T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: ...
KARAR NO: ...
HAKİM: ...
KATİP: ...
DAVACI : ... (T.C. ...)
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI :1-... (T.C. ...)
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI : 2- ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI : 3- ... (T.C. ...)
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: ...
KARAR TARİHİ: ...
KARAR YAZIM TARİHİ: 30/09/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı arsa sahibi ... ile davalı kooperatif arasında Kayseri ili, ... ilçesi, ...Mahallesi,... pafta ... ada ... parseldeki arsa yönünden arsa payı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı arsa sahibinin sözleşmeye aykırı hareket etmesi ile davacının mülkiyet hakkının kısıtlanmasına neden olduğunu, davacının ...tarihli ve ... sayılı karar ile davalı kooperatife üye olduğunu, davacının bu tarihten sonra kooperatife karşı bütün sorumluluklarını yerine getirdiğini ve bu nedenle hiçbir borcu olmadığını, kooperatifin kura çekilişinin Kayseri ... Noter’inde yapıldığını, Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta ... ada ... parsel kat ... no: ... ’de yer alan taşınmazın kura ile davacıya çıktığını ve davacının kat irtifakı kurulmuş mesken niteliğindeki bağımsız bölümün hak sahibi ve maliki olduğunu, davacının kooperatife tüm borçlarını ödediğini ve borcu yoktur yazısı başlıklı belgeyi aldığını, davalı arsa sahibi ile kooperatif üyeleri ..., ..., ..., ...’ın bir komisyon kurduğunu ve komisyon üyeleri tarafından yapının tamamlanmasına karar verildiğini ancak alınan kararın hukuksuz olduğunu, davacının dairesi yönünden alınan karara ulaşılamadığını ancak ... ve ... nolu daireler yönünden alınan kararlara ulaşıldığını, kooperatifler kanunun madde ... gereği genel kurulun devredemeyeceği yetkilerin olduğunu, fıkra 7’ye göre alınan kararın hukuksuz olması nedeni ile dava açılması gerektiğini, taşınmaz üzerine herhangi bir tasarrufun önlenmesi için tedbir kararı verilmesi gerektiğini, davalı kooperatifin arsa sahibinden olan bağımsız bölümleri isteme hakkını alacağın temliki olarak davacıya devrettiğini, bu nedenle davacının BK madde 189 gereği davalı arsa sahibinden talepte bulanabileceğini, davacının söz konusu taşınmazda hak sahibi olduğunu, davacının TMK madde 716 gereği taşınmaz üzerindeki hacizlerden ve kısıtlayıcı şerhlerden ari tescili talep edebileceğini belirterek Kayseri ili, ... ilçesi, ...Mahallesi, ... pafta ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ... Kat ... nolu dairenin tapusunun iptali ile davacı adına temiz şekilde tescil edilmesini, bu talebin kabul edilmemesi halinde tapu bedelinin güncel değerinin davacıya ödenmesini ve tedbiri talep ettiği görülmüştür.
CEVAP: Davalı ... ... vekili cevap: arabuluculuğa başvurulmadan açılan davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, davalının arsa sahibi olduğunu, sözleşmenin 8. Maddesine gereğince davalı kooperatifin talebi üzerine dava konusu taşınmazın ... isimli kişiye de devredildiğini, davalının davacı ile kooperatif arasındaki üyelik ve borç durumunu bilemeyeceğini, davalının bu nedenle devir konusunda iyiniyetli olduğunu, davacının sözleşmenin tarafıda olmadığını, bu nedenle davalıya husumet yöneltilemeyeceğini, davanın davalı yönünden husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi gerektiğini, davalının, davalı kooperatif ile imzaladığı KKİS gereği üzerine düşen sorumluluğu yerine getirdiğini, davalı kooperatifin ise üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmemesi nedeni ile davalının sözleşme gereği verilmesi gereken daireleri teslim etmediğini, Kayseri ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... D.İŞ dosyası ile tespit yapıldığını, dava konusu dairenin bu teslim ile ilgisinin olmadığını, davalının üzerine düşen edimi yerine getirmemesi nedeni ile davalı tarafından Kayseri ... Noterliği’nin ... yevmiye nolu ve ... tarihli ihtarnamesinin kooperatife gönderildiğini ve davalının ihtar edildiğini, kooperatifin ihtarın gereklerini yapmaması nedeni ile davalı arsa sahibi ile kat maliklerinin oluşturduğu komisyon kurulduğunu, inşaatın kooperatif adına tamamlanmasına karar verildiğini, bu kapsamda işlemlerin yapıldığını, davalı kooperatifinde ... tarihli ek protokol ile inşaatın devamına muvaffakat ettiğini, davacının noter kurasını tapi akdi gibi gösterdiğini, bunun kabul edilmez olduğunu, davanın davacı ile davalı kooperatif arasında iç ilişkiden kaynaklandığını, davacının kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davacının aldığı borcu yoktur yazısının geçersiz olduğunu, davacının kesin hesap maliyetini ödemediğini, davacının bu durumda daireyi hakettiğini iddia edemeyeceğini belirterek davanın usulden, husumetten veya esastan reddine karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.
Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle: Dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, terditli davalarda feri talep, dava şartı arabuluculuğu gerektiren uyuşmazlığa ilişkin ise dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu ve dava şartı olduğunu, davacının tapu iptal ve tescil mümkün olmaması halinde tapu bedelinin güncel değerinin (alacak) ödenmesini talep ve dava ettiğini, davacı talepleri arasında alacak olduğundan, 7155 Sayılı kanun m. 20 ile 6102 sayılı kanunu eklenen 5/A maddesi gereğince, TTK m. 4 ve diğer kanunlarda belirtilen konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri olan ticari davalar, arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiş olduğunu, davacının alacak talebi olduğu dikkate alındığında talep ve talep niteliğine göre davanın ticari dava ve ticari alacak talebine ilişkin olması nedeniyle öncelikle arabuluculuk dava şartı yerine getirilmesi gerektiğini, tüm bu hususlar gözetilerek davacının dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru yapmamış olması halinde 6325 s'ayılı kanun 18/A madde usulü uygulanmak suretiyle davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının; tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağını, davacının .... tarihinden itibaren kooperatifin 71 nolu ortağı olup, ortaklıktan çıkma, çıkarılma veya ihraç gibi ortaklığı sonlandıran herhangi bir durumu bulunmadığını, bu nedenle davacı kooperatif ortağının, kooperatife karşı aidat ve diğer parasal yükümlülükleri devam etmekte olduğunu, davacı kooperatif ortağının tapu iptal tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle dava tarihi itibariyle kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olması gerektiğini, her kooperatif üyesi gibi davacının da kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabule mecbur olduğunu, davacının kura çekimine katılmış olması borcunun olmadığı anlamına gelmeyeceği gibi taşınmazın ortağa tahsis edilmiş olması kendiliğinden mülkiyet hakkının davacıya geçmesi sonucunu da doğurmayacağını, davacının kooperatife dairenin maliyet bedelini ödemeden dairenin sahibi olması, ortaklığın amacına ve hukuki yapısına aykırı olup sebepsiz zenginleşmeye yol açacak nitelikte olduğunu, bu nedenle davacının tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle kendisinin ödemesi gereken maliyet fark bedelini ödemek zorunda olduğunu, kooperatifin 2019 yılı olağan genel kurul toplantısının .... tarihinde icra edildiğini, toplantı tutanağının gündem 8 nolu maddesi "kesin hesap ve maliyetlerin" görüşülmesidir olduğunu, kesin hesap ve maliyetlerinin görüşülmesi üzerine kesin maliyet hesabının çıkartılacağı kararlaştırıldığını, Genel kurul 8. Maddesinin " Kooperatif başkanı tarafından yapılan açıklamada ana sözleşmenin 61. Maddesi hükümlerince konutların kesin hesap ve maliyetlerinin çıkartılacağı genel kurula açıklandı bu hususta herhangi bir söz alan ve itiraz eden olmadı" şeklinde olduğunu, davacının genel kurulda katip üye olarak görev yapmış olduğunu, ayrıca hazirun cetvelinden de anlaşılacağı üzere ... tarihli olağan genel kurul toplantısına asaleten katıldığını ve toplantıda görüşülen, alınan kararlara herhangi bir itirazı olmadığını, buna rağmen davacının kooperatifin maliyet hesabının yapılarak ortaklara bildirileceğini bilmesi ve alınan karar itiraz dahi etmemesine rağmen borcunun bulunmadığından bahisle davalı kooperatif aleyhine iş bu davayı ikame ettiğini, Genel kurulda alınan karar gereğince kooperatif yönetim kurulunca oluşturulan teknik komisyon heyetince maliyet hesapları belirlenmiş olduğunu, ... tarihinde düzenlenen teknik heyet raporu gereğince dava konusu Kayseri İli, ... İlçesi ...Mh. ... Ada ... Parsel üzerinde bulunan ... nolu bağımsız bölümün maliyet bedeli 295.784,00TL olarak tespit edildiğini, davacının, kooperatif genel kurulunda karara bağlanan kesin maliyet bedeli gereğince ödemesi gereken bakiye maliyet bedelini ödemediğini, Kooperatif kayıtlarından davacıya ait defter kayıtlarından anlaşılacağı üzere, davacının kesin hesap maliyet farkı nedeniyle kooperatife ... tarihi itibariyle 180.000TL'nin üzerinde bakiye borcu bulunmakta olduğunu, kooperatif genel kurul kararları iptal edilinceye kadar tüm taraflar açısından bağlayıcı olduğunu, bu itibarla, davacıya ana sözleşme gereğince hesaplanacak maliyet bedeli öncesinde "borcu yoktur" yazısı verilmesi, genel kurullarda alınan karar gereğince teknik heyet tarafından hesaplanan maliyet bedeli sonrasında davacının maliyet fark bedelini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacak olduğunu, bu nedenle davacının hukuka uygun maliyet hesabı öncesinde kendisine verilen "borcu yoktur" yazısı davacının iş bu davayı ikame etmesine haklı sebep olamayacağını, aksi düşünülse dahi davacının kooperatiften ilişiği kesilmiş olmadığı gibi, ilişiği kesilen ortağın dahi sorumluluğu 2 yıl devam etmekte olduğunu, davacı tarafından dosyaya ibraz edilen borcu yoktur hukuki niteliğe haiz geçerli bir belge olmadığını, zira; kooperatif şirketlerin ancak çift imza ile temsili olunabilmeleri mümkün olduğunu, bu nedenle kooperatif adına hukuken geçerli bir taahhüt bulunduğundan söz edilemeyeceğini, Kooperatif namına düzenlenen belgelerin geçerli olabilmesi için Kooperatif unvanı altında temsile yetkili olanlardan ikisinin imzasının evrak üzerinde bulunması gerekli olduğunu, Yönetim kurulunun, Kooperatifi temsil ve kooperatif adına imza atmaya yetkili olanları kararla tespit ederek bu kararın noterlikçe onaylanmış bir suretini imzalarla birlikte tescil edilmek üzere Ticaret Sicili Memurluğuna vereceğini, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu Madde 60 "Kooperatifi temsile yetkili kılınan kimseler imzalarını ancak kooperatifin unvanı altına koymak suretiyle kooperatifi bağlarlar.", Madde 61 "Kooperatif yönetim kurulu, kooperatifi temsile yetkili kılınan kimselerin isimlerini ve imzalarını ticaret siciline bildirir." Şeklinde olduğunu, Ticaret Sicil kayıtları incelendiğinde kooperatifin temsili müşterek imza ile gerçekleşebilmekte olduğunu, davacının tapu bedelinin güncel değerini talepte edemeyeceğini, davalı kooperatifinin ortağına karşı asıl yükümlülüğü parasal yükümlüğü karşılığında ana sözleşmeye uygun oturmaya ya da kullanmaya elverişli konut ya da iş yeri teslim etmek ise de çeşitli nedenlerle konut ya da iş yeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat (tapu bedelinin güncel değerini) isteme hakkı bulunmakta olduğunu ancak davalı kooperatif inşaatları devam ederken kooperatifin edayı gerçekleştirme imkanının bulunmadığı hususu belli olmadığını, bu nedenle bu aşamada edim imkansızlığından söz etmek mümkün olmadığı için davacı üyenin tapu bedelinin güncel değerini talep hakkı bulunmadığını, davacının daire bedelini talep edebilmesi için kooperatifte adına tahsis edilebilecek dairenin kalmamış olmasının sabit olması gerekmekte olup davacının bedel talebi yerinde olmadığını belirterek davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.
YARGILAMA VE GEREKÇE:
Dava, Kayseri ili, ... ilçesi, ...Mahallesi, ... pafta ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ... Kat ... nolu dairenin davacının üyeliği nedeni ile tapusunun iptali ile davacı adına tescil edilmesi koşullarının bulunup bulunmadığı, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın güncel tapu değerinin davalıya ödenmesinin mümkün olup olmadığı, davalıların bu taleplerden sorumlu olup olmayacağı hususlarına ilişkin davadır.
... Tapu Müdürlüğüne, ... Emlak ve İstimlak Müdürlüğüne, Kayseri Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne, Kayseri Ticaret Sicil Müdürlüğüne yazılan müzekkerelere cevap verildiği ilgili evrakların dosya arasına eklenmiş olduğu görülmüştür.
Mahkememizce yapılan keşif sonucu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişiden alınan ... tarihli raporda özetle; " Ana yapının yapım yılı ve kapımındaki inşaat malzemeleri teknolojisi, çevresindeki yapılaşma, kent merkezine olan mesafesi, meskün mahalde bulunması, çevresindeki imar durumu, kamu ve özel sektör hizmetlerinden ( kent içi toplu taşıma, belediye temizlik ve çöp toplama, kanalizasyon, sağlık ve eğitim) alım satım rayiçleri, inşaat seviyesi, mesken ruhsatının olmaması gibi etkenler birlikte ele alınıp değerlendirildiği takdirde, dava konusu ... Kat ... nolu bağımsız bölümün, dava tarihi ... itibari ile değerinin 400.000,00 TL olacağı" sonuç ve kanaatine varıldığının bildirildiği anlaşılmıştır.
Bilirkişi heyetinden alınana ... havale tarihli raporda özetle; " Davacının, davalı kooperatifin üyesi olduğu, davalı kooperatife halihazırda kesin maliyet raporu gereğince borcu bulunduğu bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin mümkün olamayacağı, ancak tazminat talebinin mümkün olabileceği, fakat tazminat hesabı için kesin maliyet çalışmasının yapılması ve normal ödemesini yaparak daire alan bir üyenin ödemesi gereken tutar ile dairenin rayiç değerinin tespiti gerekeceği emsal Yargıtay kararları doğrultusunda tespit edildiği" sonuç ve kanaatine varıldığının bildirilmiş olduğu anlaşılmıştır.
Bilirkişi heyetinden alınan ... havale tarihli ek raporda özetle; "Davacının tapu iptali ve tescili talebi şartlarının oluşmadığı, davalı kooperatifin tasfiye aşamasında bulunması, davacıya verilecek konut bulunmaması ve davacının ödemelerinin eksik olması sebebiyle davalı kooperatiften Yargıtay'ın belirlemiş olduğu kademeli formülle hesaplanan tazminat tutarını talep edebileceği, dava tarihi itibariyle hesaplanan bu tutarın 200.118,98 TL olduğu" sonuç ve kanaatine varıldığının bildirilmiş olduğu anlaşılmıştır.
Davalı ...’nin dava açıldıktan sonra davaya dahil edilmesi talebi, dava açılmasından önce ... tarihinde taşınmazın davalıya satılmış ve tapu devrinin yapılmış olması, davalı taraflar arasında zorunlu dava arkadaşlığının bulunmaması ve usule uygun bir talep olmaması nedeni ile öncelikle mahkememizce reddedilmiş ise de davacı vekilinin dosyaya sunduğu Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi’nin ... E, ... K sayılı kararı dikkate alınarak davacının talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; davacının davalı kooperatif üyeliğinden kaynaklı davalılar hakkında açmış olduğu tapu iptal ve olmadığı takdirde tazminat taleplerine ilişkin olarak deliller toplanmış, dava konusu taşınmazın değeri keşif yapılarak tespit edilmiş ve bilirkişi heyeti raporu alınmıştır. ... ve ... havale tarihli bilirkişi heyete raporu ve ek raporunda, davacıya ... tarihli borcu yoktur yazısı verilmiş ise de söz konusu yazıda çift imza şartının gerçekleşmemiş olması nedeni ile yasal şartları taşımadığı, davacının davalı kooperatife borcu olması nedeni ile tapu iptal talebinde bulunamayacağı ancak tazminat bedeli olarak Yargıtay’ın kademeli formülü gereğince yapılan hesaplama ile 200.118,98 TL alacağının olacağının belirtildiği görülmüştür. Söz konusu raporun denetime elverişli ve hükme esas alınabilecek nitelikte olduğu anlaşılarak rapora itibar edilmiş ve davacının davalı kooperatif üyeliğinden kaynaklı davalı kooperatif ve diğer davalılardan tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı ancak davalı kooperatiften tazminat talebinin yerinde olduğu görülmüş ve böylece, Davalılar ... ile ... hakkında açılan davaların reddine, Davalı kooperatif hakkında açılan davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile, A-Tapu iptal ve tescil talebinin reddine, B-Terditli tazminat talebinin kabulü ile, 200.118,98 TL nin davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davalılar ... ile ... hakkında açılan davaların REDDİNE,
2-Davalı kooperatif hakkında açılan davanın KISMEN KABULÜ KISMEN REDDİ İLE,
A-Tapu iptal ve tescil talebinin reddine,
B-Terditli tazminat talebinin kabulü ile, 200.118,98 TL nin davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine,
3-Davalı ... ile ... hakkında açılan ve reddine karar verilen dava yönünden, alınması gerekli 80,70 TL maktu karar ve ilam harcının davacı tarafından dava başında yatırılan 170,78 TL peşin harç ile 6.660,23 TL tamamlama harcından mahsubuna,
4-Davalı ... hakkında açılan dava yönünden alınması gereken 13.670,13 TL nispi karar ve ilam harcının davacıdan peşin olarak alınan ve mahsuptan geriye kalan 6.750,31 TL peşin harçtan mahsubuyla eksik kalan 6.919,82 TL karar ve ilam harcının davalı ...n'den alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
5-Davacı tarafından yatırılan 59,30 TL başvurma harcı ile davacı tarafça yatırılan ve mahsuptan geriye kalan 6.750,31 TL peşin harç ile 89,60 TL tedbir harcının davalı ...n'den alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan; 209,10 TL tebligat gideri, 152,95 TL müzekkere ve posta gideri, 1.900,00 TL bilirkişi ücreti, 200,00 TL taksi ücreti ve 419,90 TL keşif harcı olmak üzere toplam 2.881,95 TL yargılama giderinden kabul oranına göre hesaplanan 1.441,83 TL'nin davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatif'den alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı ... ile ... tarafından yargılama boyunca yapılmış olan herhangi bir masraf olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
8-Artan gider avansı olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde harcanmayan gider avansının davacıya iadesine,
9-Kabulüne karar verilen dava yönünden, davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 31.016,66 TL nispi vekalet ücretinin davalı ...n'den davacıya VERİLMESİNE,
10-Reddine karar verilen tazminat davası yönünden, Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 30.982,15 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak iş bu davalıya VERİLMESİNE,
11-Reddine karar verilen dava yönünden, Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 59.000,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak iş bu davalıya VERİLMESİNE,
12-Davalı ... kendisini bir vekille temsil ettirmediğinden bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
Dair, davacı ve davalılar vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı....
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır