T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: *** Esas - ***
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ***
KARAR NO: ***
HAKİM: ***
KATİP: ***
DAVACI : ***
VEKİLİ: Av.
DAVALI :1- ***
VEKİLİ:Av.
DAVALI : 2-***
İFLAS İDARE MEMURU: ***
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: ***
KARAR TARİHİ: ***
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : ***
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davalı kooperatif üyesi olduğunu, kura sonucu üyelere çıkan dairelerin teslim edildiğini ancak sözleşmeye uygun şekilde maliyet hesabı yapılıp usulünce kesinleştirilmediğini, müvekkiline isabet eden ve müvekkiline tahsisi edilmiş olan Kayseri İli, *** nolu ana yapının 1 numaralı bağımsız bölümünün tapusunun, ana sözleşme, genel kurul kararları ve mevzuata aykırı şekilde yüklenici firmaya devredilmiş olduğunu, işbu dairenin müvekkiline ait olduğu hususunun kura kayıtları, üyelik kayıtları ve evi teslim alan üye ile davalı şirketin yetkili elemanlarınca imzalanmış evlerin teslimine ilişkin tutanakların olduğunu, genel kurulda “ayrılan veya ihracı kesinleşen üyelerden boşalan dairelerin satılması ve borç için verilmesi yolunda” bir karar alınmışsa da müvekkilinin dairesinin böyle bir durumunun olmadığını, genel kurul kararı olmadan böyle bir dairenin devrinin mümkün olmadığını, davalı yüklenicinin iyi niyeti 3.şahıs durumunda olmadığını, davalı yüklenicinin çıkarmış olduğu fahiş maliyet bedellerinin ödenmesi halinde tapu alabileceklerinin üyelere bildirildiğini, üyelerin kesin maliyet borçlarının yapılanı itirazlar nedeniyle usulünce kesinleştirilmediğini, bu nedenle mahkeme kanalıyla ana sözleşmeye uygun şekilde tespit ettirildikten sonra ortaya çıkacak bakiye borcu mahkeme veznesine veya mahkemece uygun görülecek yere depo edilmesi suretiyle tapu iptal ve tescil karar verilmesini beyan ederek, davalı yüklenici şirket adına olan Kayseri İli, *** numaralı bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmistir.
CEVAP: Dayalı *** A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının üyelik durumunun araştırılması gerekmekte olduğunu, hem davalı hemde davcı yönünden husumet itirazlarının bulunduğunu, davacının bu davada aktif husumet ehliyetinin bulunmamakta olduğunu, iyi niyet ile 3. kişi durumunda bulunan müvekkilinin bu davada davalı olması ve kendisine husumet yönetilmesi mümkün olmadığını, diğer davalı kooperatiften alacaklı olması nedeni ile alacaklarını tahsil edebilmek amacı ile dava konusu taşınmazı iyi niyetli olarak satın alınmış olduğunu, davacının hak iddiasında bulunduğu taşınmazlar müvekkil tarafından imal edilmiş olduğunu ancak imalat bedellerinin kendisine ödenmemiş olduğunu, orlada bir ferdi mülkiyet olmadığı ve davacı adına kayıtlı bir taşınmazda haczedilmediği veya devredilmediğini, davalı kooperatifin son genel kurulunda da kooperatifin müvekkile borcu olduğunun görüldüğü ve borca karşılık taşınmazlar verilmesi hususunda yönetim kuruluna yetki verilmekte olduğunu, ... tarihli genel kurulun 14. gündem maddesinden davalı kooperatifte kesin maliyet hesaplarının çıkartıldığı ve buna göre de bir kesim üyelerin ödemeler yaptığı, genel kurul tarafından da ibra edildiklerinin anlaşıldığını, müvekkilinin diğer davalı kooperatiften alacağını alamamış olduğunu, alacaklarının bir kısmı ile ilgili olarak ta icra takibinin geçmişteki alacaklarına karşılık tapu siciline güvenilerek taşınmazları devralmış iyi niyetli 3.kişi olduğunu iddia etmiş ise de bu ispatlamakla yükümlü olduğunu, davanın haksız olduğunu savunarak davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Müflis S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'ne tarafa dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olmasına rağmen yasal 2 haftalık kesin süre içerisinde cevap dilekçesi sunmamıştır. Davalı tarafın HMK'nın 128/1. maddesi gereği dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı tespit edilmiştir.
DELİLLER: Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.
***tarihli celsede mahallinde mahkemece resen seçilecek bir mülk bilirkişisi, bir muhasebeci ve bir kooperatifler konusunda uzman bilirkişi katılımı ile keşif icrasına ve rapor alınmasına karar verilmiş, bilirkişiler ***in mahkememize sunmuş olduğu *** tarihli raporda özetle; Dava konusu taşınmazın davalı kooperatiften diğer davalı *** A.Ş. ye devir tarihi olan *** tarihindeki değerinin 125.000,00TL olacağını, dava tarihi olan *** tarihi itibariyle de değerinin 125.000,00TL olacağını, dairenin 124.000,00TL bedelle *** Yapı Endüstrisi Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'ne 14.07.2014 tarihinde satıldığını, tapuda gösterilen satış bedeli ile rayiç değer arasında farlılık olduğunu, Davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifinin defter ve kayıtlarında, diğer davalı şirkete 31.12.2014 tarihi itibari ile toplam 1.797.689,60 TL borçlu olup davacı şirketin defter ve kayıtlarında davalı kooperatiften 7.234.384,41 TL alacaklı olduğunu, davalı şirketlerin defterleri birbirlerini doğrulamadığını, davacının dava tarihi itibari ile kooperatife üye olduğu, Davacının, kooperatif kayıtlarına göre 55.756,13TL borçlu olduğunu, Davacının mevcut maliyet hesabına göre kooperatife borcu olduğunu, mevcut maliyet hesabının geçersiz sayılması halinde ise yeniden maliyet hesabının çıkartılarak davacı ortak ile kooperatifin hesaplaşması gerekeceğini, mevcut borç durumuna göre davacının tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olmadığını, davalı kooperatif uygulamasında 1163 sayılı yasanın 23. Maddesine aykırılık teşkil eden emsal uygulamaların tespit edilemediğini, mahkememize bildirmişlerdir.
DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:
Davacı dava dilekçesi ile davalı Müflis ... Kooperatifinin üyesi olduğunu, dava konusu Kayseri İli *** bulunan 1 nolu bağımsız bölümün kooperatif tarafından davalı yüklenici *** inşaata devredildiğini, kesin maaliyetlerin fahiş olduğunu usulünce kesinleştirilmediğini, kooperatife borcunun depo edilmek sureti ile dava konusu taşınmazın kendisi adına tescilini dilemiştir.
Davalı *** İnşaat ise Kooperatiften alacaklı olduğunu ve iyi niyetli olarak taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Dava konusu taşınmazın davalı kooperatif tarafından davacıya satış yolu ile devredildiği görülmüştür. Mahkememizce kooperatifin defterleri ve ... inşaat'ın defterleri incelenmiştir. Yapılan incelemede dava konusu taşınmazın *** inşaatın kayıtlarında yer almadığı, cari hesaptan da dava konusu taşınmazın bedelinin düşülmediği görülmüştür.
Mahkememizin kooperatif tarafından tescil talepli ... dosyasında tescil yönünden harç yatırılmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği ve kararın kesinleştiği görülmüştür.
Davalı kooperatif tarafından *** tarihinde kesin maliyet çıkarıldığı, kesin maliyette 125.883,00 TL hesap yapıldığı daha sonra kooperatif üyeleri tarafından yapılan itiraz sonucu kesin maliyetin 123.153,15 TL'ye düştüğü, yapılan kesin maliyet hesabı davalı kooperatif tarafından *** tarihli konut kesin maliyet hesaplarının güncellenme raporunda davacı için kesin maliyetin 152.992,00 TL belirlendiği görülmüştür.
Davalı kooperatifin *** tarihli yazısı ile konut kesin maliyet bedeli bildirerek *** tarihine kadar kesin maliyet hesabından bakiye borçlarını ödeyen üyelerinden %10 inşaat maliyetlerinden indirim kampanyasından yararlanabileceği bildirilmiştir. Davacının nihai olarak 55.756,13 TL borcu olduğu görülmektedir.
Kooperatifin *** tarihinde toplanarak 160 nolu yönetim kurul kararında kooperatif adına kayıtlı bir kısım taşınmazların davalı ... inşaat'e devrine karar almaşı olduğu davalı kooperatifin *** tarihinde 2013 yılına ait olan genel kuru kapsamında yönetim kuruluna ihtiyaç fazlası dairelerin satışı için yetki verildiği görülmüştür.
Kooperatifin ve davalı şirketin defterlerinin karşılaştırılmasında, davalı Müflis ... Yapı defterlerinde *** tarihi itibari ile toplam 1.797.689,60 TL borçlu olduğu, davalı ... inşaatın ticari defterlerinde ise 7.234.384,41 TL alacaklı olduğu görülmüştür. Davalı defterlerinin ise birbirini doğrulamadığı anlaşılmıştır.
Davalı kooperatif tarafından yapılan kesin maliyetin ana sözleşmeye aykırıdır. Zira Endeksleme: İnşaat maliyetindeki artışın ifadesi olan bayındırlık ve iskan bakanlığınının tespi tve ilan ettiği müteahhitlik karne kat sayısı endekslenecek tutarlara aylık bazda ( yıllık katsayı 12 aya bölünerek) uygulanmak sureti ile endeksleme yapılır. Bedel tespitinin yapıldığı yılın geçmiş her ayı için 1 evvelki yılın aylık değerleri esas alınır. Bu endeksleme ile sadece konut bedelinin tespiti yapılır. Ancak davalı kooperatifin hesap teknik komisyonu endekslemeye esas olarak TÜFE değerlerini değer alan ve eskalasyon olarak nitelendirilen temeli baz almıştır bu hususta sözleşmeye aykırılık teşkil etmektedir.
Müflis Kooperatif *** tarihinde 2009 yılına ilişkin olan genel kurul toplantısında geçici maliyet yapılması na ilişkin yönetim kuruluna yetki vermiştir. Kooperatifler kanunu, kooperatif ana sözleşmesi ve yargıtay yerleşik içtihatları gereğince kooperatif ortağının dairesini teslim ve devir alabilmesi için kooperatif tarafından çıkartılan hesabın ödenmesi ve kooperatife borcu olmaması gerekmektedir bu kuralın istisnası ise eşitlik ilkesidir.
Yargıtay 23. Hukuk dairesinin *** karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere üyeye mevcut borcu ödeme olanağı sağlamak amacı ile borcun depo edilmesi sureti ile depo ettirilmesinin doğru olmadığı bu şekilde tescilin mümkün olmadığı yargıtayın yerleşik uygulamasıdır. Bilirkişi raporunda yine kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı hareket ettiğine dair bir uygulama bulunmadığı görülmüştür. Açıklanan gerekçeler ile davacı kendi adına tescil talep edemeyeceğinden davacının talebi davasının reddine karar verilmiştir.
Ayrıca,bir konutun ortağa tahsisi ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Öte yandan İİK'nun 198. maddesi, "Mevzuu para olmıyan alacak ona muadil bir kıymette para alacağına çevrilir. Şu kadar ki iflas idaresi taahhüdün aynen ifasına deruhte edebilir. Bu takdirde alacaklı talep ederse iflas idaresi teminat gösterir...Borçlar Kanunu'nun 290 ncı maddesi hükümleri mahfuzdur." hükmünü içermektedir.
Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davacı kooperatif üyesinin kooperatife karşı parasal yükümlüğü bulunması halinde tapu iptali ve tescil isteyemeyecektir.
Davacı taraf ıslah ile taşınmazın kooperatif adına tescilini dilemiştir. Kavram olarak ıslah; taraflardan birinin yapmış olduğu usul işleminin tamamen veya kısmen düzeltilmesine denir (Kuru, Baki: Hukuk Muhakemeleri Usulü, C. IV, İstanbul 2001, s. 3965). Islah müessesesi, dava değiştirme, başka deyişle iddia ve savunmanın değiştirilmesi veya genişletilmesi yasağını bertaraf eden bir imkândır. Zira bu suretle, aslında yasal itiraz ile karşılaşılabilecek olan herhangi bir taraf işlemi, ıslah kurumu yardımı ile artık bu itiraza imkân vermeksizin yapılabilmektedir (Üstündağ, Saim: Medeni Yargılama Hukuku, C. I-II, İstanbul, 1992, s. 534).
Islaha ilişkin temel düzenleme HMK’nun 176. ve devamı maddelerinde yer almakla birlikte, ıslah HMK’nun 141. maddesindeki iddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağının istisnası olarak belirtilmektedir.
Islahın düzenlendiği bu maddeler dikkate alındığında; ıslahın konusu tarafların yapmış oldukları usul işlemleridir. Bu bakımdan ancak tarafların yapmış olduğu usul işlemleri ıslah edilebilir. Tarafların yapmış olduğu usul işlemleri, yargılamanın ilerlemesi için yapılan, şartları ve etkileri usul hukuku tarafından düzenlenmiş olan işlemlerdir. Bir taraf ancak kendi yapmış olduğu usul işlemlerini ıslah edebilir; karşı tarafın veya mahkemenin yapmış olduğu usul işlemleri ıslah edilemez (Kuru, s. 4020). Gerek öğretide gerekse uygulamada ıslah yoluyla davanın değiştirilebileceği veya genişletilebileceği, aynı şekilde savunmanın da genişletilebileceği ilke olarak kabul edilmektedir. Yine HUMK’nın yürürlükte olduğu tarihte kısmi dava olarak açılan bir davada, müddeabihin artırılıp artırılmayacağı hususu da bir usul işlemi olup, ıslahın konusunu teşkil etmektedir.
Islahın amacı, yargılama sürecinde şekil ve süreye aykırılık sebebiyle ortaya çıkabilecek maddi hak kayıplarını ortadan kaldırmak olduğundan, hak ve alacağı bu sürecin dışında ortadan kaldırmış olan işlemlerin, yani maddi hukuk işlemlerinin ıslah yoluyla düzeltilebilmesi elbette ki mümkün değildir. Bir başka deyişle, maddi hakkı sona erdiren maddi hukuk işlemleri ıslahla düzeltilemez. Feragat, kabul, sulh gibi işlemler, velev ki dava içinde yapılsın, asıl hakkı ortadan kaldırdıklarından, usul işlemi olduğu kadar maddi hukuk işlemi mahiyetini de taşımaktadır ve bu sebeple, bu işlemlerin ıslah yoluyla düzeltilmesi imkânsızdır (Özekes, Hakan: Pekcanıtez Usul Medeni Usul Hukuku, İstanbul, 2017, s. 1517). Çünkü ıslah, yargılama hukukunun şekle ve süreye bağlılığından kaynaklanan zımni hak kayıplarının telafisi için öngörülmüş bir müessesedir.
Davanın tamamen ıslahı, dava dilekçesinden itibaren bütün usul işlemlerinin yapılmamış sayılmasını gerektirir. Gerek öğretide gerekse uygulamada, davanın tamamen ıslahında yeni bir dava açılmamış sayılacak, tamamen ıslah edilen dava ilk açılan davanın devamı niteliğinde olduğundan, bunun doğal sonucu olarak, zamanaşımı ilk davanın açıldığı tarihteki duruma göre dikkate alınacaktır. Onun için davanın tamamen ıslahında ıslah olunan dava, ilk dava gününde açılmış sayılacaktır (Kuru, s. 3998 vd; Özekes, s. 1537).
Davacı kooperatif tarafından açılacak davadaki tescil isteminin kendi istemi haline getirmiştir. Dava dilekçesinde olmayan yeni bir talebin kısmi ıslahla davaya eklenmesi mümkün değildir ve bu tam ıslaha konu edilebilecek bir husustur. HMK'nun 180. maddesinde "Davasını tamamen ıslah ettiğini bildiren taraf, bu bildirimden itibaren bir hafta içinde yeni bir dava dilekçesi vermek zorundadır. Aksi hâlde, ıslah hakkı kullanılmış sayılır ve ıslah hiç yapılmamış gibi davaya devam edilir." hükmü yer almaktadır. Ancak davacı tarafça HMK'nun 180. maddesindeki usule uygun şekilde tam ıslah talep edilmediği gibi tam ıslaha uygun şekilde işlem de yapılmamıştır. Bu nedenle davacının ıslah hakkını kullanmamış, hiç ıslah yapmamış gibi davaya devam edilmesi gerektiği kanaati hasıl olmuştur. Anılan gerekçelerle ıslah dikkate alınmamıştır.
HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle:
1-Davacının davasının reddine,
2-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince; alınması gereken 179,90 TL harçtan davacı tarafından peşin yatırılan 1.366,20 TL peşin harç, 60,00 TL ıslah harcı ve 768,50 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 2.194,70 TL harçtan mahsubu ile artan 2.014,80 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan tüm yargılama giderlerinin kararın mahiyeti gereği davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı ... İnşaat Yapı Endüstri San. Ve Tic. A.Ş. tarafından yapılan tebligat ve müzekkere gideri 46,25 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı ... İnşaat Yapı Endüstri San. Ve Tic. A.Ş.'ye verilmesine,
5-Müflis ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından yapılan herhangi bir yargılama gideri bulunmadığından bu konuda herhangi bir karar verilmesine yer olmadığına,
6-AAÜT'ye göre hesap edilen 19.750,00 nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... İnşaat Yapı Endüstri San. Ve Tic. A.Ş.'ye verilmesine,
7-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
8-Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 203. maddesi uyarınca dosyanın tarih ve işlem sırasına düzenlenip dizi listesine bağlanmasına, Yazı İşleri Müdürü tarafından kontrolü yapıldıktan sonra İstinafa gönderilmesine veya arşive kaldırılmasına,
Dair, davacı vekilleri, davalı ... İnşaat vekilinin ve davalı iflas idare memurunun yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren HMK'nın 341/1. maddesi uyarınca 2 haftalık yasal süre içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 09/03/2023
Katip ***
¸e-imzalı
Hakim ***
¸e-imzalı
Tashih Şerhi
Her ne kadar mahkememiz gerekçeli kararında "Dair,... gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı." şeklinde yazılmışsa da ;
"Dair, davacı vekilleri, davalı ... İnşaat vekilinin ve davalı iflas idare memurunun yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 10 gün içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı" şeklinde tashihine karar verildi.
Katip ***
¸e-imzalı
Hakim ***
¸e-imzalı
*5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.*