En septembre 2008, le requérant saisit l’autorité de cadastre d’une demande d’arpentage de sa parcelle et de l’enregistrement de celle-ci dans le cadastre. Il apprit alors que sa parcelle avait été entièrement englobée par le terrain appartenant à l’État.
2. Le litige concernant la contestation de l’octroi de la parcelle au requérant
Le requérant assigna en justice les autorités en contestant l’arpentage du terrain de 12,57 hectares et l’enregistrement du droit de propriété de l’État à l’égard de ce terrain. Les autorités formèrent une demande reconventionnelle en demandant d’annuler le droit de propriété du requérant à l’égard de sa parcelle.
Le tribunal du district Khostinski ordonna une expertise à effectuer par un géomètre. Selon un rapport d’expertise du 11 novembre 2009, la parcelle du requérant se trouvait entièrement englobée dans le terrain de l’État car, dans les années 90, les administrations de Sotchi et du district Khostinski avaient simultanément octroyé des droits réels à plusieurs personnes sur les mêmes terrains et que le plan de la ville de Sotchi n’était pas à jour.
Le tribunal considéra que la parcelle avait été délivrée au requérant en excès de pouvoirs car l’administration du district Khostinski n’avait pas eu le droit de disposer de ce type de terrains situés dans la ville de Sotchi, mais seule l’administration de Sotchi avait de tels pouvoirs.
Dans le jugement du 14 décembre 2009, le tribunal annula le décret du 19 janvier 1994 octroyant au requérant un droit réel sur la parcelle, et il ordonna l’annulation du droit de propriété du requérant sur cette parcelle au moyen de radiation de l’inscription de ce droit dans le registre unifié des droits immobiliers.
Le 28 janvier 2010, la cour régionale de Krasnodar rejeta le pourvoi en cassation du requérant, et le jugement du 14 décembre 2009 devint définitif.
À la date du 7 novembre 2017, le requérant était toujours mentionné dans le registre unifié des biens immobiliers (voir la partie « Le droit interne pertinent ») en tant que propriétaire d’une parcelle de 480 m2, non arpentée, sans délimitation des frontières (без координат границ) et introuvable sur la carte publique cadastrale. À la date du 22 novembre 2017, il continuait à habiter la maison située sur cette parcelle.
3. Le litige concernant l’indemnisation du préjudice subi par le requérant
Le 3 octobre 2011, le requérant assigna l’administration municipale de Sotchi en justice. Il demandait une indemnisation du préjudice matériel (valeur marchande de la parcelle) qu’il aurait subi du fait de l’annulation de son droit de propriété.
Le 11 décembre 2011, le tribunal du district Tsentralny de Sotchi rejeta l’action du requérant ayant estimé que celui-ci n’avait subi aucun préjudice réel car il continuait à habiter la maison située sur la parcelle litigieuse. Se référant par ailleurs à l’article 36 du code foncier (voir la partie « le droit interne pertinent »), le tribunal estima que le requérant pouvait s’adresser à l’agence territoriale de gestion du patrimoine immobilier (ci-après, l’agence territoriale) pour se voir attribuer un droit réel à l’égard de la parcelle (для оформления прав на земельный участок).
Le 19 janvier 2012, la cour régionale de Krasnodar rejeta le pourvoi en cassation du requérant.
4. Les démarches du requérant auprès des autorités
Le requérant s’adressa à plusieurs reprises à l’administration municipale de Sotchi et à l’agence territoriale en demandant de lui trouver une solution. En réponse, les autorités s’engagèrent de réfléchir à une possibilité de corriger les frontières du terrain fédéral. Il ressort du dossier que la correction des frontières n’a jamais été faite.
Le 16 mai 2011, le requérant s’adressa à l’agence territoriale en demandant de lui délivrer un plan de sa parcelle et ensuite de lui donner gratuitement cette parcelle, conformément à l’article 36 du code foncier (voir la partie « Le droit interne pertinent »). En réponse, l’agence lui suggéra d’adresser à l’administration municipale la demande de délivrance d’un plan parcellaire. D’un autre côté, l’agence informa le requérant qu’elle préparait une action en justice tendant à déclarer sa maison comme construction illégale, car située sur un terrain à l’égard duquel il n’avait aucun titre, et qu’elle ne pouvait donc pas traiter sa demande de privatisation.
Il ressort du dossier que l’administration municipale avait à plusieurs reprises renvoyé le requérant devant l’agence territoriale de gestion du patrimoine immobilier concernant la délivrance d’un plan parcellaire.
Le 5 juin 2012, le requérant demanda de nouveau à l’agence territoriale de lui conférer le droit de propriété sur la parcelle ou de la lui louer. Le 21 juin 2012, l’agence informa le requérant qu’elle ne pouvait que lui louer une parcelle nécessaire à l’exploitation de sa maison, et cela avec l’accord de la société locataire du terrain fédéral, et elle lui demanda de fournir cet accord écrit.
Le requérant demanda l’accord de la société locataire, mais ne reçut aucune réponse. Le 15 janvier 2013, il demanda de nouveau à l’agence territoriale de lui louer la parcelle en question.
Le 17 juin 2013, l’agence territoriale répondit au requérant que son droit de propriété à l’égard de la parcelle restait enregistré dans le registre unifié des droits immobiliers et qu’elle ne pouvait pas disposer de cette parcelle.
B. Le droit interne pertinent
Selon l’article 1 § 2 de la loi fédérale du 24 juillet 2007 no 221-FZ relative au cadastre de l’État (en vigueur jusqu’en 2017), le cadastre de l’État était une source officielle des informations relatives aux biens immobiliers recensés. Selon l’article 1 § 3 de ladite loi, l’enregistrement cadastral était un acte de l’autorité de cadastre consistant à recenser un bien immobilier et d’inscrire dans le cadastre ses caractéristiques permettant de l’individualiser et de confirmer son existence ou sa disparition.
Selon l’article 26 § 2.2 de ladite loi, l’enregistrement d’une parcelle dans le cadastre doit être suspendu si la parcelle s’empiète sur une autre parcelle déjà enregistrée dans le cadastre.
Selon l’article 27 § 2 de la même loi, l’autorité de cadastre rejetait la demande d’enregistrement cadastral si la demande ou les documents fournis à l’appui ne satisfaisaient pas aux conditions de fond ou de forme prévues par cette loi, ou si la demande était présentée par une personne non habilitée.
Selon l’article 19 alinéa 2 de la loi fédérale du 3 juillet 1997 no 122-FZ relative à l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions immobilières (en vigueur jusqu’au 1er janvier 2017), l’enregistrement du droit réel sur une parcelle devait être suspendu si cette parcelle empiétait sur une autre, déjà enregistrée dans le registre unifié des droits immobiliers, sauf exceptions. L’une de telles exceptions était le fait que le droit réel sur la parcelle avait déjà été dûment enregistré dans le registre unifié. Une autre exception, en vigueur jusqu’au 1er octobre 2013, était le fait qu’un « passeport cadastral » ou un plan cadastral de la parcelle avait été précédemment transmis à l’autorité d’enregistrement.
Le 1er janvier 2017, la nouvelle loi fédérale relative à l’enregistrement des biens immobiliers (о государственной регистрации недвижимости) no 218-FZ est entrée en vigueur. Cette loi prévoit un système unique d’enregistrement des biens immobiliers dans un registre d’État, en fusionnant les services, séparés jusque-là, d’enregistrement des droits immobiliers et du cadastre. L’article 26 § 1 alinéa 20 de cette loi contient une disposition similaire quant à la suspension de la procédure d’enregistrement des droits réels sur une parcelle dans le cas où cette parcelle empiète sur une autre, déjà enregistrée dans le registre unique. Cette disposition ne prévoit pas d’exceptions.
Les autres dispositions pertinentes relatives à l’enregistrement des droits immobiliers sont exposées dans la décision Kvyatkovskiy c. Russie ((déc.), no 6390/18, §§ 13-16, 18 octobre 2018).
Selon l’article 36 du code foncier, en vigueur jusqu’au 1er mars 2015, les personnes physiques ou morales, propriétaires d’immeubles sis sur les terrains municipaux ou de l’État, avaient le droit exclusif de se voir conférer gratuitement le droit de propriété (исключительное право на приватизацию) sur ces terrains, selon les modalités prévues par le code foncier et par d’autres lois fédérales.
GRIEF
Invoquant l’article 1 du Protocole no 1 à la Convention, le requérant se plaint d’avoir été privé de son droit de propriété sur sa parcelle de terrain. Cette privation serait arbitraire et imputable exclusivement aux autorités internes, sans la moindre faute de la part du requérant qui aurait obtenu la parcelle en toute bonne foi.
QUESTIONS AUX PARTIES
1. L’annulation en justice du droit réel du requérant sur sa parcelle de 480 m2 constitue-t-elle une ingérence dans son droit au respect de ses biens ? Dans l’affirmative, cette ingérence, a-t-elle été conforme aux exigences de l’article 1 du Protocole no 1 à la Convention ?
2. Le jugement du 14 décembre 2009 du tribunal du district Khostinski (ville de Sotchi) a-t-il été exécuté ? Une procédure d’exécution forcée a‑t‑elle été ouverte ?
3. Actuellement, le requérant bénéficie-t-il d’un droit réel à l’égard de la parcelle en question ? Qui est le propriétaire de ladite parcelle ?
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