T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: *** Esas - ***
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ***
KARAR NO: ***
BAŞKAN: ***
ÜYE: ***
ÜYE: ***
KATİP: ***
DAVACILAR : 1-
2-
3-
4-
5-
6-
VEKİLİ: Av.
BİR KISIM DAVALILAR : 1-
2-
3-
4-
5-
6-
7-
8-
9-
10-
11-
12-
13-
14-
VEKİLİ: Av.
BİR KISIM DAVALILAR : 15-
16-
17-
18-
19-
20-
21-
22-
VEKİLİ: Av.
DAVALI : 23-
VEKİLLERİ: Av.
Av.
DAVALI : 24-
VEKİLİ: Av.
DAVALI : 25-
VEKİLİ: Av.
DAVALI : 26-
VEKİLİ: Av.
BİR KISIM DAVALILAR : 27-
28-
29-
30-
31-
32-
33-
34-
35-
36-
37-
38-
39-
40-
41-
42-
43-
44-
45-
46-
47-
48-
DAHİLİ DAVALILAR: 49-
50-
51-
52-
53-
54-
55-
56-
57-
58-
59-
60-
61-
62-
63-
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil, Alacak
DAVA TARİHİ: ***
KARAR TARİHİ: ***
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : ***
Mahkememizde görülmekte olan tapu iptali ve tescil ve alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... mirasçısı olduğunu, Kayseri İli, ... ada, 2 parsel ile aynı yer 70 pafta, 386 ada, 2 parselin maliki ile müvekkilinin murisi arasında Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, mezkur gayrimenkul ile ilgili olarak da Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde kur'a tespit tutanağı tutulduğunu ancak arsa maliklerine daireler teslim edilmiş olmasına rağmen müvekkiline ait daireler ve dükkanların teslim edilmediğini, arsa sahiplerinin daire ve dükkanlarda oturduğuna dair taraflarca Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, her ne kadar arsa sahipleri ile daha önce ... sözleşme yapmışsa da ... ile müvekkili murisi arasında Kayseri 5. Noterliği'nin *** yevmiye nosu ile *** tarihinde inşaat yapım sözleşmesi yapıldığını, arsa sahiplerinin edimlerini ona karşı da yerine getirmediğini, belirtilen nedenler ile öncelikle dava konusu arsanın başkalarına devrinin engellenmesi amacıyla Kayseri İli, ... ada, 2 parsel ile aynı yer 70 pafta, 386 ada, 2 parsele ait tapu kaydına tedbir konulmasına, Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi ve Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde kur'a tespit tutanağı ile müvekkilinin murisine düşen daire ve dükkanlarının tapularının müvekkilinin murisi adına tesciline, bu olmadığı taktirde daire ve dükkanların ederinin rayiç değerinin (Şimdilik 10.000,00- TL fazlaya ilişkin hakları saklıdır) müvekkiline davalılardan müştereken ve müteselsilen dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davacılar vekili ... tarihli açıklama dilekçesinde özetle; müvekkillerinin tapu iptali ve tescili istenen dava konusu her bir bağımsız bölümlerin; 1-... ada, 70 pafta, 2 parseldeki A Biok, 3. Kat 14 nolu mesken, 2-... ada, 83 pafta, 2 parseldeki A Blok, 2. Kat, 8 nolu mesken, 3-... ada, 83 pafta, 2 parseldeki A Blok, Zemin Kat, 32 nolu dükkan, 4-... ada, 83 pafta, 2 parseldeki B Blok, Zemin Kat, 32 nolu dükkan, 5-... ada, 70 pafta, 2 parseldeki D Blok, Zemin Kat 1 nolu dükkan olduğunu açıklamıştır.
CEVAP: Davalı ... *** havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacıların davasına konu Kayseri İli, ... ada, 2 parsel ile aynı yer 70 pafta, 386 ada, 2 parselin maliki ile müvekkilleri arasında Kayseri 1, Noterliğinin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, mezkur gayrimenkul ile ilgili olarak da Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde kur'a tespit tutanağı tutulduğunu ancak arsa maliklerine daireler teslim edilmiş olmasına rağmen müvekkiline ait daireler ve dükkanların teslim edilmediğini belirtmiş ise de davalı ikinci müteahhit olan ... ile arsa karşılığı daire şeklinde sözleşme yaparak anlaştığını, bu sözleşmeye uygun olarak da kat mülkiyeti kanunu gereğince kat irtifakı tesisinden tescil edilen tapu senedi düzenlendiğini, dosyada bulunan aleyhe olan hususları kabul etmediğini, yapılan sözleşme ve sözleşme karşılığı alınan dairenin mevzuata uygun olduğunu, hiçbir şekilde dava konusu ve dava konusunda anlatımı yapılan olayları kabul etmediğini, davacıların kendisinden haksız bir şekilde mal talebinde bulunduğunu, belirtilen nedenler ile davacının talebinin reddini arz ve talep etmiştir.
Davatı ... cevap dilekçesinde özetle; Kayseri İli, ... ada, 2 parsel ile aynı yer 70 pafta, 386 ada, 2 parseldeki gayrimenkullerde hissedar olduğu arsalar üzerine bina inşa edilmesi için davacıların murisleri ... ile dava dilekçesinde yazılı olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, hissesinin tamamını Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarih ... yevmiye nolu sözleşmedeki yükleniciye hissesinin tamamını devrettiğini, kur'a çekiminde uhdesine isabet eden dairesinde eksik olarak kat irtifakı tapulu olarak gecikmeli olarak teslim edildiğini, davacıların murislerinin inşa ettiği binalardaki bağımsız bölümlere oturma izninin alınmamış olup, hukuken davacıların bu sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini bitirmediğini, ayrıca davacıların ve murislerinin inşa ettikleri binalardan sözleşme şartları arasında bulunan bazı imalatların eksik hatalı ve vasıfsız olması nedeniyle edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle de böyle bir davanın açılmasının mümkün olmadığını, belirtilen nedenler ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... *** havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; adı geçen dosyada Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye nosu ile ilgili 83 pafta, 393 ada, 2 parsel ile aynı yerde 70 pafta, 386 ada, 2 parseldeki yapılan konutlarda şahsına verilmek üzere kur'a çekildiğini, bu konutların yapıldığı gayrimenkullerin tamamında ne arsanın ne de konutların kendisine ait olmadığından hiçbir hak talep etmediğini, dava edilen bu yerde aynı pafta ve ada üzerinde kendisinin üzerine gayrimenkul olmadığı tapu kayıtlarından da anlaşılmakta olduğunu, bundan dolayı dava listesinden adının çıkarılmasını talep etmiştir.
Davalı ***havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacıların davasına konu Kayseri İli, ... ada, 2 parsel ile aynı yer 70 pafta, 386 ada, 2 parselin maliki ile müvekkilleri arasında Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, mezkur gayrimenkul ile ilgili olarak da Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde kur'a tespit tutanağı tutulduğunu ancak arsa maliklerine daireler teslim edilmiş olmasına rağmen müvekkiline ait daireler ve dükkanların teslim edilmediğini belirtmiş ise de davalı ikinci müteahhit olan ... ile arsa karşılığı daire şeklinde sözleşme yaparak anlaştığını, bu sözleşmeye uygun olarak da kat mülkiyeti kanunu gereğince kat irtifakı tesisinden tescil edilen tapu senedi düzenlendiğini, dosyada bulunan aleyhe olan hususları kabul etmediğini, yapılan sözleşme ve sözleşme karşılığı alınan dairenin mevzuata uygun olduğunu, hiçbir şekilde dava konusu ve dava konusunda anlatımı yapılan olayları kabul etmediğini, davacıların kendisinden haksız bir şekilde mal talebinde bulunduğunu, belirtilen nedenler ile davacının talebinin reddine karar verilmesin talep etmiştir.
Diğer davalılara yasal süresi içinde cevap dilekçesi vermemişlerdir. Bu davalıların HMK'nun 128/1. maddesi gereği dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı tespit edilmiştir.
DELİLLER : Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.
Delil bildiren taraflarca Kayseri İli, ... ada, 2 parsel ile aynı yer 70 pafta, 386 ada, 2 parsele ait tapu kayıtlarına, Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin *** Karar sayılı ilamına, Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye numaralı ... tarihinde düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesine, Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye numarası ile ... tarihinli düzenleme şeklinde kur'a tespit tutanağına, Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... Değişik İş sayılı delil tespiti dosyasına, Kayseri 5. Noterliği'nin ... yevmiye numaralı *** tarihli inşaat yapım sözleşmesine, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin *** Esas sayılı dava dosyasına, tanık anlatımlarına, keşif ve bilirkişi incelemesine delil olarak dayanılmıştır.
Taraflarca delil olarak dayanılan bir kısım kayıt ve belgeler yargılama sırasında dava dosyasına sunulmuştur.
Talas Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak Kayseri İli, ... ada, 2 parsel ile aynı yer 70 pafta, 386 ada, 2 parsele ait tapu kayıt örnekleri celp olunmuştur.
Talas Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak; ... ada, 70 pafta, 2 parseldeki A Biok, 3. Kat 14 nolu meskenin, ... ada, 83 pafta, 2 parseldeki A Blok, 2. Kat, 8 nolu meskenin, ... ada, 83 pafta, 2 parseldeki A Blok, Zemin Kat, 32 nolu dükkanın, ... ada, 83 pafta, 2 parseldeki B Blok, Zemin Kat, 32 nolu dükkanın ve ... ada, 70 pafta, 2 parseldeki D Blok, Zemin Kat 1 nolu dükkanın tapu kayıt örnekleri celp olunmuştur.
Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin *** Esas sayılı dava dosyası, dosyamız arasına alınarak incelenmiştir.
Taraflarca bildirilen tanıklar yargılama sırasında usulünce dinlenmişlerdir.
Davalı Tanığı ... duruşmada; "Ben ... in yaptığı inşaat işinde şantiye şefiydim. ... inşaattan anlamıyordu. Önce babası ile bu işe başladık. Kendileri bu işten anlamıyordu. ... hapiste idi. Ancak şirket onundu. Şirket babasının üstüneydi. Ama bütün işleri ile ben ilgileniyordum. ... isminde birisi vardı. Daha önce arsa sahipleri ile sözleşme yapmıştı. Ama dört senedir hiçbir çivi bile çakmamıştı. Onlar yani ... bu inşaat işini ...'dan devralıyorlar. Yapamadığı için devretmişti. Devralanlar yani ... devraldıktan sonra ben yanlarında çalışmaya devam ettim. Ancak Göçerler aldıkları bu işi bitirmediler. %80 civarında işi bitirdiler. Kalanını ise bitirmediler. Arsa sahipleri ...'in ödemesi gereken parayı arsa sahipleri ...'a ödediler. Bir de oradan mağdur oldular. Bu anlattıklarım gerçektir. Mağdur olanlar arsa sahipleridir." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davacı Tanığı *** duruşmada; "Ben ... ve mirasçılarının çalışanıydım. Makina mühendisiyim. Aynı zamanda şantiye şefleri olarak çalıştım. En son işin teslimine yakın bir sürede yani teslime yakın bir zamanda görevime başladım. İşin son rütuşları kalmıştı. Az önce ismi geçen davalı arsa sahiplerinin büyük bir kısmı ile bir toplantı gerçekleştirdim. İşin teslim olması halinde sözleşmeye göre müteahhit ... ve mirasçılarına düşmesi gereken tapuların işin tamamlanmasını müteakip verileceğini sözlü olarak taahhüt ettiler. Ben ... ve oğulları yani mirasçıları haricinde kendi insiyatifimi kullanarak arsa sahiplerinin bu sözüne karşılık işleri tamamladım. Sonraki dönemde bu sözlü sözleşmede taahhüt edilen tapuların hiçbiri verilmedi. Yaptığımız işte eksik ya da ayıplı iş yoktu. Projede ve şartnamede olan işler eksiksiz ayıpsız yapılmıştı. Sonraki dönemde de defaatlerce tapuların verilmesi istendiği halde tapular verilmedi. Arsa sahiplerinin yazılı bir taahhütleri olmadı. Müteahhitle arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmede ne kararlaştırılmışsa bunlar yapıldı. Müteahhit işlerin tamamlanması ile ilgili teminat senedi de vermişti. Bu işler tamamlanınca mahkeme yolu ile teminat senetleri de alındı. Benim bildiklerim bunlardır." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Bir kısım davalı Tanığı *** duruşmada; "Ben dava edilen inşaat yapımı sırasında o yıllarda inşaat bekçisi olarak görev yapmıştım. ...'in yanında inşaat bekçisi olarak bulundum. ... bu inşaat işlerini yerini teslim edeceği sırada vefat etti. Oğlu ... teslim işlemlerini yaptı. Ancak eksik olan işler vardı, bunlar arasında bahçe duvarı yapılmamıştı, çevre düzenlemesi yapılmamıştı, kalorifer kazanları yoktu. Mesken ruhsatı alınmamıştı. Halen de alınamamıştır. Elektrik, su abonelikleri alınmamıştır. Çatının yalıtımı yoktu. Sığınağın yalıtılımı yoktu. Mutfak gazları çekilmemişti. Yangın merdiveni yoktu. Bunları arsa sahipleri kendi ceplerinden parasını karşılayarak yaptı. Ancak bunların yapılması işini tarafların yaptıkları sözleşmede var mıydı yok muydu ben bilmiyorum. Çünkü aralarındaki sözleşmeyi bilmiyorum. ...'in müteahhit olarak yaptığı E ve D bloğu yap sat olarak yaptı. Diğer iki tanesini de arsa sahipleri için yaptı diye biliyorum. Ben bu binaların tesliminden yaklaşık bir yıl sonra oradaki görevimden işimden ayrıldım. Ancak yılını şuan hatırlamıyorum. Dairelerin içinde de sadece ıslak zeminler yapılıydı. Duvarlarda duvar kağıdı falan yoktu. Benim bildiklerim bunlardır." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Kayseri (Kapatılan) 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin *** Karar sayılı ilamının ve dosyanın Uyap kayıtlarının incelenmesinde; davacısının ... ve davalının ***, dava tarihinin *** karar tarihli menfi tespit davasında davacı vekilinin *** tarihli dava dilekçesinde özetle; davalı ile müvekkilinin murisi ...'in Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile Kayseri İli, ... ve Kayseri İli, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde inşaat yapmak üzere daire karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, müvekkilinin davalıya 30.000,00-Euro bedelli teminat senedi verdiğini, bu senedi iş bitiminde müvekkiline teslim edileceğinin belirtildiğini, müvekkili ile davalı arasında yapılan daire karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğinin yapıldığını, davalının daireyi teslim alıp, bu dairede oturduğunu, teminat senedinin verilmesindeki amacın davalının dairesini teslim alamamasına karşılık uğrayacağı zararın tazminini sağlamak olduğunu, davalının dairesini teslim almış olduğundan zararının olmadığını, davalının teminat senedini iade etmediğini belirterek haricen bedelin 30.000,00-Euro olduğu belirtilen tarihsiz teminat senedinden dolayı davalıya fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL borçlu olmadıklarının tespitine ve diğer tüm giderlerin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği, davalı vekilinin 17/04/2012 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davanın kötü niyetli olup davacının yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine tam olarak uymadığını ve daireyi teslim etmiş olduğunu, teminat olarak verilen senetlerin sözleşme devam ettiğine göre tedbir kararının bir süre sonra kalktığının taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin iki taraf için de tam ve eksiksiz olarak tamamlanmadan teminat senetlerinin hükümsüz kalması durumunun söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini talep ettiği, mahkemece yapılan yargılama sonunda "davanın kabulüne, keşideci ... lehtarı ... olan 30.000,00 Euro bedelli düzenleme sebebi hanesinde teminat yazılı, keşide ve vade tarihleri boş bırakılan belge nedeniyle davacının davalıya borcu olmadığının tespitine... " karar verildiği, bu hükmün 14/12/2013 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
Dosya içerisinde bulunan Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin *** karar sayılı ilamının incelenmesinde; davacının ... olup, davalının ... olduğu, dava tarihinin ***ve karar tarihinin *** olduğu,davanın menfi tespit istemine ilişkin olduğu, davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile müvekkilinin murisi ...'in Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile Kayseri İli, ... ve Kayseri İli, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde inşaat yapmak üzere daire karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, müvekkilinin davalıya 30.000,00-Euro bedelli teminat senedi verdiğini, bu senedi iş bitiminde müvekkiline teslim edileceğinin belirtildiğini, sözleşme gereği ediminin yerine getirilerek parseller üzerindeki inşaatın bitirilip sözleşmenin taraflarına fiili olarak dairelerin teslim edildiğini, davalının da dairesinin fiili olarak teslim aldığına bir yıldır da bu dairede oturduğunu, teminat senedinin verilmesindeki amacın davalının dairesini teslim almaması ihtimaline karşılık uğrayacağı zararın tazminini sağlamak olduğunu, dava dışı ...'a davalının da aralarında bulunduğu kişiler aleyhine sözleşmede belirtilen Kayseri İli, ... ve Kayseri İli, ... parselde kayıtlı taşınmazlarla ilgili açtığı davada belirtilen taşınmazlar üzerine ticaret mahkemesinin *** Esas sayılı dosyasında tedbir konulmuş olması nedeniyle müvekkilinin inşaatını bitirip fiili olarak teslim ettiği daireleri davalıya ve dava dışı diğer sözleşme sahiplerine resmi olarak teslimin gerçekleşmediğini, müvekkilinin herhangi bir kusuru veya ihmalinin bulunmadığını, davalının teminat senetlerini diğer hissedarlara teslim etmesine rağmen müvekkilinin ısrarına rağmen teminat senedini iade etmediğini, dairenin teslim edildiğini davalıya olan teminat senedinin hukuken bedelsiz kaldığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00-TL davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava ettiği, davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davanın haksız ve yersiz olup ayrıca dava değerinin de 30.000,00-Euro'nun karşılığı belli olmasına rağmen 10.000,00-TL olarak belirtilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının sözleşme hükümlerine uymayarak müvekkilinin dairesinin eksiz yaptığını ve eksik teslim edildiğini, eksik kalan imalatların hak sahipleri tarafından kendilerine tamamladığını, müvekkiline kat farkından dolayı alacağı ve geç teslimden kaynaklanan kira alacaklarının ödenmediğini, tedbirler kalkmadan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin iki taraf için de tam ve eksiksiz olarak tamamlanmadan teminat senetlerinin hükümsüz kalmasının söz konusu olmayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep ettiği, mahkemece yapılan yargılama sonunda "davanın kabulüne, keşideci ... lehtarı ... olarak görülen keşide ve vade tarihleri yazılı olmayan, ihdas nedeni kısmında teminat yazısı bulunan 30.000,00 Euro bedelli senetten dolayı davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine..." karar verildiği, bu hükmün *** tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... sayılı ilamının incelenmesinde; davacısının ... ve davalısının *** olduğu, dava tarihinin *** ve karar tarihinin *** olduğu, davanın menfi tespit istemine ilişkin olduğu, davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile müvekkilinin murisi ...'in Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile Kayseri İli, ... ve Kayseri İli, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde inşaat yapmak üzere daire karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, müvekkilinin davalıya 30.000,00-Euro bedelli teminat senedi verdiğini, bu senedi iş bitiminde müvekkiline teslim edileceğinin belirtildiğini, müvekkili ile davalı arasında yapılan daire karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğinin yapıldığını, davalının daireyi teslim alıp, bu dairede oturduğunu, teminat senedinin verilmesindeki amacın davalının dairesini teslim alamamasına karşılık uğrayacağı zararın tazminini sağlamak olduğunu, davalının dairesini teslim almış olduğundan zararının olmadığını, davalının teminat senedini iade etmediğini belirterek haricen bedelin 30.000,00-Euro olduğu belirtilen tarihsiz teminat senedinden dolayı davalıya fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL borçlu olmadıklarının tespitine ve diğer tüm giderlerin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği, davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine tam olarak uymadığını ve daireyi teslim etmiş olduğunu, teminat olarak verilen senetlerin sözleşme devam ettiğine göre tedbir kararının bir süre sonra kalktığının taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin iki taraf için de tam ve eksiksiz olarak tamamlanmadan teminat senetlerinin hükümsüz kalması durumunun söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini talep ettiği, mahkemece yapılan yargılama sonunda "davanın kabulüne, keşideci ... lehtarı Turgut Koç olan bila tarihli ve ihtas nedeni kısmında teminat yazısı bulunan 30.000,00 Euro bedelli senetten dolayı ve 30.000,00 Euro'nun karşılığı olan 70.200,00 TL üzerinden davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine... " karar verildiği, bu hükmün ***tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
Dosyada mevcut Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin *** karar sayılı ilamının incelenmesinde; davacısının ..., davalısının *** olduğu, dava tarihinin *** olduğu, davanın menfi tespit istemine ilişkin olduğu, davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile müvekkilinin murisi ...'in Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile Kayseri İli, ... ve Kayseri İli, ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde inşaat yapmak üzere daire karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, müvekkilinin davalıya 30.000,00-Euro bedelli teminat senedi verdiğini, bu senedi iş bitiminde müvekkiline teslim edileceğinin belirtildiğini, müvekkili ile davalı arasında yapılan daire karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğinin yapıldığını, davalının daireyi teslim alıp, bu dairede oturduğunu, teminat senedinin verilmesindeki amacın davalının dairesini teslim alamamasına karşılık uğrayacağı zararın tazminini sağlamak olduğunu, davalının dairesini teslim almış olduğundan zararının olmadığını, davalının teminat senedini iade etmediğini belirterek haricen bedelin 30.000,00-Euro olduğu belirtilen tarihsiz teminat senedinden dolayı davalıya fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL borçlu olmadıklarının tespitine ve diğer tüm giderlerin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği, davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine tam olarak uymadığını ve daireyi teslim etmiş olduğunu, teminat olarak verilen senetlerin sözleşme devam ettiğine göre tedbir kararının bir süre sonra kalktığının taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin iki taraf için de tam ve eksiksiz olarak tamamlanmadan teminat senetlerinin hükümsüz kalması durumunun söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini talep ettiği,mahkemece yapılan yargılama sonunda "davanın kabulüne, keşideci ... lehtarı ...olan bila tarihli ve ihtas nedeni kısmında teminat yazısı bulunan 30.000,00 Euro bedelli senetten dolayı ve 30.000,00-Euro'nun karşılığı olan 70.200,00-TL üzerinden davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine..." karar verildiği, bu hükmün *** tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
Dosyada mevcut Kayseri 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin *** Esas ve *** Karar sayılı ilamının incelenmesinde; davacıların ..., davalıların ise ... ve ... olduğu, dava tarihinin *** ve karar tarihinin ***olduğu, davanın ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin olduğu, davacılar vekilinin dava dilekçesinde özetle; Kayseri İli, ... zemin kat 1 numaralı dükkan niteliğindeki taşınmaza müvekkilleri ile davalıların hissedar olduklarına, adı geçen taşınmaza müvekkillerinin ve davalıların paylı mülkiyet şeklinde ortak olduklarına, tapuya pay ederek tescili olan taşınmazın satılarak paraya çevrilip payları oranında paylaşımı yapılması için ve bahsedilen ortaklığın giderilmesi için iş bu davanın açıldığı, bu nedenle Kayseri İli, ... zemin kat 1 numarada yeralan dükkan niteliğindeki taşınmazın dava sonuna kadar davanın uzamaması için üçüncü şahıslara devrinin önlenmesi yönünde karar verilmesine, taşınmazın satış yoluyla taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesini talep ettiği, davalı ... vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın reddine karar verilmesini istediği, davalı ... ise duruşmadaki beyanında taşınmazın satılarak herkesin hissesini almasına razı olduğunu, hisselerine düşen paranın verilmesini beyan ve talep ettiği, mahkemece yapılan yargılama sonunda "davanın kabulüne, Kayseri İli, ... ada 2 parsel D Blok, zemin kat 1 no da yer alan dükkan niteliğindeki taşınmazın ortaklığın satış suretiyle giderilmesine satış bedelinin taraflara tapudaki hisseleri oranında ödenmesine..." karar verildiği görülmüştür.
Dava dilekçesinde tapu iptali ve tescili talebi de olduğu, ancak gerek dava dilekçesinde gerekse sonraki açıklama dilekçesinde tam olarak hangi bağımsız bölümler yönünden iş bu davada tapu iptali ve tescili istendiğinin hiçbir tereddüte yer bırakmayacak şekilde net olarak yazılı olmaması nedeniyle davacılar vekiline işbu davada tapusunun iptali ve tescilini istediği ve dava konusu ettiği her bir bağımsız bölümün tam olarak hangisi ya da hangileri olduğuna dair il, ilçe, mahalle, ada, parsel, blok kat ve bağımsız bölüm nolarını içeren ayrıntılı tapu bilgilerini eksiksiz olarak açıklayan dilekçe sunması için kesin süre verilmiştir. Davacılar vekilince *** tarihli dilekçesi ile istenilen hususlarda beyanda bulunmuştur.
Davacı vekilinin açıklama dilekçesi yani dava konusu edilip tapu iptali ve tescili istenen taşınmazlar yönünden tapu iptali ve tescili istenen dava konusu her bir bağımsız bölümün dava tarihi itibarı ile harca esas değerinin ve dolayısıyla öncelikle dava değerinin tespiti için mahallinde keşif yapılmasına, refakate bir fen bilirkişisi ve bir mülk bilirkişisinin alınmasına karar verilerek kararlaştırılan tarihte taşınmazlar üzerinde keşif icra edilmiştir.
Mahallinde yapılan keşif sonrasında dosya keşfe katılan teknik bilirkişi *** ile mülk bilirkişisi ***'a tevdi edilerek rapor düzenlemeleri istenilmiştir.
Teknik bilirkişi *** tarafından düzenlenen *** tarihli raporda özetle; "1-Dava konusu taşınmaz Talas İlçesi, ... saylı 9086,04 m² yüzölçümlüdür ve 5 bloklu, 15 katlı 3 bloku tamamlanmış betonarme apartman ve arsası vasıflı ana gayrimenkulün tesis ediler kat mülkiyetine göre 300/43200 arsa paylı A blok 3, Kat (14) nolu "Mesken" vasıflı bağımsız bölümüdür. 2-Dava konusu taşınmaz Talas İlçesi, ... sayılı 9086,04 m² yüzölçümlüdür ve 5 bloklu, 15 katlı, 3 bloku tamamlanmış betonarme apartman ve arsası vasıflı ana gayrimenkulün tesis edilen kat mülkiyetine göre 1340/43200 arsa paylı D blok zemin kat (1) nolu "Dükkan" vasıflı bağımsız bölümüdür. 3-Dava konusu taşınmaz Talas İlçesi, ... saylı 3418,28 m² yüzölçümlüdür ve "Arsa" vasıflı ana gayrimenkulün tesis edilen kat mülkiyetine göre 675/43200 arsa paylı A blok, 2 kat (8) nolu "Mesken" vasıflı bağımsız bölümüdür. 4-Dava konusu taşınmaz Talas İlçesi, Talas Mahallesi, 393 ada, Z parsel saylı 3418,28m² yüzölçümlüdür ve "Arsa" vasıflı ana gayrimenkulün tesis edilen kat mülkiyetine göre 675/43200 arsa paylı A blok zemin kat (32) nolu "Dükkan" vasıflı bağımsız bölümüdür. 5-Dava konusu taşınmaz Talas İlçesi, ... saylı 3418,28m² yüzölçümlüdür ve "Arsa" vasıflı ana gayrimenkulün tesis edilen kat mülkiyetine göre 675/43200 arsa paylı B blok zemin kat (32) nolu "Dükkan" vasıflı bağımsız bölümü" olduğu belirtilmiştir.
İnşaat mühendisi gayrımenkul değerleme uzmanı bilirkişi *** tarafından düzenlenen 19/09/2018 tarihli raporda özetle; "1-Dava konusu Kayseri İli, ..., ada 386, parsel 2'de 9.086,04 m² alanlı "Arsa" olarak kayıtlı 300/43200 arsa paylı, A Blok, 7. Kat, 14 bağımsız bölüm numaralı mesken olarak kayıtlı taşınmazın dava tarihi olan 26/12/2011 tarihindeki rayiç değerinin 142.000,00-TL olduğu, 2-Dava konusu Kayseri İli, Talas İlçesi, ***, ada 393, parsel 2'de 3.418,28 m² alanlı "Arsa" olarak kayıtlı 675/43200 arsa paylı, A Blok, 2. Kat, 8 bağımsız bölüm numaralı mesken olarak kayıtlı taşınmazın dava tarihi olan 26/12/2011 tarihindeki rayiç değerinin 104.000,00-TL olduğu, 3-Dava konusu Kayseri İli, Talas İlçesi, Talas Mahallesi, cilt 96, sayfa 9452, ada 393, parsel 2'de 3.418,28 m² alanlı "Arsa" olarak kayıtlı 675/43200 arsa paylı, A Blok, Zemin Kat, 32 bağımsız bölüm numaralı dükkan olarak kayıtlı taşınmazın dava tarihi olan 26/12/2011 tarihindeki rayiç değerinin 38.000,00 TL olduğu, 4-Dava konusu Kayseri İli, Talas İlçesi, ..., parsel 2'de 3.418,28 m² alanlı "Arsa" olarak kayıtlı 850/43200 arsa paylı, B Blok, Zemin Kat, 32 bağımsız bölüm numaralı dükkan olarak kayıtlı taşınmazın dava tarihi olan 26/12/2011 tarihindeki rayiç değerinin 45.000,00-TL olduğu, 5-Dava konusu Kayseri İli, Talas İlçesi, Talas Mahallesi, cilt 133, sayfa 13073, ada 386, parsel 2'de 9.086,04 m² alanlı "Arsa" olarak kayıtlı 1340/43200 arsa paylı, D Blok, Zemin Kat, 1 bağımsız bölüm numaralı dükkan olarak kayıtlı taşınmazın dava tarihi olan 26/12/2011 tarihindeki rayiç değerinin 198.000,00-TL olduğu" belirtilmiştir.
Davacılar vekilinin ... tarihli dilekçesinde 886 Ada 2 parsel a Blok 8 bağımsız bölümün davalı oluğunu bildirdiği, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişinin keşifte bu taşınmazın olmadığını tespit ederek rapor düzenlediği, ancak dosyanın incelenmesinde sözü edilen taşınmazın ada numarasının davacılar vekili tarafından yukarıda yazılı dilekçede yanlış bildirildiğinin anlaşıldığı söz konusu taşınmazın Talas İlçesi, 393 ada, 2 parsel, A Blok, 3. Kat, 14 bağımsız bölüm sayılı *** adına kayıtlı daire olduğu mahkememizce tüm dosyanın yapılan teferruatlı araştırmasında görülmekle bu taşınmazın hakkında rapor düzenlenmediği gerekçesi ile bilirkişi ***'tan bu dairenin dava tarihi itibari ile rayiç değerinin bildirilmesi hususunda ek rapor aldırılmasına karar verilmiştir.
İnşaat mühendisi gayrımenkul değerleme uzmanı bilirkişi *** tarafından düzenlenen *** tarihli ek raporda özetle; "Dava konusu Kayseri İli, ***, parsel 2'de 3.418,28 m² alanlı "Arsa" olarak kayıtlı 675/43200 arsa paylı, A Blok, 3. Kat, 14 bağımsız bölüm numaralı mesken olarak kayıtlı taşınmazın dava tarihi olan ***tarihindeki rayiç değerinin 104.000,00-TL olduğu" belirtilmiştir.
Davacı vekilinin ... tarihli dilekçesinde tapu iptali ve tescili talep ve dava konusu edildiği bildirilen 5 adet taşinmazın bilirkişi heyetinin raporu ile dava tarihindeki harca esas dava değeri olarak tespit edilen toplam 527.000,00-TL üzerinden yatırılması gereken yasal nisbi harçtan davacı tarafça daha önce bildirilen dava değeri üzerinden yatırılmış olan nisbi harcın mahsubu ile bakiye eksik kalan yasal nisbi harcını tamamlaması için davacı vekiline iki haftalık kesin süre verilmesine, aksi halde tapu iptali ve tescil davasının Harçlar Kanunu'nun 30 ve HMK'nun 150. maddeleri gereğince işlemden kaldırılacağı ihtar edilmiştir. Davacı tarafça *** tarihli makbuz ile eksik harcın yatırıldığı anlaşılmıştır.
İlgili delillerin toplanmasından sonra dava dosyanın ve tüm eklerinin Ankara Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne talimat yoluyla gönderilerek mahkemelerince resen seçilecek bir mali müşavir bilirkişi, bir inşaat mühendisi bilirkişi, bir de üniversitelerin hukuk fakültesinden seçilecek medeni-borçlar hukuku konusunda uzman nitelikli hesap bilirkişisi olmak üzere üç kişilik bilirkişi kuruluna tevdi ile dosyaya sunulmuş tüm delil, belge ve beyanlar, iddia ve cevaplar, gelen tüm yazı cevapları, mülk bilirkişisi ile mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen ve sunulan rapor ve tüm dosya kapsamı birlikte incelenip değerlendirilmek suretiyle neticeten davacının gerek tapu iptali ve tescil gerekse terditli olarak istediği bedele dair talepleri yönünden ve varsa hangi davalı ya da davalıların borç ve sorumluluklarının olup olmadığı hakkında ayrıntılı, gerekçeli, hüküm vermeye ve denetimine elverişli ve açık olacak şekilde ve hesaplamaları gösterir biçimde rapor sunmalarının ve mahkememize gönderilmesinin istenilmesine karar verilmiştir.
Dava dosyamız ara kararı doğrultusunda Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne talimat yolu ile gönderilmiştir. İnşaat Mühendisi bilirkişi ***'dan oluşturulan bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen *** tarihli raporda özetle; "... Davacı tarafın sözleşmeler doğrultusunda edimlerini yerine getirdiği, davalıların yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği yönündeki iddialarının dosya muhtevasında yer alan bilgiler doğrultusunda yerinde olmadığı, sözleşmeler kapsamında edimlerini yerine getiren davacının sözleşmeler doğrultusunda kendisine özgülenen bağımsız bölümlerin tapularını talep edebileceği" belirtilmiştir.
Davalı ... vekili, davalı Sezai Yabantaş vekili, davalı Ahmet Kaplan ve arkadaşları tarafından *** tarihli bilirkişi raporuna karşı beyan ve itirazları dikkate alınarak Ankara Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne talimat yazılarak, dosya ve eklerinin *** tarihli raporu düzenleyen bilirkişi raporu kuruluna tevdi ile bu rapora karşı beyan ve itirazları ve tüm dosya kapsamını incelemek sureti ile itirazları kapsar ve itirazları giderici gerekçeli ve açıklamalı ek rapor aldırılmasına karar verilmiştir.
Dava dosyamız ara kararı doğrultusunda Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne talimat yolu ile gönderilmiştir. İnşaat Mühendisi bilirkişi Suat Taş, SMMM *** ve Ankara Üniversitesi Borçlar Hukuku Öğretim Üyesi Prof. Dr. ***dan oluşturulan bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen *** tarihli ek raporda özetle; "davalı vekillerinin *** tarihli bilirkişi kurulu raporuna yönelttikleri itirazlar neticesinde bilirkişi heyetinin tespit ve görüşlerinde değişiklik olmadığı" belirtilmiştir.
Talas Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak ***Parsel, B Blok, 32 Bağımsız Bölüm sayılı taşınmazın tapu kaydının ve bu taşınmazın 675/850 hissesinin ***'a satışına ilişkin *** tarihli ***yevmiye sayılı satış sözleşmesi örneği ile *** Parsel, A Blok, 2. Kat, 8. Bağımsız Bölüm, ***... tarihindeki maliklerini ve hisse miktarlarını gösterir tapu kayıtları istenilmiştir. *** tarihli yazı ile bu müzekkeremize cevap verilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE: Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak tapu iptali ve tescil, bu olmadığı taktirde sözleşme ile yükleniciye verilmesi taahhüt edilen daire ve dükkanların rayiç bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Dava değeri dikkate alınarak 6545 sayılı yasanın 45/3. maddesi uyarınca yargılama mahkememiz heyeti tarafından yazılı yargılama usulüne göre yürütülmüştür.
Taraflar arasında uyuşmazlık konuları Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye nosu ile ... tarihinde düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı tarafın yüklendiği edimleri yerine getirip getirmediği, davacı tarafın tapu iptali ve tescil, bu olmadığı taktirde sözleşme ile yükleniciye verilmesi taahhüt edilen daire ve dükkanların rayiç bedelinin tahsilini talep etmekte haklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davacı vekiline *** tarihli beyan dilekçesi de gözetilerek en son tarih itibarı ile tapusunun iptalini ve tescilini istediği taşınmaz ya da taşınmazların - bağımsız bölümlerin tam olarak hangileri olduğunu ve her birinin ayrıntılı bilgilerini bağımsız bölüm numaralarını açıkça belirtir şekilde yazılı beyanlarını sunabilmesi için 3 haftalık kesin süre verilmesine, aksi halde tapu iptali ve tescilini istediği taşınmazların - bağımsız bölümlerin sadece***tarihli beyan dilekçesinde yazmış olduğu bağımsız bölümler olduğunun yani diğer taşınmazlar - bağımsız bölümlerle ilgili iş bu davasında herhangi bir tapu iptali ve tescili talebinin olmadığının kabul edileceği ihtar edilmiştir.
Davacı vekilince *** tarihli dilekçesinde "... Dilekçemize husus olan bağımsız birimler müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye numaralı, 11 Mayıs 2007 tarihli düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden talep edilmektedir. Sözleşmeye istinaden bahsi geçen 3. maddesine istinaden yükleniciye 386 Ada, 70 Pafta, Parsel 2'deki bağımsız birimlerin tamamı, ***A Blok ve B Blok dükkan ayrıyeten A Bloktan 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-14-15 (13 numara arsa sahibine düşüyor.) Bağımsız bölümlerin tamamı düşecektir. Aynı sözleşmeye istinaden 393 Ada, Parsel 2'deki B bloğun tamamı ile A Bloktan yukarıdan aşağıya başlamak kaydıyla 17 adet bağımsız bölüm (13-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27-28-29-30-31 Numaralı) arsa sahibine düşecektir. (Toplam 45 Adet). 18/01/2012 tarihli dilekçemize istinaden 5 maddede belirtmiş olduğumuz yükleniciye düşen ama verilmeyen tapuların güncel durumları ektedir. 2. maddeyi şöyle açıklıyoruz. Kayseri İli, *** Parsel 2, A Blokda 3. Kat 14 numaralı daire istenilmektedir. Sözleşmeye göre yükleniciye kalması gereken daire tapu takyidatından da anlaşılacağı üzere ***'ye bilgimiz dahilinde olmadan satılmıştır. Diğer 1, 3, 4 ve 5 numaralı açıklamaların tapu takyidatları ilişikte sunulmuştur." şeklinde beyanda bulunulmuştur.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavramlar ve yasal mevzuat irdelenmelidir.
Somut olayda uygulanması gereken ve uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 355. maddesinde "İstisna akdi" olarak tanımlanan, *** tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ise (TBK) 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen "Eser sözleşmesi" yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olan eser sözleşmelerinde "eser" ve "bedel" olmak üzere iki temel unsur vardır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp zamanında tamamlayarak teslim etmeyi, iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemeyi üstlenmektedir.
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" başka bir ifadeyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
Hukukumuzda egemen ilke "şekil serbestisi" olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) "Hukuki işlem" başlıklı 706. maddesi, "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır" şeklindedir. BK’nın 213. maddesinde de (TBK m. 237) "Akdin şekli" başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
Nitekim Hukuk Genel Kurulu'nun *** Karar sayılı kararlarında da aynı hususlara değinilmiştir.
Tüm bu açıklanan maddî ve hukukî olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde, davacıların murisi yüklenici ... ile ***, arasında Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, sözleşmede ... ada, 2 parsel ve 386 ada, 2 parselde kayıtlı bulunan ve her iki parselde toplam 9600 metre kare olan ve tahmini değeri (beyanlarına göre) 88.000,00-YTL olan sahibi oldukları taşınmaz üzerinde plan ve projesine uygun olarak müteahhit ...'in inşaat yapması hususunda anlaştıklarının yazdığı, sözleşmenin 1. maddesinde mesken masraflarının arsa sahiplerine düşen dairelerde mal sahiplerine ait olduğunun yazdığı, sözleşmenin 3. maddesinde "Arsa sahibine ait olacak 45 dairenin B blokun tamamı (28 daire ve kapıcı dairesi, dükkan hariçtir. Dükkan müteahhide aittir.) geriye kalan 17 daire de A bloktan yukarı doğru başlayarak aşağıya kadar olan dairelerden alınacaktır. Müteahhide verilecek daireler geriye kalan daireler olup, bu dairelerin tapusu arsa sahipleri tarafından müteahhide verilme zamanı ve oranı ise şu şekildedir: arsa sahiplerine verilecek daire bloklarının 3. katına çıkınca %25'i, aynı blokların karkası bitip çıtı yapılınca %25, geriye kalan %25 dairelerin doğramaları takılıp sıvaları yapıldığı zaman, dairelerin elektrik ve suyu bağlandığında geriye %25'inin tapusu verilecek. Buna karşın yüklenici anahtarı teslim ederek her bir daire için arsa sahiplerine 1.500,00-Euro ödeyecektir. Tapular zamanında müteahhide verilmez ise yüklenici müteahhit işi durdurabilir veya süreyi uzatabilir." şeklinde kararlaştırılmıştır.
Dava dosyası içinde mevcut Kayseri 1. Noterliği'nin ... yevmiye sayılı, ... tarihinde düzenleme şeklinde kur'a tespit tutanağı ile arsa sahiplerine isabet edecek bağımsız bölümlere ilişkin kur'anın çekildiği, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ise kur'a harici bırakıldığı görülmüştür.
Kayseri (Kapatılan) 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ***Karar sayılı dava dosyası, Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin *** karar sayılı dava dosyası, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... sayılı dava dosyası ve Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin*** karar sayılı dava dosyasının incelenmesinde; "Mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporlarında yapılan bloklardan A blok, Huzur Apartmanı olarak isimlendirilen binada bulunan dairelerin ilgili davalıya verildiği ve davalının bu taşınmazda ikamet ettiği, davalıya verilen bu daire ile dairenin bulunduğu binada yapılan incelemelerde herhangi bir mevcut eksiklik tespit edilemediği, her ne kadar keşif sırasında davalı ve bina sakinleri taşınmazın bulunduğu binadaki ortak mahallerdeki eksikliklerin müteahhit olan davacı tarafından değil de bina sakinleri tarafından giderildiği beyan edilmiş ise de dosyada bu konuda herhangi bir bilgi ve bulguya rastlanılmadığı, dosyadaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, anlaşma, bono metni, anlaşmaya konu bloğun mevcut inşaat durumu nazara alındığında teminat olarak verilen tarihsiz 30.000 Euro bedelli borçlusu ... alacaklısı Turgut Koç olan senetten dolayı davacının borçlu olmadığı sonuç ve kanaatine vardıklarının bildirildiği, mahkemece mahallinde yapılan keşif sonrası sunulan bilirkişilerin rapor ve ek raporlarında da tespit edilip bildirildiği üzere, sözleşmeye konu dairenin davalı tarafa fiilen yapılıp teslim edilmiş olduğu hatta bu dairede Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesince ... D. İş sayılı tespit dosyasındaki bilirkişi raporuna göre, mahallinde yapılan incelemede ***tarihi itibariyle içerisinde ikamet edildiğinin tespit edildiği, bilirkişilerce sunulan rapor ve ek raporlara göre, davalı tarafın dairesinde ve dairenin bulunduğu binada herhangi bir eksikliğin tespit edilmediği, davalı tarafın iş bu inşaatlardaki eksiklikler nedeniyle ilgili Belediye Başkanlığı'nca mesken ruhsatı verilmediğini de iddia etmiş ise de, bununla ilgili olarak Talas Belediye Başkanlığı İmar İşleri Daire Başkanlığı'na, davalının dairesinin yer aldığı A Bloğun içinde bulunduğu 393 ada 2 nolu parseldeki apartman hakkında iskan ruhsatı verilip verilmediği sorulduğu, gelen cevapta söz konusu taşınmaz için belediye başkanlıklarına herhangi bir iskan ruhsatı (yapı kullanma izini belgesi) başvurusunun bulunmadığı bildirildiğinden, davalı tarafın iddia ettiği gibi iskan ruhsatı için başvurulduğu halde Belediye Başkanlığı'nca binadaki eksiklik nedeniyle başvurunun reddedildiği yani bu nedenle iskan ruhsatı verilmediği gibi bir durumun söz konusu olmadığı, aksine Belediye Başkanlığı'na bu konuda herhangi bir başvurunun dahi olmadığı, dolayısıyla davalı tarafın işbu dairesi ve bina yönünden eksiklikler nedeniyle Belediye Başkanlığı'nca iskan ruhsatı verilmediğine dair iddiasını da kesin deliller ile ispatlayamadığı hususları tespit edilmiştir.
Yine bu dava için mahkememizce mahallinde mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda inşaatların bitmiş ve dairelerin kullanılır vaziyette olduğu görülmüştür.
Yargılama sonunda tüm dosya kapsamına göre davacıların murisi olan yüklenici ...'in Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim ettiği, arsa sahiplerine verilmesi gerek dairelerin uzun bir süredir kullanıldığı, sözleşmeye göre mesken masrafları arsa sahiplerine ait olmasına rağmen arsa sahipleri tarafından mesken ruhsatı için belediyeye başvuru yapılmadığı, yüklenici ...'in bu sözleşme ile yüklendiği edimleri yerine getirdiği, eksik ve ayıplı iş savunmasında bulunan davalıları bu iddialarını ispata yönelik yasal delil sunmadıkları, bu durumda davacıların sözleşme ile yükleniciye verilmesinin kararlaştırılan bağımsız bölümleri istemekte davacıların haklı olduğu görüş ve kanaatine varılmakla; davacıların davalılar ***, ****bağımsız bölüm sayılı mesken vasıflı taşınmazın davalı *** tarafından dava dışı üçüncü kişi olan ***'ye tapu devrinin yapılmış olduğu dikkate alınarak tapu iptali ve tescil isteminin reddine, terditli olarak talep ettikleri bedel isteminin kabulü ile 104.000,00-TL'nın davalı Kamil Yenice'den alınarak davacılara verilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
Bilindiği üzere davacı tarafta yer alan taraf için aktif dava sıfatı, davalı tarafta yer alan taraf için pasif taraf sıfatından söz edilebilir. Uygulamada, "sıfat" yerine "husumet" terimi de kullanılmaktadır. Sıfat dava şartı olmayıp, itirazdır. Çünkü bir kimsenin hak sahibi veya borçlu olup olmadığı davanın esasına girildikten sonra tespit edilebilir. Bu durumda ise dava esastan ret veya kabul edilir. Oysa, dava şartları davanın esasına girilmesini engelleyen niteliktedir. Ancak sıfat bir itiraz olduğundan, hâkim diğer itirazlar gibi taraf sıfatını da dava dosyasından anlayabildiği sürece kendiliğinden nazara alır. Sıfat, davada taraflardan birinin davaya konu subjektif dava hakkının bulunup bulunmadığı ile ilgili bir husustur. Tarafların sıfatının yargılama sonuna kadar devam etmesi zorunludur. Bu husus mahkemece resen göz önünde bulundurulmalıdır. Bir davada, taraflardan birinin, davacı ya da davalı sıfatının (aktif ya da pasif husumet ehliyetinin) olmadığı belirlenirse, artık bu davanın esasının çözümüne girilmeden, davanın husumet yokluğundan reddi gerekir. Bir kişinin belli bir davada davacı ya da davalı sıfatını haiz olup olmadığı şeklinde nitelendirilen husumetin, ileri sürülme zamanı Kanun ile kabul edilen bir ilk itiraz olmadığı gibi, davalı tarafından ileri sürülmesi gerekli bir defi de değildir. Davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkün veya mahkemece vakıf olunduğu takdirde resen nazara alınması gerekli hukuki bir durumdur.
Bu açıklamalar ışığında somut olay irdelendiğinde; dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapuda adlarına kayıtlı davalılar ***'nin dışındaki diğer davalıların pasif husumetinin bulunmadığı kanaatine varılmış ve davalılar ***ce dışındaki diğer davalılar hakkında açtığı davanın pasif husumet (sıfat yokluğu) yokluğu nedeniyle davanın reddine dair karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacıların davalılar ... hakkındaki davasının KABULÜ ile Kayseri İli, *** zemin kat 32 bağımsız bölüm sayılı dükkan vasıflı taşınmazda davalı *** adına kayıtlı 137/850 hissenin ve davalı *** adına kayıtlı 38/850 hissenin tapu kayıtlarının iptali ile Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin *** Karar sayılı mirasçılık belgesindeki miras payları oranında DAVACILAR ADINA TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Davacıların davalı ... hakkındaki davasının KABULÜ ile Kayseri İli, Talas İlçesi, ..., A Blok, 2. kat, 8 bağımsız bölüm sayılı mesken vasıflı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 1/3 hissenin tapu kaydının iptali ile Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin ... Karar sayılı mirasçılık belgesindeki miras hisseleri oranında DAVACILAR ADINA TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
3-Davacıların davalılar *** hakkındaki davasının KABULÜ ile Kayseri İli, Talas İlçesi, ..., D Blok, zemin kat, 1 bağımsız bölüm sayılı dükkan vasıflı taşınmazda davalı *** adına kayıtlı 320/1340, davalı ... adına kayıtlı 666/1340 hissenin ve davalı Hatice Turkal adına kayıtlı 34/1340 hissenin tapu kaydının iptali ile Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin ... Karar sayılı mirasçılık belgesindeki miras hisseleri oranında DAVACILAR ADINA TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
4-Davacıların davalı *** hakkındaki davası ile ilgili olarak, dava konusu Kayseri İli Talas İlçesi, *** Kat, 14 bağımsız bölüm sayılı mesken vasıflı taşınmazda tapu iptali ve tescil isteminin REDDİNE, terditli olarak talep ettikleri bedel isteminin KABULÜ ile 104.000,00-TL'nın davalı Kamil Yenice'den alınarak davacılara verilmesine,
5-Davalılar *** dışındaki diğer davalılar hakkında açtığı davanın PASİF HUSUMET YOKLUĞUNDAN REDDİNE,
6-İİK'nun 28. maddesi uyarınca kısa kararın bir örneğinin Talas Tapu Müdürlüğü'ne gönderilmesine,
7-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gereken 20.400,62-TL nisbi karar ve ilam harcından davacıdan peşin olarak alınan 148,50-TL, ıslah harcı olan 4.455,00-TL harç ile 4.396,50-TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 11.400,63-TL harcın davalılar ***'den (davalılardan ***ın 276,87-TL'lık, ***'ın 76,95-TL'lık, ...'in 1.323,37-TL'lık, ***n 1.859,77-TL'lık, ...'nun 3.756,67-TL'lık, *** 191,78-TL'lık ve ***'ın 3.970,11-TL'lık) müştereken ve müteselsilen alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
8-Davacı tarafça yapılan 18,40-TL başvurma harcı, 148,50-TL peşin harç ve 4.455,00-TL ıslah harcı ve 4.396,50-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 9.018,40-TL harcın davalılar ***'den alınarak davacılara verilmesine,
9-Davacı tarafça yapılan 253,80-TL keşif harcı, 7.305,00-TL tebligat gideri, 326,85-TL müzekkere gideri, 100,00-TL keşif ulaşım ücreti, 804,00-TL yurt dışı tebligat harcı, 3.633,00-TL talimat posta ve bilirkişi masrafı, 1.350,00-TL bilirkişi ücreti, 165,00-TL e-tebligat gideri, 2,70-TL KEP masrafı olmak üzere toplam 13.940,35-TL yargılama giderinin davalılar ***'den alınarak davacılara verilmesine,
10-Davacı tarafça davalılar ***'nin dışındaki diğer davalılar yönünden yaptıkları yargılama giderlerinin davacıların üzerinde bırakılmasına,
11-Davalılardan *** tarafından yapılan yargılama giderlerinin bu davalıların üzerinde bırakılmasına,
12-Davalı *** tarafından yapılan 7,00-TL yargılama giderinin, davalı *** tarafından yapılan 250,00-TL yargılama giderinin, davalı *** tarafından yapılan 30,00-TL yargılama giderinin, davalı *** tarafından yapılan 70,00-TL yargılama giderinin, davalı *** tarafından yapılan 250,00-TL yargılama giderinin, davalı *** tarafından yapılan 650,00-TL yargılama giderinin ve davalı ... tarafından yapılan 300,00-TL yargılama giderinin davacılardan alınarak ayrı ayrı ilgili davalılara verilmesine,
13-HMK'nun 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde ilgili tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
14-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 7.252,94-TL nispi vekalet ücretinin davalı ***'tan alınarak davacılara verilmesine,
15-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 2.011,76-TL nispi vekalet ücretinin davalı ***'dan alınarak davacılara verilmesine,
16-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 9.200,00-TL maktu vekalet ücretinin davalı ...'den alınarak davacılara verilmesine,
17-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 9.200,00-TL maktu vekalet ücretinin davalı ***'den alınarak davacılara verilmesine,
18-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 15.745,43-TL nispi vekalet ücretinin davalı ...'dan alınarak davacılara verilmesine,
19-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 5.023,88-TL nispi vekalet ücretinin davalı***dan alınarak davacılara verilmesine,
20-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 16.600,00-TL nispi vekalet ücretinin davalı ***'den alınarak davacılara verilmesine,
21-Davacı tarafça davalılar***'nin dışındaki diğer davalılardan kendisini vekil ile temsil ettirenler yönünden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 9.200,00-TL maktu vekalet ücretinin davacılardan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren ilgili davalılara verilmesine,
22-Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 203. maddesi uyarınca dosyanın tarih ve işlem sırasına düzenlenip dizi listesine bağlanmasına, Yazı İşleri Müdürü tarafından kontrolü yapıldıktan sonra istinaf incelemesine gönderilmesine veya arşive kaldırılmasına,
Dair, davacılar vekili *** davalı ***'nın yüzüne karşı, diğer tarafların yokluğunda gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 30/01/2023
Başkan *** Üye *** Üye *** Katip ***
E-imzalıdır E-imzalıdır E-imzalıdır E-imzalıdır