T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİKARAR
(KABUL)
ESAS NO: 2019/941
KARAR NO: 2022/137
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ...
VEKİLLERİ: Av. ...
DAVALI : ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil - Alacak
DAVA TARİHİ: 17/12/2019
KARAR TARİHİ: 16/02/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 17/02/2022
Davacı vekili tarafından davalı aleyhinle açılan Tapu İptali ve Tescil - Kesin maliyet hesabından kaynaklanan alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkilinin, Kayseri'de faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olduğunu, 2010 hesap yılına ilişkin olarak 20.02.2011 tarihinde yapılan Genel Kurul kararı gereğince üyelere teslim edilen toplam 196 dairenin geçici maliyeti çıkarılarak üyelerden talep ve tahsil edildiğini,Kooperatif genel kurulu tarafından şimdiye kadar usulüne uygun olarak kesin maliyet bedellerinin belirlenmesi ve üyelerden talep edilmesine yönelik herhangi bir karar alınmadığını, davalı üye ve kooperatiften dairesini alan diğer 196 üyeden yalnızca geçici maliyet bedelleri alındığını, o zamanki bilirkişi maliyet raporu incelendiğinde kesin maliyet raporunda bulunması gereken özelliklerin bulunmadığı ve hesaplamaların yapılmadığı, eksik ve hatalı olduğu, geçici maliyet raporu niteliğinde olduğunu, bilirkişi komisyonu tarafından hesaplanan maliyetlerde arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetleri kooperatif ortaklarına pay edilmediğini, arsa sahiplerine teslim edilen dairelerin maliyetleri kooperatif üzerine yani halihazırda evini teslim almamış üyelerin üzerine bırakıldığını, yine maliyet hesabında kat, cephe ve şerefiye bedeli farkları da gerçeği yansıtmadığını, ayrıca o zamanki yönetim tarafından bilinçli bir şekilde fahiş (%50-%60) oranlarla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapıldığını kooperatifin büyük maddi zarara uğratıldığını, Müvekkili Kooperatif tarafından bugüne kadar 196sı kooperatif üyesi, 197si arsa sahibi olmak üzere toplam 393 daire teslim edildiğini, halihazırda 309 daire de (152 koop. üyesi + 157 arsa sahibi) yarım kaldığını, daireler teslim edilemediğini, kooperatif tarafından yapılan/yapılacak olan toplam 702 daire mevcut olduğunu, kooperatifin mevcut 305 üyesi bulunduğunu, bunlardan 196'sı davalı gibi dairesini ve tapusunu aldığını 109 üye henüz dairesini alamadığını, eksik ve hatalı maliyetlerle kooperatif ortaklarına kat mülkiyet tapuları ferdileştirme ile verildiğini, daireleri teslim edilen 197 arsa sahibinin daire maliyetleri hesaplanmayarak ve kooperatiften dairesini teslim almış üyelere yansıtılmayarak 506 dairenin maliyeti (teslim edilen 197 arsa sahibi dairesi, devam eden 152 üye dairesi ve devam eden 157 arsa sahibi dairesi) geriye kalan 109 üyeye yüklendiğini, yapılan geçici/kesin maliyet hesapları doğru olarak üyelere pay edilmiş olsa idi dairesini teslim alan üye başına ortalama 220.000-240.000TL maliyet düşecek iken, arsa sahiplerinin daire maliyetleri üyelere yansıtılmadığı için 90.000-140.000TL arası bedellerle daireler üyelere teslim edildiğini, evini teslim alan üyelerden aylık aidat miktarının %40ı oranında kira bedeli alınması yönünde genel kurul kararı olmasına rağmen bu bedeller üyelerden talep ve tahsil edilmediğini, kooperatiften istifa eden üyelere olan borçlar, evlerini teslim alan üyeler için kullanılan banka kredisi borçları, vergi, sgk vs. borçlar dairesini teslim alan üyelerin kesin maliyet bedeli hesabına eklenmediğini ve tüm bu borçlar dairesini teslim almamış üyelere bırakıldığını, yapılan bu fahiş hatalar müvekkil kooperatifin halihazırda yönetiminde olanlar tarafından görev başına geldikleri zaman kooperatif kayıtlarında yapılan incelemeler neticesinde tespit edildiğini, bu nedenlerle 21.04.2019 tarihinde yapılan kooperatif olağan genel kurul toplantısında şimdiye kadar hesaplanan tüm geçici/kesin maliyet bedellerinin iptali ile yeniden kesin maliyet bedeli hesaplanmasına karar verildiğini, bu hesap hatalarında o zamanki kooperatif yönetiminin ve ilgililerin kasten hareket ettiği düşünülerek Kayseri Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulduğunu, şüpheliler hakkında ... Sor. no ile soruşturma başlatıldığını ve yargılama halen devam ettiğini, kooperatif tarafından yapılan 21.04.2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan tüm kararlar muhalefet şerhi olmaksızın oy birliğiyle alındığını, genel kurul toplantısının iptali amacı ile açılmış hiçbir dava bulunmamakta ve alınan tüm kararlar kesinleşmiş bulunduğunu, bu kapsamda verilen yetki uyarınca yönetim kurulu tarafından ilgili hazırlıklar yapıldığını ve alınan kararlar ile kesin maliyet bedeli hesaplanması süreci başlatıldığını, hesaplanan kesin maliyetler ana sözleşmenin 61. maddesindeki usule birebir uygun şekilde üyelere tebliğ edilldiğini ve 15 günlük itiraz süreci ve devamındaki prosedür de tüm üyelere tanınarak, ilgili sürecin 61. maddeye uygun olarak tamamlanması sağlandığını, tüm üyelerin paylarına düşen kesin maliyet bedeli borcu miktarı üyelere tebliğ ve ödeme yapmaları hususu talep edildiğini, verilen süre içerisinde ödemelerini yapmayan tüm üyelerle ilgili olarak yasal hukuki süreç başlatıldığını, davalının da verilen tüm bu sürelere rağmen borcunu ödemediğinin tespit edildiğini, kooperatif tarafından hesaplanan kesin maliyet bedellerinin tüm üyelere tebliğ edilmesine rağmen davalı ile birlikte bir kısım üyeler, verilen süre içerisinde borçlarını ödemediklerini ve bunun üzerine müvekkil kooperatif tarafından muaccel hale gelen işbu borçların tahsili amacı ile iş bu davayı ikame ettiklerini belirterek, kooperatifin genel kurul kararı ile şimdiye kadar belirlenen tüm geçici ve kesin maliyet bedellerini iptal etmesi ile yeniden kesin maliyet hesabı yaparak üyelerden talep etmesinde, yukarıda detaylı olarak izah ettiğimiz üzere dairesini teslim almamış üyeler ile teslim almış üyeler arasındaki eşitliğin sağlanabilmesi amaçlandığını, dava şartı olarak zorunlu Arabuluculuk yoluna başvurulduğunu ancak davalı ile 25.10.2019 tarihinde yapılan arabuluculuk toplantısında anlaşma sağlanamadığını belirterek öncelikle telafisi mümkün olamayacak zararlarımızı önlemek maksadıyla davalının müvekkil kooperatiften almış olduğu Kayseri ili ... ilçesi ... Mahalle ... Ada ... Parsel ... Blok Bağımsız Bölüm No:... da kayıtlı bulunan mesken vasıflıtaşınmazın tapu kaydı üzerine tedbir konulmasına, davalı adına kayıtlı bulunan dava konusu taşınmazın, davalının kooperatif üyesi olmadığı iddiası mahkemece geçerli kabul edildiği takdirde, davalının kooperatif tarafından belirlenen kesin maliyet bedelini ve kooperatife karşı diğer yükümlülüklerini yerine getirmeden daire tapusunu aldığı için, taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil kooperatif adına tescil edilmesine, davalının müvekkil kooperatifin halihazırda üyesi olduğunun kabulü ile tescil taleplerinin reddedilmesi halinde, davalının kooperatife karşı kesin maliyet ve diğer hususlardan doğan edim borçları nedeniyle, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile (kısmi dava olarak) şimdilik 5.000,00 TL kesin maliyet bedeli alacağının arabuluculuk başvurusu tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkil kooperatife ödenmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde;bu davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasının mümkün olmadığını, davacı tarafın eksik harcı tamamlaması gerektiğini, davacı tarafın bu şekilde belirsiz alacak davası açması hukuken mümkün olmadığını, davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilinin kooperatifin üyesi olmadığını, müvekkilinin kooperatife olan borcunu ödeyip 2013 yılında kat mülkiyeti tapusunu aldığını, tapuyu aldıktan sonra kooperatif tarafından yapılan genel kurul toplantıları ve hazirun listesinde ismi bulunmadığını, genel kurula da davet edilmediğini, müvekkilin kooperatiften çıktığı, ilişiğinin kesildiğinin onaylandığını, müvekkili ve müvekkili gibi başka üyelerin de kötüniyetli olarak 21.04.2019 tarihinde yapılan genel kurul ile yeniden borç çıkarılmasının kötü niyetli olduğunu üye olmayan müvekkiline yıllar sonra haziruna eklenerek genel kurulda borç çıkarılması kanuna da aykırı olduğunu, davacı kooperatif tarafından her ne kadar 21.04.2019 tarihli genel kurul kararı ile müvekkil aleyhine kesin maliyet bedeli talep edilmiş olsa da 2019 yılından önce kesin maliyet hesabı yapıldığını, belirlenen kesin maliyet bedeli müvekkil tarafından ödendiğini, üyeliğinin yıllar önce 2013 yılında sona erdiğinden üyelikten kaynaklı olarak alacak talep edilmesi hukuka aykırı olduğunu, 21.04.2019 tarihli genel kurul tutanağında şimdiye kadar belirlenen tüm geçici ve kesin maliyetlerin iptaline karar verildiği belirtilmiş ise de, söz konusu kooperatif genel kurulunda; neden daha önceki kesin hesapların hatalı olduğunun açıkça belirtilmesi ve resmi tespitlerle gösterilmesi gerektiğini, aksi bir durumun keyfiliğe yol açtığını ve kooperatif genel kurul kararları, yasalara ve ana sözleşmeye aykırı olamayacağını, müvekkilin 2013 yılında kat mülkiyeti tapusunu aldığını, kooperatif ile ilişiği kesilen müvekkile bu kadar yıl sonra yeniden borç çıkarılması hukuka aykırı olduğunu, kooperatif eşitlik ilkesine aykırı davrandığını, davacı kooperatif tarafından çıkarılan kesin maliyet bedeli ve diğer talepleri kesinlikle kabul etmemekle birlikte borcun kaynağı olan 21.04.2019 tarihli genel kurulun hazirun cetveli incelendiğinde bütün üyelerin hazirun cetvelinde yer almadığı üyelerin bir kısmı hazirun listesine dahil edilmişken bir kısmının hazirunda yer almadığı görüleceğini, müvekkilim kooperatifin üyesi olmadığını belirterek, davacının haksız ve hukuka aykırı davasının usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER : Taraf vekilleri delillerini sunmuş, Arabuluculuk son oturum tutanağı aslı, üyelik dosyası, tebliğ edilen kesin maliyet borcuna ilişkin evraklar, davalı üyenin şimdiye kadar kooperatife yapmış olduğu ödemelere ilişkin hesap döküm cetveli, Kooperatif ana sözleşmesi, Kooperatif tarafından daha önce hesaplanan geçici maliyet raporu, Kooperatif tarafından en son hesaplanan kesin maliyet raporu, Kooperatif eski yönetimi hakkında hatalı maliyet hesabı nedeniyle yapılan Kayseri CBS ... soruşturma numaralı dosyası, kooperatifin tüm genel kurul kararları, tapu kaydı, kooperatif ana sözleşmesi Genel kurul tutanakları ve hazirun cetvelleri . Kayseri .... Noterliği'nin ... ve ... yevmiye nolu ihtarı, delil olarak bildirilmiş. celbi gereken kayıt ve belgeler celp edilerek incelenmiştir.
GEREKÇE: Dava, kooperatif üyesi iken daire tapusunu aldıktan sonra üyeliği sona erdiği belirtilen davalıdan talep edilen üyelik kesin maliyet bedelleri nedeni ile öncelikle davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tesciline, üyeliğin kabulü halinde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 4/1-a maddesine göre davaya bakmaya Mahkememiz görevlidir. Zira uyuşmazlık 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 99.maddesi uyarınca ticari niteliktedir.
6545 sayılı yasanın 45/3.maddesi uyarınca yargılama Tek Hakim tarafından yürütülmüş ve sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizde açılan ve sonuçlanan davada dava değeri 500 Bin TL'nin altında olması nedeniyle 7251 sayılı kanunla değişik 6102 Türk Ticaret Kanununun 4/2.maddesi uyarınca basit yargılama usulü uygulanmıştır.
Kayseri Cumhuriyet Başsavcılığı'nın... Soruşturma dosyasında müştekinin ... Kooperatifi, şüphelilerin ... ve 10 arkadaşı olduğu, Görevi kötüyle kullanmak, tacir veya şirket yöneticileri ile kooperatif yöneticilerinin dolandırıcılığı suçundan soruşturma başlatıldığı 20/04/2020 tarihli kararla kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiği anlaşılmıştır.
Mahallinde keşif icra edilmiş, keşif sırasında yapılan inceleme ve değerlendirmeler, dava dosyası, sunulan kayıt ve belgeler ve kooperatif kayıtları üzerinde yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucu bilirkişi İnşaat Mühendisi ... düzenlediği 17/07/2020 tarihli raporunda; Kayseri İli, ... İlçesi, ... Mahalle ... ada, ... parsel üzerinde bulunan ... arsa paylı ... Blok, ... Kat, ... bağımsız bölüm numaralı “Mesken” vasıflı taşınmazın; dava tarihi olan 17/12/2019 itibariyle değerinin 240.000,00 TL olduğunu, ferdileşme işlemi ile ... adına tahsis edilen 02/01/2013 tarihi itibariyle değerinin 109.000,00 TL olduğunu belirlemiştir.
Hesap bilirkişisi 18/05/2021 tarihli raporunda; dosya kapsamında yer alan bilgi ve belgelerle davalı kooperatif merkezinde kayıt ve belgeler üzerinde yapılan incelemelere göre, davalının davacı kooperatifin ortağı olduğu, kooperatif tarafından davalıya tapusunun verilmesi, bir dönem genel kurullara çağrılmaması, kendisine borcu olmadığına dair belge verilmesi onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmeyeceğini, Koop. Kanunu ve davacı kooperatif anasözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı genel kurul ve yönetim kurulu kararları veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanları Koop. Kanunun m.23 emredici ilkesine göre geçersiz olacağını, ayrıca davalı için de böyle bir durumun söz konusu olmadığını, davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli kesin maliyet hesabının önceki kesin maliyetin iptal edilerek yapılması kararı verilmiş olup bu karara istinaden davalıya kooperatif ana sözleşmesinin 61. maddesi uyarınca uygun bir kesin maliyet yapılarak ilanen tebliğ edildiğini ve davalı açısından kesinleştiğini, davalının kooperatif ana sözleşmesi m. 61/d maddesi uyarınca kesinleşen kesin maliyeti kabule mecbur olduğu ve çıkarılan maliyeti ödemekle yükümlü olduğunu, yapılan kesin maliyet hesabında davalıdan talep edilen miktar içinde yer alan ve kooperatif borç payı olarak isimlendirilen 77.482,00 TL tüm ortaklara daire büyüklükleri dikkate alınmadan aynı miktarda usule uygun olmayan şekilde dağıtıldığını, ancak teknik komisyon tarafından 04.03 2020 tarihli ek hesaplama ile nispi eşitlik ilkesi doğrultusunda usule uygun olarak yeniden hesaplandığını, buna göre davalının davacı kooperatife 184.913,00 TL kesin maliyet ve şerefiye borcu hesaplandığını, davalıya yapılan ilanen tebligatın 27.07.2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında takdiri mahkemeye ait olmak üzere davalı borcuna 28.08.2019 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık % 1,5) oranı üzerinden faiz uygulanacağını, ancak davacının talebi dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi yönünde olduğunu belirlemiştir.
Davacı vekili 26/08/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile bilirkişi raporları dikkate alınarak davalının ferdileştirme suretiyle kooperatiften elde etmiş olduğu dava dilekçesinde belirtmiş olduğumuz dairenin ilk talebimiz olan tapu iptali ile müvekkil kooperatif adına tesciline karar verilmesini, davalının üye olmadığı yönündeki iddiası kabul edilmeyecek ise terditli ikinci talepleri olan toplam1 184.913 TL kesin maliyet bedeli alacağının 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden, 179.913,00 TL'sine ıslah tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 gecikme faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkile ödenmesine, karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili davacının tapu iptal tescil talebi yönünden ara buluculuk tutanağının düzenlenmediğini, davanın dava şartı yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür. Ancak tapu iptal tescil davası, bir miktar para alacağı-tazminat talebine yönelik bir dava olmadığından ara buluculuğa tabi değildir. (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2021/606 Esas 2021/622 Karar sayılı kararı). İzah edilen nedenle davalının dava şartı itirazı yerinde görülmemiştir.
Dosya kapsamından; davacı kooperatifçe üyelerine tahsis ve teslim edilecek taşınmazların inşaatlarının etap etap yaptırıldığı,20/02/2011 tarihli genel kurulda biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması ve belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesine karar verildiği, bu karar doğrultusunda 196 dairenin geçici maliyet bedelinin tespitinin yapılıp üyelerden talep ve tahsil edildiği, tapularının devrinin yapıldığı, halen 109 üyenin dairesini alamadığı, 21/04/2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşüldüğü, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline, kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verildiği, bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup kesin maliyet bedelinin belirlendiği, davalıya ortaklığına bağlı bağımsız bölümün tapuda adına tescil edildiği, davacının kooperatif üyeliğinden istifasına veya çıkarılmasına ilişkin kayıt olmadığı, davacı vekilinin aksi savunulmayan beyanına göre kooperatifin henüz dairelerini teslim alamamış 109 üyesinin dairelerinin inşaatının devam ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce öncelikle davalının kooperatif üyesi olup olmadığı üzerinde durulmuştur. Davalı, taşınmazını iktisap ettikten sonra davacı kooperatif üyeliğinden istifa ettiğini, üyelik sıfatı bulunmadığı için kendisine karşı herhangi bir talepte bulunulamayacağını ileri sürmüştür. Ancak davalının istifası, kooperatife karşı edimini yerine getirmediği sürece yani taşınmazını iade etmediği sürece hüküm ve sonuçlarını doğurmamaktadır. Zira kooperatiften karşı edim olan daire tapusunu alan ortak, kooperatif sona erene kadar kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmekle yükümlüdür (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2016/6738 Esas 2019/4723 Karar, 2013/1040 Esas 2013/2178 Karar). Somut olayda davalı taşınmazı davacıdan iktisap etmiş, daha sonra istifa etmiş fakat istifa tarihinden işbu dava tarihine kadar taşınmazı davacıya iade etmemiştir. Celp edilen tapu kaydından taşınmazın dava tarihinde davalı adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Davalı, taşınmazı davacı kooperatife iade etmediği ve davacı kooperatif genel kurulunda davalının istifasının kabul edildiğine dair açık bir karar alınmadığı için davalının üyeliğinin devam ettiği anlaşılmıştır. Diğer taraftan davalının bir dönem genel kurullara çağrılmaması, adının hazirun tutanaklarında yer almaması, ortaklığının son bulduğu anlamına gelmez zira Kooperatifler Kanunu ve davacı kooperatif ana sözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı yönetim kurulu kararları veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanları, Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesinin emredici nitelikteki hükmüne göre geçersizdir. Ayrıca kooperatif ortağına borcu olmadığına dair belge verilmesinin onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmemekte; bu belge yalnız belgenin verildiği tarih itibari ile o tarihe kadar yapılan inşaat maliyeti ve aidatlar için borcun olmadığı anlamına gelmektedir. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi'nin 2018/687 Esas, 2019/672 Karar, 2018/429 Esas, 2019/662 Karar, 2018/257 Esas, 2019/671 Karar, 2019/2358 Esas, 2019/1864 Karar, 2019/2386 Esas, 2019/1803 Karar, 2019/2367 Esas, 2019/1802 Karar, 2019/2387 Esas, 2019/1801 Karar, 2018/2283 Esas, 2019/1719 Karar, 2018/54 Esas, 2019/924 Karar, 2018/344 Esas 2019/920 Karar, 2018/345 Esas 2019/919 Karar, 2017/1785 Esas 2019/713 Karar, 2019/333 Esas 2019/653 Karar, 2018/1643 Esas, 2019/651 Karar, 2018/347 Esas 2019/673 Karar sayılı emsal kararları). Belge tarihinden sonra ortaya çıkacak inşaat maliyeti nedeni ile davalının önceden ibra edilmesi düşünülemez zira davalının inşaat maliyetine katlanma yükümlülüğü aşağıda ayrıntısı ile izah edileceği üzere kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam edecektir ve henüz yapılmamış inşaat maliyetinden yani doğmamış bir haktan yıllar önce feragat edilmesi mümkün değildir.
Davacının terditli taleplerinden ilki olan tapu iptal tescil talebi nedeni ile mahkememizce taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespiti için keşif yapılmış ve bilirkişi raporu alınmış, davacı taraf, taşınmazın dava tarihinde tespit edilen değeri üzerinden eksik kalan harcı tamamlamıştır.
Yapı kooperatiflerinin temel amacı ana sözleşme uyarınca ortaklarına uygun fiyatlarla taşınmaz kazandırmaktır. Kooperatif ortağı, ortalık sözleşmesini imzalarken kooperatifin ana sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kooperatif genel kurullarında alınıp iptal edilmeyen yahut batıl olmayan yani geçerliliğini koruyan tüm kararlar da birer sözleşme hükmündedir. Ana sözleşme gereği kooperatifin edimi taşınmazı ortak adına tescil ettirmek, ortağın edimi de kooperatif tasfiye oluncaya kadar belirlenen parasal yükümlülükleri yerine getirmektir. Ortağın bu edimi, kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam eder. Kooperatiften taşınmazını edinen ortak, üyelikten istifa etse bile edindiği taşınmazı kooperatife iade etmediği sürece istifası hüküm ve sonuç doğurmaz. Somut olayda davalının kısmi ödemesi sonucu davacının davalıya taşınmaz teslim ettiği taraflar arasında çekişmesizdir. Kural olarak davacı kooperatifin ortaklarına taşınmaz teslim etmesi için tüm ortaklar bakımından taşınmaz teslim koşulunun yerine gelmesi gerekmektedir. Ancak somut olayda davacı kooperatifin taşınmazlarını etap etap tamamladığı, bazı üyelere teslim edilecek taşınmazların inşaatının ise dava tarihinde dahi halen devam ettiği tespit edilmiştir. Davacı kooperatif, inşaatları devam etmesine rağmen davalıya taşınmaz teslim etmiş ve davalı adına tapuda tescil işlemi gerçekleşmiştir. Bu aşamadan sonra davacının tapu iptal tescil talep etmesinin şartları oluşmamıştır. Zira kural olarak, kooperatif ortaklığından istifa edenlerin, kooperatifçe ortakları için yaptırılan daireler üzerinde hakkı kalmayıp, dairenin kooperatife iadesi ile ancak ayrıldıkları yıl bilançosuna göre payına düşeni talep edebilmesi mümkündür. Başka bir deyişle, ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakların kooperatife iadesi gerekir (Yargıtay 23. HD. 13/12/2012 tarih ve 5200 E., 7357 K., 22/05/2012 tarih ve 769 E., 3526 K. Yargıtay 11. HD. 13/03/2008 tarih ve 2006/11210 E., 2008/3143 K., 13/03/2008 tarih ve 2006/11193 E., 2008/3190 K. sayılı ilamları). İstifa eden ortağın ise, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 15. ve anasözleşmenin 17. maddesi uyarınca, kooperatiften ayrıldığı yılın bilançosunun görüşüldüğü genel kuruldan bir ay geçtikten sonra, kooperatife ödediği miktarları talep edebilmektedir.
Bu kuralın istisnası 1163 sayılı Kanun'un 81/2. maddesinde düzenlenmiş olup, anılan maddede, "Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. (Ek cümle: 3/6/2010-5983/2 md.) Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar." hükmü kabul edilmiştir.
Somut olayda, davacı kooperatifin kendisine konut teslim edilmeyen üyeleri ile ilgili inşaat faaliyetlerine devam edildiği, genel kurullarında tasfiye sürecine girmesi ile ilgili bir karar alınmamış olduğu, davalı dahil olmak üzere bazı üyelerine tapu kayıtları verilmişse de tapusunu almayan başka üyelerin olduğu yani kooperatifin henüz amacına ulaşmamış olduğu anlaşıldığından, bu hükmün uygulama yeri bulunmamaktadır. Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2018/1271 Esas 2018/961 Karar, 2018/876 Esas 2018/626 Karar, 2017/701 Esas 2018/200 Karar, 2017/1616 Esas 2018/89 Karar, 2017/1926 Esas 2018/83 Karar, 2017/1647 Esas 2018/82 Karar, 2017/1617 Esas 2018/81 Karar, 2017/1869 Esas 2917/1345 Karar, 2017/724 Esas 2017/1328 Karar sayılı emsal kararları da bu yöndedir. İzah edilen nedenlerle davacının terditli taleplerinden ilk talebi olan tapu iptal tescil talebi yerinde görülmemiş, söz konusu talep yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Davacının ikinci talebi olan alacak davası bakımından yapılan değerlendirmede ise; kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa bile daha sonra yeni bir maliyet belirlenmesi mümkündür (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2011/2634 Esas 2012/724 Karar sayılı içtihadı). Zira değişen durumlar ve geçen zaman yeni bir kesin maliyet yapılmasını gerektirebilir. 21/04/2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşülmüş, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline ve kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Bu kararın değişen koşullara göre ve üyeler arasında eşitliğin sağlanması için alındığı bildirilmiştir. Bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup 18/06/2019 tarihli kesin maliyet raporu kooperatif yönetim kuruluna sunulmuştur. Ayrıca teknik heyet konutlara yönelik kıymet taktiri (şerefiye) hesabı yapmış ve bunu Kayseri ... Noterliği'nin 02/05/2019 tarihli ve ... yevmiye sayılı işlemi ile tasdik ettirmiştir. Davacı kooperatif tarafından yaptırılan ve üyelere gönderilen kesin maliyet kooperatif ana sözleşmesinin 61. ve 63. maddelerine uygun olarak üyelerin yaptığı ödemeler ile inşaat maliyeti endekslenmiş, şerefiye bedeli dikkate alınarak üyelerin borcu belirlenmiştir. Kesin maliyet PTT vasıtası ile üyelere gönderilmiş, ayrıca yerel gazetede ilanen yayımlanmıştır.
Toplanan delillerden davalının davacı kooperatifin üyesi olduğu, benimsenen bilirkişi raporunun içeriğine göre davalının daha önceden ödediği tutarın müteahhitlik karne katsayısı dikkate alınarak yeniden hesaplanması sonucu davalının ödemesi gereken kesin maliyet bedelinin 184.913,000 TL olduğu kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesinde endekslemenin müteahhitlik karne kat sayısı esas alınarak yapılması gerektiği anlaşılmıştır.
Genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidat bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı açıktır.
Davacı vekili 26/08/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile öncelikle tapu iptal tescil davasının kabulünü, mahkeme aksi kanaatte ise toplam 184.913,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden ve 179.913,00 TL'sine ıslah tarihi olan 09/11/2020 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacının ıslah ile arttırdığı tutar, daha önceden davacının tapu iptal tescili talebi nedeni ile taşınmazın değeri üzerinden tamamlanan harç sınırında kalmış, yani harç daha önceden tamamlanmıştır.
Davalı vekili davayı kabul anlamına gelmemek kaydı ile alacağın zaman aşımına uğradığını ileri sürmüştür. Yukarıda davalının istifasının hüküm ve sonuç doğurmadığı, üyeliğinin devam ettiği ayrıntısı ile açıklanmıştı. Davacı kooperatif tarafından davacıya karşı edimi yerine getirildiği, taşınmazın davalı adına tescil edildiği dosyadaki kayıtlar ile sabittir. Kooperatif tarafından bunun karşılığında talep edilecek olan inşaat gideri olarak talep edilen aidata zamanaşımı işlemesi mümkün değildir. Nitekim Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2016/8913 Esas 2020/237 Karar, 2017/391 Esas 2020/1615 Karar sayılı içtihatları bu yöndedir. İzah edilen nedenle davalının zaman aşımı def'i yerinde görülmemiştir.
Yargılama sonunda tüm dosya kapsamına göre davacının üyesi olan davalıdan kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet bedeli alacağını talep edebileceği, benimsenen bilirkişi ek raporuna göre davacının talep edebileceği kesin maliyet bedelinin 184,913,00 TL olduğu, genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden gecikme faizi uygulanacağı sonuç ve kanaatine varılmış ve davacının terditli taleplerinden ikinci talebi olan alacak davasının kabulü ile toplam 184.913,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden ve 179,913,00 TL'sine ıslah tarihi olan 09/11/2020 tarihinden itibaren işleyecek yıllık % 18 (aylık % 1,5) oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir
H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Açılan davanın KABULÜ ile;
1-Davacının tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
2-184.913,00-TL kesin maliyet alacağının 5.000,00-TL'sine dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden, 179.913,00-TL'sine ise ıslah harcının yatırıldığı 09/11/2020 tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 oranındaki gecikme faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davanın tapu kaydının iptali ile tescil, olmadığı takdirde daire bedelinin tahsili istemi ile terditli olarak açılmış olması nedeni ile tapu iptali tescil yönünden ayrıca karar harcı alınmamış ve yargılama gideri orantısı yapılmamıştır.
4-492 sayılı Harçlar Kanunun ekli (1) sayılı tarife uyarınca alınması gereken 12.631,40 TL karar harcından peşin alınan 85,39 TL harcın ve tamamlama harcı olarak alınan 4.013,21 TL harcın mahsubuna bakiye 8.532,80 TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin (yargılama giderinin) davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
6-Davacı tarafça yapılan 44,40 TL başvurma harcı 85,39 TL peşin harç, 4.013,21 TL tamamlama harcı, 1.297,50 TL posta giderleri, keşif ve bilirkişi ücretleri, 100,00 TL keşif aracı ücreti toplam 5.540,50 TL yargılama gideri ile, belirlenen 21.393,91 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı kooperatife ödenmesine,
7-Davalı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, davalı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
8-6100 sayılı HMK 120 ve 333.maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
9- Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 203.maddesi uyarınca dosyanın tarih ve işlem sırasına düzenlenip dizi listesine bağlanmasına, Yazı İşleri Müdürü tarafından kontrolü yapıldıktan sonra İstinafa gönderilmesine veya arşive kaldırılmasına,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal iki haftalık süresi içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. 16/02/2022
Katip ...
Hakim ...