T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/668
KARAR NO: 2021/793
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ...
VEKİLLERİ: A...
Av. ... -....
DAVALI : ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... -....
DAVA: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: .....
KARAR TARİHİ: 08/10/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 26/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; Müvekkilinin 20.02.2011 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması, belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesi yönünde karar aldığını, söz konusu karar gereğince 196 dairenin geçici maliyetleri çıkartılarak üyelerden tahsil edildiğini, genel kurul tarafından şimdiye kadar kesin maliyet bedellerinin belirlenmesine ve üyelerden tahsiline yönelik bir karar alınmadığını, sadece 196 üyeden geçici maliyet bedeli alındığını, söz konusu geçici maliyet raporu incelendiğinde kesin maliyet raporunda bulunması gereken özelliklerin bulunmadığını, hesaplamaların eksik ve hatalı olduğunu, geçici maliyet niteliğinde olduğunu, söz konusu hesaplamada arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetlerinin ortaklara pay edilmediğini, arsa sahiplerine verilecek dairelerin maliyetlerinin dairesini teslim almamış üyeler üzerine bırakıldığını, yapılan hesaplamada belirlenen kat, cephe ve şerefiye bedelinin de gerçeği yansıtmadığını, davacı tarafından bugüne kadar 196 adedi üyelere, 197 adedi arsa sahiplerine olmak üzere 393 daire teslimi yapıldığını, halihazırda 152 kooperatif üyesi ve 157 arsa sahibi olmak üzere 309 dairenin imalatının yarım kaldığını ve tesliminin yapılamadığını, daire teslimi yapılan üyelere ferdileştirme suretiyle tapularının verildiğini, ancak hesaplamanın yanlış yapılması sebebiyle kooperatif borçlarının ve arsa sahiplerine verilecek konut maliyetlerinin dairesini henüz almamış üyelere kaldığını, bu hatanın ortadan kaldırılması için kooperatifin 21.04.2019 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında şimdiye kadar yapılan tüm geçici/kesin maliyet bedellerinin iptali ve yeniden maliyet yapılmasına yönelik karar alındığını, bu kararın herhangi bir muhalefet şerhi olmadan oybirliği ile alındığını, genel kurul kararının iptaline yönelik bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, yönetim kurulu tarafından kesin maliyet hesabı yapılması için süreç başlatıldığını, hesaplanan kesin maliyetlerin ana sözleşmenin 61. Maddesindeki usule uygun şekilde üyelere tebliğ edildiğini, 15 günlük itiraz süreci ve devamındaki usul uygulanarak tüm üyelere paylarına düşen kesin maliyet borcunun tebliğ edilerek ödeme yapmalarının talep edildiğini, verilen süre içinde ödemelerini yapmayan üyelerle ilgili yasal süreç başlatıldığını, davalının da verilen süreye rağmen borcunu ödemediğini, kooperatifin en yetkili organının genel kurul olduğunu ve aldığı kararların tüm üyeleri bağlayacağını, son genel kurulda alınan kararın amacının üyeler arasındaki eşitliği sağlamak olduğunu, davacı kooperatifin henüz tasfiye aşamasına girmediğini, inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, davacının tamamlamış olduğu daireleri ve tapusunu üyelere verdiğini, davalının üyeliğinin devam ettiğini belirterek ...... İli .... İlçesi ...... Mahallesi, ..... Ada, ....parsel .... blok bağımsız bölüm No ..... de kayıtlı bulunan mesken vasıflı taşınmazın 3. Kişilere devrinin önlenmesi amacıyla tapu kaydına tedbir konulmasını, davalının kooperatif tarafından belirlenen kesin maliyet bedelini ve kooperatife karşı diğer yükümlülüklerini yerine getirmeden daire tapusunu aldığını bu nedenle ..... İli .... İlçesi .... Mahallesi, .... Ada, .... parsel .... blok bağımsız bölüm No ... de kayıtlı bulunan mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tesciline, 5.000,00-TL maliyet bedeli alacağının arabuluculuk başvurusu tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin cevap dilekçesinden özetle; Müvekkilinin kooperatif üyesi olmadığını, kooperatif tarafından çıkarılan kesin maliyet bedeli dahil kooperatife olan borcun ödediğini ve 2011 yılında kat mülkiyeti tapusunu aldığını, davalının 2011 yılından sonra yapılan genel kurul toplantılara ve hazirun listesinde isminin bulunmadığını, genel kurullara davet edilmediğini, davalının kooperatife yeniden üye olmak gibi bir talebinin olmadığını, davacının 21.04.2019 tarihli genel kurulda alınan kararın kötü niyetli olduğunu, davacının davalıya 14/04/2011 tarihinde taahhütname ve ilişik kesme belgesi verdiğini, bu belge incelendiğinde kooperatifçe kesin maliyet bedelinin belirlendiği, ödemenin yapıldığı ve tarafların birbirini ibra ettiğinin görüleceğini, davacının önceki kesin hesaplarının hatalı olduğundan iptal edildiğini belirttiğini, ancak bunun resmi tespitlerle gösterilmesi gerektiğini, aksi halde istenilen her durumda yeniden kesin maliyet çıkarılabileceğini, ana sözleşmenin 20. maddesinde ortakların sorumluluğunun 2 yıl ile sınırlı olduğunu ve davacı talebinin zamanaşımına uğradığını, kooperatiflerde açık kapı ilkesinin geçerli olduğunu, her ortağın çıkma iradesini kullanabileceğini, 61. Maddeye göre ayrılmak isteyen ortakların ödemesi gereken kesin maliyet ve şerefiye bedelini ödeyerek borcu kalmayan daha sonraki genel kurullara çağrılmayan, hazirun listesinde yer almayan davalının kooperatiften çıktığının davacının kabul ettiğinin açık olduğunu, davacının eşitlik ilkesine aykırı hareket ettiğini, 21.04.2019 tarihli genel kurul hazirun İistesinde bir kısım üyelerin listeye alınmadığını, ilk kesin maliyetin bütün ortaklara tebliğ edilmesinin eşitlik ilkesi gereği olduğunu, hazirunda yer almayan üyelerin hangi nedenle yer almadığı hususunun muğlak olduğunu, 06.05.2018 tarihli genel kurula kadar davalının hiçbir hazirun listesinde yer almadığını, belirterek davanın reddine karar verilmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
Davacı Kooperatiften, davalının üyelik dosyası, ödeme evrakları ile Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden Davacı Kooperatifin Anasözleşme ve tüm Genel Kurul Karar örnekleri ve Melikgazi Tapu Müdürlüğünden tapu kayıtları celbedilmiş ve dosyanın Mali Konularda uzman bilirkişiye tevdi edilerek rapor alınmıştır.
Mali Konularda uzman bilirkişinin ......tarihli raporuna göre; Davalının davacı kooperatifin ortağı olduğu, kooperatif tarafından davalıya tapusunun verilmesi, bir dönem genel kurullara çağrılmaması, kendisine borcu olmadığına dair belge verilmesi onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmeyecektir. Zira KoopK ve davacı kooperatif anasözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı genel kurul ve yönetim kurulu kararları veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanları KoopK m.23 emredici ilkesine göre geçersiz olacaktır. Davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli kesin maliyet hesabının önceki kesin maliyetin iptal edilerek yapılması kararı verilmiş, bu karara istinaden davalıya kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesi uyarınca uygun bir kesin maliyet yapılarak tebliğ edilmiş ve davalı açısından kesinleşmiştir. Davalının kooperatif ana sözleşmesi m. 61/d uyarınca kesinleşen kesin maliyeti kabule mecbur olduğu ve çıkarılan maliyeti ödemekle yükümlü olduğu değerlendirilmektedir. Yapılan kesin maliyet hesabında davalıdan talep edilen miktar içinde yer alan ve kooperatif borç payı olarak isimlendirilen 77.682,00-TL tüm ortaklara eşit olarak dağıtılmıştır. Halbuki ortaklara tahsis edilen veya ferdileştirme ile devredilen konutların büyüklükleri farklıdır. Söz konusu kooperatif borç payının daire büyüklükleri dikkate alınarak talep edilmesi gerekir. Bu hesaplama doğru olmadığı için ancak daire büyüklüğü dikkate alınarak yapılacak hesaplama ile istenebilecektir. Davacının talep ettiği kesin maliyet bedeli içindeki kooperatif borç payı hariç tutulursa, kesin maliyet bedeli olarak 111.705-TL tebliğden itibaren 1 ay sonra muaccel olacaktır. Davalıya yapılan tebligatın 02.07.2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında davalı borcuna 03.08.2019 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden faiz uygulanacaktır yönünde rapor edilmiştir.
Mahkememizce Davacı tarafın sunmuş olduğu yeni borç payı dağılım raporuna göre hesaplama yapılması ve davalı vekilinin davalı tarafça ödenen paranın endekslenmiş haline yönelik itirazlarının denetime elverişli değerlendirmesi için dosyanın muhasebeci ile inşaat bilirkişisine dosyanın tevdi edildiği, bilirkişi heyetinin Davalı .....üye nolu .....'ın ..... ada ..... parselde.... Blok, ..... bağımsız bölüm numaralı daire için teknik heyetçe belirlenen şerefiyeli inşaat maliyetinin 320.910,00-TL olduğu, bu tutara nispi eşitlik ilkesine göre 72.971,00-TL kooperatif borç payı eklendiğinde toplam bedelin 393.881,00-TL olacağı, ödemelerin endekslenmiş tutarının 209.205-TL olması sebebiyle davacı alacağının 184.676-TL olacağı, Ancak, davalıya teslim edilen daire için dava tarihindeki karşılığının heyetimizde bulunan inşaat mühendisi gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından yapılan sepet hesabı yöntemine göre 351.106,96-TL olarak hesaplandığı; buna göre takdiri Mahkemeye ait olmak üzere davacı alacağının 393.881,00-TL- 351.106,96-TL=42.774,03-TL olarak hesaplanacağı yönünde rapor edilmiştir.
Mahkememizce davacı kooperatifçe konut kesin maliyet hesabının kooperatif ana sözleşmesinin 61. Maddesine göre hesaplanıp hesaplanmadığı ve kesin maliyet hesabının tespit tarihine göre davalının ödemelerinin kooperatif ana sözleşmesinin 61. Maddesine göre endekslenip davacının alacağının tespiti bakımından ek rapor alınması hususunda dosyasının bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi heyetinin ...... tarihli ek raporuna göre; Mahkemenin belirtmiş olduğu maliyet raporları dosyada mevcuttur ve raporlarda hesaplamanın hangi bloklar için ve kaç daire için yapıldığı yazılıdır, dosyada toplam 3 maliyet raporu vardır, Birinci maliyet raporunda tarih yoktur. Söz konusu raporda 912 üyeli kooperatifin teslim edilecek 126 dairesi için kesin maliyet hesabı yapıldığı yazılıdır. Dosyada bulunan ikinci maliyet raporunda tarih vardır ve 21.12.2011 olduğu yazılıdır. Bu maliyet raporunda ise 714 üyeli kooperatifin 44 dairesi için maliyet çıkarıldığı yazılıdır. Bahse konu maliyet raporundaki tablonun altında daha önce yapılan 150 m2 dairenin geçici maliyetinin esas alındığı, 2011 yılı yıllık ortalama enflasyon oranı ile hesaplama yapıldığı belirtilmiştir. Dosyada bulunan üçüncü maliyet raporu ise derdest davaya konu maliyet raporudur ve 18.06.2019 tarihlidir. Bu maliyet raporunda tamamlanmış ..... blok bina olduğu, devam eden 10 blok bulunduğu belirtilmektedir. Söz konusu raporda maliyet hesabına esas toplam inşaat alanının 60.548 m2 olduğu yazılıdır. Bahse konu raporda tamamlanmış ve devam eden inşaatların büyüklüklerinin dikkate alındığı ve 1 m2 konut maliyetinin hesaplandığı belirtilmektedir. Bu maliyet raporunda kooperatifçe tamamlanmış 17 blok ve devam eden 10 blokta 343 dairenin kooperatife ait olduğu, şimdiye kadar 192 dairenin üyelere teslim edildiği, 152 dairenin ise yapımının devam ettiği yazılıdır. Ayrıca arsa sahiplerine 201 adet daire ve 24 dükkan teslim edildiği, 157 daire ve 17 adet dükkanının henüz arsa sahiplerine teslim edilmediği belirtilmektedir. Bu maliyet raporunda daha önce maliyeti çıkarılan bloklar da dahil olmak üzere toplam tamamlanmış 17 blok ile devam eden 10 blok için maliyet çıkarıldığı görülmektedir. Derdest davanın konusunu oluşturan maliyet raporunda tamamlanmış 17 bloktan üyelere düşen dairelerin alanının 32.733 m2 devam eden 10 bloktan üyelere düşecek alanın ise 27,815 m2 olduğu ve toplam alanın da 60.548m2 olduğu belirtilmiştir, Yargılama aşamasında 04.03.2020 tarihli kooperatif borç payı hesap raporunda yukarıdaki 5. maddede belirtilen toplam 60.548m2 inşaat alanı dikkate alınarak üyelere düşecek dairelerin m2 büyüklüklerine göre yükleme yapıldığı yönünde rapor edilmiştir.
Yapı kooperatiflerinin temel amacı ana sözleşme uyarınca ortaklarına uygun fiyatlarla taşınmaz kazandırmaktır.Kooperatif ortağı, ortalık sözleşmesini imzalarken kooperatifin ana sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kooperatif genel kurullarında alınıp iptal edilmeyen yahut batıl olmayan yani geçerliliğini koruyan tüm kararlar da birer sözleşme hükmündedir. Ana sözleşme gereği kooperatifin edimi taşınmazı ortak adına tescil ettirmek, ortağın edimi ise kooperatif tasfiye oluncaya kadar belirlenen parasal yükümlülükleri yerine getirmektir. Ortağın bu edimi, kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam eder. Kooperatiften taşınmazını edinen ortak, üyelikten istifa etse bile edindiği taşınmazı kooperatife iade etmediği sürece istifası hüküm ve sonuç doğurmaz.
Davalının, davacı kooperatife 150 m2 daire almak için üyelik başvurusu yaptığı ve davacı kooperatifin normal statülü ortağı olduğu,kooperatin 21/02/2010 tarihli genel kurulunun 16.maddesinde'' daire kesin maliyetlerini kooperatif tarafından oluşturulacak bağımsız bir kesin hesap komisyonu tarafından tespit edilmesi ve dairesini teslim alanların kalan borçlarını ödeyerek kooperatifle ilişkisinin kesilerek tapuların ortaklara tescilinin yapılması hususunda yönetim kuruluna yetki verilmesinin kabul edildiği,bu genel kurul kararı doğrultusunda geçici maliyet ve şerefiye payına genel giderler eklenerek üyelerin ödemesi gereken maliyetin hesaplandığı,davalının .... ada .... parselde kain .... blok ..... numaralı bağımsız bölüm için 113.820,00 ödeme yapıldığının tespit edildiği,daha sonra davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantısının 10.gündem maddesiyle daha önce çıkarılan kesin maliyet bedellerinin iptaline kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesine göre teslim edilen ve edilecek olanların teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet hesaplaması için yönetim kuruluna yetki verilmesinin kabul edildiği ve bu genel kurul kararı doğrultusunda yeniden kesin maliyet hesabının yapıldığı,2011 yılında çıkarılan maliyet raporlarının 714 üyeli kooperatifin 44 dairesi için yapıldığı,bir başka maliyet hesabının ise 912 üyeli kooperatifin teslim edilecek 126 dairesi için yapıldığının tespit edildiği,...... tarihli geçici raporda daha önce yapılan 150 m2 dairelerin geçici maliyetinin 119,929 TL olarak hesaplandığı daha sonra enflasyon oranı kullanılarak kesin maliyetin çıkarıldığı ayrıca 125 m2 dairelerle 150 m2 daireler için aynı genel giderlerin üyelere yansıtıldığı, bu nedenle ana sözleşmenin 61. maddesindeki kesin hesabın somut olayda söz konusu olmadığı, yapılan hesabın tapu tescili öncesi ortağın borcunun belirlenmesine yönelik olduğu, davalıya çıkarılan borç miktarının o tarih itibariyle davalı ve onun durumundaki diğer ortakların kooperatifin inşaat ve diğer tüm borçlarından paylarına düşen gerçek payı ifade etmediği bununda 1163 sayılı Kanun ve 23. maddesinde belirtilen eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edeceği, davacı kooperatifin 18/06/2019 tarihli kesin maliyet hesabını davalıya gönderdiği,ancak bu kesin maliyet hesabı yapılırken kooperatif genel giderlerin de dahil olduğu kooperatif borç miktarının üyelere düşen dairelerin m2 'leri gözetilerek hesaplanması gerekirken tüm üyelere eşit olarak dağıtılmış olması nedeniyle yargılama aşamasında kooperatif borç payına ilişkin 04/03/2020 tarihli kesin maliyet ek raporunun dosyamıza sunulmuş olduğu,bu itibarla kesin maliyet ek ve ana raporun şeklen 61. Maddedeki usule uyularak yapıldığı, davalının da dahil olduğu kampanyadan yararlanan üyeler için bir hesap yapıldığı, bu hesabın da hakkaniyete uygun olduğu,Yargıtay 23. HD'nin 2013/829 Esas 2013/1810 Karar sayılı 22/03/2013 tarihli ilamından da anlaşıldığı üzere genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidatın veya şerefiye bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı, Genel kurul kararları, üyeler ile kooperatif arasında yapılmış bir sözleşme niteliğinde olup, kooperatif ve üyeler arasında ayrıca faiz oranları ile ilgili sözleşme yapılmasına gerek olmadan genel kurullarca kararlaştırılan parasal yükümlülüklere ilişkin kararlar daha sonraki yıllarda değiştirilmediği ve iptal edilmediği sürece genel kurula katılmasa dahi tüm üyeleri bağlayacağı, davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararın iptal edildiğine dair itiraz olmadığı gibi bu hususta dosya kapsamında bir delilin de bulunmadığı,bu nedenle alınan genel kurul kararının tüm üyeleri bağlayacağı,Mahkememizce alınan bilirkişi raporunda davalının ödemesi gereken kesin maliyet borcunun 184.676,00 TL olduğu tespit edildiğinden davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-)Davacının davasının kabulü ile; 184.676,00 TL alacağının 5.000,00-TL' sinin dava tarihi olan 29/10/2019 tarihinden, 179.676,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 10/12/2020 tarihinden itibaren işleyecek bankalarca mevduata uygulanan en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte (aylık %1,5 ve yıllık %18 faiz oranını geçmemek kaydıyla) davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Alınması gereken 12.615,22-TL karar ve ilam harcından dava açılırken davacı tarafından yatırılan 85,39-TL peşin harç ve 3.068,00-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 9.461,83-TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
3- Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL başvurma harcı, 85,39-TL peşin harç ve 3.500,89-TL tamamlama harcı toplamı olan 3.630,68-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan; 70,00-TL tebligat gideri, 0,50-TL posta ve müzekkere gideri, 1.250,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.285,50-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5- Davalı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı lehine A.A.Ü.T. 13/1 maddesi gereğince belirlenen 21.377,32-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde ve talebi halinde avansı yatıran ilgili tarafa iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/10/2021
Katip ...
¸E-imzalıdır
Hakim ...
¸E-imzalıdır