T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/760
KARAR NO: 2021/888
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... -
VEKİLLERİ: Av. ... -....
Av. ... ..
DAVALI : ... - ... ...
VEKİLLERİ: Av. ... -...
Av. ... ...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: ....
KARAR TARİHİ: 26/10/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 01/11/2021
KARAR SONUCU: KABUL
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Kayseri'de faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olduğunu, kooperatifin genel kurulu tarafından şimdiye kadar usulüne uygun olarak kesin maliyet bedellerinin belirlenmesine ve üyelerden talep edilmesine yönelik herhangi bir karar alınmamış, davalı üye ve kooperatiften dairesini alan diğer 196 üyeden yalnızca geçici maliyet bedellerinin alındığını, bilirkişi komisyonu tarafından hesaplanan maliyetlerde arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetleri kooperatif ortaklarına pay edilmemiş, arsa sahiplerine teslim edilen dairelerin maliyetlerine kooperatif üzerine yani hazihazırda evini teslim almamış üyelerin üzerine bırakıldığını, yine maliyet hesabında kat, cephe ve şerefiye bedeli farkları da gerçeği yansıtmadığını, kooperatiften istifa eden üyelere olan borçlar, evlerini teslim alan üyeler için kullanılan banka kredisi borçları, vergi, sgk, vs borçlar dairesini teslim alan üyelerin kesin maliyet bedeli hesabına eklenmemiş ve tüm bu borçlar dairesini teslim almadığını üyelere bırakıldığını, davalı ile yapılan arabuluculuk görüşmesi ve kendisine yapılan ihtara rağmen belirtilen süre içinde müvekkili kooperatife daire ve tapu devrinin yapılmadığını, muaccel hale gelen kesin maliyet bedeli borcunun da ödenmediğini, bunlardan bahisle; dava konusu taşınmaza tapu kaydının beyanlar hanesine davalıdır şerhi konulmasına, tapu kaydının iptali ile müvekkil kooperatif adına tescil edilmesine, tescil taleplerinin reddedilmesi halinde davalının kooperatife karşı kesin maliyet ve diğer hususlardan doğan edim borçları nedeniyle 5.000,00-TL kesin maliyet bedeli alacağının arabuluculuk başvuru tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkili kooperatife ödenmesi, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından dosyaya sunulan arabuluculuk tutanağında anlaşamama tutanağına konu belirtildiğini, bu sebeple de anlaşmama tutanağının dava şartını kapsayıp kapsamadığı konusunda belirsizlik bulunduğunu, müvekkilinin kooperatife olan borcunu ödediğini ve 2011 yılında kat mülkiyeti tapusunu aldığını, müvekkilini davalı kooperatifin üyesi olmadığını, zira 2011 yılında tapuyu aldıktan sonra kooperatif tarafından yapılan genel kurul toplantıları ve hazirun listesinde isminin bulunmadığını, genel kurula davet edilmediğini, davacının da müvekkilinin genel kurula davet etmeyerek müvekkilinin kooperatiften çıktığını ve ilişiğinin kesildiğini onayladığını, müvekkilinin yeniden üye olmak gibi bir talebinin ve başvurusunun bulunmadığını, genel kurul tutanakları ve hazirun cetvellerinin resmi belge olduğunu, yıllarca hazirun listesinde yer almayan kooperatiften çıkan ve tekrar üye olma talebi de bulunmayan müvekkilinin davacı tarafından kendiliğinden hazirun listesine eklenerek genel kurulda borç çıkartılmasının hukuka aykırı olduğunu, davacı tarafından kesin maliyetler tespit edilerek ve belirlenen kesin maliyet bedellerinin müvekkili tarafından ödenerek taahhütname ve ilişik kesme belgesi ve 12.05.2011 tarihinde kat mülkiyetinin tapusunun müvekkiline verildiğini, 21.04.2019 tarihli genel kurul tutanağında şimdiye kadar belirlenen tüm maliyetlerin iptaline karar verildiğini, ancak söz konusu kooperatif genel kurulunda neden daha önceki kesin hesapların hatalı olduğunun açıkça belirtilmesi ve resmi tespitlerle gösterilmesi gerektiğini, kooperatif ile ilişiği kesilen müvekkiline bu kadar yıl sonra bu kadar borç çıkartılmasının hukuka aykırı olduğunu, ana sözleşmenin 61. Maddesi gereği ayrılmak isteyen ortakların ödemesi gereken kesin maliyet ve şerefiye ödeyerek borcu kalmayan ve ardından yapılan genel kurullara davet edilmeyen hazirunlarda yer almayan müvekkilinin kooperatiften çıktığını, kooperatifin de bunu kabul ettiğini, belirtilen nedenlerle davanın reddine karar verilmesini arz ve talep etmiştir.
DELİLLER:
Melikgazi Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazın tapu kaydının celp edildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekilinin ... tarihli ıslah dilekçesini sunarak dava değerini artırdığı anlaşılmıştır.
Mahkememizin ... tarihli celsesinin .... numaralı ara kararı gereği belirlenen gün ve saatte bir inşaat mühendisi ve harita mühendisi ile keşif yapıldığı, bilirkişi heyetinin keşif bilirkişi raporunu ...tarihinde mahkememize ibraz ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan .... tarihli ....'ın bilirkişi raporuna göre; " dava konusu taşınmaz olan .... İli, ... İlçesi, ... ... Mahallesi, ... ada, .... parselde kayıtlı ana taşınmazda yer alan ... Blok ... Kat, ... numaralı mesken nitelikli taşınmazın dava tarihi olan .... tarihindeki değerinin 240.000,00-TL olduğu" şeklinde görüşünü bildirmiştir.
Mahkememizin ... tarihli celsesinin .... numaralı ara kararı gereği dosyanın bir mali müşavir ile kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi heyetine tevdi edilerek dosya kapsamı davalı kooperatifin kayıtları, takibe konu genel kurul kararı ve ekleri incelenmek suretiyle, ilgili genel kurul kararlarının kooperatif ana sözleşmesi ve yasaya uygun olup olmadığı, davalının kesin maliyet hesabını ödeyip ödemediği, davacı kooperatifin davalıdan genel gider, konut kesin maliyet, kira bedeli ve şerefiye nedeniyle alacaklı olup olmadığı, davacı kooperatif yönetim kurulu başkanlığının verdiği taahhütnamenin geçerli olup olmadığı, davacının davacıdan takibe konu alacağı talep edip edemeyeceği, alacak talep edip edemeyeceği, talep edebilirse alacak miktarının ne olduğu, davalının davacı kooperatife borcunun bulunup bulunmadığı, davalının üyeliğinin devam edip etmediği ve üyeliğin ödemelerinin güncellenmesi yapılırken denetime açık bir şekilde kooperatif ana sözleşmesine ve asgari ücret, işçi ve memur maaşı, döviz(Euro, Dolar ve Mark) ve altın üzerinden aşamalı olarak tüm hususlarda rapor alınmasına karar verildiği, bilirkişi heyetinin ...tarihinde ibraz ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan mali müşavir bilirkişi ile kooperatifler hukukunda uzman bilirkişi heyetinin ... tarihli bilirkişi raporuna göre;" Davalının davacı kooperatife 150m2” lık daire için ... üyelik nosu ile üye olduğuna, davalı kooperatif üyesi ...'nın ....tarihinde Kooperatifçe kendisine tahsis edilen .... İli .... İlçesi, .... .... Mahallesi, .... ada ... parselde kayıtlı bulunan ...Blok.... Kat .... Bağımsız bölüm nolu mesken niteliğindeki taşınmazı davacı kooperatif yetkilileri ile tarihsiz taahhütname ve ilişik kesme isimli belge tanzim edilerek bakiye 73.390,50-TL borcu kabul etmek suretiyle tapu tescilini almış olduğuna, dosyaya ibraz edilen genel kurul kararları ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gönderilen sözleşmesine uygun olduğu ve 1163 sayılı kooperatifler yasası gereğince yapılan genel kurulun iptal edildiğine dair bir bulguya rastlanılmamış olup genel kurul kararları da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kayseri İl Müdürlüğüne ibraz edilmis olduğundan yapılan genel kurulun usulüne uysun olduğuna, kooperatif tarafından yaptırılan en son kesin maliyet hesabına yasal süre içerisinde itiraz edildiğine dair herhangi bir bilgi ve bilgi bulguya rastlanılmadığından kesin maliyet hesabının kesinleştiği, davalının da kesinleşen maliyet hesabına tam olarak ödemediğine, davacı kooperatifin davalı ...'den genel gider, kira bedelinden alacağı olmayıp kesin maliyet hesabından dolayı 209.299,00-TL kooperatifin alacağının olduğuna, davalıya davacı kooperatif tarafından verilen taahhütname ve ilişik kesme belgesi başlıklı belgenin incelenmesinde bu belgenin tarihsiz oluşu, bu belge altındaki ......Kooperatifi başkanlığı kaşesi üzerindeki imzaların kooperatif yetkililerinden kime ait olduğunun yazılı olmadığı belirlenmiş olduğundan mevcut bilgi ve bulgulara göre verilen taahhütnamenin geçerli olup, olmadığının tespiti yapılamamış olduğuna, dosyadaki taahhütname ve ilişki kesme belgesi başlıklı belgenin tarihsiz olup, kooperatif yetkili kişilerince verilip verilmediğinin tespit edilmediğinden bu belgenin geçersiz olduğunun kabulü halinde kesin hesap raporunun ilanen tebliğ edildiği yasal süresi içerisinde herhangi bir itiraz olmadığı, kesin maliyet hesabının kesinleşmiş olduğu, davacı kooperatifin kesin hesaptan bakiye kalan alacağı talep edebileceğine, yapılan hesaplamalara göre davacı kooperatifin kesin hesaptan dolayı bakiye alacak olan 209.299,00-TL talep edebilecek olduğuna, dosyadaki taahhütname ve ilişik kesme belgesi başlıklı belgenin tarihsiz olup, kooperatif yetkili kişilerince verilip verilmediğinin tespit edilmediğinden bu belgenin geçersiz olduğunun kabulü halinde incelenen defter kayıtlarına göre davalının davacıya kesin hesaptan dolayı 209.299,00-TL borcu olduğuna, davalı her ne kadar kooperatifçe kendisine tahsis edilen daire tapusunu almış olup, taahhütname ve ilişik kesme belgesi düzenlenmiş olup, davalı istifa ettiğini belirtmiş ise de istifadan sonra genel giderler için %10 masraf bloke edildiğine dair bir bilgi ve bulguya rastlanılmadığından davalının üyeliğinin devam etmekte olduğuna, davacı defterlerinde 2011 yılında davalı adına açılan ... isimli hesap üzerinden davalının kooperatife 118.120,00-TL ödeme yaptığı buna göre; davalının kooperatife ödediği üyelik ödemelerinin güncelenmiş halinin 217.487,34-TL olduğu" şeklinde görüşlerini bildirmişlerdir.
Tarafların itirazları doğrultusunda dosyanın ek rapor için mali müşavir ile kooperatifler konusunda uzman bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi heyetinin ek raporunu ... tarihinde ibraz ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan .... tarihli bilirkişi heyeti ek raporuna göre; " davacı kooperatifin .... tarihli genel kurul toplantısının 10. Maddesinde konut inşaatları için çıkarılan bütün maliyet hesaplarının iptal edilmesine karar verildiği, söz konusu genel kurul toplantısı için düzenlenen hazirun cetvelinde isim ve soy isimleri bulunan ortak sayısının 304 kişi olduğu, bu ortaklardan 42 kişinin asaleten 38 kişisinin vekaleten olmak üzere toplam 82 üyenin toplantıya katıldığı, kooperatif yönetimi tarafından hazırlatılan maliyet hesabının üye sayısına göre belirlenmediği imalattı yapılan 344 daire için belirlendiği, kooperatif tarafından gönderilen müzekkerenin asıl bilirkişi raporunun sonuç kısmının değiştirecek mahiyette olmadığı" şeklinde görüşlerini bildirmişlerdir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacının davasında haklı olup olmadığı, davalının kooperatif üyesi olup olmadığı, davacının tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olup olmadığı, ayrıca davacının davalıdan kesin maliyet bedelini talep edip edemeyeceği, edebilecek ise ne kadar talep edebileceği hususunda açılmış olan satın almaya dayalı tapu iptali ve tescili davasıdır.
Dosyaya ibraz edilen genel kurul kararları ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gönderilen belgeler ekindeki genel kurul kararlarının incelenmesinde, alınan genel kurul kararlarının kooperatif ana sözleşmesine uygun olduğu ve 1163 sayılı kooperatifler yasası gereğince yapılan genel kurulun iptal edildiğine dair bir bulguya rastlanılmadığı, genel kurul karar da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kayseri İl Müdürlüğü'ne ibraz edilmiş olduğundan yapılan genel kurulun usulüne uygun olduğu anlaşılmıştır.
Davalı kooperatif üyesi ... 12/05/2011 tarihinde kooperatifçe kendisine tahsis edilen ... İli ... İlçesi, ... .... Mahallesi, ... Ada... Parselde kayıtlı...Blok ... Kat ... bağımsız bölüm numaralı mesken niteliğindeki taşınmazı davacı kooperatif yetkilileri ile tarihsiz taahhütname ve ilişik kesme isimli belge tanzim edilerek bakiye 73.390,50-TL borcu kabul etmek suretiyle tapusunu almıştır. Daha sora ise kooperatif yetkililerince evvelce yapılan kesin maliyet hesaplarının yanlış olduğundan bahisle yeniden kesin maliyet hesabı yaptırılmış olup bu hesaba göre daire kesin maliyetinin 464.109,00-TL olarak hesaplanmıştır. Yapılan bu hesaplamaya göre çıkan bedel ve kesin maliyet raporu davalı ... ile birlikte diğer üyelere tebliğ edilmiştir. Bu tebliğ de davalıya tebliğden itibaren 1 aylık itiraz süre evrildiği, adı geçen üyenin kooperatife gelerek payına düşen borç miktarına ilişkin %20 si peşin, geri kalanını 60 ay vade olacak şekilde kooperatif yönetimine ödemelerini yapması, kıymetli evrak vermesi, senetlerinin 2 tanesini ödemediği takdirde tüm borçlarını muaccel olacağı, belirtilen 1 aylık süre içerisinde kooperatife gelerek ilgili işlemler yapılmadığı takdirde toplam borcun 1 aylık süre sonunda tamamının muaccel olacağı, ödemenin ihlal edilmesi halinde yükümlüye ayrıca aylık %1,5 gecikme faizi uygulanacağı ve davalının konutunu teslim almış üye olduğundan ana sözleşmenin 61. Maddesindeki usulü göre kooperatif ile ilişiği kesilinceye kadar üyenin aylık ödediği aidat miktarının %40'ı kadar kira bedeli alınacağı hususu tebliğ olmuştur. Bu tebliğden sonra davalının kesin hesap raporuna itiraz ettiğine dair bilgiye rastlanılmadığı gibi kooperatife gelerek kesin maliyet borcundan kalan bedeli ödediği veya yapılandırıldığına dair herhangi bir bilgi ve bulguya rastlanılmadığı daha sonra ise davacı kooperatif tarafından ... tarihinde davalı aleyhine tapu iptali olmadığı takdirde kesin maliyet bedelin kalan miktarın ödenmesi için iş bu dava açılmış ve kesin maliyet hesabına yasal süre içerisinde itiraz edildiğine dair herhangi bir bilgi ve bulguya rastlanılmadığı kesin maliyet hesabının kesinleştiği, davalının da kesinleşen bu bedeli ödemediği tespit edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde ilk olarak davaya konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili kooperatif adına tesciline bu mümkün olmadığı takdirde kesin maliyet bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, dosya arasına celp edilen tapu kayıtları ve alınan bilirkişi raporları da dikkate alındığında davaya konu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu da gözetilerek davacının tapu iptali ve tescil talebi yerinde görülmemiş olup ancak kesin maliyet bedelini talep edebileceği kanaatine varılmıştır.
Davacı vekili davasında tapu kaydının iptali ile müvekkil kooperatif adına tescil edilmesine, tescil taleplerinin reddedilmesi halinde davalının kooperatife karşı kesin maliyet ve diğer hususlardan doğan edim borçları nedeniyle 5.000,00-TL kesin maliyet bedeli alacağının arabuluculuk başvuru tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkili kooperatife ödenmesini talep etmiş ise de mahkememizce alınan tüm bilirkişi raporları, toplanan tüm deliller ışığında davacı kooperatif kesin hesaptan bakiye kalan alacağı talep edebileceği, yapılan hesaplamalara göre davacı kooperatifin kesin hesaptan dolayı bakiye alacağının 209.299,00-TL olduğu, davacı defterlerinde 2011 yılında davalı adına açılan ... isimli hesap üzerinden davalının kooperatife 118.120,00-TL ödeme yaptığı, buna göre, davalının kooperatife ödediği üyelik ödemelerinin güncellenmiş halinin ise 217.487,34-TL olduğu anlaşılmakla, davacının davasının kabulüne taleple bağlılık kuralı gereği 207.571,00-TL alacağının 5.000,00-TL' sinin dava tarihi olan 21/11/2019 tarihinden, 202.571,00-TL'sinin ıslah tarihi olan ... tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın KABULÜ ile; taleple bağlılık kuralı gereği 207.571,00-TL alacağının 5.000,00-TL' sinin dava tarihi olan 21/11/2019 tarihinden, 202.571,00-TL'sinin ıslah tarihi olan ... tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
2-Tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE,
3-Alınması gereken 14.179,17-TL nispi karar ve ilam harcının davacı tarafından dava başında yatırılan 85,39-TL peşin harç ile 4.013,21-TL tamamlama harcından mahsubu ile eksik kalan 10.080,57-TL nispi karar ve ilam harcının davalı taraftan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
4-Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL başvurma harcı, 85,39-TL peşin harç, 4.013,21-TL tamamlama harcı ile 384,90-TL keşif harcının davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan; 63,00-TL tebligat gideri, 2.300,00-TL bilirkişi ücreti ile 50,00-TL keşif araç ücreti olmak üzere toplam 2.413,00-TL yargılama giderinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, bakiyesinin kendi üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı lehine A.A.Ü.T hükümleri 13/1 maddesi gereğince 22.979,97-TL vekalet ücreti takdirine, takdir edilen vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
7-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
8-Taraflarca yatırılan gider avansının artan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 26/10/2021
Katip ...
¸E-imzalıdır
Hakim ...
¸E-imzalıdır