T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/669 Esas
KARAR NO: 2021/630
.
DAVA: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:.
KARAR TARİHİ: 06/09/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 25/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; müvekkilinin ......tarihinde yapılan genel kurul toplantısında biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması, belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesi yönünde karar aldığını, söz konusu karar gereğince 196 dairenin geçici maliyetleri çıkartılarak üyelerden tahsil edildiğini, genel kurul tarafından şimdiye kadar kesin maliyet bedellerinin belirlenmesine ve üyelerden tahsiline yönelik bir karar alınmadığını, sadece 196 üyeden geçici maliyet bedeli alındığını, söz konusu geçici maliyet raporu incelendiğinde kesin maliyet raporunda bulunması gereken özelliklerin bulunmadığını, hesaplamaların eksik ve hatalı olduğunu, geçici maliyet niteliğinde olduğunu, söz konusu hesaplamada arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetlerinin ortaklara pay edilmediğini, arsa sahiplerine verilecek dairelerin maliyetlerinin dairesini teslim almamış üyeler üzerine bırakıldığını, yapılan hesaplamada belirlenen kat, cephe ve şerefiye bedelinin de gerçeği yansıtmadığını, davacı tarafından bugüne kadar 196 adedi üyelere, 197 adedi arsa sahiplerine olmak üzere 393 daire teslimi yapıldığını, halihazırda 152 kooperatif üyesi ve 157 arsa sahibi olmak üzere 309 dairenin imalatının yarım kaldığını ve tesliminin yapılamadığını, daire teslimi yapılan üyelere ferdileştirme suretiyle tapularının verildiğini, ancak hesaplamanın yanlış yapılması sebebiyle kooperatif borçlarının ve arsa sahiplerine verilecek konut maliyetlerinin dairesini henüz almamış üyelere kaldığını, bu hatanın ortadan kaldırılması için kooperatifin 21.04.2019 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında şimdiye kadar yapılan tüm geçici/kesin maliyet bedellerinin iptali ve yeniden maliyet yapılmasına yönelik karar alındığını, bu kararın herhangi bir muhalefet şerhi olmadan oybirliği ile alındığını, genel kurul kararının iptaline yönelik bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, yönetim kurulu tarafından kesin maliyet hesabı yapılması için süreç başlatıldığını, hesaplanan kesin maliyetlerin ana sözleşmenin 61. Maddesindeki usule uygun şekilde üyelere tebliğ edildiğini, 15 günlük itiraz süreci ve devamındaki usul uygulanarak tüm üyelere paylarına düşen kesin maliyet borcunun tebliğ edilerek ödeme yapmalarının talep edildiğini, verilen süre içinde ödemelerini yapmayan üyelerle ilgili yasal süreç başlatıldığını, davalının da verilen süreye rağmen borcunu ödemediğini, kooperatifin en yetkili organının genel kurul olduğunu ve aldığı kararların tüm üyeleri bağlayacağını, son genel kurulda alınan kararın amacının üyeler arasındaki eşitliği sağlamak olduğunu, davacı kooperatifin henüz tasfiye aşamasına girmediğini, inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, davacımn tamamlamış olduğu daireleri ve tapusunu üyelere verdiğini, davalının üyeliğinin devam ettiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 5.000-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalının cevap dilekçesinden özetle; davacı kooperatife olan borcunu ...... tarihinde ödediğini ve tapusunu aldığını, halen aynı dairede oturduğunu, davacıya toplam .....-TL ödemede bulunduğunu, bu tutarı .......’tan kredi çekerek karşıladığını, davacı kooperatife borcu olmadığını, davacının haksız yere kazanç sağlamak amacıyla 179.612-TL fazladan talepte bulunduğunu, davacının davalıya borcu olmadığına yönelik ilişik kesme belgesi ve taahhütname yaptığını ancak belgeyi kendisine vermediğini, davacımn çıkartmış olduğu kesin maliyet raporu bulunduğunu ve davacı iddialarını kabul etmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden davacı kooperatifin ana sözleşmesinin ve tüm genel kurul kararlarının suretleri ile Melikgazi Tapu Müdürlüğünden dava konusu taşınmazın tapu kayıtları istenmiş, Muhasebeci ve İnşaat Mühendisi ile Muhasebeci bilirkişiden oluşan heyetten raporlar alınmıştır.
Muhasebeci bilirkişiden, davalının kooperatife hangi dönemde üye olduğu, halen üyesi olup olmadığı ve davacı kooperatifin davalıdan kesin maliyet alacağı bulunup bulunmadığı hususlarında rapor düzenlenmesi istenmiş, bilirkişi mahkememize sunmuş olduğu, ...... havale tarihli rapora göre: Davalının davacı kooperatifin ortağı olduğu, kooperatif tarafından davalıya tapusunun verilmesi, bir dönem genel kurullara çağrılmaması, kendisine borcu olmadığına dair belge verilmesi onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmeyeceği zira Koop K. ve davacı kooperatif anasözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı genel kurul ve yönetim kurulu kararlan veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanlan KoopK m.23 emredici ilkesine göre geçersiz olacağı, davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli kesin maliyet hesabının önceki kesin maliyetin iptal edilerek yapılması kararı verildiği, bu karara istinaden davalıya kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesi uyannca uygun bir kesin maliyet yapılarak tebliğ edilmiş ve davalı açısından kesinleştiği, davalının kooperatif ana sözleşmesi m. 61/d uyannca kesinleşen kesin maliyeti kabule mecbur olduğu ve çıkanlan maliyeti ödemekle yükümlü olduğu değerlendirildiği, yapılan kesin maliyet hesabında davalıdan talep edilen miktar içinde yer alan ve kooperatif borç payı olarak isimlendirilen 77.682,00 TL tüm ortaklara eşit olarak dağıtıldığı, halbuki ortaklara tahsis edilen veya ferdileştirme ile devredilen konutlann büyüklüklerinin farklı olduğu, söz konusu kooperatif borç payının daire büyüklükleri dikkate alınarak talep edilmesi gerektiği, bu hesaplama doğru olmadığı için ancak daire büyüklüğü dikkate alınarak yapılacak hesaplama ile istenebileceği, davacının talep ettiği kesin maliyet bedeli içindeki kooperatif borç payı hariç tutulursa, kesin maliyet bedeli olarak 101.929 TL tebliğden itibaren 1 ay sonra muaccel olacağı, davalıya ilanen yapılan tebligatın 27.7.2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında davalı borcuna 28.08.2019 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden faiz uygulanacağı rapor edilmiştir.
Muhasebeci bilirkişiden alınan, .... havale tarihli rapora göre; davalı ödemesinin kooperatif ana sözleşmenin 61. Maddesinde belirtilen müteahhitlik karne katsayısına göre endekslenmesi ve 04/03/2020 tarihli yeni borç payı dağılım raporu dikkate alındığından davalının davacı kooperatife 162.692,26-TL tutarında kesin maliyet borcu olduğunun hesaplandığı rapor edilmiştir.
Muhasebeci bilirkişiden alınan, .... havale tarihli ek rapora göre; Mahkemenin belirtmiş olduğu maliyet raporlarının dosyada mevcut olduğu, raporlarda hesaplamanın hangi bloklar için ve kaç daire için yapıldığı yazılı olduğu, Dosyada toplam 3 maliyet raporunun bulunduğu, Birinci maliyet raporunda tarihin olmadığı, söz konusu raporda 912 üyeli kooperatifin teslim edilecek 126 dairesi için kesin maliyet hesabı yapıldığı yazıldığı, dosyada bulunan ikinci maliyet raporunda tarihin olduğu ve 21.12.2011 olduğunun yazılı olduğu, bu maliyet raporunda ise 714 üyeli kooperatifin 44 dairesi için maliyet çıkarıldığının yazıldığı, bahse konu maliyet raporundaki tablonun altında daha önce yapılan 150 m3 dairenin geçici maliyetinin esas alındığı, 2011 yılı yıllık ortalama enflasyon oram ile hesaplama yapıldığının belirtildiği, dosyada bulunan üçüncü maliyet raporu ise derdest davaya konu maliyet raporu ve 18.06.2019 tarihli olduğu, bu maliyet raporunda tamamlanmış 17 blok bina olduğu, devam eden 10 blok bulunduğu belirtildiği, söz konusu raporda maliyet hesabına esas toplam inşaat alanının 60.548 m2 olduğu yazılı olduğu, Bahse konu raporda tamamlanmış ve devam eden inşaatların büyüklüklerinin dikkate alındığı ve 1 m2 konut maliyetinin hesaplandığının belirtildiği, bu maliyet raporunda kooperatifçe tamamlanmış 17 blok ve devam eden 10 blokta 343 dairenin kooperatife ait olduğu, şimdiye kadar 192 dairenin üyelere teslim edildiği, 152 dairenin ise yapımının devam ettiğinin yazıldığı, ayrıca arsa sahiplerine 201 adet daire ve 24 dükkan teslim edildiği, 157 daire ve 17 adet dükkanının henüz arsa sahiplerine teslim edilmediği belirtildiği, bu maliyet raporunda daha ünce maliyeti çıkarılan bloklar da dahil olmak üzere toplam tamamlanmış 17 blok ile devam eden 10 blok için maliyet çıkarıldığının görüldüğü, derdest davanın konusunu oluşturan maliyet raporunda tamamlanmış 17 bloktan üyelere düşen dairelerin alanının 32.733 m2; devam eden 10 bloktan üyelere düşecek alanın ise 27.815 m2 olduğu ve toplam alanın da 60.548 m2 olduğu belirtildiği, yargılama aşamasında 04/03/2020 tarihli kooperatif borç payı hesap raporunda yukarıdaki 5. maddede belirtilen toplam 60.548 m2 inşaat alanı dikkate alınarak üyelere düşecek dairelerin m2 büyüklüklerine göre yükleme yapıldığı yönünde görüş bildirilmiştir.
Yapı kooperatiflerinin temel amacı ana sözleşme uyarınca ortaklarına uygun fiyatlarla taşınmaz kazandırmaktır.Kooperatif ortağı, ortalık sözleşmesini imzalarken kooperatifin ana sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kooperatif genel kurullarında alınıp iptal edilmeyen yahut batıl olmayan yani geçerliliğini koruyan tüm kararlar da birer sözleşme hükmündedir. Ana sözleşme gereği kooperatifin edimi taşınmazı ortak adına tescil ettirmek, ortağın edimi ise kooperatif tasfiye oluncaya kadar belirlenen parasal yükümlülükleri yerine getirmektir. Ortağın bu edimi, kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam eder. Kooperatiften taşınmazını edinen ortak, üyelikten istifa etse bile edindiği taşınmazı kooperatife iade etmediği sürece istifası hüküm ve sonuç doğurmaz.
Davalının, davacı kooperatife 125 m2 daire almak için üyelik başvurusu yaptığı ve davacı kooperatifin normal statülü ortağı olduğu,kooperatin 21/02/2010 tarihli genel kurulunun 16.maddesinde'' daire kesin maliyetlerini kooperatif tarafından oluşturulacak bağımsız bir kesin hesap komisyonu tarafından tespit edilmesi ve dairesini teslim alanların kalan borçlarını ödeyerek kooperatifle ilişkisinin kesilerek tapuların ortaklara tescilinin yapılması hususunda yönetim kuruluna yetki verilmesinin kabul edildiği,bu genel kurul kararı doğrultusunda geçici maliyet ve şerefiye payına genel giderler eklenerek üyelerin ödemesi gereken maliyetin hesaplandığı,davalının 4997 ada 1 parselde kain 25 numaralı bağımsız bölüm için 99.810,00 TL ödeme yapıldığının tespit edildiği,daha sonra davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantısının 10.gündem maddesiyle daha önce çıkarılan kesin maliyet bedellerinin iptaline kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesine göre teslim edilen ve edilecek olanların teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet hesaplaması için yönetim kuruluna yetki verilmesinin kabul edildiği ve bu genel kurul kararı doğrultusunda yeniden kesin maliyet hesabının yapıldığı,2011 yılında çıkarılan maliyet raporlarının 714 üyeli kooperatifin 44 dairesi için yapıldığı,bir başka maliyet hesabının ise 912 üyeli kooperatifin teslim edilecek 126 dairesi için yapıldığının tespit edildiği,23/11/2011 tarihli geçici raporda daha önce yapılan 150 m2 dairelerin geçici maliyetinin 119,929 TL olarak hesaplandığı daha sonra enflasyon oranı kullanılarak kesin maliyetin çıkarıldığı ayrıca 125 m2 dairelerle 150 m2 daireler için aynı genel giderlerin üyelere yansıtıldığı, bu nedenle ana sözleşmenin 61. maddesindeki kesin hesabın somut olayda sözkonusu olmadığı, yapılan hesabın tapu tescili öncesi ortağın borcunun belirlenmesine yönelik olduğu, davalıya çıkarılan borç miktarının o tarih itibariyle davalı ve onun durumundaki diğer ortakların kooperatifin inşaat ve diğer tüm borçlarından paylarına düşen gerçek payı ifade etmediği bununda 1163 sayılı Kanun ve 23. maddesinde belirtilen eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edeceği, davacı kooperatifin ...... tarihli kesin maliyet hesabını davalıya gönderdiği,ancak bu kesin maliyet hesabı yapılırken kooperatif genel giderlerin de dahil olduğu kooperatif borç miktarının üyelere düşen dairelerin m2 'leri gözetilerek hesaplanması gerekirken tüm üyelere eşit olarak dağıtılmış olması nedeniyle yargılama aşamasında kooperatif borç payına ilişkin....... tarihli kesin maliyet ek raporunun dosyamıza sunulmuş olduğu,bu itibarla kesin maliyet ek ve ana raporun şeklen 61. Maddedeki usule uyularak yapıldığı, davalının da dahil olduğu kampanyadan yararlanan üyeler için bir hesap yapıldığı, bu hesabın da hakkaniyete uygun olduğu,Yargıtay 23. HD'nin 2013/829 Esas 2013/1810 Karar sayılı 22/03/2013 tarihli ilamından da anlaşıldığı üzere genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidatın veya şerefiye bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı, Genel kurul kararları, üyeler ile kooperatif arasında yapılmış bir sözleşme niteliğinde olup, kooperatif ve üyeler arasında ayrıca faiz oranları ile ilgili sözleşme yapılmasına gerek olmadan genel kurullarca kararlaştırılan parasal yükümlülüklere ilişkin kararlar daha sonraki yıllarda değiştirilmediği ve iptal edilmediği sürece genel kurula katılmasa dahi tüm üyeleri bağlacağı, davacı kooperatifin ..... tarihli genel kurul toplantısında alınan kararın iptal edildiğine dair itiraz olmadığı gibi bu hususta dosya kapsamında bir delilin de bulunmadığı,bu nedenle alınan genel kurul kararının tüm üyeleri bağlayacağı,Mahkememizce alınan bilirkişi raporunda davalının ödemesi gereken kesin maliyet borcunun 162.692,26 TL olduğu tespit edildiğinden davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davacının davasının kabulü ile; 162.692,26 TL alacağının 5.000,00-TL' sinin dava tarihi olan 29/10/2019 tarihinden, 157.692,26 TL'sinin ıslah tarihi olan 02/07/2021 tarihinden itibaren işleyecek aylık %1,5, yıllık %18 oranında gecikme faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Alınması gereken 11.113,50-TL karar ve ilam harcından dava açılırken davacı tarafından yatırılan 85,39-TL peşin harç ile 2.693,00-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye kalan 8.335,11-TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL başvurma harcı, 85,39-TL peşin harç ile 2.693,00-TL ıslah harcı toplamı 2.822,79-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan 98,00-TL tebligat gideri, ile 1,50-TL posta ve müzekkere gideri, 1.000.00-TL bilirkişi ücreti toplamı 1.099,50-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı tarafından yapılan 50,00-TL yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı lehine A.A.Ü.T. 13/1 maddesi gereğince belirlenen 19.405,76-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde avansı yatıran ilgili tarafa iadesine,
Dair davacı vekili ile davalının yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
06/09/2021
Katip ...
¸E-imzalıdır
Hakim ...
¸E-imzalıdı