T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas - Karar No: 2019/876 Esas - 2021/1098
T.C.
KAYSERİ
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/876 Esas
KARAR NO: 2021/1098
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI: ... - ...
VEKİLLERİ: Av. ... - ...
Av. ... ....
DAVALI:...-...- ....
VEKİLLERİ: Av. ... -....
Av. ...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 18/12/2019
KARAR TARİHİ: 09/12/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH: 07/01/2022
Davacı tarafça davalı taraf aleyhine mahkememize açılan davanın yapılan açık duruşmaları sonunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Kayseri'de konut yapı kooperatifi olduğunu, kooperatifin 2010 hesap yılına ilişkin olarak 20/02/2011 tarihinde yapılan Genel Kurul gündem maddeleri arasında yer alan; biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulduğunu, belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesi maddesi gereğince üyelere teslim edilen toplam 196 dairenin geçici maliyeti çıkarılarak üyelerden talep ve tahsil edildiğini, Kooperatif tarafından bugüne kadar 196'sı Kooperatif üyesi, 197'si arsa sahibi olduğunu, toplamda 393 daire teslim edildiğinin, halihazırda 309 daire, 152 kooperatif ve + 157 arsa sahibi olduğunu, dairelerin ise yarım kalıp henüz teslim edilmediğini, daireleri teslim edilen 197 arsa sahibinin daire maliyetleri hesaplanmadığını, kooperatiften dairesini teslim almış üyelere yansıtılmadığını, 506 dairenin maliyeti teslim edilen 197 arsa sahibi dairesinin, devam eden 152 üye dairesi ve devam eden 157 arsa sahibi dairesinin geriye kalan 109 üyeye yüklendiğini, kooperatif tarafından yapılan 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan tüm kararların, muhalefet şerhi olmaksızın oy birliğiyle alınmış olduğunu, genel kurul toplantısının iptali amacı ile açılmış hiçbir dava bulunmadığını, alınan tüm kararların kesinleşmiş olduğunu, .... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parsel ... Blok Bağımsız Bölüm No:....'de kayıtlı bulunan mesken için, 3. kişilere devrinin önlenmesi amacı ile tapu kaydına öncelikle teminatsız olarak istendiğini, aksi takdirde ise dava değerinin %15'i teminat miktarı ile ihtiyati tedbir konulmasını talep ettiğini, bu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı kooperatif adına tescil edilmesini, davalının kooperatif üyesi olduğunun kabulü ile tescil taleplerinin reddedilmesi halinde davalının kooperatife karşı kesin maliyet ve diğer hususlardan doğan edim borçları nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklık kalmak kaydı ile şimdilik 5.000,00-TL kesin maliyet bedeli alacağının arabuluculuk barşvuru tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesi, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya tahmilini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde; açılan bu davanın tapu iptali ve tescil talebinin reddedildiği takdirde kesin maliyet bedelinin ödenmesi talebiyle açıldığını, 6325 sayılı Hukuki Uyuşmazlıklarda Ara buluculuk Kanunu çerçevesinde ticari davalarda ara bulucu başvurusu dava şartı olarak düzenlendiğini, ancak davacı tarafın dosyaya sunulan ara buluculuk tutanağına bakıldığında anlaşamama tutanağına konu edilen talep ticari uyuşmazlık olarak belirtildiğini, bu sebeple anlaşmama tutanağının dava şartının kapsayıp kapsamadığı noktasında belirsizlik bulunduğunu, ara buluculuk anlaşmamama tutanağındaki uyuşmazlığın dava dilekçesindeki hususları kapsamaması halinde ara buluculuk yargılama giderinden sorumlu olunmaması gerektiğini, bu nedenle davanın öncelikle usulden reddi gerektiğini, davacı taraf yeniden kesin maliyet hesabı belirlendiğinden hareketle müvekkilden iş bu dava ile kesin maliyet bedelinin kendisine ödenmesini talep ettiğini, ancak dava değeri olarak 5.000,00 TL olarak gösterdiğini, davacı taraf hem kesin maliyet bedelini belirlendiğini hem de şimdilik 5.000,00 TL'nin müvekkilinden tahsilini talep ettiğini, mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacı tarafa harcı tamamlaması için kesin süre verilmesi aksi halde haksız davasının HMK kapsamında usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı kooperatif tarafından her ne kadar 21/04/2019 tarihli Genel Kurul Kararı ile müvekkilinin aleyhine kesin maliyet bedeli talep etmiş olduğunu, davacı kooperatif tarafından çekilen Kayseri .... Noterliği'nin ... yevmiye no:lu ihtarında ikrar edildiğini, 2019 yılından önce de kesin maliyet hesabı yapıldığını, ayrıca müvekkilinin kooperatif üyeliğinden yıllar önce 2011 yılında sona erdiğini, üyelikten kaynaklı olarak alacak talep edilmesi hukuka aykırı olduğunu, kooperatif ile ilişiği bulunmadığını, borçtan sorumlu tutulması mümkün olmadığını, davacı tarafından 21/03/2011 tarihinde daire kesin maliyetlerinin tespit edildiğini, evrak müvekkiline verildiğini, yine bu doğrultuda 06/05/2011 tarihli müvekkiline taahhütname ve ilişik kesme belgesi verildiğini, 2019 tarihli genel kurula davet edilmemiş, hazirun cetvellerinde yeralmadığını, celbedildiğinde görüleceğini, tarafların birbirini ibra ederek davalının kooperatiften ilişiğinin kesildiğini, yapı kooperatifleri ana sözleşmesi uyarınca davacının alacak talebinin zamanaşımına uğradığını, davacı kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı davrandığını, bu nedenlerle davanın usulden reddini, mahkeme aksi kanaatte ise davanın esastan reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.
DELİLLER : Tapu kayıtları, Kayseri .... Noterliğinin ... ve .... yevmiye numaralı ihtarı, kooperatifin 21/04/2019 tarihli Genel Kurul Kararı, Kooperatif Yönetim Kurulu Kararları, Kooperatif Ana Sözleşmesi, arabuluculuk tutanakları, kooperatif kayıtları, keşif ve tanık
GEREKÇE:
Dava, davalının kooperatif üyesi olup olmadığı, ilk yapılankesin maliyet hesabının geçerli olup olmadığı, üyeleri bağlayıcı olup olmadığı, kooperatif kesin maliyetin usulüne uygun olup olmadığı, eşitlik ilkesine aykırı olup olmadığı, alacaklarının davalı kooperatif üyesi tarafından davacı kooperatife ödenmemesi nedeniyle davalıya devir ve tescili yapılan konut yönünden tapu iptali ile davacı kooperatif adına yeniden tescili, terditli talep olarak kesin maliyet ve diğer hususlardan doğan borçlar nedeniyle kesin maliyet bedelinin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline yönelik alacak istemine ilişkindir.
Tarafların bildirdiği delil ve belgeler getirtilerek dosya içerisine alınmış, dosya kapsamında bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Bilirkişi heyeti raporunda sonuç olarak; "Davalının davacı kooperatifin ortağı olduğu, kooperatif tarafından davalıya tapusunun verilmesinin, bir dönem genel kurullara çağrılmamasının, kendisine borcu olmadığına dair belge verilmesinin onun ortaklıktan ayrıldığı anlamına gelmeyeceği, davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli kesin maliyet hesabına ilişkin genel kurulda önceki kesin maliyetin iptal edilerek yapılması kararı verildiği, bu karara istinaden davalıya kooperatif ana sözleşmesinin 61. maddesi uyarınca uygun bir kesin maliyet yapılarak tebliğ edildiği, bu durumda ilgili kesin maliyetin kesinleştiği, davalının davacı kooperatife 178.758,78 TL kesin maliyet ve şerefiye borcu hesaplandığı, faiz tutarının, 7.581,33 TL olduğu, davalıya teslim edilen dairenin dava tarihindeki değerinin 280.000 TL olduğu..." şeklinde rapor sunulmuştur.
Dosya arasına celbedilen tüm kayıt ve belgeler incelendiğinde; davacı kooperatifçe üyelerine tahsis ve teslim edilecek taşınmazların inşaatlarının etap etap yaptırıldığı, 20/02/2011 tarihli genel kurulda biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması ve belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesine karar verildiği, bu karar doğrultusunda 196 dairenin geçici maliyet bedelinin tespitinin yapılıp üyelerden talep ve tahsil edildiği, tapularının devrinin yapıldığı, halen 109 üyenin dairesini alamadığı, 21/04/2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşüldüğü, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline, kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verildiği, bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup kesin maliyet bedelinin belirlendiği, davalıya ortaklığına bağlı bağımsız bölümün tapuda adına tescil edildiği, davalının kooperatif üyeliğinden istifasına veya çıkarılmasına ilişkin kayıt olmadığı, davacı vekilinin aksi savunulmayan beyanına göre kooperatifin henüz dairelerini teslim alamamış 109 üyesinin dairelerinin inşaatının devam ettiği anlaşılmıştır.
Davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurulunda gündemin 10. maddesinde alınan kararlar aleyhine iptal davası açıldığı yolunda herhangi bir iddia veya savunma ileri sürülmediği gibi, dosyaya bu hususta herhangi bir delil de sunulmamıştır. Genel kurula bakanlık temsilcisinin katıldığı, toplantı ve karar nisaplarının oluştuğu, bir başka anlatımla genel kurul kararlarının yokluk sebeplerinin bulunmadığı görülmektedir. Kural olarak, kooperatif ortaklığından istifa edenlerin, kooperatifçe ortakları için yaptırılan daireler üzerinde hakkı kalmayıp, dairenin kooperatife iadesi ile ancak ayrıldıkları yıl bilançosuna göre payına düşeni talep edebilmesi mümkündür. Başka bir deyişle, ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakların kooperatife iadesi gerekir (Yargıtay 23. HD. 13/12/2012 tarih ve 5200 E., 7357 K., 22/05/2012 tarih ve 769 E., 3526 K. Yargıtay 11. HD. 13/03/2008 tarih ve 2006/11210 E., 2008/3143 K., 13/03/2008 tarih ve 2006/11193 E., 2008/3190 K. sayılı ilamları). İstifa eden ortağın ise, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 15. ve anasözleşmenin 17. maddesi uyarınca, kooperatiften ayrıldığı yılın bilançosunun görüşüldüğü genel kuruldan bir ay geçtikten sonra, kooperatife ödediği miktarları talep edebileceği tabiidir.
Bu kuralın istisnası 1163 sayılı Kanun'un 81/2. maddesinde düzenlenmiş olup, anılan maddede, "Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. (Ek cümle: 3/6/2010-5983/2 md.) Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar." hükmüne yer verilmiştir.
Kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa bile daha sonra yeni bir maliyet belirlenmesi mümkündür. Zira değişen durumlar ve geçen zaman yeni bir kesin maliyet yapılmasını gerektirebilir. 21/04/2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşülmüş, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline ve kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Bu kararın değişen koşullara göre ve üyeler arasında eşitliğin sağlanması için alındığı bildirilmiştir. Bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup 18/06/2019 tarihli kesin maliyet raporu kooperatif yönetim kuruluna sunulmuştur. Ayrıca teknik heyet konutlara yönelik kıymet taktiri (şerefiye) hesabı yapmış ve bunu Kayseri .... Noterliği'nin ....tarihli ve .... yevmiye sayılı işlemi ile tasdik ettirmiştir. Davacı kooperatif tarafından yaptırılan ve üyelere gönderilen kesin maliyet kooperatif ana sözleşmesinin 61/63. maddelerine uygun olarak üyelerin yaptığı ödemeler ile inşaat maliyeti endekslenmiş, şerefiye bedeli dikkate alınarak üyelerin borcu belirlenmiştir. Kesin maliyet PTT vasıtası ile üyelere gönderilmiş, ayrıca yerel gazetede ilanen yayımlanmıştır.
Toplanan delillerden davalının davacı kooperatifin üyesi olduğu, benimsenen bilirkişi rapor ve ek raporunun içeriğine göre davalının ödemesi gereken kesin maliyet bedelinin 178.758,78-TL olduğu anlaşılmıştır.
Genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidat bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı açıktır.
Davacı vekili 15/112021 tarihli ıslah dilekçesi vererek, dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 5.000,00-TL olarak talep ettiği kesin maliyet bedeli alacağını bilirkişi ek raporu doğrultusunda 173.758,78-TL artırarak 178.758,78-TL'ye yükseltmiş olup, ıslah harcını ikmal etmiştir.
Davacının asıl talebi davalı kooperatif üyesine devir ve tapuda tescili yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkin olup (davacı tarafça taşınmazın dava tarihindeki bilirkişilerce tespit edilen değeri üzerinden harç ikmal edilmiştir); terditli talebi davalının davacı kooperatife olan borcundan kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
Asıl talep yönünden yapılan incelemede davalının halen kooperatif üyesi olduğunun kabulü halinde devredilen taşınmazın yeniden davacı adına tescili menfaatler dengesine uygun olmayıp aksine davacı kooperatifin alacağının davalıdan tahsili istemi yerinde görülmüş olup bu sebeple asıl talep olan tapu iptali ve tescil isteminin reddi ile davacının terditli talebi olan alacak yönünden yargılamaya devam edilerek hüküm kurulmuştur.
Mahkememizce dosya arasına celbedilen tüm kayıt ve belgeler, alınan uzman bilirkişi raporu değerlendirildiğinde; davacının üyesi olan davalıdan kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet bedeli alacağını talep edebileceği, benimsenen bilirkişi raporuna göre davacının talep edebileceği kesin maliyet bedelinin 178.758,78-TL olduğu, kesin maliyet bedelinin tebliğ tarihinden itibaren 1 ay sonra muaccel olacağını, davalıya Kayseri Gündem Gazetesinde ilanen yapılan tebligatın 27/07/2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında davalı borcuna 28/08/2019 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden gecikme faizi uygulanacağı sonuç ve kanaatine varılmış ve davanın kabulü ile 5.000,00-TL'nin dava tarihi olan 18/12/2019 tarihinden, 173.758,78-TL alacağın ıslah tarihi olan 15/11/2021 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Davacının asıl talebi olan tapu iptali ve tescil isteminin REDDİNE, davacının terditli alacak talebinin KABULÜ İLE; 5.000,00-TL alacağın dava tarihi olan 18/12/2019 tarihinden itibaren, 173.758,78-TL'nin ıslah tarihi olan 15/11/2021 tarihinden itibaren işleyecek aylık %1,5, yıllık %18 faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Alınması gereken 12.211,01-TL nispi karar ve ilam harcının davacıdan peşin olarak alınan 85,39-TL harçtan ve 4.696,31-TL ıslah harcından mahsubu ile eksik bakiye 7.575,21-TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça yapılan 136,19-TL ilk dava açma gideri, 4.696,31-TL ıslah harcı, 145,90-TL davetiye ve posta müzekkere gideri ile 1.500,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 6.478,40-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davalı tarafça yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Taraflarca yatırılan gider avanslarından kullanılmayan miktarların istekleri halinde ve karar kesinleştiğinde kendilerine iadesine.
6-Davacı lehine AAÜT uyarınca 20.932,08-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen olan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Mahkememize veya bulunulan yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek dilekçe ile İstinaf Yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.09/12/2021
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır