T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:
KARAR NO:
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - ...
VEKİLİ:
DAVALI : ... - ... ...
VEKİLİ:
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinden özetle; Müvekkilinin ... tarih, .. sayılı kararla ... Konut Yapı Kooperatifine üye olduğunu ve 4 nolu daireye ilişkin tüm borçlarını ödediğini, Sınırlı Sorumlu ... Konut yapı Kooperatifi'nin müteahhit firma olarak yer aldığı, ... de yer alan bağımsız bölümlerin hak sahiplerini belirlemek için kooperatif üyeleri arasında ...Noterliğinde kura çekilişi yapıldığını, kura sonucuna göre müvekkilinin No 4 de yer alan kat irtifakının kurulduğunu, mesken niteliğindeki bağımsız bölümün hak sahibi ve maliki olduğunu, müvekkilinin ödemelerini düzenli olarak yaptığını, dava konusu .... nolu daireye ilişkin tüm borçlarını ödediğini, dava konusu dairenin fiili kullanımının müvekkilinde olduğunu ve kiraya verdiğini, davalı kooperatifin 4 nolu bağımsız bölümünün tapusun müvekkili adına tescil etmediğini, davalı firmanın üzerindeki mallara haciz konulduğunu, müvekkilinin dairesine de haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin polis memuru olarak görev yaptığını ve gazi olduğunu, söz konusu taşınmazın tapusunun müvekkiline devredilmemesi sebebiyle mevcut tapunun iptal edilmesini istediğini, iptali sağlanan tapunun hacizlerden ve kısıtlayıcı şerhlerden arındırılmış şekilde müvekkili adına tescil edilmesini, bu talebin kabul edilmemesi halinde tapu bedelinin güncel değerinin müvekkiline ödenmesini, söz konusu taşınmaza ihtiyati tedbir konulmasını, bu talebin kabul edilmemesi halinde davalıdır şerhi konulmasını talep etmekle, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinden özetle; davacının iddia ve isnatlarının gerçeğe aykırı ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacının dava açmadan önce arabuluculuğa başvurması gerektiğini, ancak başvurmadğını, davacının kura çekimine katılmış olmasının borcunun olmadığı anlamına gelmeyeceğini, taşınmazın ortağa tahsis edilmiş olmasının kendiliğinden mülkiyet hakkının davacıya geçmesi sonucunu da doğurmayacağını, davacının tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle kendisinin ödemesi gereken maliyet fark bedelini ödemek zorunda olduğunu, davacının kesin hesap maliyet farkı nedeniyle kooperatife ....tarihi itibariyle 130.000'TL'nin üzerinde bakiye borcununu bulunduğunu, davacı ticari dava ve ticari alacak talebine ilişkin olması nedeniyle dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmediğinden öncelikle davanın usulden reddi gerektiğini, davacı kooperatif ortağının tapu iptal tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle dava tarihi itibariyle kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş, yani kooperatife karşı herhangi bir borcunun bulunmaması gerektiği, davacının kooperatife tamamlamaması, kooperatif tahsis kararının kişiye ayni hak vermeyeceği, kura çekimine katılmış ve taşınmazın ortağa tahsis edilmiş olması mülkiyet hakkının geçmesi sonucunu doğurmayacağı gibi ortağın borcunun olmadığı anlamına da gelmeyeceğini, kooperatif faaliyetlerinin bahsedilmeyeceği, dolayısıyla kooperatiften tapu bedelinin güncel değerinin istenemeyecek olması nedeniyle haksız ve hukuka aykırı davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
DELİLLER
... Tapu Müdürlüğü'nden tapu kayıtları ve ilgili bilgi ve belgeler celp edilmiştir.
.. Noterliği'nin...tarih ve ...yevmiye sayılı ''düzenleme şeklinde kura çeliş tutanağı'' tasdikli fotokopisi celp edilmiştir.
Mahkememizin ... tarihli ara kararı ile ... bağımsız numaralı taşınmazın tapu kaydına 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiği, bu hususta ...Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazıldığı ve tedbir kararının işlendiği görülmüştür.
Davacı vekilince Mahkememizce verilen ihtiyati tedbir kararının müvekkilinin haklarını korumaya yeter mahiyette olmaması nedeniyle teminatın iadesinin talep edildi, Mahkememizin ... tarihli ara kararı ile tapuya işlenen tedbirin kaldırılmasına karar verildiği, teminatın iade edildiği, tedbirin kaldırılması hususunda ...Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmıştır.
Mahkememizce davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin belirlenmesine yönelik rapor düzenlenmesi hususunda mahallinde keşif icra edilmiş ve dosya bir fen bilirkişisi ve bir inşaat bilirkişisinden oluşan heyete tevdi edilmiştir.
Mahkememizce bilirkişi heyetinden alınan ... tarihli raporundan özetle; Taşınmaz değeri ana yapının yapım yılı ve yapımındaki inşaat malzemeleri teknolojisi, çevresindeki yapılaşma, konumu, kent merkezine olan mesafesi, mekun mahalde bulunması, çevresindeki imar durumu, kamu ve özel sektör hizmetlerinden (kent içi toplu taşıma, belediye temizlik ve çöp toplama, kanalizasyon, sağlık ve eğitim) yararlanma durumu, bağımsız bölümün konumu, yola cephesi, yönü, kattaki net alanı, arsa payı, serbest alım satım rayiçleri gibi özellikleri birlikte ele alınıp değerlendirildiği takdirde dava konusu ...nolu BB sayılı taşınmazın, dava tarihi ... itibariyle değerinin 280.000,00-TL olduğu yönünde rapor edilmiştir.
Mahkememizce, Taşınmazın dava tarihindeki değeri yönünden, aynı yerdeki taşınmaza ilişkin .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasında düzenlenen raporda belirlenen değer ile davamız konusu taşınmazın değeri arasında fahiş fark bulunduğu anlaşıldığından, davacı vekilinin itiraz dilekçesi de gözetilerek dava konusu taşınmazın dava tarihindeki güncel değerinin aynı veya yakın muhitte bulunan taşınmazların satışları emsal olarak alınarak belirlenmesine yönelik ek rapor düzenlenmesi hususunda dosya İnşaat Mühendisi bilirkişisine tevdi edilmiştir.
Mahkememizce alınan İnşaat Mühendisi bilirkişinin .... tarihli ek raporunda kök rapordaki görüşlerinde bir değişiklik olmadığına ilişkin rapor tanzim edilmiştir.
Mahkememizce HMK’nın 268. maddesi gereği bilirkişiye davacı ve davalı kooperatifin tüm üyelerinin üyelik dosyalarını yerinde inceleme yetkisi de verilerek davacının, davalı kooperatifin üyesi olup olmadığı üyesi ise normal mi yoksa peşin ödemeli ve sabit fiyatlı ortak olup olmadığı, üyeliğin türe göre dava tarihi itibariyle üzerine düşen tüm yetkilerinin yerine getirip getirmediği kooperatife borcu kalıp kalmadığı üyeliğinin devam edip etmediği, istifasının bulunup bulanmadığı, davacı ile aynı konutta olun üyeleri inşaa edilen konutların ferdileşme işlemi yapılıp yapılmadığı davacıya isabet eden bir daire bulunup bulunmadığı üyeler arasında kura işlemi yapılıp yapılmadığı genel kurulda üyelerin oturdukları evlerde kira ödemesine ilişkin bir karar alınıp alınmadığı, alındı ise davacının kira borcu dahil diğer borç kaleminin bulunup bulunmadığı, davacı adına dava konusu taşınmazın tescil şartlarının oluşup oluşmadığı, oluşmamış ise daire bedeli yerine tazminat talep edip edemeyeceği edebilecek ise Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin emsal içtihadında da işaret edildiği gibi;
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanarak,
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunarak,
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılarak,
d- Bunu takiben davacı eksik ödeme yapmış ise davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilerek,
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenerek, yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktarın ne olduğu hususunda rapor düzenlenmesi hususunda dosya 1 mali müşavir ile 1 kooperatif konusunda uzman bilirkişiye tevdi edilmiştir.
Mahkememizce alınan ... tarihli bilirkişi heyeti raporundan özetle; Davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, sabit fiyat peşin bedelli ortak olmadığı, dosyada kur'a kaydı olmamakla birlikte davacının ... deki bağımsız bölümü teslim aldığı ve kullandığı, davacının kooperatif kesin maliyet borcu olduğu, bu maliyeti kendisinin de kabul ettiği, ancak kendisine tapu devri yapılmadığı için borcu ödemediği, davacının kendisine teslim edilen daireyi, tapu üzerindeki birçok haciz nedeniyle devralmasının mümkün olmadığı, davalı kooperatifin kooperatif ortaklarına kesin maliyetten önce tapu devri yaptığına ilişkin genel kurul kararları çerçevesinde kanaat oluştuğu, kooperatifin davacıya verilecek dairesi olmaması karşısında, davacının ortak olarak 23. HD.'nin belirlediği kriterler çerçevesinde tazminat alabileceği, tapu iptali tescil isteyemeyeceği, yapılan hesaplamaya göre, davacının alacağı tazminatın 417.431,70 TL olacağı yönünde rapor edilmiştir.
Mahkememizce Bilirkişi raporu denetime elverişli bulunmadığından, Mahkememiz ara kararı doğrultusunda davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren davacıyla aynı konumdaki bir ortağın ödemelerinin dava tarihine kadar taşınarak, güncel değerinin bulunması, davacının kooperatife eksik ödeme yapıp yapmadığının tespiti,davalı kooperatif vekilinin itirazları doğrultusunda endekslemenin niçin... yılı verileri gözetilerek yapıldığının açıklanması ve Mahkememizin 2 nolu celsesinin 2 nolu ara kararında istenilen hususlar tek tek değerlendirilerek açık ve anlaşılır şekilde yeniden rapor tanzimi için dosya yeniden bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Mahkememizce alınan... tarihli ek raporundan özetle; Davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, sabit fiyat peşin bedelli ortak olmadığı, dosyada kur'a kaydı olmamakla birlikte davacının ....deki bağımsız bölümü teslim aldığı ve kullandığı, davacının kooperatif kesin maiyet borcu olduğu, bu maliyeti kendisinin de kabul ettiği, ancak kendisine tapu devri yapılmadığı için borcu ödemediği, davacının kendisine teslim edilen daireyi, tapu üzerindeki birçok birçok haciz nedeniyle devralmasının mümkün olmadığı, davalı kooperatifin kooperatif ortaklarına kesin maliyetten önce tapu devri yaptığına ilişkin genel kurul kararları çerçevesinde kanaat oluştuğu, kooperatifin davacıya verilecek dairesi olmaması karşısında, davacının Yargıtay 11. ve 23. HD.'nin belirlediği kriterler çerçevesinde tazminat alabileceği, tapu iptali tescil isteyemeyeceği, yapılan hesaplamaya göre davacının alabileceği tazminatın 210.093,50TL olacağı yönünde rapor edilmiştir.
Mahkememizce dava konusu taşınmazın değerinin 280.000,00 TL olduğu gözetilerek davacının talep edebileceği tazminat miktarının hesabı yönünden ek rapor düzenlenmesi hususunda dosya bilirkişiye yeniden tevdi edilmiştir.
Mahkememizce alınan ... tarihli ek raporunda davacının alabileceği tazminat miktarının 213.913,38-TL olacağı yönünde rapor edilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, .... bağımsız bölümün kooperatif üyesi olan davacı adına tapuda tesciline karar verilip verilmeyeceği; verilmeyecekse daire bedelinin kooperatiften tahsiline karar verilip verilmeyeceği hususlarına ilişkindir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; davacının davalı kooperatif üyeliğinden kaynaklı davalı hakkında açmış olduğu tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat taleplerine ilişkin olarak deliller toplanmış, dava konusu taşınmazın değeri keşif yapılarak tespit edilmiş ve bilirkişi heyeti raporu alınmıştır. Alınan bilirkişi ek raporunda davacının Tapu devrinin hacizler dolayısıyla mümkün olamayacağından tapu iptal tescil talebinde bulunamayacağı ancak tazminat bedeli olarak Yargıtay’ın kademeli formülü gereğince yapılan hesaplama ile 213.913,38TL alacağının olacağının belirtildiği görülmüştür. Söz konusu raporun denetime elverişli ve hükme esas alınabilecek nitelikte olduğu anlaşılarak rapora itibar edilmiş ve davacının davalı kooperatif üyeliğinden kaynaklı davalı kooperatiften tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı ancak davalı kooperatiften tazminat talebinin yerinde olduğu görülmüş ve böylece, davacının Tapu İptali Tescil Talebinin reddine, davacının terditli olarak açtığı Tazminat Davasının Kabulü ile; 213.913,38-TL alacağının 10.000,00-TL'sinin dava tarihi olan .... tarihinden, 203.913,38 TL'sinin tamamlama harcının yatırıldığı tarih olan .... tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davacının Tapu İptali Tescil Talebinin REDDİNE,
2-Davacının terditli olarak açtığı TAZMİNAT DAVASININ KABULÜ İLE; 213.913,38-TL alacağının 10.000,00-TL'sinin dava tarihi olan .... tarihinden, 203.913,38 TL'sinin tamamlama harcının yatırıldığı tarih olan .... tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Alınması gereken 14.612,42-TL karar ve ilam harcından dava açılırken davacı tarafından yatırılan 170,78-TL peşin harç ve 2.129,63-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 12.312,01-TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 54,40-TL başvurma harcı, 170,78-TL peşin harç ve 4.610,92-TL tamamlama harcı toplamı olan 4.836,10-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan; 126,50-TL tebligat gideri, 42,40-TL posta ve müzekkere gideri, 2.775,00-TL bilirkişi ücreti ile 150,00-TL taksi ücreti olmak üzere toplam 3.093,90-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5- Davalı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı lehine A.A.Ü.T. 13/1 maddesi gereğince belirlenen 32.947,87-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde ve talebi halinde avansı yatıran ilgili tarafa iadesine,
Dair davacı vekili ve davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.
Katip ...
¸E-imzalıdır
Hakim ...
¸E-imzalıdır