T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ***
KARAR NO: ***
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ***
VEKİLLERİ: Av. ... -
Av. ... -
DAVALI : ... - ...,
VEKİLİ: Av. ... -
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil, Olmadığı Taktirde Alacak
DAVA TARİHİ: ***
KARAR TARİHİ: ***
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 25/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Kayseri'de faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olduğunu, kooperatifin 2010 hesap yılına ilişkin olarak ***/2011 tarihinde yapılan genel kurul gündem maddeleri arasında yer alan biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesi maddesi gereğince üyelere teslim edilen toplam 196 dairenin geçici maliyetleri çıkarılarak üyelerden talep ve tahsil edildiğini, kooperatif genel kurulu tarafından usulüne uygun olarak kesin maliyet bedellerinin belirlenmesine ve üyelerden talep edilmesine yönelik herhangi bir karar alınmadığını, davalı üye ve kooperatiften dairesini alan diğer 196 üyeden yalnızca geçici maliyet bedellerinin alındığını, komisyon tarafından hesaplanan maliyetlerde arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetlerinin kooperatif ortaklarına pay edilmediğini, arsa sahiplerine teslim edilen dairelerin maliyetlerinin hali hazırda evini teslim almamış üyelerin üzerine bırakıldığını, maliyet hesabında kat, cephe ve şerefiye bedeli farklarının gerçeği yansıtmadığını, müvekkili kooperatif tarafından bugüne kadar 196'sı kooperatif üyesi ve 197'si arsa sahibinin olmak üzere 393 dairenin teslim edildiğini, hali hazırda 309 dairenin teslim edilmediğini, kooperatifin mevcut 305 üyesinin bulunduğunu, bunlardan 196'sının davalı gibi dairesini ve tapusunu aldığını, 109 üyenin ise henüz dairesini almadığını, daireleri teslim edilen 197 arsa sahibinin daire maliyetleri hesaplanmayarak ve kooperatiften dairesini teslim almış üyelere yansıtılmayarak 506 dairenin maliyetinin, geriye kalan 109 üyeye yüklendiğini, eğer yapılan maliyet hesapları doğru olarak üyelere pay edilmiş olsaydı dairesini teslim alan üye başına düşen ortalama bedellerin çok daha fazla olacağını, evini teslim alan üyelerden aylık aidat miktarının %40'ı oranında kira bedeli alınması yönünde genel kurul kararı olmasına rağmen bu bedelleri üyelerden talep ve tahsil edilmediğini, kooperatiften istifa eden üyelere olan borçların evlerini teslim alan üyeler için yapılan İnşaatlerde kullanılanı banka kredisi borçları, vergi, SGK ve sair borçların dairesini teslim alan üyelerin kesin maliyet bedeli hesabına eklenmediğini ve bu borçların dairesini teslim almamış üyelere bırakıldığını, tüm bu nedenlerle ***/2019 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında şimdiye kadar yapılan tüm geçici/kesin maliyet bedellerinin iptali ve yeniden maliyet yapılmasına yönelik karar alındığını, bu kararının herhangi bir muhalefet şerhi olmadan oy birliğiyle alındığını, genel kurul kararının iptaline yönelik bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, yönetim kurulu tarafından kesin maliyet hesabı yapılması için süreç başlatıldığını, davalının da verilen süreye rağmen borcunu ödemediğini, kooperatifin en yetkili organının genel kurul olduğunu ve aldığı kararların tüm üyeleri bağlayacağını, son genel kurulda alınan kararın amacının üyeler arasındaki eşitliği sağlanmak olduğunu, davacı kooperatifin henüz tasfiye aşamasına girmediğini, inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, davacının tamamlamış olduğu daireleri ve tapusunu üyelere verdiğini, davalının üyeliğinin devam ettiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili ***/2020 tarihli cevap dilekçesinde özelle; davacı tarafıdan dosyaya sunulan arabuluculuk tutanağında anlaşamama tutanağına konu edilen talebin ticari uyuşmazlık olarak belirtildiğini, bu sebeple de anlaşmama tutanağının dava şartını kapsayıp kapsamadığı konusunda belirsizlik bulunduğunu, müvekkilinin kooperatife olan borcunu ödediğini ve 2011 yılında kat mülkiyeti tapusunu aldığını, müvekkilinin davalı kooperatifin üyesi olmadığını, zira 2011 yılında tapuyu aldıktan sonra kooperatif tarafından yapıları genel kurul toplantıları ve hazirun listesinde isminin bulunmadığını, genel kurula davet edilmediğini, davacının da müvekkilinin genel kurula davet etmeyerek müvekkilinin kooperatiften çıktığını ve ilişiğinin kesikliğini onayladığını, müvekkilinin yeniden üye olmak gibi bir talebinin ve başvurusunun bulunmadığını, genel kurul tutanakları ve hazirun cetvellerinin resmi belge olduğunu, yıllarca hazirun listesinde yer almayan kooperatiften çıkan ve tekrar üye olma talebi de bulunmayan müvekkilinin davacı tarafından kendiliğinden hazirun listesine eklenerek genel kurulda borç çıkartılmasının hukuka aykırı olduğunu, davacı tarafından kesin maliyetler tespit edilerek ve belirlenen kesin maliyet bedellerinin müvekkili tarafından ödenerek taahhütname ve ilişik kesme belgesi ve 02/06/2011 tarihinde kat mülkiyetinin tapusunun müvekkiline verildiğini, 21/04/2019 tarihli genel kurul tutanağında şimdiye kadar belirlenen tüm maliyetlerin iptaline karar verildiğini, ancak söz konusu kooperatif genel kurulunda neden daha önceki kesin hesapların hatalı olduğunun açıkça belirtilmesi ve resmi tespitlerle gösterilmesi gerektiğini, kooperatif ile ilişiği kesilen müvekkiline bu kadar yıl sonra bu kadar borç çıkartılmasının hukuka aykırı olduğunu, ana sözleşmenin 61. maddesi gereği ayrılmak isteyen ortakların ödemesi gereken kesin maliyet ve şerefiye ödeyerek borcu kalmayan ve ardından yapılan genel kurullara davet edilmeyen hazirunlarda yer almayan müvekkilinin kooperatiften çıktığını, kooperatifin de bunu kabul ettiğini, belirtilen nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.
Taraflarca ***/2019 tarihli kooperatif genel kurul kararına, kooperatif defter ve kayıtlarına, tüm genel kurul kararlarına, kooperatifin ana sözleşmesine davalının üyelik dosyasına, Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü kayıtlarına, kesin maliyet raporlarına, tapu kayıtlarına, ihtarnameye ve bilirkişi incelemesine delil olarak delil olarak dayanılmıştır.
Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak davacı kooperatifin tadilatlarıyla birlikte ana sözleşmesinin, tüm genel kurul kararlarının ve ***2019 tarihli genel kurul toplantısına ilişkin hazirun cetvelinin okunaklı ve tasdikli suretlerinin istenmiş ve davacı kooperatifin güncel kayıtlı adresinin sorulmuştur. Bu yazımıza 20/01/2020 tarihli yazı ile cevap verilmiştir.
Davacı kooperatife müzekkere yazılarak; davalının üyelik dosyasının örneğinin istenmiş, davalının peşin bedelli, sabit fiyatlı üye olup olmadığı, kooperatifin böyle bir uygulaması olup olmadığı sorularak, varsa buna ilişkin genel kurul kararı veya yönetim kurulu kararı ile ilgili kayıt ve belge örnekleri ile davalının üyeliği nedeniyle borç ve ödemelerine ilişkin hesap dökümleri istenmiştir.
Davacı vekili 07/02/2020 tarihli dilekçesi ile kesin maliyet hesabının kooperatifin tüm üyelerine tebliğe çıkarıldığına ve tebliğ edildiğine ilişkin evrakları liste halinde sunmuştur.
Melikgazi Tapu Müdürlüğü'nden dava konusu taşınmazın tapu kayıt örneği celp edilmiştir.
Melikgazi Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine davalıdır şerhi konulmuştur.
Davacı kooperatif tarafından davalının üyeliği ile ilgili bir kısım evraklar sunulmuş ve bilirkişi incelemesine esas olmak üzere kooperatif kayıtlarının bulunduğu yeri bildirdirilmiştir.
Dava değerinin tespiti için gerekli olması nedeni ile öncelikle dava konusu taşınmazın dava tarihi itbari ile piyasa rayiç değerinin tespiti amacıyla, re'sen refakata bir inşaat mühendisi bilirkişi ve bir fen bilirkişisi mahallinde keşif icrasına karar verilmiştir. ***2020 tarihinde İnşaat Mühendisi *** ve Fen Memuru *** refakata alınarak mahallinde keşif yapılmıştır. Keşif sonrasında bilirkişilerce düzenlenen ***/2020 tarihli raporda özetle; " Kayseri İli, ***İlçesi; ***Mahallesi, ***ada - 5 parsel üzerinde bulunan 60/5463 arsa paylı B Blok, 8. Kat, 23 Bağımsız Bölüm numaralı, mesken vasıflı taşınmazın dava tarihi olan ***/2019 itibariyle değerinin 215.000,00-TL olduğu, kooperatif yetkilisi ***tarafından gerek ruhsat çalışmalarının gerekse inşaat faaliyetlerinin devam ettiği belirtilen şantiyeler bilirkişilerce görüldüğü, kooperatifte üyelerin bulunduğu bilgisinin verildiği" bildirilmiştir.
Davacı tarafa dava konusu edilen taşınmazın keşfen belirlenen değerinin 215.000,00-TL olması nedeniyle (215.000,00x68,31/1000/4 = 3.671,66 - 85,39 = 3.586,27-TL) eksik olduğu anlaşılan 3.586,27-TL harcı yatırmak üzere kesin süre verilmiştir. Davacı vekilince 3.586,27-TL tamamlama harcı 30/11/2020 tarihli makbuz ile yatırılmıştır.
İlgili delillerin toplanmasından sonra HMK'nun 266. maddesi gereğince bilirkişi incelemesi yaptırılmasına, HMK'nun 267 ve 268. maddesi gereğince resen seçilecek mali müşavir bir bilirkişiye tevdiine, HMK'nun 268 ve 278. maddeleri uyarınca bilirkişiye davalı kooperatifin tüm defter ve kayıtları yerinde inceleme yapmak ve raporuna esas alacak olup da dosyada bulunmayan kayıt ve belgeler olursa bunlardan birer suret alıp raporuna eklemesi için yetki verilmesine, HMK'nun 273. maddesi gereği dava tarihi itibariyle ve halen davalının davacı kooperatifin ortağı olup olmadığı, davalının kooperatif ortaklığından istifa ettiğine dair usulüne uygun geçerli bir istifasının bulunup bulunmadığı, davalının kooperatif ortaklığından çıkarılmasına ilişkin kooperatif yetkilileri tarafından alınmış karar olup olmadığı, davalının halen ortak olduğu tespiti halinde normal statülü bir ortak mı yoksa peşin ödemeli ortak mı olduğu, bu konuda kooperatif genel kurulunca alınmış karar ve istikrarlı karar olup olmadığı, kesin maliyet hesabının davalıya tebliğ edilip edilmediği, kooperatifin tüm yönetim ve genel kurul kararları incelenmek suretiyle tüm ortaklar için kesin maliyet hesabının yapılıp yapılmadığı, bu konuda eşitlik ilkesine uyulup uyulmadığı davalının ortaklık nedeniyle davacı kooperatife yaptığı ödemenin toplam kaç TL olduğu, kesin maliyet raporuna karşı ana sözleşmenin 61 C maddesi gereği belirlenen 15 gün için davalının itiraz edip etmediği, itirazı varsa ana sözleşme ve kooperatifler kanunun ilgili hükümlerine göre kooperatif tarafından yapılan işlemler olup olmadığı varsa bunların neler olduğu ve akıbeti, dava konusu edilen nedenlerden dolayı davacının davalıdan alacağı bulunup bulunmadığı, dosya kapsamında bulunan tüm beyan ve deliller de değerlendirilmek suretiyle davacının davalıdan alacağı varsa miktarının ne olduğu hususlarında hüküm vermeye ve denetime el verişli açıklamalı rapor tanzimi için bilirkişiye yetki ve görev verilmesine karar verilmiştir.
Mali müşavir bilirkişi ***tarafından düzenlenen ***/2021 havale tarihli raporda özetle; "***Esas sayılı dava dosyasını, iddialar ve savunmalar çerçevesinde dayanağını teşkil eden dava dosyasında mevcut belgeler ve davacı kooperatif kayıtları dahilinde inceledim. İnceleme safhasını detaylı olarak raporun üst kısmında açıkladım. Davalının davacı kooperatife 125 m2'lik daire için 125010044 üyelik nosu ile üye olduğu, davalı kooperatif üyesi ...'ın 18/04/2012 tarihinde kooperatifçe kendisine tahsis edilen Kayseri İli, ***İlçesi, ***Mahallesi ***ada 5 parselde kayıtlı B Blok 8. Kat 23. bağımsız bölüm nolu mesken niteliğindeki taşınmazın tapusunu aldığı, dosyaya ibraz edilen genel kurul kararları ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden gönderilen belgeler ekindeki genel kurul kararlarının incelenmesi neticesinde, alınan genel kurul kararlarının kooperatif ana sözleşmesine uygun olduğu ve 1163 sayılı kooperatifler yasası gereğince yapılan genel kurulun iptal edildiğine dair bir bulguya rastlanılmadığı, genel kurul kararlarının Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne ibraz edilmiş olduğu, yapılan genel kurulun usulüne uygun yapıldığı, kooperatif tarafından yaptırılan en son kesin maliyet hesabına yasal süresi içerisinde üyeler tarafından itiraz edildiğine ilişkin her hangi bir bilgi ve bulguya rastlanılmadığından kesin maliyet hesabının kesinleştiği, davalmın da kesinleşen maliyet hebasını tam olarak ödemediği, kooperatif tarafından davalıya konutun tapusunun verilmesinin kooperatife borcumun kalmadığı anlamına gelmeyeceği, kooperatif tarafından ortakları için yaptırılan inşaatların devamı süresinde eşitlik ilkesi gereği oluşan maliyetlere davalının katılması gerektiği, aksi durumun kooperatifin tanımına aykırı olacağı, kooperatif tarafından daha önce hazırlatılan kesin maliyet hesaplarının 21/04/2019 tarihinde toplanan genel kurul tarafından iptal edilmesine karar verilmiş olup, yeniden hazırlanan kesin maliyetin ana sözleşmesinin 61. maddesine uygun olduğu ve davalıya usulüne uygun bir şekilde ilanen tebligatının yapıldığı, davalının kooperatif ana sözleşmenin 61/d. maddesine istinaden kesinleşen kesin maliyeti kabul etmek durumunda ve ödemekle yükümlü olduğu, davacı kooperatifin davalı ...'dan kesin maliyet hesabından dolayı 139.767,00-TL alacağı olduğu, davalı her ne kadar kooperatifçe kendisine tahsis edilen daire tapusunu aldığını ve kooperatif ile ilişiğini kestiğini beyan etmesine karşılık, genel giderler için masraf bloke edildiğine dair bir bilgi ve bulguya rastlanılmadığından davalının üyeliğinin devam ettiği, davacı defterlerinde 2012 yılı sonu itibarıyla davalı adına açılan 331-01-0719 ... isimli hesap üzerinden davalının kooperatife 112.115,00-TL ödeme yaptığı, buna göre; davalının kooperatife yapmış olduğu ödemelerin güncellenmiş halinin 205.164.00 TL olduğu ve bu tutarların üye için çıkarılan kesin maliyet hesabında yer aldığı" belirtilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE: Dava, tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde kesin maliyet bedeli alacağının davalıdan tahsili talebine ilişkin terditli açılan davadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davalının davacı kooperatifin ortağı olup olmadığı, davalının davacı kooperatife kesin maliyete ilişkin borcu olup olmadığı, davacının tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde kesin maliyet bedeli alacağının makbul olup olmadığı ve davalının zaman aşımı def'i nin kabul edilebilir olup olmadığı hususlarında toplanmaktadır.
Davacı vekili dava dilekçesinde davalı adına kayıtlı Kayseri İli, ***İlçesi, ***Mahallesi, ***ada, 5 parsel, B Blok, 23 nolu bağımsız bölümde kayıtlı mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, davalının hali hazırda kooperatifin üyesi olduğunun kabulü ile mahkemece tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul görmemesi halinde ise kesin maliyet bedeli olarak şimdilik 5.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davacının tapu iptal tescil talebi yönünden ara buluculuk tutanağının düzenlenmediğini, davanın dava şartı yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür. Ancak tapu iptal tescil davası, bir miktar para alacağı-tazminat talebine yönelik bir dava olmadığından ara buluculuğa tabi değildir. (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2021/606 Esas 2021/622 Karar sayılı kararı). Arabuluculuk son oturum tutanağında arabuluculuk konusunun ticari ilişkiden kaynaklanan uyuşmazlık olduğu yazmaktadır. Eldeki davaya davanın konusunu oluşturan uyuşmazlık dışında tarafların arasında başkaca uyuşmazlık konuları olduğu da iddia ve ispat edilmemiştir. Bu nedenle arabuluculuk görüşmelerinin eldeki davaya konu edilen uyuşmazlık nedeniyle yapıldığı ve bu görüşmelerden olumlu sonuç alınamadığı değerlendirilmiştir. İzah edilen nedenle davalının dava şartı itirazı yerinde görülmemiştir.
Dosya kapsamından; davacı kooperatifçe üyelerine tahsis ve teslim edilecek taşınmazların inşaatlarının etap etap yaptırıldığı, ***/2011 tarihli genel kurulda biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması ve belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesine karar verildiği, bu karar doğrultusunda 196 dairenin geçici maliyet bedelinin tespitinin yapılıp üyelerden talep ve tahsil edildiği, tapularının devrinin yapıldığı, halen 109 üyenin dairesini alamadığı, ***/2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşüldüğü, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline, kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verildiği, bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup kesin maliyet bedelinin belirlendiği, davalıya ortaklığına bağlı bağımsız bölümün tapuda adına tescil edildiği, davacının kooperatif üyeliğinden istifasına veya çıkarılmasına ilişkin kayıt olmadığı, davacı vekilinin aksi savunulmayan beyanına göre kooperatifin henüz dairelerini teslim alamamış 109 üyesinin dairelerinin inşaatının devam ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce öncelikle davalının kooperatif üyesi olup olmadığı üzerinde durulmuştur. Davalı, taşınmazını iktisap ettikten sonra davacı kooperatif üyeliğinden istifa ettiğini, üyelik sıfatı bulunmadığı için kendisine karşı herhangi bir talepte bulunulamayacağını ileri sürmüştür. Ancak davalının istifası, kooperatife karşı edimini yerine getirmediği sürece yani taşınmazını iade etmediği sürece hüküm ve sonuçlarını doğurmamaktadır. Zira kooperatiften karşı edim olan daire tapusunu alan ortak, kooperatif sona erene kadar kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmekle yükümlüdür (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2016/6738 Esas 2019/4723 Karar, 2013/1040 Esas 2013/2178 Karar). Somut olayda davalı taşınmazı davacıdan iktisap etmiş, daha sonra istifa ettiğine veya çıkarılmasına ilişkin kayıt ve belge olmadığı görülmektedir. Davalının kooperatif ortaklığından istifa etmiş olması halinde ortaklık nedeniyle adına tescil edilen daireyi iade etmesi gerekirdi. Oysa dava konusu taşınmaz işbu dava tarihi itibarı ile ve halen davalı adına tapuda kayıtlı olup davalı taşınmazı davacıya iade etmemiştir. Davalı, taşınmazı davacı kooperatife iade etmediği ve davacı kooperatif genel kurulunda davalının istifasının kabul edildiğine dair açık bir karar alınmadığı için davalının üyeliğinin devam ettiği anlaşılmıştır. Diğer taraftan davalının bir dönem genel kurullara çağrılmaması, adının hazirun tutanaklarında yer almaması, ortaklığının son bulduğu anlamına gelmez. Zira Kooperatifler Kanunu ve davacı kooperatifin ana sözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı yönetim kurulu kararları veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanları, Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinin emredici nitelikteki hükmüne göre geçersizdir. Ayrıca kooperatif ortağına borcu olmadığına dair belge verilmesinin onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmemekte; bu belge yalnız belgenin verildiği tarih itibari ile o tarihe kadar yapılan inşaat maliyeti ve aidatlar için borcun olmadığı anlamına gelmektedir. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi'nin 2018/687 Esas, 2019/672 Karar, 2018/429 Esas, 2019/662 Karar, 2018/257 Esas, 2019/671 Karar, 2019/2358 Esas, 2019/1864 Karar, 2019/2386 Esas, 2019/1803 Karar, 2019/2367 Esas, 2019/1802 Karar, 2019/2387 Esas, 2019/1801 Karar, 2018/2283 Esas, 2019/1719 Karar, 2018/54 Esas, 2019/924 Karar, 2018/344 Esas 2019/920 Karar, 2018/345 Esas 2019/919 Karar, 2017/1785 Esas 2019/713 Karar, 2019/333 Esas 2019/653 Karar, 2018/1643 Esas, 2019/651 Karar, 2018/347 Esas 2019/673 Karar sayılı emsal kararları). Belge tarihinden sonra ortaya çıkacak inşaat maliyeti nedeni ile davalının önceden ibra edilmesi düşünülemez zira davalının inşaat maliyetine katlanma yükümlülüğü aşağıda ayrıntısı ile izah edileceği üzere kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam edecektir ve henüz yapılmamış inşaat maliyetinden yani doğmamış bir haktan yıllar önce feragat edilmesi mümkün değildir.
Davacının terditli taleplerinden ilki olan tapu iptal tescil talebi nedeni ile mahkememizce taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespiti için keşif yapılmış ve bilirkişi raporu alınmış, davacı taraf, taşınmazın dava tarihinde tespit edilen değeri üzerinden eksik kalan harcı tamamlamıştır.
Yapı kooperatiflerinin temel amacı ana sözleşme uyarınca ortaklarına uygun fiyatlarla taşınmaz kazandırmaktır. Kooperatif ortağı, ortalık sözleşmesini imzalarken kooperatifin ana sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kooperatif genel kurullarında alınıp iptal edilmeyen yahut batıl olmayan yani geçerliliğini koruyan tüm kararlar da birer sözleşme hükmündedir. Ana sözleşme gereği kooperatifin edimi taşınmazı ortak adına tescil ettirmek, ortağın edimi de kooperatif tasfiye oluncaya kadar belirlenen parasal yükümlülükleri yerine getirmektir. Ortağın bu edimi, kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam eder. Kooperatiften taşınmazını edinen ortak, üyelikten istifa etse bile edindiği taşınmazı kooperatife iade etmediği sürece istifası hüküm ve sonuç doğurmaz. Somut olayda davalının kısmi ödemesi sonucu davacının davalıya taşınmaz teslim ettiği taraflar arasında çekişmesizdir. Kural olarak davacı kooperatifin ortaklarına taşınmaz teslim etmesi için tüm ortaklar bakımından taşınmaz teslim koşulunun yerine gelmesi gerekmektedir. Ancak somut olayda davacı kooperatifin taşınmazlarını etap etap tamamladığı, bazı üyelere teslim edilecek taşınmazların inşaatının ise dava tarihinde dahi halen devam ettiği tespit edilmiştir. Davacı kooperatif, inşaatları devam etmesine rağmen davalıya taşınmaz teslim etmiş ve davalı adına tapuda tescil işlemi gerçekleşmiştir. Bu aşamadan sonra davacının tapu iptal tescil talep etmesinin şartları oluşmamıştır. Zira kural olarak, kooperatif ortaklığından istifa edenlerin, kooperatifçe ortakları için yaptırılan daireler üzerinde hakkı kalmayıp, dairenin kooperatife iadesi ile ancak ayrıldıkları yıl bilançosuna göre payına düşeni talep edebilmesi mümkündür. Başka bir deyişle, ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakların kooperatife iadesi gerekir (Yargıtay 23. HD. 13/12/2012 tarih ve 5200 E., 7357 K., 22/05/2012 tarih ve 769 E., 3526 K. Yargıtay 11. HD. 13/03/2008 tarih ve 2006/11210 E., 2008/3143 K., 13/03/2008 tarih ve 2006/11193 E., 2008/3190 K. sayılı ilamları). İstifa eden ortağın ise, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 15. ve anasözleşmenin 17. maddesi uyarınca, kooperatiften ayrıldığı yılın bilançosunun görüşüldüğü genel kuruldan bir ay geçtikten sonra, kooperatife ödediği miktarları talep edebilmektedir.
Bu kuralın istisnası 1163 sayılı Kanun'un 81/2. maddesinde düzenlenmiş olup, anılan maddede, "Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. (Ek cümle: 3/6/2010-5983/2 md.) Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar." hükmü kabul edilmiştir.
Somut uyuşmazlıkta, davacı kooperatifin kendisine konut teslim edilmeyen üyeleri ile ilgili inşaat faaliyetlerine devam edildiği, genel kurullarında tasfiye sürecine girmesi ile ilgili bir karar alınmamış olduğu, davalı dahil olmak üzere bazı üyelerine tapu kayıtları verilmişse de tapusunu almayan başka üyelerin olduğu yani kooperatifin henüz amacına ulaşmamış olduğu anlaşıldığından bu hükmün uygulama yeri bulunmamaktadır. Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2018/1271 Esas 2018/961 Karar, 2018/876 Esas 2018/626 Karar, 2017/701 Esas 2018/200 Karar, 2017/1616 Esas 2018/89 Karar, 2017/1926 Esas 2018/83 Karar, 2017/1647 Esas 2018/82 Karar, 2017/1617 Esas 2018/81 Karar, 2017/1869 Esas 2917/1345 Karar, 2017/724 Esas 2017/1328 Karar sayılı emsal kararları da bu yöndedir. İzah edilen nedenlerle davacının terditli taleplerinden ilk talebi olan tapu iptal tescil talebi yerinde görülmemiş, söz konusu talebin reddine karar verilmiştir.
Davacının ikinci talebi olan alacak davası bakımından yapılan değerlendirmede ise; kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa bile daha sonra yeni bir maliyet belirlenmesi mümkündür (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2011/2634 Esas 2012/724 Karar sayılı içtihadı). Zira değişen durumlar ve geçen zaman yeni bir kesin maliyet yapılmasını gerektirebilir. 21/04/2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşülmüş, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline ve kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Bu kararın değişen koşullara göre ve üyeler arasında eşitliğin sağlanması için alındığı bildirilmiştir. Bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup 18/06/2019 tarihli kesin maliyet raporu kooperatif yönetim kuruluna sunulmuştur. Ayrıca teknik heyet konutlara yönelik kıymet taktiri (şerefiye) hesabı yapmış ve bunu Kayseri ***. Noterliği'nin ***/2019 tarihli ve 6394 yevmiye sayılı işlemi ile tasdik ettirmiştir. Davacı kooperatif tarafından yaptırılan ve üyelere gönderilen kesin maliyet kooperatif ana sözleşmesinin 61. ve 63. maddelerine uygun olarak üyelerin yaptığı ödemeler ile inşaat maliyeti endekslenmiş, şerefiye bedeli dikkate alınarak üyelerin borcu belirlenmiştir. Kesin maliyet PTT vasıtası ile üyelere gönderilmiş, ayrıca yerel gazetede ilanen yayımlanmıştır.
Toplanan delillerden davalının davacı kooperatifin üyesi olduğu, benimsenen bilirkişi raporunun içeriğine göre davalının daha önceden ödediği tutarın müteahhitlik karne katsayısı dikkate alınarak hesaplanması sonucu davalının ödemesi gereken kesin maliyet bedelinin139.767,00-TL olup davacının talebinin ise 132.125,00- TL olduğu anlaşılmıştır. Kooperatif ana sözleşmesinin 61. maddesinde endekslemenin müteahhitlik karne kat sayısı esas alınarak yapılacağı açıkça düzenlendiğinden, müteahhitlik karne kat sayısına göre yapılan hesaplamaya itibar etmek gerekmiştir. İzah edilen tüm nedenlerle davacının davalıdan 132.125,00-TL talep edebileceği anlaşılmıştır.
Genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidat bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı açıktır.
Davacı vekili ***/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile öncelikle tapu iptal tescil davasının kabulünü, mahkeme aksi kanaatte ise toplam 132.125,00-TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'na dava tarihi olan ***/2019 tarihinden ve 127.125,00-TL'na ıslah tarihi olan 06/04/2021 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacının ıslah ile arttırdığı tutar, daha önceden davacının tapu iptal tescili talebi nedeni ile taşınmazın değeri üzerinden tamamlanan harç sınırında kalmış, yani harç daha önceden tamamlanmıştır. Ancak alacak talebi yönünden ıslah iradesinin ortaya konulduğu yani ıslah dilekçesinin verildiği tarih ***/2021'dir.
Davalı vekili davayı kabul anlamına gelmemek kaydı ile alacağın zaman aşımına uğradığını ileri sürmüştür. Yukarıda davalının istifasının hüküm ve sonuç doğurmadığı, üyeliğinin devam ettiği ayrıntısı ile açıklanmıştı. Davacı kooperatif tarafından davacıya karşı edimi yerine getirildiği, taşınmazın davalı adına tescil edildiği dosyadaki kayıtlar ile sabittir. Kooperatif tarafından bunun karşılığında talep edilecek olan inşaat gideri olarak talep edilen aidata zamanaşımı işlemesi mümkün değildir. Nitekim Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2016/8913 Esas 2020/237 Karar, 2017/391 Esas 2020/1615 Karar sayılı içtihatları bu yöndedir. İzah edilen nedenle davalının zaman aşımı def'i yerinde görülmemiştir.
Yargılama sonunda tüm dosya kapsamına göre davacının üyesi olan davalıdan kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet bedeli alacağını talep edebileceği, benimsenen bilirkişi raporuna göre ve davacının talebi ile bağlı kalınarak davacının talep edebileceği kesin maliyet bedelinin 132.125,00-TL olduğu, bu alacağa genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden gecikme faizi uygulanacağı sonuç ve kanaatine varılmış ve davacının terditli taleplerinden ikinci talebi olan alacak davasının kabulü ile toplam 132.125,00-TL kesin maliyet alacağının dava dilekçesinde talep edilen 5.000,00-TL'na dava tarihi olan ***2019 tarihinden itibaren ve bakiye 127.125,00-TL'na ıslah tarihi olan 06/04/2021 tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 (aylık %1.5) oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının terditli ilk talebi olan tapu iptali ve tesciline yönelik talebinin REDDİNE,
2-Davacının terditli ikinci talebi olan alacak davasının KABULÜ ile 132.125,00-TL kesin maliyet alacağının dava dilekçesinde talep edilen 5.000,00-TL'na dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden itibaren ve bakiye 127.125,00-TL'na ıslah tarihi olan 06/04/2021 tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 (aylık %1,5) oranında gecikme faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gereken 9.025,45-TL nispi karar ve ilam harcından davacı tarafça peşin yatırılan 85,39-TL ile 3.586,27-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 5.353,79-TL karar ilam harcının davalıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
4-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
5-Davacı tarafça yapılan başvurma harcı 44,40-TL, peşin harç 85,39-TL ve 3.671,66-TL ıslah harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-19,00-TL tebligat gideri, 33,00-TL e-tebligat gideri, 1,50-TL KEP gideri, 8,40-TL müzekkere gideri, 100,00-TL keşif araç ücreti ve 1.100,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.261,90-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
7-Davalı tarafından yapılan yargılama giderinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına,
9-HMK'nun 333/1. maddesi gereğince varsa artan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleşmesinden sonra yatıran ilgili tarafa iadesine,
10-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen kısım üzerinden 16.501,87-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
11-Davalı lehine vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 04/10/2021
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır