T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO :
KARAR NO
HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI : ... - ...
VEKİLİ : Av. ... -
DAVALI :
VEKİLLERİ : Av. ...
Av. ... -
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 08/10/2020
KARAR TARİHİ : 29/06/2026
KARAR YAZIM TARİHİ : 21/07/2026
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; davalı kooperatif ile davacı arasında yapılan 20/06/2018 tarihli devir temlik sözleşmesine göre Kooperatif tarafından A-6 Blok 7.Kat 29 nolu meskenin satışı yapıldığını, bu daireden dolayı davacının ödeyecek bir borcunun bulunmadığını, devir temlik sözleşmesi gereği dairenin eksikliklerinin tamamlanarak tapusunun davacıya teslim edilmesi gerekirken aradan geçen 2 yılı aşkın süredir eksiklerin giderilmediği ve tapusunun davacıya verilmediğini, Kayseri 7. Noterliğinden 11/08/2020 tarihinde ihtar çekildiğini, herhangi bir cevap verilmediğini, dairenin tesliminin yapılmadığını ve mevcut tarihteki bedelinin ödenmediğini, arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamadığını, bu nedenle davanın kabulü ile davalı kooperatif adına tahsis edilmiş olan Kooperatifi A-6 Blok 7.Kat 29 nolu meskenin üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, eksiklerinin tamamlanarak davacıya teslim edilmesini, mümkün olmadığı takdirde dairenin şimdiki değerinin tespiti ile davalıdan alınarak davacıya ödenmesini, dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile şimdilik ve ıslah kaydıyla 10.000,00-TL 'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalıya usulüne uygun dava dilekçesinin tebliğ edildiği, ancak herhangi bir cevap dilekçesi sunmadığı anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, kooperatif ile davacı üyesi arasında yapılan devir/temlik sözleşmesi kapsamında taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına devir ve tesciline; olmadığı takdirde daire bedelinin tahsiline ilişkindir.
Talas Tapu Müdürlüğünün 23/10/2020 ve 26/09/2025 tarihli tarihli yazıları ile dava konusu taşınmaza ait aktif/pasif tapu kayıtları, taşınmazda yapılan satış işlemlerine ait senetler dosya arasına alınmıştır.
Kayseri 5. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2021/243 Esas sayılı dosyası dosyamız arasına alınmıştır.
Kayseri Genel İcra Dairesinin 2020/64 İflas dosyasında müzekkere cevapları dosya arasına alınmıştır.
Mahkememizin 2019/599 Esas 2020548 Karar sayılı dosyası UYAp kayıtları dosyamız arasına alındı ve bu ilam ile davalı kooperatifin 13/10/2020 günü saat 14:56 itibariyle iflasına karar verildiği görüldü.
İİK 194 maddesi gereğince Kayseri Genel İcra Dairesinin 2020/64 İflas dosyasında 2. Alacaklılar toplantısının yapılması beklenilmiştir.
Davalı kooperatif kayıtları dosyamız arasına alınmıştır.
Taraf sıfatı tetkik edildiğinde davalı kooperatif hakkında iflas kararı verilmiş ise de pasif husumeti devam etmektedir. Bu bakımdan şirketi temsilen iflas masası davaya dahil edilmiştir. {Y.13.H.D. 29/03/2018 T. 17872 E 3906K}
Mahkememizin 25/09/2025 tarihli duruşmasının 2 nolu kararında; mahallinde 07/10/2025 günü saat 14:45'te keşif icrasına, keşfe bir fen, bir inşaat mühendisi ve 1 kooperatif hukuku uzmanı bilirkişinin refakate alınmasına, inşaat mühendisi bilirkişiden; dava konusu taşınmazı dava tarihindeki değerinin hesaplanması bakımından, kooperatif hukuku uzmanı bilirkişiden; davacının kooperatife ödemiş olduğu aidat vs bedellerin hesaplanması, dava dilekçesi ekindeki sözleşme gereği bakiye borç miktarının tespiti ile ferdileştirmede daire almaya hak kazanıp kazanmadığı hususunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.
Bilirkişi heyetince sunulan raporda özetle; davacı tarafından dosyaya ibraz edilen her iki evrakta da çift imza (devir temlik ve satış sözleşmeleri) yer aldığını, hal böyleyken KK.m.98, TTK. m.370 kapsamında çift imza koşulu sağlandığını, davacının da daire bedelini bu haliyle ödemiş olduğunu, davalı kooperatif yöneticileri tarafından bahse konu ödemenin kooperatif kayıtlarına geçirilmemiş olması hususu kooperatifin iç meselesi haline geleceğini, ancak davacının ödemeyi yaptığı tarihten sonra davalı kooperatifin inşaatlarının devam edip etmediği tespit edilemediğini, bu nedenle de davacının, davalı kooperatife ek bir borcunun olup olmadığı anlaşılamadığını, dava konusu Kayseri İli, Talas İlçesi, Talas Mahallesi, 740 ada, 1 parsel, 535,50 m2 yüz ölçümlü, 2/120 Arsa Paylı Ana Taşınmaz Niteliği Onyedi Katlı Betonarme Apartman ve arsası, 7. Kat, 29 Nolu mesken niteliğindeki taşınmazın %100 tamamlanma oranına göre gayrimenkul değerleme esaslarına göre dava tarihi itibariyle 320.000,00 TL olacağı hesap ve kanaatine varıldığını, zira inşaatlar devam ettiği takdirde kooperatif tarafından verilmiş olan ibranamenin bir hükmü kalıp kalmadığının takdirinin mahkemeye ait olduğu bildirilmiştir.
Mahkememizin 05/02/2026 tarihli duruşmasının 1 nolu ara kararında; dosyanın rapor sunan kooperatif hukuku uzmanı hesap bilirkişisi ile resen seçilecek muhasebeci bilirkişi'ye tevdi ile; Davalı kooperatif kayıtlarının tetkiki davacının kooperatif üyeliğinin başlangıç tarihi ile üyelikten çıkmış ise çıkış tarihi, çıkmış olması durumunda çıkma payı ödenip ödenmediği, davacının rapor tarihinde kooperatifin aktif üyesi olup olmadığı hususlarının tetkik edilerek rapor hazırlanmasının istenilmesine karar verilmiştir.
Bilirkişi tarafından sunulan raporda özetle; davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu rapor ekindeki belge, dosyadaki devir temlik sözleşmeleri, daire satış sözleşmesi ve dosyadaki mali müşavir bilirkişi tarafından kooperatifin ticari defterleri incelenerek hazırlanan rapordan anlaşıldığını, davacının davalı kooperatife 165.000-TL tutarında ödeme yaptığını, dosyadaki 5. ACM’nin 2021/243 E sayılı dosyasındaki kararda bulunan tespitlerden anlaşıldığını, davalı kooperatif yönetimi davacıya 165.000 TL tutarında daire satışı konusunda davacı ile sözleşme yaptığını, ancak kooperatif genel kurul kararlarında sabit fiyatlı peşin bedelli üye alımı ve kooperatif dairelerinin satışı hususunda yönetime yetki verildiğine ilişkin bir karar bulunmadığını, dolayısıyla kooperatifçe peşin bedelli sabit fiyatlı üye alımına ilişkin usule uyulmadığı anlaşıldığını, davalı kooperatifin 11.01.2019 tarihli 438 numaralı yönetim kurulu kararı incelendiğinde kooperatiften daire alan üyelerin ilişiğinin kesilmesine yönelik olduğunu, bu kararın dayanağı olarak belirtilen ana sözleşme hükümleri eşitliğe aykırı görüldüğü için Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmediğini, ancak davacıya daire teslimi söz konusu olmadığı için davacının kooperatifle ilişiğinin kesilmesi hususu açık kapı ilkesi gereği davalının kabulünde olduğunu, hal böyle olunca davalının iflas kararından önceki bir tarih olan 11.01.2019 tarihinde üyeliğinin sona erdiği anlaşıldığını, dosyadaki belgeler, taraf beyanları ve davalı kooperatifin ticari defterlerinin incelendiği bilirkişi raporu tetkik edildiğinde davacıya herhangi bir çıkma payı ödenmediği anlaşıldığını, davalı kooperatif hakkında iflas kararı verilmesi ve derdest davanın sıra cetveline itiraz ile kayıt kabul davasına dönüşmesi nedeniyle davacının da üyelikten ayrılmış olduğu gözönüne alındığında yapmış olduğu ödemenin sıra cetveline kayıt ve kabulü gerektiğinin düşünüldüğü bildirilmiştir.
Davacı vekili 05/12/2025 tarihli ıslah dilekçesi sunduğu, harcını yatırdığı, ıslah dilekçesinin davalıya tebliğ edildiği görüldü.
Tüm dosya kapsamı bir bütün olarak değerlendirildiğinde; Dava, kooperatif ile davacı üyesi arasında yapılan devir/temlik sözleşmesi kapsamında taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına devir ve tesciline; olmadığı takdirde daire bedelinin tahsiline ilişkin iken davalı kooperatifin iflas etmesi ve ikinci alacaklılar toplantısı sonrasında davacının alacağının sıra cetveline kaydedilmemesi üzerine kayıt kabul davasına dönüşmüştür.
Davacı, kooperatif ile aralarında yapılan sözleşme gereği edimini ifa ettiğini, davalı kooperatifin ise daireyi vermediğini beyanla tapu iptal tescil olmadığı takdirde daire bedelinin tahsilini istemiştir.
Davalı kooperatif dava tarihinde henüz iflas etmemiştir. Davanın konusu başlangıçta tapu iptal ve tescil ve daire bedeli olduğundan, asıl ve terditli talep bakımından harca esas değerin tespiti için keşif icra edilmiş ve bilirkişi raporları dosya arasına alınmıştır. Davacının kooperatif kayıtlarına göre üyelik durumunun tetkiki maksadıyla rapor alınmıştır. Rapor sonucunda davacının kooperatifte üyeliğinin bulunmadığı, dava tarihinden önce üyeliğinin sona erdiği, ödemiş olduğu toplam aidat/ödeme tutarının 165.000,00TL olduğu tespit edilmiştir. Dava açıldıktan sonra davalı kooperatif iflas ettiğinden dava kayıt kabul davasına dönüşmüştür.
Davalı kooperatifin Mahkememizin 2019/599 E 2020/548 K sayılı ilamı ile iflasına karar verildiği görülmüş, Kayseri Genel İcra Dairesinin 2020/64 İflas dosyasında 2. Alacaklılar toplantısının yapılması beklenilmiştir. Davacının iflas masasına alacak kaydına dair talebinin reddedildiği görülmüştür.
Asıl talep, tapu iptal tescil talebi bakımından;
Somut olayda, davacının, davalı kooperatifin üyesi yapılarak, daire satışına dair adi şekilde temlik sözleşmesi imzalandığı, taraflar arasındaki sözleşme ve bunun gereği 165.000,00TL'nin davalı kooperatife ödendiğine dair vakıanın davacı tarafça HMK 190 maddesi gereğince -kooperatif kayıtları, bilirkişi raporu ile- ispat edildiği görüldü. Bununla birlikte dava tarihinde davalı kooperatifin iptali istenen bağımsız bölüm vasfındaki taşınmaz maliki olmadığı; bu nedenle davada pasif husumetinin bulunmadığı görülmüştür. Bununla birlikte davadan önce davacının kooperatif üyeliğinden çıkarıldığı ve davanın kooperatif iflası nedeniyle iflas masasına kayıt kabul davasına dönüştüğü görülerek; tapu iptal tescil kararı verilemeyeceği anlaşılmış, asıl talep olan tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
Terditli talep, alacak talebi bakımından;
Yukarıda anıldığı üzere davacı, dava tarihinde davalı kooperatifte üye değildir. Davacının kooperatif ile ilişiği -iflastan ve eldeki davadan önce 11/01/2019 tarihinde- kesilmiştir. Bu nedenle davacı daire bedelinin tahsilini isteyemeyecek, kendisine ödenmeyen çıkma payının tahsilini isteyebilecektir. Hükme esas alınan bilirkişi raporlarında davacının çıkma payı 165.000,00TL olarak hesaplanmıştır. Bu nedenle davacının ıslah ile artırdığı terditli talebinin aksine kısmen kabul kararı vermek gerekmiş, bu bedelin de iflas nedeniyle iflas masasına kayıt kabulüne hükmetmek gerekmiştir.
Tüm bu nedenlerle asıl talebin reddine, terditli talebin ise iflas masasına kayıt kabul şeklinde kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davacının asıl talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE,
2-Davacının terditli asıl alacak talebinin KISMEN KABULÜ ile;
-165.000,00-TL alacağın iflas nedeniyle tasfiye halinde Sınırlı Sorumlu ...'nin Kayseri Genel İcra Dairesi'nin 2020/64 iflas sayılı dosyası üzerinde oluşan iflas masasına kayıt ve kabulüne,
-Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,
3-Alınması gereken 11.271,15-TL karar ve ilam harcından, 170,78-TL peşin harç ve 5.295,00-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 5.805,37-TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazine' ye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça yatırılan 170,78-TL peşin harç, 5.295,00-TL ıslah harcı ve 54,40-TL başvuru harcı olmak üzere toplam 5.520,18-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafça yargılama boyunca yapılan; ilk dava açma gideri 7,80-TL, posta ve tebligat masrafı 1.346,50-TL, keşif araç ücreti 1.071,00-TL, keşif harcı 4.361,50-TL, bilirkişi ücreti 18.000,000-TL olmak üzere toplam 24.786,80-TL yargılama giderinin davanın kabul red oranına göre belirlenen 12.780,69-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca hesap ve taktir olunan 45.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca reddedilen miktar üzreninden hesap ve taktir olunan 45.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
8-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davanın kabul red oranına göre göre 639,38-TL'sinin davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
9-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davanın kabul red oranına göre göre 680,62-TL'sinin davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
10-Davacı tarafından yatırılan gider avansından yargılama sırasında yapılan masraflar ile karar tebliğ giderlerinden geriye kalan avansın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı ve vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.
29/06/2026
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır