T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: *** Esas -***
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ***
KARAR NO: ***
HAKİM: ***
KATİP: ***
DAVACI : ***
VEKİLLERİ: Av.
Av.
DAVALI: 1- ***
VEKİLLERİ: Av.
Av.
Av.
DAVALI: 2- ***
İFLAS İDARE MEMURU
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: ***
KARAR TARİHİ: ***
KARAR YAZIM TARİHİ: ***
Mahkememize açılan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatifin üyesi olduğunu, davalı ...'ın da söz konusu kooperatifin inşaat müteahhidi olduğunu, üyelere kura sonucu çıkan dairelerin üyelere teslim edildiğini ancak ana sözleşmeye uygun şekilde maliyet hesabı yapılıp usülünce kesinleştirilmediğini, buna rağmen yüklenici ve kooperatif yöneticilerinin o civardaki rayiç fiyatların neredeyse 2'ye katlayan fahiş maliyet takamlarını üyelere kabul ettirebilmek için türlü baskılar uygulayıp yıldırmaya çalıştıklarını, bu cümleden olmak üzere müvekkiline isabet eden ve müvekkiline tahsis edilmiş olan Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Konaklar Mahallesi, 5038 ada, 8 parsel numaralı taşınmaz üzerindeki ana yapının 13 numaralı bağımısız bölümünün tapusunun da ekte örneği sunulan tapularda olduğu gibi ana sözleşme, genel kurul kararları ve mevzuata aykırı şekilde yüklenici firmaya devredildiğini, işbu dairenin müvekkiline ait olduğu hususunun kura kayıtları, üyelik kayıtları ve evi teslim alan üye ile davalı şitketin yetkili elemanlarınca imzalanmış evlerin teslimine ilişkin tutanaklar ile kanıtlanacağını, müvekkilinin aidat ödediğini, bakiye maliyet borcu da uüsülünce tespit edilip kesinleştirilirse bakiye borcunu ödeyip tapusumu alacağını, tapunun yükleniciye devrinin tamamı ile hukuksuz ve dayanaksız bir işlem olduğunu, bununla ilgili Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulacak olduğunu, zira genel kurulda ekte örneği sunulduğu üzere “ayrılan veya ihracı kesinleşen üyelerden boşalan dairelerin satılması ve borç için verilmesi yolunda” bir karar alınmışsa da müvekkilinin dairesinin böyle bir durumu olmadığını, yüklenicinin bu dairenin kendisine tahsis edildiğini, Üyenin üyeliğinin sonlanıp sonlanmadığının çok kısa bir araştırma ile öğrenmesinin mümkün ve gerekli olduğunu, zira genel kurul kararı olmadan böyle bir dairenin devrinin de mümkün olmayıp alınan genel kurul kararının da üyeliği sonlanmış ve boşta kalmış daireler için olduğunu, yüklenicinin bu koşullarda tapu siciline güvene dayanarak iktisabı için korunabilecek bir 3. Kişi olmayıp aksine tapunun kendilerine geçtikten sonra müvekkili ve diğer tapusunu usulsüz aldıkları üyeleri çağırıp “ biz kooperatife ödediğinizi bilmeyiz, biz daireyi satın aldık, bize ödediğimiz bedeli öderseniz ancak tapunuzu alırsınız” diye tehditler savurmakta olduklarını, davalı kooperatifin ana sözleşmedeki üyeye vaki taahhüdüne rağmen tapuyu yükleniciye devretmişse de müvekkilinin kesin hesap bakiye borcunun belirlenip mahkeme veznesine depo ettirilebilmesi için davalı gösterilip yargılamaya dahil edildiğini, davalı ... adına kayıtlı taşınmaz üzerindeki ana yapının 13 nolu bağımsız bölümünün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı ... ... A.Ş. vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davacının üyelik durumunun araştırılması gerekmekte olduğunu,hem davalı hem de davcı yönünden husumet itirazlarının bulunduğunu, davacının bu davada aktif husumet ehliyetinin bulunmamakta olduğunu, iyi niyet ile 3. kişi durumunda bulunan müvekkilinin bu davada davalı olması ve kendisine husumet yönetilmesi mümkün olmadığını, diğer davalı kooperatiften alacaklı olması nedeni ile alacaklarını tahsil edebilmek amacı ile dava konusu taşınmazı iyi niyetli olarak satın alırmış olduğunu, davacının hak iddiasında bulunduğu taşınmazlar müvekkil tarafından imal edilmiş olduğunu ancak imalat bedellerinin kendisine ödenmediğinin anlaşıldığını, ortada bir ferdi mülkiyet olmadığı ve davacı adına kayıtlı bir taşınmazda haczedilmediği veya devredilmediğini, davalı kooperatifin son genel kurulunda da kooperatifin müvekkile borcu olduğunun görüldüğü ve borca karşılık taşınmazlar verilmesi hususunda yönetim kuruluna yetki verilmekte olduğunu, 01.06.2014 tarihli genel kurulun 14. gündem maddesinden davalı kooperatifte kesin maliyet hesaplarının çıkartıldığı ve buna göre de bir kesim üyelerin ödemeler yaptığı, genel kurul tarafından da ibra edildiklerinin anlaşıldığını, müvekkilinin davalı kooperatiften alacağını alamamış olduğunu, alacaklarının bir kısmı ile ilgili olarak ta icra takibinin geçmişteki alacaklarına karşılık tapu siciline güvenilerek taşınmazları devralmış iyi niyetli 3. kişi olduğunu, davacı tarafın müvekkilinin kötü niyetli olduğunu iddia etmiş ise de bunu ispatlamakla yükümlü olduğunu savunarak davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Müflis S.S. Konak Kent Konut Yapı Kooperatifi'ne tarafa dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olmasına rağmen yasal 2 haftalık kesin süre içerisinde cevap dilekçesi sunmamıştır. Davalı tarafın HMK'nın 128/1. maddesi gereği dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı tespit edilmiştir.
YARGILAMA VE GEREKÇE:
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 4/1-a maddesine göre davaya bakmaya Mahkememiz görevlidir.
6545 sayılı yasanın 45/3. maddesi uyarınca yargılama Tek Hakim tarafından yürütülmüş ve sonuçlandırılmıştır.
Davacı dava dilekçesi ile davalı Müflis Konak Kent Kooperatifinin üyesi olduğunu, dava konusu Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Konaklar Mahallesi 5038 ada 8 parselde bulunan 13 nolu bağımsız bölümün kooperatif tarafından davalı yüklenici Erkut inşaata devredildiğini, kesin maaliyetlerin fahiş olduğunu usulünce kesinleştirilmediğini, kooperatife borcunun depo edilmek sureti ile dava konusu taşınmazın kendisi adına tescilini dilemiştir.
Davalı ... ise Kooperatiften alacaklı olduğunu ve iyi niyetli olarak taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Dava konusu taşınmazın davalı kooperatif tarafından davacıya satış yolu ile devredildiği görülmüştür. Mahkememizce kooperatifin defterleri ve ...'ın defterleri incelenmiştir. Yapılan incelemede dava konusu taşınmazın Erkut inşaatın kayıtlarında yer almadığı, cari hesaptan da dava konusu taşınmazın bedelinin düşülmediği görülmüştür.
Mahkememizin kooperatif tarafından tescil talepli 2015/1858 dosyasında tescil yönünden harç yatırılmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği ve kararın kesinleştiği görülmüştür.
Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmış ve bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
10/06/2016 tarihli bilirkişi heyet raporunda; dava konusu taşınmazın, davalı kooperatiften diğer davalı ...'a devir tarihi olan 14/07/2014 tarihindeki değerinin 130.000,00-TL olacağı, dava tarihi olan 02/09/2014 tarihi itibariyle değerinin 130.000,00-TL olacağı, dairenin 98.000,00-TL bedelli ...'e 14/07/2014 tarihinde satıldığı, tapuda gösterilen satış bedeli ile rayiç değer arasında farklılık olduğu, davalı S.S. Konak Kent Konut Yapı Kooperatifi'nin defter ve kayıtlarında, diğer davalı şirkete 31/12/2014 tarihi itibariyle toplam 1.797,689,60-TL borçlu olup, davacı şirketin defter ve kayıtlarında davalı kooperatiften 7.234.384,41-TL alacaklı olduğu, tarafların defterlerinin birbirini doğrulamadığı, davacının dava tarihi itibariyle kooperatife üye olduğu, davacının mevcut maliyet hesabına göre kooperatife borçlu olduğu, mevcut maliyet hesabının geçersiz sayılması halinde yeniden maliyet hesabının çıkartılarak davacı ortak ile davalı kooperatifin hesaplaşmasının gerekeceği, bu nedenle davacının tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olmadığı, davalı kooperatif uygulamasında 1163 sayılı yasanın 23. maddesine aykırılık teşkil eden emsal uygulamaların tespit edilemediği görüş ve kanaatinde olduklarını bildirmişlerdir.
10/10/2017 havale tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda; dosyaya sunulan 2017 mart ayına ait kesin hesap maliyet itiraz komisyonu raporunun 15/08/2011 tarihinde yapmış olduğu kesin hesap maliyet raporunun kooperatifin değişik ana sözleşmesi 61/B maddeye uygun yapılmamış olan raporun baz alınarak günümüze güncellenmiş olduğu, bu nedenle de kooperatif değişik ana sözleşmesine uygun olmadığı, dosyaya sunulan 2017 mart ayına ait kesin hesap maliyet itiraz komisyonu raporunun 15/08/2011 tarihinde yapmış olduğu kesin hesap maliyet raporunu hazırlayan teknik heyetten kimsenin olmaması, itiraz eden üyelere kendi aralarında temsilci seçmeleri için çağrı yapılmamış olması ve itiraz eden üye olarak rapora ismi açılan Yasemin Adabaş'ın imzasının bulunmaması, kooperatifin değişik ana sözleşmesinin 61/C maddesine uygun olmadığı, dosyaya davalı kooperatif tarafından sunulan her iki emsal üyenin de bakiye kesin hesap maliyetine istinaden 100.871,00-TL ve 113.345,00-TL yatırması sebebiyle tapularını devraldıkları, bu nedenle kooperatif uygulamasında eşitlik ilkesine aykırı bir durumu bulunmadığı ve kök raporlarındaki kanaatlerinde bir değişiklik olmadığını bildirmişlerdir.
Davalı kooperatif tarafından 15/08/2011 tarihinde kesin maliyet çıkarıldığı, daha sonra kooperatif üyeleri tarafından yapılan itiraz sonucu kesin maliyetin 126.986,56 TL'ye olduğu, davacının nihayetinde borcu bulunduğu ve anlaşılmıştır.
Kooperatifin 07/07/2014 tarihinde toplanarak 160 nolu yönetim kurul kararında kooperatif adına kayıtlı bir kısım taşınmazların davalı ...'e devrine karar almış olduğu davalı kooperatifin 01/06/2014 tarihinde 2013 yılına ait olan genel kuru kapsamında yönetim kuruluna ihtiyaç fazlası dairelerin satışı için yetki verildiği görülmüştür.
Kooperatifin ve davalı şirketin defterlerinin karşılaştırılmasında, birbirini doğrulamadığı ve taşınmazın devrine dair bir kayıt olmadığı görülmüştür.
Davalı kooperatif tarafından yapılan kesin maliyet ana sözleşmeye aykırıdır. Zira Endeksleme: İnşaat maliyetindeki artışın ifadesi olan bayındırlık ve iskan bakanlığınının tespit ve ilan ettiği müteahhitlik karne kat sayısı endekslenecek tutarlara aylık bazda ( yıllık katsayı 12 aya bölünerek) uygulanmak sureti ile endeksleme yapılır. Bedel tespitinin yapıldığı yılın geçmiş her ayı için 1 evvelki yılın aylık değerleri esas alınır. Bu endeksleme ile sadece konut bedelinin tespiti yapılır. Ancak davalı kooperatifin hesap teknik komisyonu endekslemeye esas olarak TÜFE değerlerini değer alan ve eskalasyon olarak nitelendirilen temeli baz almıştır bu hususta sözleşmeye aykırılık teşkil etmektedir.
Müflis Kooperatif 30/05/2010 tarihinde 2009 yılına ilişkin olan genel kurul toplantısında geçici maliyet yapılmasına ilişkin yönetim kuruluna yetki vermiştir. Kooperatifler kanunu, kooperatif ana sözleşmesi ve yargıtay yerleşik içtihatları gereğince kooperatif ortağının dairesini teslim ve devir alabilmesi için kooperatif tarafından çıkartılan hesabın ödenmesi ve kooperatife borcu olmaması gerekmektedir bu kuralın istisnası ise eşitlik ilkesidir.
Yargıtay yerleşik uygulamasına göre,''... kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davalı kooperatife karşı tüm akçalı edimlerini yerine getirmiş olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan ortağa borca rağmen tapularının verilmiş olması halinde de davacı tapu talep edebilecektir. (Y.23HD. 13.07.2020, 2017/1239E., 2020/2574 K)' Bilirkişi heyetinden alınan raporla da sabit olduğu üzere eşitlik ilkesine aykırı bir durum bulunmadığı gibi davacının kooperatife borcunun da bulunduğu anlaşılmış olmakla açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Ayrıca,bir konutun ortağa tahsisi ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Öte yandan İİK'nun 198. maddesi, "Mevzuu para olmıyan alacak ona muadil bir kıymette para alacağına çevrilir. Şu kadar ki iflas idaresi taahhüdün aynen ifasına deruhte edebilir. Bu takdirde alacaklı talep ederse iflas idaresi teminat gösterir...Borçlar Kanunu'nun 290 ncı maddesi hükümleri mahfuzdur." hükmünü içermektedir.
Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davacı kooperatif üyesinin kooperatife karşı parasal yükümlüğü bulunması halinde tapu iptali ve tescil isteyemeyecektir.
Davacı taraf ıslah ile taşınmazın kooperatif adına tescilini dilemiştir. Kavram olarak ıslah; taraflardan birinin yapmış olduğu usul işleminin tamamen veya kısmen düzeltilmesine denir (Kuru, Baki: Hukuk Muhakemeleri Usulü, C. IV, İstanbul 2001, s. 3965). Islah müessesesi, dava değiştirme, başka deyişle iddia ve savunmanın değiştirilmesi veya genişletilmesi yasağını bertaraf eden bir imkândır. Zira bu suretle, aslında yasal itiraz ile karşılaşılabilecek olan herhangi bir taraf işlemi, ıslah kurumu yardımı ile artık bu itiraza imkân vermeksizin yapılabilmektedir (Üstündağ, Saim: Medeni Yargılama Hukuku, C. I-II, İstanbul, 1992, s. 534).
Islaha ilişkin temel düzenleme HMK’nun 176. ve devamı maddelerinde yer almakla birlikte, ıslah HMK’nun 141. maddesindeki iddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağının istisnası olarak belirtilmektedir.
Islahın düzenlendiği bu maddeler dikkate alındığında; ıslahın konusu tarafların yapmış oldukları usul işlemleridir. Bu bakımdan ancak tarafların yapmış olduğu usul işlemleri ıslah edilebilir. Tarafların yapmış olduğu usul işlemleri, yargılamanın ilerlemesi için yapılan, şartları ve etkileri usul hukuku tarafından düzenlenmiş olan işlemlerdir. Bir taraf ancak kendi yapmış olduğu usul işlemlerini ıslah edebilir; karşı tarafın veya mahkemenin yapmış olduğu usul işlemleri ıslah edilemez (Kuru, s. 4020). Gerek öğretide gerekse uygulamada ıslah yoluyla davanın değiştirilebileceği veya genişletilebileceği, aynı şekilde savunmanın da genişletilebileceği ilke olarak kabul edilmektedir. Yine HUMK’nın yürürlükte olduğu tarihte kısmi dava olarak açılan bir davada, müddeabihin artırılıp artırılmayacağı hususu da bir usul işlemi olup, ıslahın konusunu teşkil etmektedir.
Islahın amacı, yargılama sürecinde şekil ve süreye aykırılık sebebiyle ortaya çıkabilecek maddi hak kayıplarını ortadan kaldırmak olduğundan, hak ve alacağı bu sürecin dışında ortadan kaldırmış olan işlemlerin, yani maddi hukuk işlemlerinin ıslah yoluyla düzeltilebilmesi elbette ki mümkün değildir. Bir başka deyişle, maddi hakkı sona erdiren maddi hukuk işlemleri ıslahla düzeltilemez. Feragat, kabul, sulh gibi işlemler, velev ki dava içinde yapılsın, asıl hakkı ortadan kaldırdıklarından, usul işlemi olduğu kadar maddi hukuk işlemi mahiyetini de taşımaktadır ve bu sebeple, bu işlemlerin ıslah yoluyla düzeltilmesi imkânsızdır (Özekes, Hakan: Pekcanıtez Usul Medeni Usul Hukuku, İstanbul, 2017, s. 1517). Çünkü ıslah, yargılama hukukunun şekle ve süreye bağlılığından kaynaklanan zımni hak kayıplarının telafisi için öngörülmüş bir müessesedir.
Davanın tamamen ıslahı, dava dilekçesinden itibaren bütün usul işlemlerinin yapılmamış sayılmasını gerektirir. Gerek öğretide gerekse uygulamada, davanın tamamen ıslahında yeni bir dava açılmamış sayılacak, tamamen ıslah edilen dava ilk açılan davanın devamı niteliğinde olduğundan, bunun doğal sonucu olarak, zamanaşımı ilk davanın açıldığı tarihteki duruma göre dikkate alınacaktır. Onun için davanın tamamen ıslahında ıslah olunan dava, ilk dava gününde açılmış sayılacaktır (Kuru, s. 3998 vd; Özekes, s. 1537).
Davacı kooperatif tarafından açılacak davadaki tescil isteminin kendi istemi haline getirmiştir. Dava dilekçesinde olmayan yeni bir talebin kısmi ıslahla davaya eklenmesi mümkün değildir ve bu tam ıslaha konu edilebilecek bir husustur. HMK'nun 180. maddesinde "Davasını tamamen ıslah ettiğini bildiren taraf, bu bildirimden itibaren bir hafta içinde yeni bir dava dilekçesi vermek zorundadır. Aksi hâlde, ıslah hakkı kullanılmış sayılır ve ıslah hiç yapılmamış gibi davaya devam edilir." hükmü yer almaktadır. Ancak davacı tarafça HMK'nun 180. maddesindeki usule uygun şekilde tam ıslah talep edilmediği gibi tam ıslaha uygun şekilde işlem de yapılmamıştır. Bu nedenle davacının ıslah hakkını kullanmamış, hiç ıslah yapmamış gibi davaya devam edilmesi gerektiği kanaati hasıl olmuştur. Anılan gerekçelerle ıslah dikkate alınmamıştır.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gerekli 269,85-TL ilam harcının, dava açılışı sırasında tahsil edilen 1.366,20-TL peşin harç ve 1.033,77-TL ıslah harcından mahsubuna, artan 2.130,12-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran davacıya iadesine,
3-Davacı tarafın yaptığı yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı ... Yapı Endüstrisi Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi 'nin yaptığı 43,00-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak bu davalıya ödenmesine,
5-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
6-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca 20.800,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil eden davalılara ödenmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal iki haftalık süresi içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı.
06/12/2023
Katip ***
e-imzalı
Hakim ***
e-imzalı