T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ***
KARAR NO: ***
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI: ***
VEKİLİ: Av. ... -
DAVALI: ... - TC NO:... ...
VEKİLİ: Av. ... -
Av. ... -
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil Olmadığı Takdirde Alacak
DAVA TARİHİ: 17/12/2019
KARAR TARİHİ: 12/10/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 06/11/2021
Mahkememize açılan Tapu İptali Ve Tescil Olmadığı Takdirde Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının Kayseri'de mukim yapı kooperatifi olduğunu, kooperatifin .../2011 tarihli genel kurul gündem maaddesinde yer alan "biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması, belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesi" maddesi gereğince üyelere teslim edilen toplam 196 dairenin geçici maliyeti çıkarılarak üyelerden talep ve tahsil edildiğini ancak komisyon tarafından çıkarılan maliyet raporu incelendiğinde eksik ve hatalı olduğunun görüldüğü, bilirkişi komisyonu tarafından hesaplanan maliyetlerde arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetlerinin kooperatif ortaklarına pay edilmediğini, arsa sahiplerine teslim edilen dairelerin maliyetlerinin kooperatif üzerine yani hali hazırda evini teslim almamış üyelerin üzerine bırakıldığını, yine maliyet hesabında kat, cephe ve şerefiye bedeli farklarının da gerçeği yansıtmadığını, o zamanki yönetim tarafından bilinçli bir şekilde %50-60 gibi fahiş oranlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak kooperatifin büyük zarara uğratıldığını, kooperatif tarafından bugüne kadar 196'sı kooperatif üyesi, 197'si arsa sahibi olmak üzere toplam 393 dairenin teslim edildiğini, halihazırda 309 dairenin de (152 kooperatif üyesi, 157'si arsa sahibi)yarım kalmış olup, dairlerin henüz teslim edilmediğini, kooperatifin mevcut 305 üyesinin olduğunu, bunlardan 196'sının davalı gibi dairesini ve tapusunu almış olup, 109 üyenin henüz dairesini alamadığını, eksik ve hatalı maliyetlerle kooperatif ortaklarına kat mülkiyeti tapularının ferdileşme ile verildiğini ve daireleri teslim edilen 197 arsa sahibinin daire maliyetleri hesaplanmayarak ve kooperatiften dairesini teslim almış üyelere yansıtılmayarak 506 dairenin maliyetinin geriye kalan 109 üyeye yüklendiğini, eğer yapılan geçici maliyet hesapları doğru olarak üyelere pay edildmiş olsaydı dairesini teslim alan üye başına maliyetin daha fazla çıkacağını, yine dairesini teslim alan üyelerden aylık aidat miktarının % 40'ı oranında kira bedeli alınması yönünde genel kurul kararı olmasına rağmen bu bedellerin üyelerden tahsil edilemediğini, kooperatiften istifa eden üyelere olan borçlar evlerini teslim alan üyeler için yapılan inşaatlarda kullanılan banka kredi borçları, vergi, sgk vs borçların dairesini teslim alan üyelerin kesin maliyet hesabıan eklenmediğini ve tüm bu borçların dairesini teslim almayan üyelere bırakıldığını, yapılan tüm bu hataların yeni yönetim göreve geldikten sonra fark edildiğini ve ...2019 tarihli olağan genel kurul toplantısında şimdiye kadar hesaplanan tüm geçici/kesin maliyet hesaplarının iptali ile yeniden kesin maliyet bedeli hesaplanmasına karar verildiğini, eski hesap hatalarında sorumluluğu olduğu düşünülen yöneticiler aleyhinde Kayseri C.Başsavcılığı'nın ... Soruşturma no ile suç duyurusunda bulunulduğunu, ...2019 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan tüm kararların oy birliği ile alındığını ve iptali için dava açılmadığını, tüm kararların kesinleştiğini, bu kapsamda kesin maliyet bedeli hesaplanması sürecinin başlatıldığını, hesaplanan kesin maliyet hesabı bedelinin tüm üyelere tebliğ edildiğini, 15 günlük itiraz süresinin geçtiğini, verilen süre içerisinde ödemelerini yapmayan tüm üyelerle ilgili olarak yasal sürecin başlatıldığını, kooperatif genel kurulunda alınan kararların herkesi bağlayacağını, bu kapsamda kooperatiften Kayseri ili Melikgazi İlçesi Yıldırım Beyazıt mahallesi 6074 ada 5 parsel A Blok bağımsız bölüm no:10'da kayıtlı bulunan mesken vasıflı daireyi ve tapusunu teslim alan, kooperatif tarafından yapılan olağan genel kurul üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmeksizin kooperatif ğeyliğinden istifa ettiğini beyan eden davalının hak ve vecibelerde eşitlik ilkesi gereğince ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakları (daireyi) kooperatife aynen iade etmesi gerektiği, ancak verilen süre içinde harhangi bir devrin gerçekleştirilmediği, kooperatifin henüz tamamlanmamış ve tasfiye aşamasına geçmemiş oluşu da göz önünde bulundurularak davalının istifası geçerli kabul edilecek ise davalı adına tapuda kayıtlı olan Kayseri ili ***İlçesi ***mahallesi ***ada 5 parsel A Blok bağımsız bölüm no:10'da kayıtlı bulunan mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesicline karar verilmesini, davalının istifası geçerli kabul edilmez ve halen kooperatif üyesi olduğu kabul edilir ise kooperatifin halen devam etmekte olduğu, tasfiye aşamasına geçmediği ve istifa beyanına karşı davalının da kooperatiften almış olduğu daireyi iade etmediği ve yine üyeliğinin gerektirdiği kesin maliyet bedeli borcu ödeme yükümlülüğünü de ihlal ettiği birlikte düşünüldüğünde davalının istifasının sonuç doğurmayacağı değerlendirilerek kooperatif yönetimi tarafından ana sözleşmenin 61.maddesine göre yeniden hesaplanan kesin maliyet bedelleri sonucunda davalının ödemekle yükümlü olduğu kesin maliyet bedeli için şimdilik 5.000,00 TL'nin arabulculuk başvurusu tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini, bu aşamada öncelikle taşınmazın üçüncü kişilere devrini engeller nitelikte teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraflara yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı Vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafça harcın eksik yatırıldığını, 2010 yılında yapılan genel kurulda kesin maliyet bedellerinin çıkarıldığını ve dairesini teslim alan ortakların kooperatifle ilişiğinin kesilerek tapularının verilmesine karar verildiğini, davalının bankadan kredi çekerek kooperatife olan borcunu ödediğini, taşınmazına banka tarafından ipotek tesis edildiğini, kooperatif ile bağının kalmadığını ve davalıya kooperatif ile bağının kalmadığına ilişkin belge verildiğini, davalının 2012 yılında tapusunu aldıktan sonra yapılan genel kurullarda davalının isminin hazirun listesi tutanaklarında dahi gösterilmediğini, davacının davalıdan geriye dönük talepte bulunamayacağını, alacağın zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER:
Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden davacı kooperatifin tadilatlarıyla birlikte ana sözleşmesi, tüm genel kurul kararları, hazirun cetvelleri celp edilmiştir.
Davacı kooperatife müzekkere yazılarak davalının üyelik dosyası celp edilmiştir.
Melikgazi Tapu Müdürlüğü'nden dava konusu taşınmazın tapu kaydı celp edilmiş, taşınmazın davalı adına kayıtlı olduğu görülmüştür.
Davacı vekili kesin maliyet hesabının kooperatifin tüm üyelerine tebliğe çıkarıldığına ve tebliğ edildiğine ilişkin evrakları liste halinde sunmuştur.
Mahallinde 06/03/2020 günü keşif yapılmış, keşif mahallinde bir harita mühendisi ve bir inşaat mühendisi hazır bulundurulmuş, 09/03/2020 tarihli raporda özetle; dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariye değerinin 235.000,00 TL olduğu yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş, davalı vekilinin itiraz dilekçesi sunduğu görülmüştür.
Tüm deliller toplandıktan sonra davalının davacı kooperatifte hangi dönemde üye olduğu, halen üyeliğinin devam edip etmediği, kesin maliyet hesabının tebliğinin usulüne uygun olup olmadığı,davacı kooperatifin davalıdan alacağının bulunup bulunmadığı varsa miktarının ne olduğu, davalının yaptığı ödemenin dava tarihi itibari ile endekslenmiş değerinin ne olduğu hususunda rapor alınmış, mali konularda uzman Prof. Dr. ***ve inşaat mühendisi ***, ***/2020 tarihli raporda özetle;
1-Davalının davacı kooperatifin ortağı olduğunu, kooperatif tarafından davalıya tapusunun verilmesinin, bir dönem genel kurullara çağrılmamasının, kendisine borcu olmadığına dair belge verilmesinin onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmediğini, zira Kooperatifler Kanunu ve davacı kooperatif ana sözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı genel kurul ve yönetim kurulu kararlarının veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanlarının Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesinin emredici nitelikteki hükmüne göre geçersiz olacağını,
2-Davacı kooperatifin ...2019 tarihli kesin maliyet hesabının önceki kesin maliyetin iptal edilerek yapılması kararı verildiğini, bu karara istinaden davalıya kooperatif ana sözleşmesinin kesinleştiğini, davalının kooperatif ana sözleşmesinin m.61/d uyarınca kesinleşen kesin maliyeti kabule mecbur olduğunu ve çıkarılan maliyeti ödemekle yükümlü olduğunun değerlendirildiğini,
3-Yapılan kesin maliyet hesabında davalıdan talep edilen miktar içinde yer alan ve kooperatif borç payı olarak isimlendirilen 77.682,00 TL'nin tüm ortaklara daire büyüklükleri dikkate alınmadan aynı miktarda usule uygun olmayan şekilde dağıtıldığını, ancak teknik komisyon tarafından ***2020 tarihli ek hesaplama ile nispi eşitlik ilkesi doğrultusunda usule uygun olarak (müteahhitlik karne kat sayısına göre) yeniden hesaplandığını, buna göre davalının davacı kooperatife 216.516,00 TL kesin maliyet ve şerefiye borcu hesaplandığını,
4-Ancak davalıya teslim edilen daire için ödenen bedelin dava tarihindeki karşılığının inşaat mühendisi gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından yapılan sepet hesabı yöntemine göre 356.442,38 TL olarak hesaplandığını, şerefiyeli inşaat maliyeti olan (348.718,00 TL+ 77.156,00TL)= 425.874,00 TL'den bu tutar mahsup edildiğinde takdiri mahkemeye ait olmak üzere davacı alacağının (425.874,00 TL -356.442,38 TL) =69.431,62 TL olarak hesaplanacağını,
5-Davalıya yapılan tebligatın ***/2019 tarihli olduğu göz önüne alındığında takdiri mahkemeye ait olmak üzere davalı borcuna 28/08/2019 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden faiz uygulanacağının değerlendirildiğini, ancak davacının talebinin dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi olduğu yönünde bildirir görüş ve kanaat bildirilmiştir. Rapor taraflara tebliğ edilmiş, taraflarca itiraz dilekçesi sunulduğu görülmüştür.
Davacı vekilinin 25/06/2021 tarihli dilekçesi ile emsal BAM kararı sunduğu, 28/06/2021 tarihli dilekçesi ile ıslah dilekçesini sunduğu, ıslah dilekçesinin davalı vekiline tebliğ edildiği, davalı vekilinin 11/10/2021 tarihli dilekçesi ile ıslah dilekçesine karşı cevap dilekçesi sunduğu görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE:
Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde kesin maliyet bedeli alacağının davalıdan tahsili talebine ilişkin terditli açılan davadır.
Davacı vekili dava dilekçesinde davalı adına kayıtlı Kayseri İli, ***İlçesi ***Mahallesi ***ada 5 parsel A Blok 10 nolu bağımsız bölümde kayıtlı mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, davalının istifa iradesinin Mahkemece kabul görmemesi halinde ise kesin maliyet bedeli olarak şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı taraf tapu iptal tescil talebi yönünden ara buluculuk yoluna gitmemiş ise de tapu iptal tescil davası, bir miktar para alacağı-tazminat talebine yönelik bir dava olmadığından ara buluculuğa tabi değildir. (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2021/606 Esas 2021/622 Karar sayılı kararı).
Dosya kapsamından; davacı kooperatifçe üyelerine tahsis ve teslim edilecek taşınmazların inşaatlarının etap etap yaptırıldığı, .../2011 tarihli genel kurulda biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması ve belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesine karar verildiği, bu karar doğrultusunda 196 dairenin geçici maliyet bedelinin tespitinin yapılıp üyelerden talep ve tahsil edildiği, tapularının devrinin yapıldığı, halen 109 üyenin dairesini alamadığı, ...2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşüldüğü, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline, kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verildiği, bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup kesin maliyet bedelinin belirlendiği, davalıya ortaklığına bağlı bağımsız bölümün tapuda adına tescil edildiği, davacının kooperatif üyeliğinden istifasına veya çıkarılmasına ilişkin kayıt olmadığı, davacı vekilinin aksi savunulmayan beyanına göre kooperatifin henüz dairelerini teslim alamamış 109 üyesinin dairelerinin inşaatının devam ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce öncelikle davalının kooperatif üyesi olup olmadığı üzerinde durulmuştur. Davalı vekili, müvekkilinin taşınmazını kooperatiften edinirken kesin hesap borcunun kredi çekerek ödediğini, taşınmazın borcunun bittiğini, davalının kooperatif ile ilişiğinin kesildiğini iddia etmektedir. Mahkememizce söz konusu iddia, HMK'nun 33.maddesi uyarınca davalının peşin ve sabit bedelli üye olduğunun ileri sürüldüğü şeklinde yorumlanmıştır.
YHGK'nın 2018/23-704 E 2018/1714 K sayılı ile YHGK'nın 2018/23-129 E. 2018/246 K. sayılı içtihatlarında da açıkça içtihat edildiği üzere; "eşitlik ilkesi gereğince ortaklar hak ve yükümlülüklerinde eşit olduklarından, normal statüdeki ortaklardan farklı olarak sabit ve peşin ödeme ile ortak alımına karar verilebilmesi için bu hususun genel kurulun gündemine alınması ve genel kurul tarafından tartışılarak bir karar verilmesi gerektiği açıktır." denmek suretiyle peşin ödeme ile ortak alınması için bu hususta genel kurul kararı alınması gerektiği belirtilmiştir ancak davacı kooperatifin bütün genel kurul tutanakları incelenmiş ve davalı hakkında bu yönde alınmış bir karar olmadığı görülmüş, davalı vekili de böyle bir karar alındığını iddia etmemiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23.madde hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olduklarından, yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği taktirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın, (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan bu usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun bir ortak hakkında diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. Somut olayda, davalı üye olmadan önce davalı hakkında peşin bedelli ortaklığı ile ilgili açıkça alınmış bir genel kurul kararı bulunmadığı gibi sonradan davalının üyeliğinin peşin bedelli üyeliğe dönüşeceğini açıkça benimseyen bir genel kurul kararı da yoktur.
Davalıdan uzunca bir süre ödeme talep edilmemesi, davacı kooperatifin, davalının peşin bedelli ortaklığının davacı kooperatifçe zımnen benimsediği anlamına gelmez. Genel kurul tarafından açıkça alınmış bir karar olmadıkça yönetim kurulunca üyeden sadece belli bir dönem için fiilen aidat istenmemiş olmasının kooperatifin zımni kabulü şeklinde yorumlanması, üye lehine kazanılmış bir hak bahşedemez. Zira bu durum Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesindeki ortaklar arasındaki eşitlik ilkesine aykırılık teşkil eder ve genel anlamda uygulamada, genel kurulca aidat alınmasına karar verildiği halde fiilen aidat isteme ve tahsili işlemlerini yapmayan yönetim ile arasında hukuka aykırı menfaat ilişkisi olabilecek üyeler lehine (dolayısıyla diğer üyeler ve kooperatif aleyhine) haksız kazançlara da yol açabilecektir. Kural olarak kooperatiflerde yönetim kurulunun alacağı her kararın, daha önceden genel kurulda alınmış bir karara dayanması gerekir, genel kurulda alınmayan bir karara dayanılarak yönetim kurulunda karar alınamaz. Her ne kadar yönetim kurulu, genel kurulda böyle bir karar alınmadan karar aldığında bu karar hukuken geçerli bir karar değil ise de bu kararın ve tüm yönetim ve denetim kurulu kararlarının takip eden genel kurulda okunması halinde genel kurul sessiz kalmışsa Yargıtay 23. Hukuk Dairesi zımni kabulün gerçekleştiğini kabul etmektedir. Somut olayda ise davalı hakkında ne daha önce genel kurulda ne de daha sonra yönetim kurulunda alınmış bir karar vardır. Mahkememizce davacı kooperatifin bütün genel kurul toplantı tutanakları okunmuş, davalı hakkında Yönetim Kurulu'nun böyle bir karar alıp bu kararın Genel Kurul'a okunduğu yönünde herhangi bir kayıt görülmemiştir. Dolayısı ile zımni kabulün şartları oluşmamıştır.
Davalı vekili, müvekkiline karşı herhangi bir alacak talebinde bulunulamayacağını ileri sürmüştür. Ancak kooperatiften karşı edim olan daire tapusunu alan ortak, kooperatif sona erene kadar kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmekle yükümlüdür (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2016/6738 Esas 2019/4723 Karar, 2013/1040 Esas 2013/2178 Karar). Celp edilen tapu kaydından taşınmazın dava tarihinde davalı adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Diğer taraftan davalının bir dönem genel kurullara çağrılmaması, adının hazirun tutanaklarında yer almaması, ortaklığının son bulduğu anlamına gelmez zira Kooperatifler Kanunu ve davacı kooperatif ana sözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı yönetim kurulu kararları veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanları, Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesinin emredici nitelikteki hükmüne göre geçersizdir. Ayrıca kooperatif ortağına borcu olmadığına dair belge verilmesinin onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmemekte; bu belge yalnız belgenin verildiği tarih itibari ile o tarihe kadar yapılan inşaat maliyeti ve aidatlar için borcun olmadığı anlamına gelmektedir. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi'nin 2018/687 Esas, 2019/672 Karar, 2018/429 Esas, 2019/662 Karar, 2018/257 Esas, 2019/671 Karar, 2019/2358 Esas, 2019/1864 Karar, 2019/2386 Esas, 2019/1803 Karar, 2019/2367 Esas, 2019/1802 Karar, 2019/2387 Esas, 2019/1801 Karar, 2018/2283 Esas, 2019/1719 Karar, 2018/54 Esas, 2019/924 Karar, 2018/344 Esas 2019/920 Karar, 2018/345 Esas 2019/919 Karar, 2017/1785 Esas 2019/713 Karar, 2019/333 Esas 2019/653 Karar, 2018/1643 Esas, 2019/651 Karar, 2018/347 Esas 2019/673 Karar sayılı emsal kararları). Belge tarihinden sonra ortaya çıkacak inşaat maliyeti nedeni ile davalının önceden ibra edilmesi düşünülemez zira davalının inşaat maliyetine katlanma yükümlülüğü aşağıda ayrıntısı ile izah edileceği üzere kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam edecektir ve henüz yapılmamış inşaat maliyetinden yani doğmamış bir haktan yıllar önce feragat edilmesi mümkün değildir.
Davacının terditli taleplerinden ilki olan tapu iptal tescil talebi nedeni ile mahkememizce taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespiti için keşif yapılmış ve bilirkişi raporu alınmış, davacı taraf, taşınmazın dava tarihinde tespit edilen değeri üzerinden eksik kalan harcı tamamlamıştır.
Yapı kooperatiflerinin temel amacı ana sözleşme uyarınca ortaklarına uygun fiyatlarla taşınmaz kazandırmaktır. Kooperatif ortağı, ortalık sözleşmesini imzalarken kooperatifin ana sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kooperatif genel kurullarında alınıp iptal edilmeyen yahut batıl olmayan yani geçerliliğini koruyan tüm kararlar da birer sözleşme hükmündedir. Ana sözleşme gereği kooperatifin edimi taşınmazı ortak adına tescil ettirmek, ortağın edimi de kooperatif tasfiye oluncaya kadar belirlenen parasal yükümlülükleri yerine getirmektir. Ortağın bu edimi, kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam eder. Kooperatiften taşınmazını edinen ortak, üyelikten istifa etse bile edindiği taşınmazı kooperatife iade etmediği sürece istifası hüküm ve sonuç doğurmaz. Somut olayda davalının kısmi ödemesi sonucu davacının davalıya taşınmaz teslim ettiği taraflar arasında çekişmesizdir. Kural olarak davacı kooperatifin ortaklarına taşınmaz teslim etmesi için tüm ortaklar bakımından taşınmaz teslim koşulunun yerine gelmesi gerekmektedir. Ancak somut olayda davacı kooperatifin taşınmazlarını etap etap tamamladığı, bazı üyelere teslim edilecek taşınmazların inşaatının ise dava tarihinde dahi halen devam ettiği tespit edilmiştir. Davacı kooperatif, inşaatları devam etmesine rağmen davalıya taşınmaz teslim etmiş ve davalı adına tapuda tescil işlemi gerçekleşmiştir. Bu aşamadan sonra davacının tapu iptal tescil talep etmesinin şartları oluşmamıştır. Zira kural olarak, kooperatif ortaklığından istifa edenlerin, kooperatifçe ortakları için yaptırılan daireler üzerinde hakkı kalmayıp, dairenin kooperatife iadesi ile ancak ayrıldıkları yıl bilançosuna göre payına düşeni talep edebilmesi mümkündür. Başka bir deyişle, ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakların kooperatife iadesi gerekir (Yargıtay 23. HD. 13/12/2012 tarih ve 5200 E., 7357 K., 22/05/2012 tarih ve 769 E., 3526 K. Yargıtay 11. HD. 13/03/2008 tarih ve 2006/11210 E., 2008/3143 K., 13/03/2008 tarih ve 2006/11193 E., 2008/3190 K. sayılı ilamları). İstifa eden ortağın ise, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 15. ve anasözleşmenin 17. maddesi uyarınca, kooperatiften ayrıldığı yılın bilançosunun görüşüldüğü genel kuruldan bir ay geçtikten sonra, kooperatife ödediği miktarları talep edebilmektedir.
Bu kuralın istisnası 1163 sayılı Kanun'un 81/2. maddesinde düzenlenmiş olup, anılan maddede, "Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. (Ek cümle: 3/6/2010-5983/2 md.) Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar." hükmü kabul edilmiştir.
Somut olayda, davacı kooperatifin kendisine konut teslim edilmeyen üyeleri ile ilgili inşaat faaliyetlerine devam edildiği, genel kurullarında tasfiye sürecine girmesi ile ilgili bir karar alınmamış olduğu, davalı dahil olmak üzere bazı üyelerine tapu kayıtları verilmişse de tapusunu almayan başka üyelerin olduğu yani kooperatifin henüz amacına ulaşmamış olduğu anlaşıldığından, bu hükmün uygulama yeri bulunmamaktadır. Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2018/1271 Esas 2018/961 Karar, 2018/876 Esas 2018/626 Karar, 2017/701 Esas 2018/200 Karar, 2017/1616 Esas 2018/89 Karar, 2017/1926 Esas 2018/83 Karar, 2017/1647 Esas 2018/82 Karar, 2017/1617 Esas 2018/81 Karar, 2017/1869 Esas 2917/1345 Karar, 2017/724 Esas 2017/1328 Karar sayılı emsal kararları da bu yöndedir. İzah edilen nedenlerle davacının terditli taleplerinden ilk talebi olan tapu iptal tescil talebi yerinde görülmemiş, söz konusu talebin reddine karar verilmiştir.
Davacının ikinci talebi olan alacak davası bakımından yapılan değerlendirmede ise; kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa bile daha sonra yeni bir maliyet belirlenmesi mümkündür (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2011/2634 Esas 2012/724 Karar sayılı içtihadı). Zira değişen durumlar ve geçen zaman yeni bir kesin maliyet yapılmasını gerektirebilir. ...2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşülmüş, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline ve kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Bu kararın değişen koşullara göre ve üyeler arasında eşitliğin sağlanması için alındığı bildirilmiştir. Bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup ***/2019 tarihli kesin maliyet raporu kooperatif yönetim kuruluna sunulmuştur. Ayrıca teknik heyet konutlara yönelik kıymet taktiri (şerefiye) hesabı yapmış ve bunu Kayseri 1. Noterliği'nin ...2019 tarihli ve *** yevmiye sayılı işlemi ile tasdik ettirmiştir. Davacı kooperatif tarafından yaptırılan ve üyelere gönderilen kesin maliyet kooperatif ana sözleşmesinin 61. ve 63. maddelerine uygun olarak üyelerin yaptığı ödemeler ile inşaat maliyeti endekslenmiş, şerefiye bedeli dikkate alınarak üyelerin borcu belirlenmiştir. Kesin maliyet PTT vasıtası ile üyelere gönderilmiş, ayrıca yerel gazetede ilanen yayımlanmıştır.
Bu kuralın istisnası 1163 sayılı Kanun'un 81/2. maddesinde düzenlenmiş olup, anılan maddede, "Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. (Ek cümle: 3/6/2010-5983/2 md.) Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar." hükmü kabul edilmiştir.
Somut olayda, davacı kooperatifin kendisine konut teslim edilmeyen üyeleri ile ilgili inşaat faaliyetlerine devam edildiği, genel kurullarında tasfiye sürecine girmesi ile ilgili bir karar alınmamış olduğu, davalı dahil olmak üzere bazı üyelerine tapu kayıtları verilmişse de tapusunu almayan başka üyelerin olduğu yani kooperatifin henüz amacına ulaşmamış olduğu anlaşıldığından, bu hükmün uygulama yeri bulunmamaktadır. Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2018/1271 Esas 2018/961 Karar, 2018/876 Esas 2018/626 Karar, 2017/701 Esas 2018/200 Karar, 2017/1616 Esas 2018/89 Karar, 2017/1926 Esas 2018/83 Karar, 2017/1647 Esas 2018/82 Karar, 2017/1617 Esas 2018/81 Karar, 2017/1869 Esas 2917/1345 Karar, 2017/724 Esas 2017/1328 Karar sayılı emsal kararları da bu yöndedir.
Kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa bile daha sonra yeni bir maliyet belirlenmesi mümkündür (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2011/2634 Esas 2012/724 Karar sayılı içtihadı). Zira değişen durumlar ve geçen zaman yeni bir kesin maliyet yapılmasını gerektirebilir. ...2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşülmüş, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline ve kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Bu kararın değişen koşullara göre ve üyeler arasında eşitliğin sağlanması için alındığı bildirilmiştir. Bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup ***/2019 tarihli kesin maliyet raporu kooperatif yönetim kuruluna sunulmuştur. Ayrıca teknik heyet konutlara yönelik kıymet taktiri (şerefiye) hesabı yapmış ve bunu Kayseri 1. Noterliği'nin ...2019 tarihli ve ***yevmiye sayılı işlemi ile tasdik ettirmiştir. Davacı kooperatif tarafından yaptırılan ve üyelere gönderilen kesin maliyet kooperatif ana sözleşmesinin 61. ve 63. maddelerine uygun olarak üyelerin yaptığı ödemeler ile inşaat maliyeti endekslenmiş, şerefiye bedeli dikkate alınarak üyelerin borcu belirlenmiştir. Kesin maliyet PTT vasıtası ile üyelere gönderilmiş, ayrıca yerel gazetede ilanen yayımlanmıştır.
Toplanan delillerden davalının davacı kooperatifin üyesi olduğu, benimsenen bilirkişi raporunun içeriğine göre davalının daha önceden ödediği tutarın müteahhitlik karne katsayısı dikkate alınarak yeniden hesaplanması sonucu davalının ödemesi gereken kesin maliyet bedelinin 216.516,00 TL olduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar bilirkişi raporunda, davalının ödediği tutar, müteahhitlik karne kat sayısına ve sepet hesabına göre alternatifli hesaplanmış ise de kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesinde endekslemenin müteahhitlik karne kat sayısı esas alınarak yapılacağı açıkça düzenlendiğinden, bilirkişi raporunda müteahhitlik karne kat sayısına göre yapılan hesaplamaya itibar etmek gerekmiştir. İzah edilen tüm nedenlerle davacının davalıdan 216.516,00 TL talep edebileceği anlaşılmıştır.
Genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidat bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı açıktır.
Davacı vekili 28/06/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile öncelikle tapu iptal tescil davasının kabulünü, mahkeme aksi kanaatte ise toplam 216.516,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden ve 211.516,00 TL'sine ıslah tarihi olan ***/2021 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacının ıslah ile arttırdığı tutar, daha önceden davacının tapu iptal tescili talebi nedeni ile taşınmazın değeri üzerinden tamamlanan harç sınırında kalmış, yani harç daha önceden tamamlanmıştır. Ancak alacak talebi yönünden ıslah iradesinin ortaya konulduğu yani ıslah dilekçesinin verildiği tarih ***2021'dir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde davayı kabul anlamına gelmemek kaydı ile alacağın zaman aşımına uğradığını ileri sürmüştür. Yukarıda davalının istifasının hüküm ve sonuç doğurmadığı, üyeliğinin devam ettiği ayrıntısı ile açıklanmıştı. Davacı kooperatif tarafından davacıya karşı edimi yerine getirildiği, taşınmazın davalı adına tescil edildiği dosyadaki kayıtlar ile sabittir. Kooperatif tarafından bunun karşılığında talep edilecek olan inşaat gideri olarak talep edilen aidata zamanaşımı işlemesi mümkün değildir. Nitekim Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2016/8913 Esas 2020/237 Karar, 2017/391 Esas 2020/1615 Karar sayılı içtihatları bu yöndedir. İzah edilen nedenle davalının zaman aşımı def'i yerinde görülmemiştir.
Yargılama sonunda tüm dosya kapsamına göre davacının üyesi olan davalıdan kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet bedeli alacağını talep edebileceği, benimsenen bilirkişi ek raporuna göre davacının talep edebileceği kesin maliyet bedelinin 216.516,00 TL olduğu, kesin maliyet bedelinin tebliğ tarihinden itibaren 1 ay sonra muaccel olacağını, davalıya ilanen yapılan tebligatın 27/07/2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında davalı borcuna***/2018 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden gecikme faizi uygulanacağı sonuç ve kanaatine varılmış ve davacının terditli taleplerinden ikinci talebi olan alacak davasının kabulü ile toplam 216.516,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden ve 211.516,00 TL'sine ıslah tarihi olan 28/06/2021 tarihinden itibaren işleyecek yıllık % 18 (aylık % 1,5) oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir
Davacı taraf alacak talebi için banka mevduat faizi talep etmiş ise de kooperatif ile üyesi arasındaki somut uyuşmazlıkta uygulama imkanı bulunmadığından davacının asıl alacağa bankalarca mevduata uygulanan en yüksek oranda faiz işletilmesi talebi yerinde görülmemiş ve izah edilen tüm nedenlerle mahkememizce aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davacının davalı aleyhindeki terditli taleplerinden ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin reddine,
2-Davacının davalı aleyhindeki terditli taleplerinden ikinci talebi olan alacak davasının kabulü ile toplam 216.516,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden ve 211.516,00 TL'sine ıslah tarihi olan ***/2021 tarihinden itibaren işleyecek yıllık % 18 (aylık % 1,5) oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
3-Alınması gerekli 14.790,20 TL karar ve ilam harcından davacı tarafça peşin yatırılan 85,39 TL ve tamamlama harcı olan 3.927,83 TL'nin mahsubu ile eksik 10.776,98 TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
4-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin (yargılama giderinin) davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
5-Davacı tarafça yapılan başvurma harcı 44,40 TL, peşin harç 85,39 TL, tamamlama harcı 3.927,83 TL, keşif harcı 384,90 TL, tebligat ve müzekkere gideri 45,10 TL, keşif araç ücreti 150,00 TL ve bilirkişi ücreti 1.800,00 TL olmak üzere toplam 6.437,62 TL yargılama harç ve giderinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
6-Davalı tarafından yapılan bir yargılama gideri olmadığından bu hususta bir karar verilmesine yer olmadığına,
7-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 23.606,12 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ve istek halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 12/10/2021
Katip ...Hakim ...
e-imzalıdır e-imzalıdır
Bu belge 5070 Sayılı Elektronik İmza Kanununa göre güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.