T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ...
KARAR NO: ...
HAKİM: ...
KATİP: ...
DAVACI : ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI : ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: ...
KARAR TARİHİ: ...
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 27/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı kooperatifin Kayseri ili, ... İlçesinde faaliyet gösteren bir konut yapı kooperatifi olduğunu, muhtelif arsa sahipleri ile yapılmış kat karşılığı sözleşmeler ile edindiği 12 adet blokta kendi ortakları için 485 konut, arsa sahipleri için 205 konut olmak üzere toplam 790 adet konut ile tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 33 adet dükkandan oluşan inşaatları üstlendiğini, fiilen davacı kooperatifin 2007 yılından itibaren bahsi geçen inşaatların yapımına başladığını ve inşaatların yapımı halen devam ettiğini, davacı kooperatifin, ilk etap inşaatları olarak ortaklarına ait 3 bloktaki 177 adet daire ile arsa sahiplerine ait 1 bloktaki 59 daireyi tamamlayarak teslim ettiğini ve 2011 yılında değişen ana sözleşme hükümlerine uygun olarak konut kesin maliyet bedeli hesaplarını yaptığını ve tahsilatlarını da gerçekleştirdiğini ancak ikinci etap olarak geriye kalan 308 ortağa ait konut inşaatları ile arsa sahiplerine ait 138 konut inşaatı ve 33 adet dükkan inşaatları devam ederken, önceki yönetim tarafından her hangi bir genel kurul kararına dayanmaksızın 308 ortak için ... tarihi baz alınmak sureti ile bir konut kesin maliyet hesabı ortaya çıkartılarak ortaklara ...tarihinden itibaren tebliğ edilmeye başlandığını ve nihayetinde çıkartılan bu borç miktarlarının 2014 yıl sonuna kadar ödenmesi istenerek tahsilatlarına başlandığını, 308 ortağın çok büyük bir bölümünün kendilerine tebliğ edilen bahse konu bedeller doğrultusunda ödemelerini yapmış olmalarına rağmen, inşaatları tamamlamanın mümkün olmadığını, 2014 yılı sonunda ortaklara ait 308 konutun yer aldığı 6 blokta kısmen tamamlanabilen ve mesken ruhsatları dahi alınmamış olan, yalnızca 2 bloktaki davalının da yer aldığı 115 ortak konutlarına oturabildiğini, bununla birlikte geriye kalan 193 ortağa ait 4 blok ile arsa sahiplerine ait 2 bloktaki 115 daire ve 33 dükkan inşaatları ortalama %40-50 seviyelerinde kaldığını, böylece eski kooperatif yönetim kurulunca ortaya çıkartılan faraza konut kesin maliyet hesaplarının ana sözleşmeye ve kooperatifin fiili durumuna aykırı olarak yanlış ve eksik hesaplandığını ve üstelik toplanan paraların da gerektiği gibi inşaatların yapımına aktarılmadığının ortaya çıktığını, neticede büyük bir çoğunluktaki ortakların müracaatları ve kooperatif deneticileri marifeti ile kooperatif genel kurulu olağanüstünün toplandığını, 2005 yılından itibaren aralıksız olarak son 10 yıldır görev yapan yöneticilerin görevlerine ... tarihli olağanüstü genel kurul toplantısı ile son verildiğini, davacı kooperatifin yeni seçilen yöneticileri tarafından kooperatif defter ve kayıtları üzerinde yapılan incelemelerde, gerçekten de önceki yöneticiler tarafından herhangi bir genel kurulda yetki alınmaksızın ... tarihi baz alınmak sureti ile ortaya çıkarılmış olan maliyet hesaplarının kooperatif değişen ana sözleşmesinin özellikle 61. maddesindeki konut kesin maliyet bedeli hesabının yapılabilmesine esas teşkil eden şerefiye bedeli tespitleri ve endeksleme hesaplarının hiç yapılmadığı gibi, kooperatifin bankalara olan kredi borçlarının, SGK ve vergi dairesi’ne olan borçlarının, taşeronlara verilen avansların, ayrılan ortaklara yapılacak ödemeler vb gider kalemlerinin de kooperatifin gerçek durumunu yansıtacak şekilde hesaplara dahil edilmediğinin tespit edildiğini, bu tespitler sonrasında davacı kooperatifin yeni yönetimi, kooperatif değişen ana sözleşmesine uygun doğru ve gerçekçi bir kesin maliyet hesabı yapılmasına yönelik çalışmalara başladığını, buna rağmen özellikle davalının da içinde yer aldığı konutunu teslim alanlardan bir kısım ortağın ödeme yükümlülüklerini yerine getirmek konusunda uzunca bir süredir ısrarla direnmeleri nedeniyle inşaatı devam eden ve henüz konutunu teslim alamamış büyük çoğunluktaki ortakların haklarının korunması adına iş bu davanın açılması zaruretinin hasıl olduğunu, söz konusu genel kurulun yada alınan kararların iptali yönünde herhangi bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, yeniden yapılan konut kesin maliyet bedeli hesaplarının tüm ortaklarla birlikte davalıya ptt taahhütlü mektup ile ... tarihinde tebliğ edildiğini, tebliğden sonra hesaplara itiraz edilmediğini ve ana sözleşme uyarınca hesapların kesinleştiğini, davalıya İcra takibi yapıldığını ancak davalı icra takibine itiraz ettiğini ve takibin durduğunu, hiçbir ödeme yapmadığını, genel kurul kararı uyarınca kendisine çıkartılan 153.314,78 TL tutarlı güncellenmiş kesin hesap bedelini ve bu bedelin geç ödenmesi halinde aynı genel kurulun 14/b. gündem maddesinde karara bağlanan aylık %1,5 oranı ile iş bu dava tarihi itibarı ile işlemiş olan takriben 15.000,00 TL tutarındaki gecikme cezasını davalının ödemediğini, davalının 2014 yılı sonunda konutunu teslim alan ortaklardan olduğunu, genel kurullarda karara bağlanmış ayrıca kira borçları bulunduğunu, kooperatifin ... tarihli olağan genel kurul toplantısının 15. gündem maddesinde “konutlarını teslim alan ortakların oturdukları günden itibaren her ay için aylık 500,00 TL kira bedeli ödemeleri” şeklinde karara bağlandığını, kooperatifin ... tarihli olağan genel kurul toplantısının 9. gündem maddesinde “konutlarına oturan ortaklardan 2017 yılı için aylık 750,00 TL kira bedeli alınmasına, kooperatifin ... tarihli olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde “ Konutunu erken teslim alarak oturan ve halen ortaklığa devam eden ortakların 2018 yılı için aylık 900,00 TL, 2019 yılı için aylık 1.000,00 TL kira bedeli ödemeleri” şeklinde karara bağlandığını, davalının ... sonu itibarı ile kooperatife 37.800,00 TL kira borcu ve bu bedelin geç ödenmesi halinde aynı genel kurulların bütçe görüşmelerinde karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile iş bu davanın açıldığı tarih itibarı ile işlemiş olan takriben 20.000,00 TL tutarında gecikme cezası borcu bulunduğun, kooperatifin ... tarihli olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde alınmış karar uyarınca, davalının davacıya ödemesi gereken 153.314,78 TL tutarındaki güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli ve bu bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile genel kurulda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden şimdilik 5.000,00 TL’sinin, ayrıca kooperatifin ..., ... ve ... tarihli olağan genel kurul toplantılarında alınan kararlar uyarınca belirlenmiş 37.800,00 TL tutarındaki kira bedeli alacakları ve bunların süresinde ödenmemesi nedeni ile genel kurullarda karara bağlanmış aylık %1,5 Oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden şimdilik 5.000,00 TL’si olmak üzere toplam 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsil edilmesine karar verilmesini ve tüm yargılama giderleri ile birlikte vekâlet ücretinin de davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinin HMK’ya uygun olarak düzenlenmediğini, dava dilekçesinde somutlaştırma yükünün yerine getirilmediğini, yargılamaya konu edilen daireyi davalı firmanın iş karşılığında edindiğini, davalının çelik kapı işiyle uğraştığını, söz konusu daireyi ... İnşaat Mimarlık Müh. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. yetkilisi ... 'ten alacağına karşılık olmak üzere devraldığını, ... İnşaat firmasının taşeronu konumunda bulunan davalının, çelik kapıları devrettiğini buna karşılık da yargılamaya konu daireyi aldığını, 2014 yılı itibariyle davalıya bildirilen kesin maliyet bedeli davalı tarafından eksiksiz şekilde ödendiğini, 2014 yılında davacı kooperatif genel kurulunda alınan karar doğrultusunda davalıya 132.061,00 TL kesin maliyet bildirildiğini, söz konusu bedelin davalı tarafından eksiksiz biçimde ödendiğini, dava dilekçesinde belirtilen, sözde borcun doğduğu kararın alındığı ... tarihli genel kurula davalının çağrılmadığını, genel kuruldan ve alınan kararlardan haberi olmadığını, dolayısı ile davalının herhangi bir borcu doğmadığını, davalıya ödemeyi eksiksiz yapmış olduğu tarihten beri dairenin tapusunun devredilmediğini, davalının 2014 yılı itibariyle kendisine bildirilen kesin maliyet bedelini eksiksiz biçimde ödediğini, davacı tarafından, tapunun üzerinde hacizler bulunduğunu, kısa zaman içerisinde en geç 1 yıllık zaman diliminde hacizlerin kaldırılarak tapu devir işleminin gerçekleştirileceğinin bildirildiğini, davalının temerrüde düşürülmeden faiz talep edilmiş olması da yasal olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini, davacı aleyhine %20’den aşağı olmamak kaydıyla kötü niyet tazminatına hükmedilmesini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin de karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.
HMK’nun 266/1. maddesi gereği bilirkişi incelemesi yaptırılmasına dair ... tarihli celsede karar verilmiş, bilirkişi Prof. Dr. ...'ın mahkememize sunmuş olduğu ... tarihli bilirkişi raporunda özetle; davacı tarafın davalıdan konut kesin maliyet talebinde bulunduğunu, dosyadaki maliyet raporuna göre davacının davalıdan talep edebileceği bedelin 142.104,18 TL hesaplandığını, bu tutarın genel kurul kararı doğrultusunda temerrüt tarihlerinin rapor içinde belirtildiğini, davacı tarafın genel kurul kararlarına göre davalıdan kira bedeli talebinde bulunduğunu, söz konusu genel kurul kararlarına göre talep edilebilecek kira tutarının 20.250,00 TL olarak hesaplandığını, ve genel kurulda alınan karar doğrultusunda oluşan temerrüt tarihlerinin rapor içinde belirtildiğini, maliyet bedeli ile kira tutarının talep edilip edilemeyeceğinin değerlendirilmesi bakımından kooperatif hukukunda nitelikli hesap uzmanı bilirkişiden ve maliyet raporunun içerik yönünden geçerliliğinin değerlendirilmesi bakımından bu konuda uzman inşaat mühendisi bilirkişiden görüş alınmasının uygun olacağını mahkememize bildirmiştir.
... tarihli celsede; Kira alacağı noktasında dosyanın bilirkişiye tevdi ile; faiz hususunda genel kurul kararları dikkate alınarak her bir kira alacağı yönünden dava tarihine kadar ayrı ayrı faiz hesabının yapılmasının istenilmesine, ek ücret takdirine yer olmadığına, bilirkişiye bir aylık süre verilmesine karar verilmiş, bilirkişi Prof. Dr. ...'ın mahkememize sunmuş olduğu ... tarihli ek raporunda özetle; davacının davalıdan talep edebileceği kira ve gecikme faizine ilişkin hesaplama yapıldığını, buna göre davalının dava tarihi itibariyle 20.250,00 TL kira bedeli ile genel kurulda alınan karar doğrultusunda aylık %1,5 (yıllık %18) oranı üzerinden 12.170,10 TL işlemiş faiz borcu hesaplandığını mahkememize bildirmiştir.
Davacı vekili ... tarihli ıslah dilekçesi ile kira bedeli taleplerini 5.000,00 TL üzerinden açtıklarını, kira bedeline ilişkin dava değerlerini ... tarihli ek bilirkişi raporu gereğince (ana para + faiz olarak) 32.420,10 TL değere kadar ıslah ettiklerini mahkememize bildirmiş, gerekli ıslah harcını yatırdığına dair sayman mutemet alındısı evrakını mahkememize ibraz etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE:
Davacı, dava dilekçesi ile kooperatif üyeliği nedeniyle kesin maliyet alacağı ve kira borcu ve kira borcuna dair gecikme cezası tahsilini talep etmiştir. Davalı ise zaman aşımı itirazında bulunmuş, dava konusu daireyi iş karşılığında edindiğini, kesin maliyeti ödediğini, tapu devrinin yapılmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Davacı dava dilekçesinde inşaatlarının halen devam ettiğini bildirmiştir. Mahkememize sunulan genel kurul tutanaklarında ve kesin maliyet cetvelinde inşaatların devam ettiği görülmüştür.
Mahkememizce bilirkişi raporu alınmıştır. Alınan rapor uyarınca davalının kooperatif üyesi olduğu ve kooperatif ile üyesi arasındaki iç ilişkide zaman aşımının söz konusu olamayacağından zaman aşımı itirazı yerinde görülmemiştir.
Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... E., ... K. Sayılı ilamında belirtildiği üzere " .... kesin maliyet hesabı çıkartıp bu bedeli davalıdan talep etmiş ise de henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyecek, her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğu doğacaktır. Bu gerekçeler doğrultusunda kanuna aykırı olarak düzenlenen ana sözleşme uyarınca belirlenen bedelin davalıdan talep edilebilmesini kabul etmek mümkün değildir. Ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunulabilecektir." denilmekle davacının inşaatların devam ettiğinden davacının bu aşamada kesin maliyet hesabı çıkaramayacağı, davanın erken bir dava olması sebebiyle kesin maliyet yönünden reddedilmiştir.
15/06/2022 tarihinde resmi gazetede yayınlanan 7410 sayılı kanunun 2. maddesi ile Kooperatifler Kanunu'na eklenen geçici 11. Madde ise kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibari ile, Kayseri ilinde inşaatları etap halinde yapılarak teslim eden, terkin edilmemiş, yapımı tamamlanan etapta bağımsız bölüm malikini kooperatifçe taahhüt edilen bedelin ödenmiş olması ve kooperatif tarafından üye tapu devrinin yapılmış olması halinde tapu devrinin yapılmasından sonraki dönemler için yönetim gideri hariç ne adda olursa olsun borçlandırmalar veya bu kapsamda 3. Şahıslara kooperatif tarafından yapılan alacağın devri sözleşmelerinin hükümsüz olduğu belirtilmiştir. Davalıya taşınmaz devri yapılmadığı tarafların beyanı ile sabit olduğundan bu kanunun şartları gerçekleşmediğinden değerlendirme yapılmamıştır.
Mahkememizce alınan bilirkişi raporu uyarınca genel kurul kararları uyarınca davacının 20.250,00 TL kira borcu bulunduğu ve bu kiranın genel kararları uyarınca 12.170,00 TL işlemiş faiz borcu bulunduğu görülmüştür. Mahkememizce genel kurul kararlarıyla davalı bağlı olduğundan kira ve gecikme cezasına ilişkin talebin kabulüne karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle:
Davanın kısmen kabul kısmen reddi ile;
1-Davacının kesin maliyete ilişkin talebinin reddine,
2-Davacının kira bedeli ve gecikme cezasına ilişkin davasının kabulü ile, 20.250,00 TL kira bedeli ve 12.170,10 TL gecikme cezası toplamı olan 32.420,10 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine alacağın 20.250,00 TL'nin 2.500,00 TL'sine dava tarihinden, bakiyesine ise ıslah harç yatırma tarihi olan ...tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına,
3-Davacının kesin maliyete ilişkin talebi yönünden; 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince; alınması gereken 80,70 TL harcın davacı tarafından peşin yatırılan 170,78 TL peşin harç ve 468,26 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 639,04 TL harçtan mahsubu ile 558,34 TL'nin peşin harç olarak ele alınmasına,
4-Davacının kira bedeli ve gecikme cezasına ilişkin davası yönünden 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince; alınması gereken 2.214,61 TL harçtan davacı tarafından peşin yatırılan 558,34 TL harcın mahsubu ile bakiye 1.656,27 TL harcın davalıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davanın kabul/ret oranına göre hesap edilen 1.143,62 TL'sinin davalıdan bakiye 176,38 TL'sinin ise davacıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
6-Davacı tarafından peşin yatırılan 59,30 TL başvurma harcı ve 558,34 TL peşin harç olmak üzere toplam 617,64 TL harcın davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
7-Davacı tarafından yapılan bilirkişi ücreti 750,00 TL, kep reddiyat gideri 1,80 TL, dosya parası 2,00 TL, 3 elektronik tebligat gideri 16,50 TL, 1 müzekkere gideri 9,00 TL ve 1 tebligat gideri 19,00 TL olmak üzere toplam 798,30 TL yargılama giderinin davanın kabul/ret oranına göre hesap edilen 691,56 TL'sinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, bakiye kısmının davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
8-Davalı tarafından yapılan 4 elektronik tebligat gideri 29,00 TL yargılama giderinin davanın kabul/ret oranına göre hesap edilen 3,87 TL'sinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, bakiye kısmının davalı taraf üzerinde bırakılmasına,
9-Davacının kesin maliyete ilişkin davası yönünden AAÜT'ye göre hesap edilen 5.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,
10-Davacının kira bedeli ve gecikme cezasına ilişkin davası yönünden AAÜT'ye göre hesap edilen 9.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
11-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
12-Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 203. maddesi uyarınca dosyanın tarih ve işlem sırasına düzenlenip dizi listesine bağlanmasına, Yazı İşleri Müdürü tarafından kontrolü yapıldıktan sonra İstinafa gönderilmesine veya arşive kaldırılmasına,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren HMK'nın 341/1. maddesi uyarınca 2 haftalık yasal süre içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. ...
Katip ...
¸e-imzalı
Hakim ...
¸e-imzalı
*5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.*