T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/767
KARAR NO: 2021/791
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ...
VEKİLLERİ: Av. ... -
Av. ...
DAVALI : ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... -
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ:
KARAR TARİHİ: 08/10/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 26/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; Müvekkilinin 20.02.2011 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması, belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesi yönünde karar aldığını, söz konusu karar gereğince 196 dairenin geçici maliyetleri çıkartılarak üyelerden tahsil edildiğini, genel kurul tarafından şimdiye kadar kesin maliyet bedellerinin belirlenmesine ve üyelerden tahsiline yönelik bir karar alınmadığını, sadece 196 üyeden geçici maliyet bedeli alındığını, söz konusu geçici maliyet raporu incelendiğinde kesin maliyet raporunda bulunması gereken özelliklerin bulunmadığını, hesaplamaların eksik ve hatalı olduğunu, geçici maliyet niteliğinde olduğunu, söz konusu hesaplamada arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetlerinin ortaklara pay edilmediğini, arsa sahiplerine verilecek dairelerin maliyetlerinin dairesini teslim almamış üyeler üzerine bırakıldığını, yapılan hesaplamada belirlenen kat, cephe ve şerefiye bedelinin de gerçeği yansıtmadığını, davacı tarafından bugüne kadar 196 adedi üyelere, 197 adedi arsa sahiplerine olmak üzere 393 daire teslimi yapıldığını, halihazırda 152 kooperatif üyesi ve 157 arsa sahibi olmak üzere 309 dairenin imalatının yarım kaldığını ve tesliminin yapılamadığını, daire teslimi yapılan üyelere ferdileştirme suretiyle tapularının verildiğini, ancak hesaplamanın yanlış yapılması sebebiyle kooperatif borçlarının ve arsa sahiplerine verilecek konut maliyetlerinin dairesini henüz almamış üyelere kaldığını, bu hatanın ortadan kaldırılması için kooperatifin 21.04.2019 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında şimdiye kadar yapılan tüm geçici/kesin maliyet bedellerinin iptali ve yeniden maliyet yapılmasına yönelik karar alındığını, bu kararın herhangi bir muhalefet şerhi olmadan oybirliği ile alındığını, genel kurul kararının iptaline yönelik bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, yönetim kurulu tarafından kesin maliyet hesabı yapılması için süreç başlatıldığını, hesaplanan kesin maliyetlerin ana sözleşmenin 61. Maddesindeki usule uygun şekilde üyelere tebliğ edildiğini, 15 günlük itiraz süreci ve devamındaki usul uygulanarak tüm üyelere paylarına düşen kesin maliyet borcunun tebliğ edilerek ödeme yapmalarının talep edildiğini, verilen süre içinde ödemelerini yapmayan üyelerle ilgili yasal süreç başlatıldığını, davalının da verilen süreye rağmen borcunu ödemediğini, kooperatifin en yetkili organının genel kurul olduğunu ve aldığı kararların tüm üyeleri bağlayacağını, son genel kurulda alınan kararın amacının üyeler arasındaki eşitliği sağlamak olduğunu, davacı kooperatifin henüz tasfiye aşamasına girmediğini, inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, davacının tamamlamış olduğu daireleri ve tapusunu üyelere verdiğini, davalının üyeliğinin devam ettiğini belirterek .... ili .... İlçesi, ... mahallesi, .... ada, .. parsel,... Blok bağımsız bölüm No .... de kayıtlı bulunan mesken vasıflı 3. Kişilere devrinin önlenmesi amacıyla tapu kaydına tedbir konulmasını, davalının kooperatif tarafından belirlenen kesin maliyet bedelini ve kooperatife karşı diğer yükümlülüklerini yerine getirmeden daire tapusunu aldığını bu nedenle .... ili .... İlçesi, .... mahallesi, ... ada, ...parsel,.... Blok bağımsız bölüm no: .... de kayıtlı bulunan mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tesciline, 5.000,00-TL maliyet bedeli alacağının arabuluculuk başvurusu tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin cevap dilekçesinden özetle; Müvekkilinin kooperatif üyesi olmadığını, kooperatif tarafından çıkarılan kesin maliyet bedeli dahil kooperatife olan borcun ödediğini ve 2013 yılında kat mülkiyeti tapusunu aldığını, tapuyu aldıktan sonra yapılan genel kurul toplantılar ve hazirun listesinde ismi bulunmadığını, genel kurullara davet edilmediğini, davalının kooperatife yeniden üye olmak gibi bir talebinin olmadığını, davacının 21.04.2019 tarihli genel kurulda alınan kararın kötü niyetli olduğunu, kooperatifçe kesin maliyet bedelinin belirlendiğini, ödemenin yapıldığını, davacının önceki kesin hesapların hatalı olduğundan iptal edildiğini belirttiğini, ancak bunun resmi tespitlerle gösterilmesi gerektiğini, aksi halde istenilen her durumda yeniden kesin maliyet çıkarılabileceğini, ana sözleşmenin 20. maddesinde ortakların sorumluluğunun 2 yıl ile sınırlı olduğunu ve davacı talebinin zamanaşımına uğradığını, kooperatiflerde açık kapı ilkesinin geçerli olduğunu, her ortağın çıkma iradesini kullanabileceğini, 61. Maddeye göre ayrılmak isteyen ortakların ödemesi gereken kesin maliyet ve şerefiye bedelini ödeyerek borcu kalmayan daha sonraki genel kurullara çağrılmayan, hazirun listesinde yer almayan davalının kooperatiften çıktığının davacının kabul ettiğinin açık olduğunu, davacının eşitlik ilkesine aykırı hareket ettiğini, 21.04.2019 tarihli genel kurul hazirun listesinde bir kısım üyelerin listeye alınmadığını, ilk kesin maliyetin bütün ortaklara tebliğ edilmesinin eşitlik ilkesi gereği olduğunu, hazirunda yer almayan üyelerin hangi nedenle yer almadığı hususunun muğlak olduğunu, davacının davalıyı 2018 yılı hazirun listesine eklediğini diğer hiçbiri hazirun listesinde yer almadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
Davacı Kooperatiften, davalının üyelik dosyası, ödeme evrakları ile Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden Davacı Kooperatifin Anasözleşme ve tüm Genel Kurul Karar örnekleri ve Melikgazi Tapu Müdürlüğünden tapu kayıtları celbedilmiş ve bir refakate bir İnşaat Mühendisi, bir harita bilirkişisi alınarak keşif icrasında bulunulmuş bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.
Mahkememizce bilirkişilerden davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin ne kadar olduğu konularında rapor düzenlenmesi hususunda bilirkişi heyetine tevdi edildiği, Harita bilirkişi tarafından ... tarihinde raporun mahkememize ibraz edildiği anlaşılmıştır. Bilirkişi raporundan özetle; Dava konusu .... ili .... İlçesi, .... mahallesi, ....ada, ... parsel numaralı taşınmazdır. Davaya konu taşınmaz için yapılan inceleme neticesinde, Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ...Parsel numaralı .... m2 yüzölçümlü Ana taşınmaz niteliği Üç bloklu A ve B bloklarda oniki katlı, C blokta Onüç katlı betonarme apartman arsası olan taşınmazın, ... Blok .... Kat, Bağımsız bölüm No ... olan .... arsa payına sahip mesken nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planında .... olan konut alanı içerisinde kalmaktadır, yönünde rapor edilmiştir.
Mahkememizce İnşaat Mühendisi Bilirkişinin ... tarihli raporundan özetle; Dava konusu taşınmaz olan .... ili .... İlçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel, ... Blok.... Kat, .... nolu mesken vasıflı kayıtlı ana taşınmazda yer alan ... Blok, ....Kat, ... nolu mesken nitelikli taşınmazın dava tarihi olan ... tarihindeki değerinin 260.000,00-TL olduğu yönünde rapor edilmiştir.
Mahkememizce Mali Müşavir ile Kooperatif Konusunda Uzman bilirkişi heyetinden davalının davacı kooperatifin üyesi olup olmadığı,üyesi olması halinde davalının normal statülü ortak mı yoksa sabit ve peşin ödemeli kooperatif ortağı mı olduğu,üyeliğinin devam edip etmediği, davalının istifasının genel kurulca karar bağlanıp bağlanmadığı,kesin maliyet hesabının tebliğinin usulüne uygun olarak yapılıp yapılmadığı,davacı kooperatifin davalıdan kesin maliyet talebinde bulunup bulunamayacağı, talep edilebilecekse kesin maliyet alacağının, faiz türü ve miktarının ne kadar olduğu, zamanaşımına uğrayıp uğramadığı,kesin maliyet hesabında davalının yaptığı ödemelerin endekslemesinin yapılıp yapılmadığı, endekslemenin hangi metoda göre yapılması gerektiği ve doğru olarak yapılıp yapılmadığı hususunda rapor tanzimi için dosyanın bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi heyetinin ... tarihli raporundan özetle; Davalının davacı kooperatifin ortağı olduğu, kooperatif tarafından davalıya tapusunun verilmesi, bir dönem genel kurullara çağrılmaması, kendisine borcu olmadığına dair belge verilmesi onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmeyecektir. Zira KoopK ve davacı kooperatif anasözleşmesi gereği ortaklar kooperatif tasfiye oluncaya kadar hak ve borçlarda eşit olup, buna aykırı genel kurul ve yönetim kurulu kararları veya temsil yetkisine sahip kişilerin bu yöndeki beyanları KoopK m.23 emredici ilkesine göre geçersiz olacaktır. Bununla birlikte kooperatifin inşaatları halen devam etmektedir ve inşaatlar devam ederken tapu alarak üyelikten ayrılmasının mümkün olmayacağı düşünülmektedir. Davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli kesin maliyet hesabının önceki kesin maliyetin iptal edilerek yapılması kararı verilmiş, bu karara istinaden davalıya Kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesi uyarınca uygun bir kesin maliyet yapılarak tebliğ edilmiş ve davalı açısından kesinleşmiştir. Davalının kooperatif ana sözleşmesi m. 61/d uyarınca kesinleşen kesin maliyeti kabule mecbur olduğu ve çıkarılan maliyeti ödemekle yükümlü olduğu değerlendirilmektedir. Yapılan kesin maliyet hesabında davalıdan talep edilen miktar içinde yer alan ve kooperatif borç payı olarak isimlendirilen 77.682,00-TL tüm ortaklara daire büyüklükleri dikkate alınmadan aynı miktarda usule uygun olmayan şekilde dağıtılmıştır. Ancak, teknik komisyon tarafından 04.03.2020 tarihli ek hesaplama ile nispi eşitlik ilkesi doğrultusunda usule uygun olarak yeniden hesaplanmıştır. Buna göre davalının davacı kooperatife 196.504-TL kesin maliyet ve şerefiye borcu hesaplanmaktadır. Davalıya yapılan tebligatın 27.07.2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında takdiri Mahkemeye ait olmak üzere davalı borcuna 27.08.2019 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden faiz uygulanacağı değerlendirilmektedir. Ancak davacının talebi dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi yönündedir şeklinde rapor edilmiştir.
Yapı kooperatiflerinin temel amacı ana sözleşme uyarınca ortaklarına uygun fiyatlarla taşınmaz kazandırmaktır.Kooperatif ortağı, ortalık sözleşmesini imzalarken kooperatifin ana sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kooperatif genel kurullarında alınıp iptal edilmeyen yahut batıl olmayan yani geçerliliğini koruyan tüm kararlar da birer sözleşme hükmündedir. Ana sözleşme gereği kooperatifin edimi taşınmazı ortak adına tescil ettirmek, ortağın edimi ise kooperatif tasfiye oluncaya kadar belirlenen parasal yükümlülükleri yerine getirmektir. Ortağın bu edimi, kooperatif tasfiye oluncaya kadar devam eder. Kooperatiften taşınmazını edinen ortak, üyelikten istifa etse bile edindiği taşınmazı kooperatife iade etmediği sürece istifası hüküm ve sonuç doğurmaz.
Davalının, davacı kooperatife 150 m2 daire almak için üyelik başvurusu yaptığı ve davacı kooperatifin normal statülü ortağı olduğu,kooperatin 21/02/2010 tarihli genel kurulunun 16.maddesinde'' daire kesin maliyetlerini kooperatif tarafından oluşturulacak bağımsız bir kesin hesap komisyonu tarafından tespit edilmesi ve dairesini teslim alanların kalan borçlarını ödeyerek kooperatifle ilişkisinin kesilerek tapuların ortaklara tescilinin yapılması hususunda yönetim kuruluna yetki verilmesinin kabul edildiği,bu genel kurul kararı doğrultusunda geçici maliyet ve şerefiye payına genel giderler eklenerek üyelerin ödemesi gereken maliyetin hesaplandığı,davalının.... ada .... parsel ... blok .... numaralı bağımsız bölüm için 142.854,00 TL ödeme yapıldığının tespit edildiği,daha sonra davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantısının 10.gündem maddesiyle daha önce çıkarılan kesin maliyet bedellerinin iptaline kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesine göre teslim edilen ve edilecek olanların teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet hesaplaması için yönetim kuruluna yetki verilmesinin kabul edildiği ve bu genel kurul kararı doğrultusunda yeniden kesin maliyet hesabının yapıldığı,2011 yılında çıkarılan maliyet raporlarının 714 üyeli kooperatifin 44 dairesi için yapıldığı,bir başka maliyet hesabının ise 912 üyeli kooperatifin teslim edilecek 126 dairesi için yapıldığının tespit edildiği,23/11/2011 tarihli geçici raporda daha önce yapılan 150 m2 dairelerin geçici maliyetinin 119,929 TL olarak hesaplandığı daha sonra enflasyon oranı kullanılarak kesin maliyetin çıkarıldığı ayrıca 125 m2 dairelerle 150 m2 daireler için aynı genel giderlerin üyelere yansıtıldığı, bu nedenle ana sözleşmenin 61. maddesindeki kesin hesabın somut olayda söz konusu olmadığı, yapılan hesabın tapu tescili öncesi ortağın borcunun belirlenmesine yönelik olduğu, davalıya çıkarılan borç miktarının o tarih itibariyle davalı ve onun durumundaki diğer ortakların kooperatifin inşaat ve diğer tüm borçlarından paylarına düşen gerçek payı ifade etmediği bununda 1163 sayılı Kanun ve 23. maddesinde belirtilen eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edeceği, davacı kooperatifin 18/06/2019 tarihli kesin maliyet hesabını davalıya gönderdiği,ancak bu kesin maliyet hesabı yapılırken kooperatif genel giderlerin de dahil olduğu kooperatif borç miktarının üyelere düşen dairelerin m2 'leri gözetilerek hesaplanması gerekirken tüm üyelere eşit olarak dağıtılmış olması nedeniyle yargılama aşamasında kooperatif borç payına ilişkin 04/03/2020 tarihli kesin maliyet ek raporunun dosyamıza sunulmuş olduğu,bu itibarla kesin maliyet ek ve ana raporun şeklen 61. Maddedeki usule uyularak yapıldığı, davalının da dahil olduğu kampanyadan yararlanan üyeler için bir hesap yapıldığı, bu hesabın da hakkaniyete uygun olduğu,Yargıtay 23. HD'nin 2013/829 Esas 2013/1810 Karar sayılı 22/03/2013 tarihli ilamından da anlaşıldığı üzere genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidatın veya şerefiye bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı, Genel kurul kararları, üyeler ile kooperatif arasında yapılmış bir sözleşme niteliğinde olup, kooperatif ve üyeler arasında ayrıca faiz oranları ile ilgili sözleşme yapılmasına gerek olmadan genel kurullarca kararlaştırılan parasal yükümlülüklere ilişkin kararlar daha sonraki yıllarda değiştirilmediği ve iptal edilmediği sürece genel kurula katılmasa dahi tüm üyeleri bağlayacağı, davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararın iptal edildiğine dair itiraz olmadığı gibi bu hususta dosya kapsamında bir delilin de bulunmadığı,bu nedenle alınan genel kurul kararının tüm üyeleri bağlayacağı,Mahkememizce alınan bilirkişi raporunda davalının ödemesi gereken kesin maliyet borcunun 196.504,00 TL olduğunun tespit edildiği,her ne kadar davalı vekili tarafından müvekkilinin istifa etmiş olması nedeniyle çıkarılan borçtan sorumlu olmayacağı öne sürülmüş ise de 21/04/2019 tarihli genel kurulda alınan kararın davalı ile diğer ortaklara tebliği üzerine davalı ile birlikte bir kısım ortaklar tarafından genel kurul tarafından alınan karara itirazlarını ve istifa ettiklerini bildirir .... Noterliğinin ....tarihli ve .... yevmiye numaralı ihtarnamesinin davacı kooperatife bildirildiği,ihtarın kooperatife 10/05/2019 tarihinde tebliğ edildiği, kooperatif üyesi, kooperatiften edindiği taşınmazı iade etmeden istifa etmesi halinde,Kooperatifler Kanununun 27/son cümlesi gereği, istifadan önce veya sonra olmasına bakılmaksızın inşaat maliyetine ilişkin aidatlardan sorumlu olacağı (bkz.Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/6738 esas 2019/4723 Karar sayılı ilamı) yine davalının istifasının geçerli olması için üyelikten kaynaklanan tüm hakların kooperatife iade edilmiş olması gerektiği,aksi halde davalının kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülüklerinin devam edeceği,davaya konu taşınmazın halen davalı adına kayıtlı olduğu,kooperatife iade edilmediği bu nedenle davalının istifası hüküm ve sonuç doğurmayacağından ve davalının halen kooperatif üyesi olması nedeniyle davalıya devredilen taşınmazın yeniden davacı adına tescili menfaatler dengesine uygun olmayıp davacı kooperatifin alacağının davalıdan tahsili istemi yerinde görülmüş olup bu sebeple asıl talep olan tapu iptali ve tescil isteminin reddi ile davacının terditli talebi olan alacak talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-)Davacının tapu iptali ve tescil davasının Reddine,
2-)Davacının terditli olarak açtığı tazminat davasının kabulü ile; 196.504,00 TL alacağının 5.000,00-TL' sinin dava tarihi olan 22/11/2019 tarihinden, 191.504,00 TL 'sinin ıslah tarihi olan 29/12/2020 tarihinden itibaren işleyecek bankalarca mevduata uygulanan en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte (aylık %1,5 ve yıllık %18 faiz oranını geçmemek kaydıyla) davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Alınması gereken 13.423,19-TL karar ve ilam harcından dava açılırken davacı tarafından yatırılan 85,39-TL peşin harç ve 4.354,77-TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 8.983,03-TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
4- Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL başvurma harcı, 85,39-TL peşin harç ve 4.354,77-TL tamamlama harcı toplamı olan 4.484,56-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan; 46,00-TL tebligat gideri, 20,20-TL posta ve müzekkere gideri, 1.700,00-TL bilirkişi ücreti ile 384,90 keşif harcı ve 73,10-TL tedbir talep harcı ve 50,00-TL taksi ücreti olmak üzere toplam 2.274,20-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6- Davalı tarafın yaptığı giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına,
7-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı lehine A.A.Ü.T. 13/1 maddesi gereğince belirlenen 22.205,28-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
9-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde ve talebi halinde avansı yatıran ilgili tarafa iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/10/2021
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır