T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ... Esas - ...
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : ...
KARAR NO :...
HAKİM : ...
KATİP : ...
DAVACI :...
VEKİLLERİ : Av....
Av. ...
DAVALI : 1- ... ...
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI : 2- ...
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ :...
KARAR TARİHİ :...
KARAR YAZIM TARİHİ : ...
Mahkememize açılan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; " müvekkilin davalı kooperatifin ortağı olduğunu, müvekkilinin yaklaşık 15 yıldır ortak olduğu kooperatife
ödemeler yaptığını, 2010 yılında dairelerin belirlenmesi amacıyla Noter kurası çekildiğini ve müvekkiline
Kayseri İli Talas İlçesi ... Mevkii ... Ada ... Parsel 43 numaralı dairenin müvekkiline isabet ettiğini
ancak müvekkiline isabet eden dairenin davalı kooperatif tarafından ... ... İnş. Ltd. Şti. firmasına
05.12.2019 tarihinde satılmış olduğunu, davalı kooperatifin kat irtifakı tesis edilmiş olan bloklardaki
dairelerin bir kısmını kooperatif ortakları üzerine tescil etmişken, müvekkilinin de aralarında bulunduğu bir
kısım üyelere ise dairelerinin verilmediğini ve kötü niyetli bir şekilde üçüncü kişilere satışının yapılmış
olduğunu, davalı kooperatifin eşitlik kuralarına aykırı davrandığını, müvekkilinin hiçbir borcu yokken hak
sahibi olduğu dairenin müvekkili adına tescil edilmeyip üçüncü şahsa satıldığını, diğer davalı ... İnş.
Ltd. Şti.’nin de hiçbir araştırma yapmadan kötü niyetli olarak taşınmazı satın almış olduğunu, davalı
şirketin basiretli tacir gibi hareket etmesi gerektiğini beyan ederek, dava konusu taşınmaz kaydına tedbir
konulmasına, davanın kabulü ile tapuda davalı ... İnş. Ltd. Şti. adına yolsuz tescil olan Kayseri İli Talas
İlçesi ... Mevkii ... Ada ... Parsel ... nolu taşınmazın tescilinin iptal edilerek müvekkili adına tescil
edilmesine, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin dava tarihinden itibaren
işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini " talep
ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davacı yan beyanlarına aksine davacı ile beraber diğer ortakların bulunduğu inşaat kısmında kura çekilişi 2018 yılından itibaren geçersiz hale gelmiş olduğunu, davacı dahil diğer ortaklara da bağıtlanmış bir daire söz konusu olmadığını, şöyleki davacının içinde bulunduğu Talas ... ve ... Ada 1. Parsellerdeki kooperatifin faaliyet gösterdiği 2. Etap inşaatların asıl arsa sahibi ... isimli şahıs olduğunu, ... isimli şahsın ise bu arsaları kat karşılığı olarak ...'dan aldığını ve kendi üzerinde bir miktar kar mahiyetinde daire ve dükkan bıraktıktan sonra müvekkili kooperatifi ile kat karşılığı sözleşme yapıldığını, kura çekilişi de bu sözleşmede kooperatife kalacak daireler için yapıldığını, kooperatif bu manada alt yüklenici olduğunu söz konusu inşaatların ruhsatlarının dahi ... ve ... adına olduğunu, asıl arsa sahibi ... ile müvekkili arasında yapılan sözleşme gereği ... ile müvekkili kooperatif arasında yapılan sözleşmeye göre müvekkilinin kooperatife kalacak dairelerden 5 adedinin ...'a bırakıldığını, bir kısım üyelere fiilen tapu verilmesinin imkansız hale geldiğini, bu sebeple 2. Etap inşaatlarda kura çekilişlerinin tüm ortaklar için geçersiz hale geldiğini, dolayısı ile davacıya özgülenmiş ve davacının hak sahibi olduğu bir tapudan söz edilemeyeceğinden Talas ... ada 1.parseldeki 43 numaralı bağımsız bölüm üzerindeki ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini , mahkeme aksi kanaatte ise davacı taraf yönüyle davadan olan alacaklarının tespit edilerek lazım gelen harcın tamamlattırılmasına karar verilmesini, davacının tapu tescil talebinin reddi ile davacının mevcut ödemeleri ve kooperatifin amaçlarının gerçekleşmesi için yapması gereken ödemelerin dikkate alınarak tazminat hesap edilerek ödenmesine karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini" talep etmiştir.
DELİLLER:Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.
Davalı Kooperatife, Kayseri Valiliği Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne, Talas Tapu Müdürlüğü'ne, Kayseri 8. Noterliğine, Talas Belediye Başkanlığına yazılan müzekkerelere cevap verildiği görüldü.
Kayseri Cumhuriyet Başsavcılığı ...soruşturma sayılı dosyasının, Kayseri 13. Asliye Hukuk Mahkemesi ... Esas sayılı dosyasının, Kayseri 5. Asliye Hukuk Mahkemesin ... esas sayılı dosyasının UYAP sistemi üzerinden celp edildiği görüldü.
Mahkememizce davacı tanığı...nün 28/03/2024 tarihinde beyanlarının alındığı görüldü.
Mahkememizce mahallinde 24/05/2024 tarih ve saat 10:30 refakate bir nitelikli hesap uzmanı bir mali müşavir ve gamrimenkul değerlendirme uzmanı alınarak keşif icra edildiği görüldü.
Tüm deliller toplandıktan sonra bilirkişi incelemesi yaptırılmış, SMMM bilirkişisi ... Avukat/Nitelikli Hesap bilirkişisi ..., Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ...'ün 10/10/2024 tarihli raporunda özetle;
1-Dava konusu edilen Kayseri İli, Talas İlçesi, Talas Mahallesi, ... Ada ... Parselde kayıtlı .... Kat ... bağımsız bölüm no.lu meskenin hali hazır durumu da dikkate alınarak, dava tarihi olan 29.04.2022 itibariyle değerinin 880.000,00TL olduğuna,
2-Davacının, davalı kooperatifin ... numaralı üyesi olduğuna,
3-Kayseri 8. Noterliği'nin 09.07.2010 tarih ve 25670 yevmiye numaralı Noter Kura Çekilişi ile ... Ada ... Parselde kayıtlı .... Kat ... nolu meskenin davacı kooperatif üyesine isabet etmiş olduğuna, Noter kurasının geçerli olup olmadığı hususundaki hukuki değerlendirme ve takdir hakkının Sayın Mahkeme'nize ait olduğuna,
4-Davacı kooperatif üyesinin, dava tarihi itibariyle yapmış olduğu toplam ödeme miktarının 240.803,74-TL olduğuna, son ödeme tarihi olan 15.09.2023 itibariyle toplam ödeme miktarının 260.803,74TL olduğuna, diğer kooperatif üyelerine göre davacının eksik ödemesi bulunduğuna,
5-Davacı tarafın tapu iptal tescil talebi yönünden hukuki değerlendirme ve takdir hakkının Sayın Mahkeme'nize ait olduğuna dair kanaatini bildirir raporunu sunmuştur.
Rapordan birer suretin taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı davacı vekilinin itiraz dilekçesi sunduğu görülmüştür.
Davacı vekili tarafından eksik ıslah harcının 10/05/2025 tarihinde tamamladığı görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, YARGILAMA VE GEREKÇE:
Davacı taraf, davalı kooperatif üyesi olduğunu, kura sonucu Talas İlçesi, ... ada ... parselde yer alan ...nolu taşınmazın kura sonucu kendisine isabet ettiğini, davalı kooperatifçe taşınmazın hak sahibi olmayan diğer davalı şirkete devredildiğini, Kooperatifin haksız ve kötü niyetli olarak taşınmazın 3. Kişilere devrettiğini belirterek 43 nolu taşınmazın kendileri adına tescilini, olmadığı takdirde bedelin ödenmesini talep etmiştir.
Davalı ... Yapı Kooperatifi ise tescili talep edilen taşınmazın davacıya ait olmadığını, kooperatifin faaliyet gösterdiği 2. Etap taşınmazların arsa sahibinin ... olduğunu, Tuncel Küçük isimli şahsın ise arsaları Mustafa Özcan'dan aldığını, kendi üzerinde bir miktar kar ve daire bırakarak davalı kooperatifler kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, kura çekilişi de bu sözleşmede kooperatife kalacak daireler için yapıldığını, ...'ın sözleşmeyi feshettiğini, Kayseri 5. AHM'de kat karşılığını inşaat sözleşmesi feshi davasının devam ettiğini, yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin pratikte geçerliliğinin kalmadığını ve buna ilişkin kura tutanaklarının da geçersiz hale geldiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Davalı ... İnşaat .... Ltd. Şti ise bir takım inşaatların yapılması karşılığında kooperatif tarafından dava konusu dairenin kendilerine devri yapıldığını ancak yapılacak işlerin yapılması mümkün olmadığından taşınmazın kooperatife iade edildiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Tapu kaydının incelenmesinde ... Mahallesi ... ada ... parsel .... kat ... numaralı bağımsız bölümün davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Taşınmazın davalı kooperatife 29/04/2022 tarihinde davalı ... İnşaat .... Ltd. Şti davalı kooperatife devrettiği görülmüştür.
1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (Koop. K.) 1’inci maddesinde de açıklandığı üzere; kooperatifler ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan tüzel kişiliklerdir.
Türk Hukuk Lûgatında da kooperatifin Kanun’da düzenlenen tanımı aynen muhafaza edilmiş; kooperatiflerin amaçlarına ve ortaklarının niteliklerine göre “tüketim kooperatifi”, “üretim kooperatifi”, “kredi kooperatifi”, “yapı kooperatifi” gibi çeşitli adlarla çalıştıkları belirtilmiştir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 712).
Gerçek ve tüzel kişiler, ekonomik menfaatlerini ve ihtiyaçlarını sağlayıp korumak amacıyla kooperatiflere ortak olurlar. Bu amacın gerçekleştirilmesi doğrultusunda ortaklara katılma hakları, koruyucu haklar, malî haklar ve belli sayıda ortağın kullanabileceği haklar şeklinde birtakım haklar tanınmış, yükümlülük ve sorumluluklar getirilmiştir. Her ortağın sermaye payı taahhüt etme ve ödeme, aidat borçlarını zamanında ve eksiksiz ödeme, kooperatif ana sözleşmesinde hüküm bulunması hâlinde bilanço açıklarının kapatılması için ek ödeme yükümlülüğü ve sır saklama yükümlülüğü vardır.
Kooperatiflerin yaygın kuruluş amaçlarından birisi de ortaklarının konut ihtiyaçlarının karşılanmasıdır.
Bu ihtiyacı karşılamak için kurulan konut yapı kooperatifleri, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılırlar (Koop. K. m.81).
Kooperatifler Kanunu’nun 23’üncü maddesinde; “Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” ifadesine yer verilmiştir ve kanunun bu hükmü emredici nitelikte olup, mahkemece resen gözetilmelidir. Bu düzenleme uyarınca ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar çerçevesinde eşittirler.
1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (Koop. K.) 8’inci maddesinde açıklandığı gibi yapı Kooperatiflerine ortak olmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler; kooperatif anasözleşmesinde yer alan bütün hükümleri hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir dilekçe ile kooperatif yönetim kuruluna başvurulmaları gerekmektedir. Sözlü müracaatla ortak olunamaz. Yönetim Kurulu, bu başvuruyu başvuru sahiplerinin anasözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırarak inceler ve uygun görülenlerin ortaklığa kabulü için karar alır. Müracaatların sonuçları kabul veya ret olmak üzere 1 (bir) ay içerisinde ilgiliye yazı ile bildirilir. Yedek üye vb. şekilde ortak kaydı yapılamaz.
Kooperatif ortaklarından her biri ortaklık amacı çerçevesinde borç ve yükümlülük altına girerler. 1163 sayılı Kanun'un 23 üncü maddesine göre ortaklar hak ve vecibelerde eşittirler. Bilindiği üzere, “eşitlik” kavramı mutlak ve nispi eşitlik olmak üzere ikiye ayrılır. Ortaklık statüsünden doğan objektif haklara sahip olma ve bunların korunmasını isteme hakkı mutlak eşitlik kapsamındaki haklara örnek gösterilebilecek iken, kooperatif ortaklığına bağlı olarak yararlanma ve maddi menfaat sağlamada ortağın eylemli katkısı ve özverisinin gözetilmesi ise nispi eşitlik ilkesi gereğidir. Bu itibarla, ortaklıktan kaynaklanan borçlarını yerine getiren bir ortağın, eşit durumda bulunduğu diğer ortaklara tanınan haklardan kendisinin de yararlandırılmasını istemeye hakkı vardır.
Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarına oturabilecek bağımsız bölüm teslim etmektir. Kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen, başka bir anlatımla kooperatife borcu bulunan ortakların tapu iptal ve tescil isteme hakları bulunmamaktadır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 07/03/2023 tarihli 2021/6297 E., 2023/914 K. Sayılı ilamı) Ancak 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı gereğince kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır. Kooperatif, diğer ortaklara borca rağmen konut ya da iş yeri vermiş ise, davacı tarafın da varsa borcuna rağmen kooperatiften konut ya da iş yeri isteme hakkının varlığı kabul edilmelidir.
Somut olayda mahkememiz dosya kapsamında keşif icra edilmiştir. Keşif sonucunda alınan raporda dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri 880.000,00 TL tespit edilmiş anılan değer üzerinden harçlandırma yapılmıştır. Mahkememizce ticari kayıtlar üzerinde ve dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmıştır.
Davacının kooperatif üyesi olduğu ve peşin bedelli üye olmadığı anlaşılmıştır. Kayseri 8. Noterliği’nin 09.07.2010 tarih ve ... yevmiye numaralı Noter Kura Çekilişi suretine bakıldığında; davaya konu edilen ... Ada .... Blok .... Kat ... numaralı Kuzey-Batı cepheli dairenin ... numaralı üye Yaşar Alın’a isabet etmiş olduğu görülmüştür.
Davalı kooperatif üyesi dava dışı ...’e daire tahsis kararının 29.08.2022 tarihinde alındığı ve toplam ödemesinin 322.254,00-TL olduğu, davacının bu tarih itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu, daire tahsis edilen üyenin dava tarihi itibari ödemesinin 247.254,00-TL olduğu davacının dava tarihi itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu tespit edilmiştir. Davalı kooperatif üyesi dava dışı ...’ ya daire tahsis kararının 29.08.2022 tarihinde alındığı ve toplam ödemesinin 296.895,00-TL olduğu, davacının bu tarih itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu, daire tahsis edilen üyenin dava tarihi itibari ödemesinin 246.895,00-TL olduğu davacının dava tarihi itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu tespit edilmiştir. Davalı kooperatif üyesi dava dışı ...’a daire tahsis kararının 27.01.2022 tarihinde alındığı ve toplam ödemesinin 1 günlük gecikme cezası ile 267.745,47-TL olduğu, davacının bu tarih itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu, daire tahsis edilen üyenin dava tarihi itibari ödemesinin 267.745,47- TL olduğu davacının dava tarihi itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu tespit edilmiştir. Davalı kooperatif üyesi dava dışı ...’ ya daire tahsis kararının 10.02.2022 tarihinde alındığı ve toplam ödemesinin 298.237,90-TL olduğu, davacının bu tarih itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu, daire tahsis edilen üyenin dava tarihi itibari ödemesinin 298.237,90-TL olduğu davacının dava tarihi itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu tespit edilmiştir. Davalı kooperatif üyesi dava dışı...’e daire tahsis kararının 23.10.2023 tarihinde alındığı ve toplam ödemesinin 326.631,49-TL olduğu, davacının bu tarih itibari ile ödemesinin 265.803,74-TL olduğu, daire tahsis edilen üyenin dava tarihi itibari ödemesinin 235.507,49-TL olduğu davacının dava tarihi itibari ile ödemesinin 240.803,74-TL olduğu tespit edilmiştir.
Davalı kooperatif tarafından sunulan belgelere göre tapu verilen diğer kooperatif üyelerinin tapu verilme tarihindeki ödemelerinin davacı ödemelerinden fazla olduğu, diğer bir ifade ile davacının ödemelerinin eksik olduğu ve kooperatifçe eşitlik ilkesine aykırı davranmadığı tespit edilmiştir.
Davalı taraf, daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Kayseri 8. Noterliği’nin 05.01.2018 tarih ve 828 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile feshedilerek, sözleşmenin feshine ilişkin dava açılmış olduğunu, Noter kurasının da feshedilen KKİS’ne göre yapıldığını, akabinde yeniden kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olduğunu beyan etmiş ve kura tutanaklarının geçersiz olduğunu iddia etmiştir. Davalı kooperatif ile dava dışı arsa sahipleri arasınnda kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshine ilişkin açılmış olan Kayseri 13.Asliye Hukuk Mahkemesi ... Esas sırasına kaydedildiği ve dosyanın derdest olduğu görülmüştür. Anılan dosya kapsamında bazı taşınmazların tapularının iptal edilebileceği ve kooperatif üyelerinin etkilenmesi mümkün olmakla mahkememiz kararı açısından sonuca etkili değildir. Zira davacının kooperatif üyesi olarak borcu bulunduğu ve borcu bulunan üye tescil ve bedel iadesi talep edemeyeceğinden dava reddedilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın reddine,
2-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince; alınması gereken 615,40-TL harcın davacı tarafından peşin yatırılan 80,70-TL harç ve 14.950,00-TL ıslah harcı toplamı 15.030,770-TLnin mahsubu ile artan 14.415,30-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan tüm yargılama giderlerinin ve yargılama harçlarının kararın mahiyeti gereği davacı taraf üzerine bırakılmasına,
4-Davalı ... İnşaat Taahhüt Ticaret Limited Şirketi tarafından yapılan posta, müzekkere, tebligat, elektronik tebligat ve kep reddiyat gideri, istinaf kanun yoluna başvurma harcı olmak üzere toplam 444,20-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı ... İnşaat Taahhüt Ticaret Limited Şirketine verilmesine,
5-Davalı Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifi tarafından yapılan posta, müzekkere, tebligat, elektronik tebligat ve kep reddiyat gideri, istinaf kanun yoluna başvurma harcı olmak üzere toplam 892,84-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifine verilmesine,
6-Davalı Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifi kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap edilen 135.200,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifine verilmesine,
7-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
8-Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 203. maddesi uyarınca dosyanın tarih ve işlem sırasına düzenlenip dizi listesine bağlanmasına, Yazı İşleri Müdürü tarafından kontrolü yapıldıktan sonra İstinafa gönderilmesine veya arşive kaldırılmasına,
Dair, davacı vekili ve Davalı S.S ... Yapı Kooperatifi vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren HMK'nın 341/1. maddesi uyarınca 2 haftalık yasal süre içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı...
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ... e-imzalıdır