T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ...
KARAR NO: ...
HAKİM: ...
KATİP: ...
DAVACI:...
VEKİLİ:Av. ...
DAVALI:...
VEKİLİ: Av. ...
DAVA: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: ...
KARAR TARİHİ: ...
KARAR YAZIM TARİHİ: 13/05/2022
Mahkememize açılan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı kooperatifin ... ili, ... ilçesinde faaliyet gösteren bir konut yapı kooperatifi olup, muhtelif arsa sahipleri ile yapılmış kat karşılığı sözleşmeler ile edindiği 12 adet blokta kendi ortakları için 485 konut, arsa sahipleri için 205 konut olmak üzere toplam 790 adet konut ile tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 34 adet işyerinden oluşan inşaatları üstlendiğini ve fiilen 2007 yılından itibaren inşaatlara devam ettiğini, davacı kooperatifin yüklendiği konutların tamamının aynı anda teslimi mümkün olmadığından konutlar tamamlandıkça ortaklarına teslim ve teslim tarihindeki konut kesin maliyet bedellerinin tahsil edilebilmesinin yanında konutunu teslim alanlarla inşaatı devam eden ortaklar arasındaki eşitliğin de sağlanabilmesine yönelik olarak ilgili bakanlığın onayı alınarak kooperatifin ... tarihli genel kurulunda ortakların kabulü ile birlikte değiştirilerek uygulamaya konulduğunu, davacının ilk olarak ortaklarına ait 3 bloktaki 177 adet daireyi tamamlayarak kat mülkiyet tapuları ile birlikte 2011 yılında teslim ettiğini, teslim edilen 177 konut ile ilgili kooperatifin değişen ana sözleşmesinin konutların erken teslimini düzenleyen 61/e maddesinde yer alan; “Tüm konutların yapımı tamamlanmadan önce kura neticesinde kendisine konutu tahsis edilmiş ve tamamlanmış olan ortağın kat mülkiyeti tapusunu alarak ortaklıktan ayrılmak istemesi halinde tamamlanmış ve tahsis edilmiş konutların kesin maliyet bedeli belirlenerek tapusu verilebilir. Söz konusu konutlar için kesin maliyet bedeli yukarıdaki fıkralarda belirlenen esaslara uyulması ve (C) fıkrasında yer alan kıymet takdirinin tüm konutlar için hazırlanmış proje esas alınarak belirlenmesi suretiyle hesap edilir. Bu şekilde konutunu almak isteyen ortaklardan ileride çıkabilecek ve tüm ortaklara yansıtılması gereken müşterek giderler ile erken konut teslimi ile sağlanan faydanın karşılığı olarak konutun teslim tarihindeki kesin maliyet bedelinin %10 u ayrıca alınır” şeklindeki hükümleri gereği konutları teslim edilen 177 ortak için 2011 yılında konut kesin maliyet bedeli hesapları yapılıp tahsil edilmesi ile birlikte kesin maliyet bedelinin %10’u da tahsil edilerek 177 ortağın kooperatif ile ilişiğinin kesildiğini, davacı tarafından değişen ana sözleşmesinin 61/e maddesi hükmü gereği yapılan bu uygulamaya karşı onlarca üye tarafından yargıya taşınan uyuşmazlıkların tamamının davacı kooperatif lehine sonuçlanıp, Yargıtay denetiminden de geçerek kesinleştiğini, devamında geriye kalan 308 ortağa ait konut inşaatlarının tamamlanmasına yönelik olarak ... tarihi baz alınmak sureti ile konut kesin maliyet bedeli hesaplarının yapılıp ortaklara tebliğ edilmesinden sonra davalının kendisine isabet eden borcunu ödediğini ancak ilerleyen zaman içerisinde bir kısım ortakların ödeme yapmamaları, bu süreçte azımsanamayacak sayıda ortağın istifası ve ihraçları nedeniyle bunlara yapılan geri ödemelerin ortaya çıkması, ödeme dengesinin bozulması sonucunda devam eden yıllar içerisinde inşaat maliyet artışları, kooperatifin kredi borçlarının, sgk borçlarının ve vergi borçlarının süresinde ödenememesinden kaynaklı ilaveten ortaya çıkan finansman, faiz ve gecikme zammı giderleri ve genel yönetim giderlerinin oluşması ve özellikle kooperatif eski yöneticileri tarafından taşeronlara verilen yüklü tutarlardaki avansların karşılıksız çıkması ve imalata dönüşmemesi nedeni ile inşaatların tamamlanamayacağının anlaşılması üzerine değişen durum ve koşullara uyum sağlamak üzere söz konusu ... tarihi baz alınmak sureti ile yapıldığını ve hesapların güncellenmesi zaruretinin ortaya çıktığını, kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin hesap maliyeti olsa dahi değişen durumlar ve geçen zaman içerisinde yeni bir kesin maliyet hesabının belirlenmesinin mümkün olduğunu, bu konu ortakların davet edildiği ... tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde ortakların bilgisine sunulmuş ve yapılan görüşmeler neticesinde “... tarihli konut kesin maliyet bedeli hesaplarında yer alan maliyet bedelleri dışında, ... tarihinden ... tarihine kadar inşaat maliyet bedellerinin artışına neden olan fiilen gerçekleşmiş her türlü gider ile birlikte gerçekleşmiş olan genel yönetim giderlerini karşılamak üzere yönetim kurulu tarafından güncellenmiş hesapların taahhütlü mektup ile ortakların bilgilendirilmesinden 1(bir) ay sonra başlamak üzere ve 10(on) ay eşit taksitler ile ortakların kalan ödemeleri yapmaları” oy birliği ile kabul edildiğini, söz konusu genel kurul toplantısında alınan kararların iptali yönünde de herhangi bir dava açılmadığını ve kararların kesinleştiğini, alınan karar çerçevesinde ve kooperatifin değişen ana sözleşmesinin 61. maddesinde belirtilen usul ve esaslar dahilinde hazırlanan ve notere onaylattırılan güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli hesaplarının tüm ortaklara ... tarihli PTT taahhütlü mektup ile tebliğ edildiğini, tebliğden sonra 12 üyenin söz konusu hesaplara itiraz etmeleri üzerine, kooperatif değişen ana sözleşmesinin 61. maddesinde belirtildiği üzere itirazı yapan üyelerden bir kişinin temsilci olarak seçilip kooperatife bildirilmesi için davacı tarafından bu üyelere Kayseri ... Noterliği’nden ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihbar gönderildiğini, yapılan ihbarın ardından hesaplara itiraz edenlerin temsilci olarak seçtikleri kooperatif üyesi bir kişinin hesapları yapan teknik heyetten bir kişi ve yönetim kurulu üyelerinden bir kişinin katılımı ile oluşturulan yeni heyetin ... tarihinde yapmış oldukları toplantıda itiraz edilen tüm hususların tek tek incelendiğini ve itiraz konusu üyelere tebliğ edilmiş olan güncellenmiş kesin maliyet hesaplarının kooperatifin değişen ana sözleşme hükümlerine uygun olarak yapıldığına oybirliği ile karar verildiğini ve hesapların kesinleştiğini, söz konusu genel kurul kararı uyarınca güncellenen hesaplar nedeni ile davalının kendisine çıkartılan 76.763,65 TL tutarlı borcuna karşılık davalının 41.000,00-TL kısmını ödediği, dava tarihi itibarı ile davalının davacıya 35.763,65 TL tutarında borcunun bulunduğunu, bununla birlikte söz konusu bedelin geç ödenmesi halinde uygulanacak yaptırımların belirlendiği ... tarihli olağan genel kurul toplantısının 14/b. gündem maddesindeki, geciken taksitlere aylık %1,5 oranı ile gecikme cezası uygulanması yönündeki karar uyarınca iş bu dava tarihi itibarı ile davalının davacıya 8.408,18-TL tutarında ayrıca gecikme cezası borcu bulunduğunu belirterek, davalının davacıya ödemesi gereken 35.763,65 TL tutarındaki güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli alacaklarına istinaden şimdilik 5.000,00 TL’nin ve bu bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile aynı genel kurulda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile iş bu davanın açıldığı tarihe kadar işlemiş olan 8.408,18-TL tutarlı gecikme cezası alacaklarına şimdilik 5.000,00 TL’sinin olmak üzere toplam 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın haksız ve hukuka aykırı olup reddi gerektiğini, davacı kooperatife, 2007 tarihinden itibaren ortak bulunduğunu, davacı kooperatife ortak olduğu 2007 yılından itibaren kooperatif ortaklığından kaynaklanan ödemelerini düzenli ve eksiksiz olarak ödediğini, davacı kooperatifin, kooperatif ortaklığına giriş tarihinden itibaren yaklaşık olarak 15 yıldır kooperatif inşaat faaliyetlerini tamamlayamadığını, kura sonucu hak sahibi olduğu evi teslim edemediğini, davacı kooperatif tarafından çıkarılan maliyetler ve borçların hukuka aykırı ve kötü niyetli olarak çıkarıldığını, kooperatif ortaklığından kaynaklanan borçlarını uzun yıllardır düzenli olarak ödediğini ancak bu ödemelere rağmen, halen davalıya teslim edilmesi gereken dairenin teslim edilmediğini, kooperatif tarafından çıkarılan borçların nasıl hesaplandığını bilemediğini, bu hususta kooperatif tarafından şeffaf ve doğru bir bilgilendirme yapılmadığını, bu nedenlerle mağduriyet yaşadığını, kooperatife yapmış olduğu bütün ödemelerin kayıtlarının kooperatifte bulunduğunu, kooperatif yöneticilerinin kooperatifi basiretsiz ve kusurlu yönettiklerini, kooperatif ortaklarından düzenli olarak ödemeler alınmasına rağmen, inşaat faaliyetlerinin uzun zamandır devam etmediğini, bu nedenle halen tamamlanamamış olan binaların, çürümeye başladığını, davacı kooperatif ile devam eden başka davaların da bulunduğunu, davacı kooperatifin dava dilekçesinde belirttiği üzere, kooperatif ortaklarından ödemeler alınmış olmasına rağmen, inşaat faaliyetlerinin neden devam etmediğinin de tespitinin gerektiğini, kooperatif tarafından hak ve vecibelerde eşitlik ilkesine uygun davranılmadığını, kooperatifin ... tarihinde yapılan genel kurul toplantısında, 2014 yılı ve sonrasında konutunu erken teslim alarak oturan ve halen ortaklığa devam eden ortakların 2018 yılı için aylık 900,00 TL, 2019 yılı için aylık 1,000,00 TL kira bedeli ödemesi kararının alındığını, bu konuda iş ve işlemleri yürütmek üzere yönetim kuruluna yetki verildiğini ancak bu konuda yönetim kurulunca herhangi bir işlem yapılmadığını, ... tarihli genel kurul toplantısında böyle bir karar alınmışken bu tarihe kadar yönetim kurulu konutunu erken teslim alan ortaklardan kira bedeli ödemesine ilişkin kararın uygulamayarak kanundan kaynaklanan sorumluluk ve görevin gereğinin yerine getirilmediğini, bu nedenle de zarara uğradığını, kooperatif tarafından alınması gereken kira bedeli ödemelerinin alınmış olması durumunda, ortaklara çıkarılacak borç miktarlarının değişeceğini, davacı kooperatif kayıtlarının celp edilerek, kendi kooperatif hissesine düşen ve kura sonucu kendisine verileceği belirtilen dairenin tespit edilmesini ve daha sonra ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak bu dairenin başka bir kişiye satılıp satılmadığının tespit edilmesini talep ettiğini, kooperatife yaptığı bütün ödemelerin hesaplanarak, kooperatif tarafından çıkarılan maliyet ve borçların hukuka uygun bir şekilde hesaplanıp hesaplanmadığının, kooperatif ortaklarına çıkarılan borçların gerçek borç miktarını yansıtıp yansıtmadığının, çıkarılan borçların kooperatif ortaklarının sayısına bölünüp bölünmediğinin, çıkarılan borcun kaç ortağa bölündüğünün, inşaat faaliyetlerinin ne aşamada olduğunun, hangi işlerin tamamlandığının, devam eden inşaat faaliyetleri için toplam ne kadar harcama yapıldığının, yapılan harcamaların hukuka uygun olup olmadığının, inşaat faaliyetleri için gerekli ruhsatların alınıp alınmadığının, bu ruhsatların yenilenip yenilenmediğinin, kooperatife ilişkin belgelerin davalı kooperatiften celp edilerek muhasebe kayıtlarında yer alan tahsilat ve ödemelerin, harcamaların tümünün kanunen geçerli belgelere dayanıp dayanmadığının, faturalarının olup olmadığının, inşaatı devam eden binalarda yapılmayan işlerin imalat bedelinin ne kadar olduğunun, Yönetim Kurulu tarafından ortaklar arasında hak ve vecibelerde eşitlik ilkesine uygun hareket edilip edilmediğinin keşif yapılarak bilirkişiler marifetiyle tespit edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini belirterek yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.
DELİLLER:
Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak davacı kooperatifin tadilatlarıyla birlikte ana sözleşmesinin ve tüm genel kurul kararlarının okunaklı birer sureti celp edilmiştir.
Davacı kooperatife yazı yazılarak davalının üyelik dosyası celp edilmiştir.
DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının ... ilçesinde faaliyet gösteren yapı kooperatifi olduğunu, inşaatların devam ettiğini ve henüz tamamlanmadığını, davacının ilk etapta 177 daire teslim ettiğini, 177 ortağın 2011 yılında kesin maliyet bedeli tespit edilerek ayrıca bu nedelin %10 da tahsil edilerek üyelerin ilişiği kesildiğini, geriye kalan 308 üyeye kesin maliyet hesabı yapıldığını, kötü yönetim, koopertiften ayrılışlar inşaatların tamamlanamayacağı anlaşıldığından güncellenmesinin zorunlu olduğunu, bu kapsamda güncellenmiş kesin maliyetin davalıya tebliğ edildiğini ve ödenmediğini belirterek kesin maliyet ve gecikme cezası talep etmiştir.
Davalı cevap dilekçesi ile kooperatif üyesi olduğunu, davacının 15 yıldır taşınmazını teslim etmediğini, kooperatife ödenen paraların nerelere harcandığının tespit edilmesini, kesin maliyetin hangi üyelere çıkarıldığının tespitini, kooperatifin amacının inşaatları tamamlamak olmadığını, kendisine düşen taşınmazı üçüncü kişilere sattığından bahisle davanın reddini dilemiştir.
Mahkememizce duruşma sırasında davacı kooperatife ait inşaatların devam edip etmediği sorulmuş ve taraf ortak beyanları uyarınca inşaatların devam ettiği anlaşılmıştır.
Dava kooperatif genel kurulu kararı uyarınca oluşturulan komisyon tarafından yapılan kesin maliyet hesabı doğrultusunda davalıdan talep edilen alacağa ve bu alacağa ait gecikme cezasına ilişkindir.
Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla biraraya gelen ortaklar emeklerini ve birikimlerini birleştirerek amaçlarını gerçekleştirirler.
Kooperatifler Kanunu 23. maddesine göre “kooperatif ortakları bu yasanın kabul ettiği ilkeler ışığında hak ve yükümlülüklerde eşittirler.
Kooperatiflerin ana sözleşmesi kooperatif ortaklarının birbiri ve ortaklarla kooperatif tüzel kişiliği arasında özel hukuk sözleşmesidir.
Ana sözleşmeye Kooperatifler Kanunu’na aykırı olmamak koşulu ile sözleşme serbestisi çerçevesinde istenilen hükümler konulabilir.
Somut olayda; Kooperatif Ana Sözleşmesinin kesin maliyete ilişkin 61. maddesi ve kur’a çekimine ilişkin 62. maddesinde değişiklik yapılarak kooperatifin etap etap yapılacağı, inşaat bittikçe biten binalar için kur’a çekileceği ve çıkarılan kesin maliyet hesabına göre % 10 fazla ödeyenlerin bağımsız bölümlerinin teslim edilerek kooperatiften istifa edebilecekleri ana sözleşme hükmü olarak belirlenmiştir.
Bu ana sözleşme hükmü; gerek kanunla belirlenen kooperatiflerin ana ilkesine, gerekse eşitlik ilkesine aykırıdır. Her ne kadar ana sözleşme değişikliği ile ilgili iptal davası açılmamış ise de kanuna aykırı kararlar yok hükmünde olacağından her zaman göz önünde bulundurulur. Ana sözleşmenin 61 ve 62. maddelerindeki değişiklikler Kooperatifler Kanununda çerçevesi çizilen ana ilkelere ve eşitlik ilkesine aykırı olduğundan yok hükmünde oldukları eldeki davada da gözetilmelidir.
Konut sahibi olmak isteyen kooperatif ortakları son bağımsız bölüm bitip teslim edilene kadar kooperatif ortağı olmaya devam etmelidir. Kooperatif, inşaatlar bitmeden bağımsız bölümü teslim alıp istifa eden üyelerden bağımsız bölümü geri alma hakkına sahiptir. İnşaatlar devam ederken başkaca aidat alınmayacağına ilişkin taahhütlerin kooperatif açısından geçerli kabul edilemeyeceği, maliyetin artması halinde bu bedelin kooperatif ortaklarından talep edilebileceği yerleşmiş Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiştir.
Yine somut olaya gelindiğinde kooperatif yukarıda belirlenen gerekçeyle geçersiz olan ana sözleşmenin 61 ve 62. maddesi uyarınca kesin maliyet hesabı çıkartıp bu bedeli davalıdan talep etmiş ise de henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyecek, her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğu doğacaktır.
Bu gerekçeler doğrultusunda kanuna aykırı olarak düzenlenen ana sözleşme uyarınca belirlenen bedelin ve bu bedelin gecikmesinden dolayı gecikme cezasının davalıdan talep edilebilmesini kabul etmek mümkün değildir. Ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunulabilecektir. Bu durumda mahkemece eldeki davanın erken dava olduğu anlaşıldığından davanın hukuki yarar dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir. (Aynı yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/6310 E. 2022/185 K. Sayılı ilamı bulunmaktadır.)
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davacının davasının usulden reddine,
2-Alınması gerekli 80,70 TL harçtan davacı tarafça peşin yatırılan 170,78 TL'nin mahsubu ile harç bakiyesinin 90,08 TL olduğunun tespitine,
3-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinden (yargılama gideri) davacının bakiye 90,08 TL harcı mahsup edilerek eksik 1.229,92 TL ara buluculuk ücretinin (yargılama giderinin) davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça yapılan yargılama harç ve giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafça yatırılan herhangi bir harç ve yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta bir karar verilmesine yer olmadığına,
6-Davalı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 5.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
7-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ve istek halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren HMK'nın 341/1. maddesi uyarınca 2 haftalık yasal süre içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. ...
Katip ...Hakim ...
e-imzalıdır e-imzalıdır
Bu belge 5070 Sayılı Elektronik İmza Kanununa göre güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.