T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/870
KARAR NO: 2021/890
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: ....
KARAR TARİHİ: 26/10/2021
KARAR YAZIM TARİHİ: 27/10/2021
KARAR SONUCU: KABUL
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Kayseri'de faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olduğunu, kooperatifin genel kurulu tarafından şimdiye kadar usulüne uygun olarak kesin maliyet bedellerinin belirlenmesine ve üyelerden talep edilmesine yönelik herhangi bir karar alınmamış, davalı üye ve kooperatiften dairesini alan diğer 196 üyeden yalnızca geçici maliyet bedellerinin alındığını, bilirkişi komisyonu tarafından hesaplanan maliyetlerde arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetleri kooperatif ortaklarına pay edilmemiş, arsa sahiplerine teslim edilen dairelerin maliyetlerine kooperatif üzerine yani hazihazırda evini teslim almamış üyelerin üzerine bırakıldığını, yine maliyet hesabında kat, cephe ve şerefiye bedeli farkları da gerçeği yansıtmadığını, kooperatiften istifa eden üyelere olan borçlar, evlerini teslim alan üyeler için kullanılan banka kredisi borçları, vergi, sgk, vs borçlar dairesini teslim alan üyelerin kesin maliyet bedeli hesabına eklenmemiş ve tüm bu borçlar dairesini teslim almadığını üyelere bırakıldığını, davalı ile yapılan arabuluculuk görüşmesi ve kendisine yapılan ihtara rağmen belirtilen süre içinde müvekkili kooperatife daire ve tapu devrinin yapılmadığını, muaccel hale gelen kesin maliyet bedeli borcunun da ödenmediğini, bunlardan bahisle; dava konusu taşınmaza tapu kaydının beyanlar hanesine davalıdır şerhi konulmasına, tapu kaydının iptali ile müvekkil kooperatif adına tescil edilmesine, tescil taleplerinin reddedilmesi halinde davalının kooperatife karşı kesin maliyet ve diğer hususlardan doğan edim borçları nedeniyle 5.000,00-TL kesin maliyet bedeli alacağının arabuluculuk başvuru tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkili kooperatife ödenmesi, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekillerinin cevap dilekçesinde özetle; davacı kooperatifin 21/02/2010 tarihli genel kurulunun 16. Gündem maddesinde daire kesin maliyetlerinin kooperatif tarafından oluşturulacak bağımsız bir kesin hesap komisyonu tarafından tespit edilmesi ve dairesini teslim alanların kalan borçlarını ödeyerek kooperatifle ilişiği kesilerek tapusunun verilmesi hususunda yönetim kuruluna yetki verildiğini, yönetim kurulunun kesin maliyet tespit ve tebliğ ettiğini, davalının da kesin maliyet bedelini peşin olarak ödediğini, genel kurul gereğince kooperatifle ilişiği kesildiğini ve daha sonraki genel kurul toplantılarına çağrılmadığını, 2018 yılındaki hazirun cetvelinde dahi isminin geçmediğini, davalıya husumet yönetilemeyeceğini, ilişiğin kesilmesinden itibaren yaklaşık 7 yıl geçtiğini ve zamanaşımına uğradığını, davacının 21.04.2019 tarihli genel kurulda alınan kararın kabulünün mümkün olmadığını, davalının kooperatif üyesi olmadığını, bu kararın yok hükmünde olduğunu, davalının kazanılmış hakkını ortadan kaldırdığını, davacının fahiş maliyet çıkardığını, usulüne uygun olarak kesinleşmediğini, davacının yaptırdığı hesaba yönelik Kayseri ... Noterliğinin .... tarih ve .... yevmiye numaralı ihtarı ile itiraz edildiğini, davacı tarafça alınan kararın '4 çoğunlukla alınması gerektiğini, davacının TMK Md. hükmüne göre dürüstlük kuralına aykırı olduğunu belirterek davanın reddine karat verilmesini mahkemeden talep etmiştir.
DELİLLER:
Kayseri Melikgazi Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak, dava konusu taşınmazın tapu kaydının celp edildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizin ...tarihli celsesinin.... numaralı ara kararı gereği mahallinde keşif yapıldığı, dosyanın gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ....'a dava konusu taşınmazın değerinin tespiti için tevdi edildiği, bilirkişinin raporunu .... havale tarihinde ibraz ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan gayrimenkul değerleme uzmanı ...'un .... havale tarihli bilirkişi raporuna göre;" dava konusu ... Mah. .... Ada, ... parsel ...Blok (fiili durumda 2 numaralı blok) .... Kat, ... bağımsız numaralı taşınmazın değerinin .... dava tarihi itibariyle 260.000,00-TL olduğu, "şeklinde görüşünü bildirmiştir.
Mahkememizin .... tarihli celsesinin .... numaralı ara kararı gereği dosyanın bir mali müşavir bilirkişiye ve kooperatifler hukukunda uzman bilirkişiye tevdi edilerek davalının davacı kooperatifin üyesi olup olmadığı,üyesi olması halinde davalının normal statülü ortak mı yoksa sabit ve peşin ödemeli kooperatif ortağı mı olduğu,üyeliğinin devam edip etmediği, davalının istifasının genel kurulca karar bağlanıp bağlanmadığı,kesin maliyet hesabının tebliğinin usulüne uygun olarak yapılıp yapılmadığı,davacı kooperatifin davalıdan kesin maliyet talebinde bulunup bulunamayacağı, talep edilebilecekse kesin maliyet alacağının, faiz türü ve miktarının ne kadar olduğu, zamanaşımına uğrayıp uğramadığı,kesin maliyet hesabında davalının yaptığı ödemelerin endekslemesinin yapılıp yapılmadığı, endekslemenin hangi metoda göre yapılması gerektiği ve doğru olarak yapılıp yapılmadığı hususlarında rapor alınmasına karar verildiği, bilirkişi heyetinin bilirkişi raporunu ... havale tarihinde ibraz ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan ...havale tarihli bilirkişi heyeti raporuna göre;" davalı ödemesi müteahhitlik karne katsayısı kullanılarak yeniden endekslemeye tabi tutulduğu, teknik heyetçe yapılan maliyet hesabındaki kooperatif borç payı kesin maliyet ek raporu le düzeltiği, ve davalı ödemesinin müteahhitlik karne katsayılı ile endekslenmiş tutarı toplam maliyet tutarından mahsup edildiği, davacının davalıdan 202.660,00-TL alacağının hesaplandığı," şeklinde görüşlerini bildirmişlerdir.
Mahkememizin ... tarihli celsesinin ... numaralı ara kararı gereği dosyanın bilirkişi heyetine ek rapor için tevdi edildiği, bilirkişi heyetinin raporunu .... havale tarihinde ibraz ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan... havale tarihli bilirkişi heyeti ek raporuna göre; " davacının davalı kooperatiften talep edebileceği, tutara ilişkin kapsamlı tespit ve değerlendirilmenin .... tarihli raporda yapıldığı" şekilde görüşlerini bildirmişlerdir.
Davacı vekilinin bilirkişi raporunun sunulmasına müteakip .... tarihli ıslah dilekçesi ile dava miktarını kesin maliyet bedeli alacağı 5.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren 197.660,00-TL'sinden ıslah tarihinden itibaren artırdığı anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacının davasında haklı olup olmadığı, davalının kooperatif üyesi olup olmadığı, davacının tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olup olmadığı, ayrıca davacının davalıdan kesin maliyet bedelini talep edip edemeyeceği, edebilecek ise ne kadar talep edebileceği hususunda açılmış olan satın almaya dayalı tapu iptali ve tescili davasıdır.
Dava konusu taşınmazın yapım yılı ve yapımındaki inşaat malzemeleri teknolojisi çevresindeki yapılaşma, kent merkezine olan mesafesi, meskun mahalde bulunması çevresindeki imar durumu, kamu ve özel sektör hizmetlerinden (kent içi toplu taşıma belediye temizlik ve çöp toplama kanalizasyon sağlık ve eğitim ) yararlanma durumu, bağımsız bölümün konumu, yola cephesi, yönü kattaki brüt alanı, arsa payı, serbest alım satım rayiçleri gibi özellikleri birlikte ele alınıp değerlendirildiği takdirde dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin 260.000,00-TL olarak tespit edilmiştir.
Dosyada bulunan davalı tarafça davacıya hitaben yazılmış olan ve davalının imzasını taşıyan dilekçe ile davalının 150 m2 konut için üyelik başvurunda bulunduğu görülmektedir. Davalıya .... ada, ... parsel ... Blok .... Kat .... numaralı bağımsız bölümün .... tarihinde tapusunun ferdileştirme ile verildiği dosyadaki tapu kaydından anlaşılmaktadır. Davalının kooperatif üyeliğinden istifasına yönelik bir bilgininde bulunmadığı davalı kooperatif ana sözleşmesi ve genel kurul kararları incelendiğinde ortaklara farklı statü verilmediği anlaşılmaktadır. Ayrıca davalının düzenli aidat ödeyen üye olduğu görülmektedir. Davacı vekili dava dilekçesinde ilk olarak davaya konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili kooperatif adına tesciline bu mümkün olmadığı takdirde kesin maliyet bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, dosya arasına celp edilen tapu kayıtları ve alınan bilirkişi raporları da dikkate alındığında davaya konu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu da gözetilerek davacının tapu iptali ve tescil talebi yerinde görülmemiş olup ancak kesin maliyet bedelini talep edebileceği kanaatine varılmıştır.
Dosyada mevcut 28/02/2011 tarihli 912 üyeli kooperatifin teslim edilecek 126 dairesi için yapılan kesin maliyet raporunda davalının üye olduğu daire için 122.000,00-TL maliyet belirlendiği görülmektedir. Bahse konu maliyet raporunda tüm üyeler için 104.023,25-TL inşaat maliyeti ile 15.976,75-TL genel gider payı belirlenmiş ve toplam maliyet 120.000,00-TL olduğu, bu tutara ayrıca 2.000,00-TL şerefiye payı eklenmiş ve maliyet 122.000,00-TL olarak belirlenmiştir. Davalının yaptığı ödeme ise 115.500,00-TL olmakta dosyadaki üye ekstresinde 2011/05 döneminde 71.525,00-TL toplu ödemesi görülmekte bu tarihten sonrada davalının yaptığı başka ödeme olmamıştır.
Davalı tarafça talep edilen tutarın ek ödeme yükümlülüğünde olduğu, bu bakımdan 3/4 çoğunlukla karar alınması gerektiği düşünülebilir, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında kesin maliyet ve aidat ödemeleri ek ödeme yüklemi olarak kabul edilmemektedir. Ek ödeme yüklemi ancak bilanço açıklarının kapatılması ( zarar durumu) için mümkün olur ki bu da belirli bir sermaye ile faaliyette bulunan yapı kooperatifi dışındaki, üretim, tüketim ve kredi kooperatifi türlerinde mümkün olur. Çünkü, yapı kooperatiflerinde bilanço açığını oluşturacak ticari faaliyet söz konusu olmadığı üyelerden toplanan bedellerle üyelerin konut sahibi yapılması esas alınmakta ve kooperatif bu bağlamda bir organizatörlük görevi üstlenmektedir.
Davalı ödemesi müteahhitlik karne katsayısı kullanılarak yeniden endekslemeye tabi tutulmuştur. Yapılan maliyet hesabındaki kooperatif borç payı kesin maliyet ve davalı ödemesinin müteahhitlik karne katsayısı ile endekslenmiş tutarı toplam maliyet tutarından mahsup edilerek davacının davalıdan 202.660,00-TL alacağının olduğu anlaşılmakla, davacının davasının kabulüne karar verilerek 202.660,00-TL alacağının 5.000,00-TL' sinin dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden, 197.660,00-TL'sinin ıslah tarihi olan 08/04/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir. Aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın KABULÜ ile; 202.660,00-TL alacağının 5.000,00-TL' sinin dava tarihi olan 17/12/2019 tarihinden, 197.660,00-TL'sinin ıslah tarihi olan 08/04/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
2-Tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE,
3-Alınması gereken 13.843,70-TL nispi karar ve ilam harcından davacı tarafından dava açılırken yatırılan 85,39-TL peşin harç ile 4.354,76-TL tamamlama harcından mahsubu ile eksik kalan 9.403,55-TL nispi karar ve ilam harcının davalı taraftan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
4-Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL başvurma harcı, 85,39-TL peşin harç, 4.354,76-TL tamamlama harcı ile 384,90-TL keşif harcının davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan; 84,50-TL tebligat gideri, 20,70-TL müzekkere ve posta gideri, 2.000,00-TL bilirkişi ücreti ile 150,00-TL keşif taksi ücreti olmak üzere toplam 2.255,10-TL yargılama giderinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, bakiyesinin kendi üzerinden bırakılmasına,
6-Davalı tarafından yargılama boyunca yapılan 33,00-TL yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
7-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı lehine A.A.Ü.T hükümleri 13/1 maddesi gereğince 22.636,20-TL vekalet ücreti takdirine, takdir edilen vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
8-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
9-Taraflarca yatırılan gider avansının artan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.26/10/2021
Katip ...
¸E-imzalıdır
Hakim ...
¸E-imzalıdır