T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: *** Esas -***
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİKARAR
ESAS NO : ***
KARAR NO : ***
HAKİM :***
KATİP : ***
DAVACI : ...
VEKİLİ : Av.
Av.
Av.
DAVALI : ***
VEKİLİ : Av.
DAVA : Tazminat (Ticari Nitelikteki Haksız Fiilden Kaynaklanan (2918 S.K.Hariç))
DAVA TARİHİ : ***
KARAR TARİHİ : ***
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : ***
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Nitelikteki Haksız Fiilden Kaynaklanan (2918 S.K.Hariç)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı şirket ile mülkiyetini davalı firmanın devir almış olduğu ... Elektrik Tekstil Oto.Gıda Tic. Ve San.A.Ş. Arasında Kayseri İli Melikgazi İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 7 kesin nolu (7114 geçici nolu ) 11.467,59 m2 büyüklükteki Ticari Parsel satışı için 21.08.20222 tarihinde anlaştıklarını, buna istinaden müvekkili şirketin satış onayı almak üzere OSB müdürlüğüne başvurduğunu ve satış işlemi için onay aldığını, onay alınması için OSB müdürlüğüne 10.321,00 TL ödeme yapıldığını, İlgili gayrımenkul teminat gösterilerek Halkbankasından kredi başvurusu yapıldığını, ancak satıcı firmanın bu satıştan vazgeçtiğini, bankanın kredi ve ipotek işlemleri ile ilgili olarak davacı şirketten 22.03.2023 tarihinde 65.625,00 TL kredi tahsis ücreti, 23.03.2023 tarihinde 5.250,00 TL kredi tahsis ücreti, 30.12.2012 tarihinde 4.205,01 TL ekspertiz-ipotek ücreti, 30.12.2012 tarihinde 4.614,76 TL ekspertiz-ipotek ücreti olmak üzere Toplam 90.0015,77 TL tutarında masraf ödenmesi suretiyle müvekkilinin zararının oluştuğu, müvekkilinin uğramış olduğu zararın tazmini için davalıya Kayseri 13. Noterliğinin 24.03.2023 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesinin gönderildiği, beyan edilerek, davalı firmanın devir almış olduğu ... Elektrik Tekstil Oto.Gıda Tic. Ve San.A.Ş. 'nin kusurundan kaynaklı olarak müvekkilinin uğramış olduğu 90.015,77 TL menfi zararının arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, vekalet ücreti ile yargılama masraflarının davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın, karşılıklı borç yükleyen akit yapıldığı ve sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmediği iddiası ile sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesine dair süre vermeksizin ve dava konusu taleplerine dair ihtar çekmeksizin menfi zararların tazmini talepli dava ikame etmesi açıkça hukuka aykırı olduğu,müvekkilinin satış iradesi ve satışa dair irade beyanı bulunmadığı, kurucu unsurun yokluğu nedeni ile gayrımenkulün satışına ilişkin borç ilişkisi de mevcut olmadığı, Bilindiği üzere gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gayrimenkul alım satımın sözleşmesi yapılmasına dair vaad içeren ön sözleşme niteliğinde olup resmi şekil şartına tabii olduğu, Gayrimenkul satış sözleşmesi ise tapu memurları huzurunda yapıldığını ve mülkiyetin geçmesine olanak sağladığını, işbu nedenle de davacı tarafın dava dilekçesinde açıkça geçersiz bir sözleşme yapıldığını iddia ettiğini, ancak davacının, geçersiz bir sözleşme yapıldığına ilişkin haksız ve gerçeğe aykırı iddialarının her tür delilden yoksun olduğunu, davacı tarafın sözleşmenin sona ermesine dair beyanlarının da açıkça soyut ve çelişkili nitelikte olduğunu, nitekim kurulduğu iddia edilen sözleşmenin hangi tarihte sona erdiğinin belirtilmediği, Ayrıca belirtmek gerekir ki davacı tarafından dosyaya sunulan dava konusu taşınmazın satışına dair OSB uygunluk görüşünün; davacı tarafın taşınmazı satın almaya dair karar verme sürecinde bilgi almak istemesi üzerine davacının tek taraflı başvurusu ile alındığını, ekspertiz ipotek ücreti ve kredi tahsis ücretine dair sunulan dekontlarda ise hangi malın ne amaçla ipotek edildiği ve kredi türü dahi belirtilmediği, Davacı tarafın, müvekkilin ödeme ve tazmin yükümlülüğü doğduğuna dair hiçbir delil sunamadığını, beyan ederek, davanın reddine, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.
Melikgazi Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak, Kayseri ili Melikgazi ilçesi ... mahallesi ... ada 7 kesin nolu (7114 geçici nolu) parsele ait tapu kaydı celp edilmiştir.
Halk Bankası Kayseri Sanaayi Sitesi Şubesi'ne müzekkere yazılarak davacı tarafından yapılan kredi başvurusunun, başvuru dosyası evraklarının, davacı tarafından kredi sebebiyle yaptığı ödemelere ilişkin evraklar celp edilmiştir.
Halk Bankasına müzekkere yazılarak davacının kredi sözleşmesi nedeniyle bankaya ödediği miktarın mahkememize gönderilmesi istenilmiş, 19/04/2024 tarihli yazı cevabı ile kredi ödemelerini ve kredi bilgilerini içerir ekstre bilgilerinin gönderildiği görülmüştür.
Halk Bankası Sanayi sitesi şubesine müzekkere yazılarak davacı şirketin Kayseri ili Melikgazi ilçesi ... ada 7 numaralı parsel sayılı taşınmazın ipotek olarak gösterilip kredi başvurusunda bulunduğu ancak ipoteğin yapılamaması ve sonlandırılan kredi dosyası sebebiyle yaptığı ödemelere ilişkin kayıtların gönderilmesi istenilmiş, 13/06/2024 tarihli yazı ile kullanılan kredinin ödeme tablosu ve tahsil edilen ücret ve komisyonların dekontlarının gönderildiği görülmüştür.
Kayseri Ticaret Sicil Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak davalı şirket ile .......AŞ'nin birleşme tescil tarihine ilişkin bilgi celp edilmiştir.
Kayseri 13. Noterliğine müzekkere yazılarak 24/03/2023 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarname celp edilmiştir.
Mahkememizin 16/04/2024 tarihli duruşmasında davacı tanığı Mustafa Köker'in beyanı alınmıştır.
Tüm deliller toplandıktan sonra bilirkişi incelemesi yaptırılmış, bankacılık alanında uzman bilirkişi ile TTK-TBK alanında uzman hukuçu bilkirkişi Sibel Servet Okandan 18/11/2024 tarihli raporda özetle;
1-Davacı firma tarafından Kayseri Organize Sanayi Bölgesi müdürlüğüne satış uygunluğu alınmak amacıyla 10.321,00 TL ödeme yapıldığı,
2-Dava dışı banka tarafından davacı firmadan yapılan Ekspertiz -İpotek ücreti tahsilatı ile Kredi tahsis ücreti tahsilatlarında hangi ekspertiz veya hangi ipotek işlemi olduğu ile kredi tahsis ücretinin hangi kredi işlemi için yapıldığına dair herhangi bir açıklamaya yer verilmediği,
3-Davacı firmanın 30.12.2022 tarihinde dava dışı bankadan kredi kullanımı yaptığı, bankanın da bu tarihte 4.205,01 TL ve 4.614,76 TL olmak üzere Toplam 8.819,77 TL ekspertiz -ipotek ücreti tahsilatı yaptığı,
4-Banka tarafından 02.08.2022 tarihinde Ekspertiz yaptırıldığı, 03.08.2022 tarihinde kredi komitesi tarafından kredi tahsis işleminin onaylandığı, ancak bankanın kredi tahsis işleminden çok sonraki bir tarih olan 23.03.2023 tarihinde 65.625,00 TL kredi tahsis ücreti tahsil ettiği, toplamda davacı tarafından 84.765,77 TL ödeme yapılmış olduğu,
5-Davacı vekili tarafından talep edilen 23.03.2023 tarihli 5.250,00 TL tutarlı kredi tahsis ücreti dekontunun ... hesabından tahsil edildiği, davacı firma hesabından yapılmadığı görülmüştür. Bu hususta Takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere bu ödemenin de hesaplamaya dahil edilmesi halinde 84.765,77 TL + 5.250,00 TL = 90.015,77 TL ödeme yapılmış olduğu,
6-Banka tarafından dava dosyasına gönderilen belgeler incelendiğinde banka tarafından davacı firma hesabından 25.10.2022 tarihinde 3.324,04 TL ve 30.12.2022 tarihinde 3.324,04 TL Ekspertiz-İpotek Ücreti adı altında tahsilat yapıldığına dair dekont ibraz edildiği, ancak davacı tarafından bu masraf tahsilatları ile ilgili bir talep yapılmadığından, hesaplamaya dahil edilmediğini,
7-Dava dosyası içerisinde Davacı şirket ile ... Elektrik Tekstil Oto.Gıda Tic. Ve San.A.Ş. Arasında Kayseri İli Melikgazi İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 7 kesin nolu (7114 geçici nolu ) 11.467,59 m2 büyüklükteki Ticari Parsel'in satış işlemi konusunda taraflar arasında noter onaylı bir sözleşmenin bulunmadığının tespit edildiğine dair rapor sunulmuştur. Bilirkişi raporundan birer suretin taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı davacı vekilinin itiraz dilekçesi, davalı vekilinin beyan dilekçesi sundukları görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE:
Dava, sözlü taşınmaz satım vaadi iddiasına dayalı olarak yapılması gerekli tapuda satış yoluyla taşınmazın devrinin yapılmadığından bahisle oluştuğu belirtilen menfi zararların tahsili sebebine dayalı alacak talebine ilişkindir.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri
a) Tanım ve şekil: Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satımı sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bin ön sözleşmedir. Borçlar Yasası’na göre, bir sözleşmenin ilerde kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. (BK.22/1; TBK.29/1) Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ilerde kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. (BK.22/2; TBK.29/2) Bu genel hükmün bir uygulaması olarak “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” (BK.213; TBK.237/2) Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleme yetkisi noterlere tanınmıştır. (Noterlik Kanunu m.60,b.3) Öğretide, tapu görevlilerinin de satış vaadi sözleşmesi yapma yetkileri olması gerektiği savunulmaktadır. (Tapu K.m.26) Yargıtay 24.04.1978 gün E.1978/3 K.1978/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı belirlenmiş yahut belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Bu tür bir satış sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesi zorunlu değildir.”
Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Tandoğan, Haluk; age., s. 427). Bu husus, Borçlar Kanununun 108.maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada, alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü, sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır.
Diğer bir söyleyişle, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (HGK’nun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. 2010/427 K.).
Öte yandan, menfi zarar kavramına şunların gireceği kabul edilmektedir ( Tandoğan, age.,s. 427-428 ):
a- Sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler: Harçlar, posta giderleri, noter ücreti gibi,
b- Sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar,
c- Sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar; gönderilen şeyin yolda kaybolması gibi,
ç- Sözleşmenin geçerliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolayısıyla uğranılan zarar; hükümsüz sayılan sözleşmeyle satın alınan şey, örneğin o zaman başkasından 100 liraya alınabilirken şimdi 120 liraya alınabilmesi,
d- Başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zarar,
e- Dava masrafları (HGK’ nun 05.07.2006 gün ve 2006/13-499 E. 2006/507 K).
Bu açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde; geçersiz olan sözleşmeden doğan edimini diğer tarafa güvenerek ifa eden davacı tarafın, sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle uğramış bulunduğu menfi zararını talep edebileceğinin kabulü gerekir. Aksi halin kabulü, eş söyleyişle sözleşmenin geçersizliğini bilerek imzalayan davalı tarafın daha sonra bu geçersizliğe dayanan savunmasına itibar edilmesi, TMK’nun 2.maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır.
O halde mahkemece; öncelikle davacı tarafın aldığı kredinin davaya konu olan geçersiz satış sözleşmesinin ifası amacıyla alınıp alınmadığı araştırılmalı, şayet bu amaçla alındığı tespit edilirse kredi sözleşmesinin iptali nedeniyle bankaya ödediği bedelden ibaret bulunan menfi zararının davalıdan tahsiline karar verilmelidir.''(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.11.2018 tarihli, 2017/ 10854 E., 2018 / 11715 K. sayılı kararı.)
Bu genele açıklamalar doğrultusunda somut olay incelendiğinde ; her ne kadar davacı dava dilekçesinde menfi zararlarının tazminini istemiştir. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Tandoğan, Haluk; age., s. 427). Bu husus, Borçlar Kanununun 108.maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada, alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü, sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Davacı yanın isteyebileceği menfi zararlar; kredi sözleşme nedeniyle ödenmiş olan ücret, bireysel emeklilik sözleşmesinden erken çıkılması nedeniyle uğranılmış zararlardan ibrarettir. Yine talep edilen menfi zararın istenebilmesi için resmi şekle uygun olmasa da taraflar arasında bir sözleşme olmalı ve davacının bu sözleşmeye güvenerek zarara uğramış olması gerekir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın, satıcı tarafından belirlenen bir bedel karşılığında ve taraflarca belirlenen şartlar dâhilinde, ileri bir tarihte yapılması planlanan asıl satışını amaçlayan bir ön sözleşmedir. Davacı tanığının dinlenmesinde "... OSB'ndeki fabrikasını satmamız için bize yetki verdiler. Burası kirada olan bir yerdi ancak kendileri mülk sahibiydi. Biz verilen yetki üzerine orayı pazarlamaya başladık. Bu süreçte de davacı ... şirketi ile tanıştık. Şirket burayı gezerek almaya karar verdiler. Biz de bu sebeple tarafları bir araya getirdik. ... ve ... şirketi bir araya geldi. ... bankadan 20 milyon kredi kullanarak, mobilyakentten bir dükkanı takas karşılığı vereceklerdi. Kalanı da nakit olarak ödeyeceklerdi. ... organizeden dava konusu yerin satışına uygunluk için onay aldı. Bankaya kredi müracaatında bulundular, kredileri de onaylandı. OSB'den izinler alınıp krediler onaylandıktan sonra satıcı olan taraf takas karşılığı verileceği vaadedilen dükkanın satılıp gelinerek satışın gerçekleştirilmesini bahane ettiler. Bu sebeple satıştan vazgeçtiler." Davalının taşınmazın değerini peşin istediği anlaşılmakla, taraflar arasında şekil şartlarına uygun bir sözleşme olmadığı gibi esaslı unsurlar yönünden anlaşılmış bir sözleşmede bulunmamaktadır. Hal böyleyken tarafların arasında mevcut bir sözleşme bulunmaması nedeniyle dürüstlük kuralına aykırılık bulunmadığından davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın REDDİNE,
2-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince; alınması gereken 615,40-TL harcın davacı tarafından peşin yatırılan 939,27-TL harçtan mahsubu ile artan 323,87-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
3-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davacıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
4-Davacı tarafından yapılan tüm yargılama giderlerinin kararın mahiyeti gereği davacı taraf üzerine bırakılmasına,
5-Davalı tarafından yapılan herhangi bir yargılama gideri bulunmadığından bu konuda herhangi bir karar verilmesine yer olmadığına,
6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap edilen 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
8-Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 203. maddesi uyarınca dosyanın tarih ve işlem sırasına düzenlenip dizi listesine bağlanmasına, Yazı İşleri Müdürü tarafından kontrolü yapıldıktan sonra İstinafa gönderilmesine veya arşive kaldırılmasına,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 11/02/2025
Katip ***
e-imzalıdır
Hakim ***
e-imzalıdır