T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Karar
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2018/655 Esas
KARAR NO: 2021/855
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI:... -
VEKİLİ:Av. ...
DAVALILAR:1-
:2-...
VEKİLLERİ: Av. ...
DAVA: El Atmanın Önlenmesi ve Ecrisimil
DAVA TARİHİ: 17/09/2018
KARAR TARİHİ: 12/10/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 04/11/2021
Mahkememize açılan El Atmanın Önlenmesi ve Ecrisimil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı kooperatifin üyelerinden...ın daha önce kooperatifin 1988 numaralı üyeliğini ...dan 18/09/2009 tarihinde devraldığını ve bu üyeliğe tahsis edilen ... Mahallesi ... Caddesi ... Apartmanı ...Blok ... Kat No:... numaralı dairenin kendisine teslim edildiğini, ardından 29/01/2015 tarihinde üyelikten ayrıldığını, aidat geri ödemelerinin 31/07/2015-30/06/2016 tarihleri arasında 12 adet senet karşılığı kendisine ödendiğini, dolayısı ile ...'ın kooperatif üyeliği ile ilgili hiçbir hak ve alacağının kalmadığını ancak dairenin boş olarak kooperatife teslim edilmediğini, bu kez davalıların taşınmazdaki daireyi hiçbir hakka dayanmaksızın müdahale ederek kullandıklarının tespit edildiğini, bunun üzerine davalılara Kayseri ...Noterliği'nin 11/04/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek daireyi kooperatife teslim etmelerinin istendiğini, davalıların ihtar gereğini yerine getirmediklerini, davacı koooperatifin bu daireyi üyelerinden birisine tahsis edeceğini belirterek ... İli,... İlçesi, ...ada ...pafta, ...parsel üzerinde kayıtlı... Apartmanı.... kat ... numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmaza davalıların müdahalesinin men'ine ve daireden tahliyelerine ve şimdilik 29/01/2015 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte 1.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalılardan müştereken ve mütselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalılar Vekili süresinden sonra sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacı kooperatif ile davalı ... arasında Kayseri ....Noterliği'nin 23/06/2000 tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat vaadi ve satış sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalının Kayseri İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... mevkii, ...pafta, ... ada, ... parselde kayıtlı bulunan gayrimenkulün üzerine davacı kooperatife 150.000,00 TL bedelle adı geçen kooperatifin daire yapması ve teslim etmesi üzerine satmayı taahhüt ettiğini, yine sözleşmede 180 m²'lik arsaya karşılık 120 m²'lik brüt ve bu oranda 225 m²'lik arsaya karşılık 150 m² brüt yapılı dairelerin davalı ... ...'a teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, davacı kooperatif tarafından üye kimlik kartı düzenlenerek verildiği, davalının söz konusu taşınmazı 2000 yılında davacıya devrettiğini, 2015 yılında kooperatif adına sözleşmeyi imzalayan ... tarafından dava konusu dairenin davalılara teslim edildiğini, davacının tapuyu davalıya devretmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER:
Davalı vekilinin sunduğu cevap dilekçesinin ekinde davalı ... adına düzenlenen... sayılı üye kimlik kartı görülmüştür.
Davacı kooperatife müzekkere yazılarak davalının üyelik dosyası celp edilmiş, davacı kooperatif davalıların kooperatif üyesi olmadıklarını beyan etmiştir.
Kayseri ... Noterliği'nden 11/04/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamenin tebliğ şerhli bir örneği celp edilmiştir.
Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'nden Kayseri İli, ...İlçesi, ... ada... pafta, ... parsel üzerinde kayıtlı ... numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın bağlı olduğu ana taşınmazın tapu kaydı celp edilmiş, taşınmazın müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olduğu görülmüştür.
Kocasinan Belediye Başkanlığı'ndan Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... ada ...pafta, ... parsel üzerinde kayıtlı ... numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın 2018 yılı itibariyle emlak vergisine esas rayiç değerinin kaç TL olduğu sorulmuş, davalıların beyan kaydına rastlanmadığı bildirilmiştir.
Davacı kooperatife müzekkere yazılarak ... sayılı üyeliğin davalı ... adına kayıtlı olup olmadığı sorulmuş, gelen yazı cevabı ile; ... nolu üyelik dosyasının ... adına kayıtlı olduğu ancak dava konusu dairenin ... nolu üyeliğe tahsis edilmediği, 3678 nolu üyeliğe tahsis edilen bir daire bulunmadığı bildirilmiştir.
Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak Kayseri İli Kocasinan İlçesi ... Mahallesi ... Ada ...parsel sayılı ana taşınmazın tapu kaydının geriye dönük tetkiki ile bu taşınmazın İmar Kanunu'nun 18 veya Kadastro Kanunu'nun 22/A maddesi uyarınca uygulamaya tabi tutulup tutulmadığı sorulmuş, tutulmuş ise uygulamadan önceki tapu bilgilerinin ... Mevkii ...pafta ... ada ... parsel olup olmadığı; değilse eski tapu bilgilerinin ne olduğu ve ilk tesisinden itibaren tapu kayıtlarının takyidatları ile birlikte gönderilmesi istenilmiş ve ayrıca ...Mevkii ... pafta ... ada ...parsel sayılı taşınmazın ilk tesisinden itibaren tapu kayıtları takyidatları ile birlikte gönderilmesi istenilmiş, yazı cevabı ile; söz konusu taşınmazın ...sayılı saya gereğince 18. Madde uygulamasına tabi tutulduğu bildirilmiş, parselin satın alımına ait resmi senetleri gönderilmiştir.
Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden davacı kooperatifin tadilatlarıyla birlikte ana sözleşmesinin ve tüm genel kurul kararları, hazirun tutanaklarının tasdikli suretleri celp edilmiştir.
Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak ... Mahallesi ...ada ... parsel ve ...ada ... parsel sayılı taşınmazlarda davalı ... adına tescil edilmiş bir taşınmaz olup olmadığı sorulmuş, gelen yazı cevabı ile; ... ada ...parsel sayılı taşınmazın tedavüllerini gösterir tapu kütük fotokopisi ile davalı ...'un parselde edinimini gösterir kayıt ve resmi senet örneği gönderilmiştir.
Mahkememizce 28/05/2019 günü dava konusu taşınmazda keşif yapılmış, keşif sonrası bilirkişi raporu alınmıştır.
Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'nden ... Mahallesi ...ada ... parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması görmeden önceki haline ilişkin kayıtları ve ...ada ... parsel sayılı taşınmazın ilk tesis tarihinden itibaren tedavüllü kayıtları celp edilmiştir.
Kayseri ....Asliye Hukuk Mahkemesi'nin... Esas sayılı dosyası celp edilmiş, incelenmesinde, davacı ...Kooperatifi tarafından davalı ... aleyhinde, Kayseri ....Noterliği'nin 23/06/2000 tarihli ... yevmiye numaralı Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geçersiz olduğunun tespitine karar verildiği, hükmün, taraflarca istinaf edilmeksizin 14/04/2021 tarihinde kesinleştiği, kesinleşme şerhinin 14/07/2021 tarihinde yazıldığı görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE:
Dava, davacı kooperatif ile üyesi arasındaki tapulu taşınmaza el atmanın önlenmesi talebine ilişkindir.
Mahkememizce öncelikle görev hususu üzerinde durulmuştur. Zira davacı kooperatif mahkememizce üyelik dosyasının celbi için yazılan müzekkereye verdiği 03/10/2018 tarihli yazı cevabında davalıların kooperatif üyesi olmadığını belirtmiş iken 31/10/2018 tarihli yazı cevabında ... nolu üyelik dosyasının ... adına kayıtlı olduğu ancak dava konusu dairenin ... nolu üyeliğe tahsis edilmediği, ... nolu üyeliğe tahsis edilen bir daire bulunmadığı bildirmiş, söz konusu yazı cevabından davalı ...'un ... numaralı üye olduğu anlaşılmıştır. Diğer taraftan davacı vekili tarafından 06/05/2019 tarihli dilekçe ekinde bulunan kura tutanağının incelenmesinde davalı ...'un arsa sahibi üyeler arasında kuraya katıldığı ve dava konusu olmayan... numaralı dairenin davalıya isabet ettiği görülmüş, davalı ...'un davacı kooperatife arsa payı kaşılığı üye olduğu anlaşılmıştır. Diğer davalı ... ise ...'un eşi olup, üyelik vasfı yoktur.
Tapu kaydının incelenmesinde, dava konusu taşınmazın ana gayrimenkul olarak tapuda kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilmediği, taşınmazın, dava dışı ..., ..., ... ile davacı arasında müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olduğu görülmüştür. Müşterek paydaşlardan her biri, tecavüz edilen alan için TMK'nun 693/3 maddesi uyarınca diğerlerini temsilen dava açabilir. Nitekim 21.06.1944 Gün 13/24 sayılı İ.B.K'da paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabileceği açıkça düzenlenmiştir. Yargıtay ....Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın... Esas ... Karar sayılı içtihadı da bu yöndedir. İzah edilen nedenle, somut olayda davacının dava açmak için dava ehliyetinin bulunduğu ve tek başına bu davayı açabileceği görülmüştür.
Mahkememizce dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile değerinin ne olduğu ve getirebileceği ecrimisil bedeli ile ilgili keşif yapılmış ve bilirkişi raporu aldırılmış, 07/10/2019 tarihli bilirkişi raporda özetle; yapılan piyasa araştırması, taşınmazın özellikleri, ...Apartmanın yapım yılı ve yapımındaki inşaat malzemeleri teknolojisi, ...nolu dairenin konumu, yola cephesi, yönü, kattaki brüt alanı, kullanılan malzeme kalitesi, çevresindeki yapılaşma, kent merkezine olan mesafesi, kamu ve özel sektör hizmetlerinden yararlanabilme durumu, meskun mahalde bulunması, çevresindeki imar durumu, kamu ve özel sektör hizmetlerinden (kent içi toplu taşıma, belediye temizlik ve çöp toplama, kanalizasyon, sağlık ve eğitim) yararlanma durumu, arsa üzerindeki apartmana kat irtifakı kurulmamış olması, emsal kira, satış rayiçleri gibi özellikleri birlikte ele alınıp değerlendirildiği takdirde, ... Apartmanı'nın .... kat kuzey ve batı cephesinde konumlanmış olan ...nolu dairenin dava tarihi olan 17.09.2018 tarihi itibari ile gerçek ve raiç bedelinin 160.000,00 TL olduğu,
2018 yılı itibari ile aylık kira bedelinin 650 TL,
2017 yılı itibari ile aylık kira bedelinin 525 TL,
2016 yılı itibari ile aylık kira bedelinin 450 TL,
2015 yılı itibari ile aylık kira bedelinin 430 TL olduğu, araştırma, görüş ve sonucuna varıldığını, bu verilerden hareketle 29.01.2015 tarihi ile 17.09.2018 tarihleri arasındaki ecrimisil bedelinin,
29.01.2015 - 31.12.2015 arası kira bedeli : 430 TL / 30 gün x 336 gün =4.816,00 TL
01.01.2016 - 31.12.2016 arası kira bedeli : 450 TL/ay x 12 ay = 5.400,00 TL
01.01.2017 - 31.12.2017 arası kira bedeli : 525 TL/ay x 12 ay = 6.300,00 TL
01.01.2018 - 17.09.2018 arası kira bedeli : 650 TI. / 30 gün x 259 gün =5 5.611,67 TL
...nolu dairenin 29.01.2015 tarihi ile 17.09.2018 tarihi arasındaki toplam ecrimisil bedelinin: 4.816,00 TL + 5.400,00 TL + 6.300,00 TL + 5.611,67 TL = 22.127,67 TL olduğu yönünde görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Davalılar vekili taşınmazın değeri için sahibinden.com isimli sitede benzer taşınmazların değerine ilişkin kayıtlar sunarak bilirkişi raporuna itiraz etmiş ise de Mahkememizce söz konusu itiraza itibar edilmemiştir. Zira söz konusu internet sitesindeki ilanlar tek başına delil olma özelliğine sahip olmayıp, ilan veren tarafın tek taraflı-subjektif değerlendirmelerini içermekte hatta bazen söz konusu internet sitesinde veya başkaca internet sitelerinde yanıltıcı bilgiler paylaşıldığı, bu suretle alıcı adaylarının dolandırılabildiği dahi basına yansımakta ve yargıya intikal etmektedir. Nitekim sırf bahsedilen sebeplerden www..................com isimli alan adını kullanan şirketin de internet sitesinde yayınlanan yanıltıcı bilgiler nedeni ile hukuki sorumluluk kabul etmediği, herhangi bir garanti vermediği internet sitesinde açıkça yazmakta ve herkes tarafından bilinmektedir. Söz konusu sitede yer alan bilgiler, satılacak ürünü yalnız görsel anlamda tanıtma ve genel bilgilendirme amacına yönelik olup, davalılar vekilince emsal olarak gösterilen taşınmazların dava konusu taşınmaz ile birebir aynı özellikleri taşıyıp taşımadığı bilinmemektedir. Emsal olarak sunulan ilanlarda gösterilen taşınmazlar ile dava konusu taşınmazın, okul, cami, hastane, otobüs durağı gibi kamu ve özel sektör hizmetlerinden eşit derecede faydalanıp faydalanmadığı, yıpranma payları gibi taşınmazın değerine önemli ölçüde etki edecek faktörlerin ilan içeriklerinden anlaşılamadığı gibi ilan içeriklerinin ilan veren kişinin subjektif değerlendirmelerini taşıyabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Davalı vekilince dava konusu taşınmaz ile aynı konuma sahip bir taşınmazın satış ve kira gelirine ilişkin herhangi bir resmi belge sunulmadığı görülmüştür. İzah edilen nedenle davalıların bilirkişi raporuna itirazı kabul edilmemiştir.
Davacı vekili tarafından bilirkişi raporunda tespit edilen 160.000,00 TL üzerinden eksik harç tamamlanmıştır.
Dosya rapor veren fen bilirkişisine tevdii edilerek kök raporun ön sayfasında belirtilen ... ada ... parsel ile raporun arka sayfasında yer alan keşif krokisindeki ... ada ...parsel farklıklıkları nedeni ile farklılığın açıklanması, keşif yapılan yerin hangi parsel olduğunun belirtilmesi, bilhassa imar uygulamasına tabi tutulan... ada .. parselin yeni ada parsel numarasının ne olduğu, davalının cevap dilekçesinin ekinde sunduğu sözleşme de göz önünde bulundurularak ek rapor alınmış, 11/02/2020 tarihli ek raporda özetle; Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ...parsel numaralı taşınmazın ... sayılı imar kanunun 18. maddesi uygulaması sonucu ... ada ... parsele şuyulandırıldığını, şuyulandırma işleminde dava dosyasında ekli Kocasinan Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nden gelen 21/02/2019 tarih ve ... sayılı yazı ekinde bulunan 18. Madde uygulaması eklerinden ... ada ... parselde şuyulandırma yapılarak ... ada ...parsele hisselendirildiğinin tespit edildiği, Kayseri ile Kocasinan ilçesi, ... Mahallesi ... ada ...parsel numaralı 3.139,06 m² yüz ölçümlü arsa vasıflı taşınmaz olduğu yönünde görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Taşınmaza geçerli bir hakka dayanarak zilyet olduğunu ispat yükü davalılar üzerindedir. Davalılar, kooperatife herhangi bir ödeme yaptığını ileri sürmemiş, ödemeler bakımından bilirkişi incelemesi yaptırılmamıştır. Davalılardan ... kooperatif ile aralarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre kooperatiften taşınmaz iktisap ettiğini iddia etmiştir. Ancak davacı tarafça söz konusu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti için Kayseri ....Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı davası açılmış, mahkememizce söz konusu dosyanın sonuçlanması ve kesinleşmesi bekletici mesele yapılmış, söz konusu dosya kesinleştikten sonra celp edilmiş ve Kayseri ....Noterliği'nin 23/06/2000 tarihli ...yevmiye numaralı Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geçersiz olduğunun tespitine karar verildiği, hükmün, taraflarca istinaf edilmeksizin 14/04/2021 tarihinde kesinleştiği görülmüştür. Davalılar herhangi bir hakka dayanarak zilyet olduklarını ispat edememiş böylelikle müdahalenin meni koşullarının oluştuğu sonucuna varılmış; davaya konu edilen Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bağlı, ...Ada, ... parselde kayıtlı, adresi Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ... Mahallesi, ... ... bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmaza vaki el atmanın önlenmesine ve taşınmazın tahliyesine karar verilmiştir.
Davacının bir diğer talebi ise ecrimisile ilişkindir. Ecrimisil, hak sahibi zilyedin, kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır. Buna göre davalıların taşınmazı kullanmasının haksız ve kötü niyetli olup olmadığını belirlemek gerekecektir. Yukarıda ayrıntısı ile izah edildiği üzere davalıların taşınmazı kullanımının bir hakka dayanmadığı; haksız işgalci konumuna düştükleri, davacının davalıdan ecrimisil talep etmekte haklı olduğu anlaşılmıştır. Bilirkişi raporu ile taşınmazın dava tarihine kadar toplam 22.127,67 TL ecrimisil getireceği tespit edilmiştir. Dava konusu taşınmazda dava dışı ... 32/2400, ... (112/2400 + 1/2400=) 113/2400, ...(89/2400 + 22/2400=) 111/2400 paya, davalı ise kalan 2400-32-113-111= 2144/2400 paya sahiptir. Buna göre davacı bilirkişi tarafından hesaplanan 22.127,67 TL'nin 2144/2400'lük hissesine denk gelen 19.767,38 TL ecrimisili talep hakkını haizdir. Davacı, dava dilekçesinde 1.000,00 TL ecrimisil talep etmiş ve davasını ıslah etmemiştir. Yargıtay kararları ile yerleşik hale geldiği üzere ecrimisile dönem sonundan itibaren faiz işletilmesi mümkündür. Dava konusu taşınmazın aylık dönem halinde kira getirebileceği göz önünde bulundurulduğunda, faizin işlemeye başlayacağı tarih, bir aylık işgal döneminin sonuna denk gelen tarihtir. Ancak davacı dava dilekçesinde faiz talep etmemiştir. İzah edilen nedenle 1.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
İzah edilen nedenlerle mahkememizce aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın KABULÜ ile davaya konu edilen Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bağlı, ...Ada, ...parselde kayıtlı, adresi Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, ...) Mahallesi, ... N...Blok bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmaza vaki el atmanın önlenmesine ve taşınmazın tahliyesine,
2-1.000,00 TL Ecrimisil bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine,
3-Alınması gerekli 10.997,91 TL karar ve ilam harcından davacı tarafça peşin yatırılan 870,96 TL ile 7.514,10 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 8.385,06 TL'nin mahsubu ile eksik 2.612,85 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça yapılan başvurma harcı 35,90 TL, peşin harç, 870,96 TL, tamamlama harcı 7.514,10 TL, keşif yolluğu 314,00 TL, tebligat ve müzekkere gideri 228,65 TL, bilirkişi ücreti 800,00 TL, keşif araç ücreti 75,00 TL olmak üzere toplam 9.838,61 TL yargılama harç ve giderinin davalılardan alınarak davacıya ödenmesine,
6-Davalılar tarafından yatırılan herhangi bir harç ve yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta bir karar verilmesine yer olmadığına,
7-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen kısım üzerinden 19.245,00 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya ödenmesine,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ve istek halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalılar vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 12/10/2021
Katip ...Hakim ...
e-imzalıdır e-imzalıdır
Bu belge 5070 Sayılı Elektronik İmza Kanununa göre güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.