T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:
KARAR NO:
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - ...
VEKİLİ: Av. ... -
DAVALI : ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVA: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 14/09/2021
KARAR TARİHİ: 03/11/2023
KARAR YAZIM TARİHİ: 17/11/2023
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; müvekkilinin Talas ilçesinde İaaliyet gösteren yapı kooperatifi olduğunu, arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı sözleşmeler kapsamında 12 adet blokta 485 konut üyelere, 205 konut arsa sahiplerine ait olmak üzere 790 konut ve tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 33 dükkan inşaatı üstlendiğini, 2007 yılında inşaatların yapımına başlandığını ve inşaatların yapımının halen devam ettiğini, davacının 3 blokta 177 daire ile arsa sahiplerine ait | btoktaki 59 daireyi tamamlayarak teslim ettiğini, ana sözleşmeye uygun olarak konut kesin maliyet bedeli hesaplarını yaptığını ve tahsilatları gerçekleştirdiğini, ancak 308 artağa ait konutlar ile arsa sahiplerine 138 konut ve 33 dükkanın inşaatları devam ederken, önceki yönetim tarafından herhangi bir genel kurul kararına dayanmaksızın 30.09,2014 tarihi esas alınmak suretiyle konut kesin maliyet hesabı çıkartıldığını ve ortaklara 13.10.2014 tarihinden itibaren tebliğ edilerek 2014 yılı sonuna kadar ödenmesinin istenildiğini ve tahsilatlara başlandığını, fakat 308 ortağın çok büyük bir bölümünün kendilerine tebliğ edilen bedeller doğrultusunda ödemelerini yapımış olmalarına rağmen, inşaatları tamamlamanın mümkün olmadığını, ortaklara ait 308 konutun yer aldığı 6 blokun 2 blokunun tamamlanarak 115 ortağın konutuna oturabildiğini, geriye kalan 193 ortağa ait 4 btok ile arsa sahiplerine ait 2 bloktaki 115 daire ve 33 dükkan inşaatlarının yaklaşık *440-50 seviyelerinde kaldığını, böylece eski yönetim kurulu tarafından çıkartılan maliyet hesaplarının ana sözleşmeye ve kooperatifin fiili durumuna aykını olarak yanlış ve eksik hesaplandığının ortaya çıktığını, büyük bir çoğunluktaki ortakların müracaatları ve kooperatif denetçileri marifeti ile genel kurulun olağanüstü toplanarak 2005 yılından itibaren aralıksız olarak 10 yıl boyunca görev yapan yöneticilerin görevlerine 26.07.2015 tarihli olağanüstü genel kurulda son verildiğini, yeni seçilen yönetim tarafından kooperatif defter ve kayıtları üzerinde yapılan incelemelerde 30.09.2014 tarihli maliyet hesaplarının ana sözleşmenin 61, Maddesindeki esaslara göre şerefiye bedeli tespitleri ve endekslemenin yapılmadığı gibi, kooperatifin bankalara olan kredi, SGK primlerinin ve vergi idaresine olan barçların, taşeronlara verilen avansların, ortaklara yapılacak ödemeler vb. gider kalemlerinin de şooperat.ifm gerçek durumunu yansıtacak şekilde hesaplara dahil edilmediğinin tespit edildiğini, bu tespitlerden sonra kooperatifin yeni yönetiminin ana sözleşmeye uygun kesin maliyet hesabı yapılmasına yönelik çalışmalara başladığını ve genel kurül toplantılarında gündeme getirilip kararların alınması ve kesinleşmesini sağladığını, davalının da içinde bulunduğu konutunu teslim alanlardan bir kısım ortağın ödeme yükümlülüklerini yerine petirmek konusunda uzunca bir şüredir direnmeleri nedeniyle inşaatı devam eden ve henüz konutunu almamış ortakların haklarının korunması adına bu davanın ikame edildiğini, 18.06.2017 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 11. maddesinde 2014 yılmda 308 üye için yapılmış olan konut kesin maliyet hesaplarının değişen ana sözleşmenin 61, Maddesi uyarınca yeniden yapılarak 308 üyeye tebliğ edilmesine, tebliğ tarihinden 1 ay sonra başlamak üzere 4 eşit taksitlerle ortaklardan alınmasına karar verildiğini, bu genel kurul kararının iptali yönünde herhangi bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, 05.01.2018 tarihli 1159 sayılı yönetim kurulu kararı ile oluşturulan 3 kişilik teknik heyetin hazırladığı şerefiye tespit raporunun 29.01.2018 tarihli 04114 yevmiye numarası ile tasdik edildiğini, yeniden yapılan konut kesin maliyet hesaplarının tüm ortaklarla birlikte davalıya 06.03.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, tebliğden sonra hesaplara itiraz edilmediğini ve kesinleştiğini, yeniden çıkartılan konut kesin maliyet bedelinin genel kurulca kararlaştırılan taksitlerle ödemeyen davalıya icra takibi yapıldığını, davalının itirazı ile takibin durduğunu, 30,09.2014 tarihi baz alınmak suretiyle hesapların yeniden yapıldığını, çünkü çok sayıda ortağın istifası ve ihraçlar nedeniyle geri ödemelerin ortaya çıktığını, kredi borçlarının, SGK primlerinin ödenmemesinden kaynaklı faiz ve gecikme zammı giderleri ve genel yönetim giderlerinin oluştuğunu, bu bakımdan 30.09.2014 tarihli kesin maliyet hesabının güncellenmesi zaruretinin doğduğunu, davacı kooperatifin 14.04.2019 tarihli genel kurulunun 13. Maddesinde 30.09.2014 tarihli konut kesin maliyet bedeli hesaplarında yer alan maliyet bedelleri dışında 30.09,2014 tarihinden 31.12.2018 tarihine kadar inşaat maliyet bedellerinin artışına neden olan fülen gerçekleşmiş her türlü gider ile birlikte gerçekleşmiş olan genel yönetim giderlerini karşılamak üzere tüm ortakların 15,05.2019 tarihine kadar 5.000 TL ödeme yapmaları, söz konusu giderlerle ilgili yönetim kurulu tarafından güncellenmiş hesapların kooperatifin internet sitesinde yayınlanmasına ya da taahhütlü mektup ile ortakların bilgilendirilmesinden 1 ay sonra başlamak üzere 10 eşit taksitler halinde ortakların kalan ödemeleri yapmalarına oy birliği ile karar alındığını, genel kurul kararının iptaline yönelik herhangi bir dava açılmadığını, ana sözleşmenin 61. Maddesinde belirtildiği şekilde yönetim kurulunun 08,01.2020 tarihli 1322- 1323 sayılı karar ile oluşturulan 3 kişilik teknik heyet görevlendirilerek teknik heyet rapor tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımdan güncellenen maliyet hesaplarının Kayseri 1, Noterliğinin 18.06.2020 tarih ve 08117 yevmiye numarası ile tasdik edildiğini her ortağa çıkarılan hesapların 26.06.2020 tarihinde PTT ile taahhütlü olarak gönderildiğini, tebliğden sonra itiraz olmadığını ve çıkartılan kesin maliyet bedellerinin kesinleştiğini, davalıya 151,586,63 TL güncellenmiş kesin hesap bedelini ve bu bedelin geç ödenmesi halinde aynı genel kurulun 14/b maddesinde karara bağlanan aylık Y41,5 oranında gecikme cezasını davalının ödemediğini, 26.6.2016 tarihli genel kurulun 15. Maddesi kapsamında aylık 500 TL kira ödemesi gerektiğini, 18.06,2017 tarihli ger'ıel kurulun 9, Gündem maddesinde konutlarını erken alan ortakların ödeyecekleri kira bedelinin 750 TL olarak belirlendiğini, 14.04.2019 tarihli genel kurulun 13. Maddesinde ise konutunu erken alan ortakların 2018 yılı için aylık 900 TL; 2019 yıl için aylık 1.000 TL kira ödemelerinin karara bağlandığını, davatının 31,12.2019 sonu itibari ile 37.800 TL kira borcu olduğunu, ayrıca bu kira bedeline karşılık takriben 20.000 TL tutarında gecikme cezası borcu bulunduğunu, davalının yükümlülüğünün hiçbirini yerine getirmediğini, güncellenmiş hesap bedellerini 100'ü aşkın ortağın ödediğini, davalının yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bunun hukuken savunulabilir tarafı olmadığını, daire tapusunu alan ortağın kooperatif sona erene kadar edimlerini yerine getirmekle yükümlü olduğunu, genel kurul tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa dahi değişen durumlar ve geçen zaman içinde yeni kesin maliyet heşabının belirlenmesinin mümkün olabileceğini belirterek davalının ödemesi gereken 151.586,63 TL tutarındaki güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli ve be bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile işlemiş gecikme cezası olarak 5.000 TL; ayrıca 26.06.2016, 18.06.2017 ve 14.04.2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararlar uyarınca 37.800 TL kira bedeli ve bunun %1,5 oranında gecikme cezası olan 5.000 TL olmak üzere davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin cevap dilekçesinden özetle; alacağın zamanaşımına uğradığını, davalının davacı kooperatif ortağı olmadığını, daireyi Dava dışı ... isimli kişiden kooperatif harici olarak aldığını, davalının üye olarak taşınmaz edinmesinin söz konusu olmadığını, 29.03.2013 tarihinde satın aldığını, kooperatif yönetiminin kusurundan kaynaklanan maliyetin davalıdan talep edilemeyeceğini, davacı talebinin ek ödeme külfeti okduğunu ve genel kurul kararının 4 nisapla alınması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Kooperatif ana sözleşmesi ve genel kurul karar örnekleri, davacı üye işlem dosyası celp edilmiş ve bilirkişi raporu alınmıştır.
Mahkememizce, dosyanın bir mali müşavir bilirkişi ile bir kooperatif uzmanı bilirkişiye tevdi ile kooperatif defter ve kayıtları üzerinde inceleme yapılarak rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 01/03/2022 havale tarihli raporda özetle; davalıdan talep edilen tutarların tespitine yönelik olarak yapılmış incelemelerden elde edilen bilgilere göre, davacı tarafın davalıdan konut kesin maliyet talebinde bulunduğu, dosyadaki maliyet raporuna göre davacının davalıdan talep edebileceği bedel 145.620,82 TL olarak hesaplandığı, bu tutarın genel kurul kararı doğrultusunda temerrüt tarihlerinin rapor içeresinde belirtildiği, davacı taraf genel kurul kararlarına göre davalıdan kira talebinde bulunulduğu, söz konusu genel kurul kararlarına göre talep edilebilecek kira tutarı 20.250 TL olarak hesaplandığı ve genel kurulda alınan karar doğrultusunda oluşan temerrüt tarihleri rapor içerisindeki tabloda gösterildiği, . Yukarıda belirtilen maliyet bedeli ile kira tutarının talep edip edemeyeceğinin (genel kurul kararlarının geçerliliği, maliyet raporunun üsüle uygunluğu, eşitlik ilkesi vb) değerlendirilmesi bakımından kooperatif hukukunda nitelikli hesap uzmanı bilirkişiden ve maliyet raporunun içerik yönünden geçerliliğinin değerlendirilmesi bakımından bu konuda uzman inşaat mühendisi bilirkişiden görüş alınmasının uygun olacağının tespite edildiği bildirilmiştir.
Mahkememizce, dosyanın mali müşavir bilirkişiye tevdi ile Kooperatifler Kanunu'na eklenen geçici 11. Madde uyarınca değerlendirme yapılarak davacı kooperatifin kesin maliyet alacağı,kira alacağı ve gecikme cezası talep edip edilemeyeceğine yönelik bilirkişiden ek rapor alınmasına karar verilmiş olup bilirkişi tarafından sunulan 10/08/2022 tarihli raporda özetle; 7410 sayılı Kanun'la Kooperatifler Kanunu'na eklenen geçici 11. madde uyarınca ilgili maddede sayılan şartların sağlanıp sağlanmadığına dair inceleme yapıldığı, bahse konu geçici 11. maddenin (b), ve (ç) fıkralarında belirtilen şartlarının gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Ancak geçici 11. maddenin (a) fıkrasında belirtilen şartın gerçekleşip gerçekleşmediği tereddüt konusu olduğu, bahse konu tereddüdün giderilmesi için kooperatifin işleyişi ve denetlenmesine ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, kuruluş kayıtlarının ve sicillerinin tutulmasını sağlamak ve uygulamalarını denetlemekle görevli olan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kayseri İl Müdürlüğünden bilgi alınarak davacı kooperatifin fiilen etap halinde konut teslimi yapıp yapmadığı sorulması gerektiği, diğer taraftan (c) fıkrasında belirtilen şarta işin davacının belge sunması gerektiği değerlendirildiğinin tespit edildiği bildirilmiştir.
Mahkememizce, dosyanın kooperatif konusunda uzman bilirkişi, nitelikli hesap uzmanı bilirkişi ile inşaat mühendisinden oluşacak bilirkişi heyetine tevdi ile rapor alınmasına karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 18/08/2023 tarihli raporda özetle; 2.Kesin hesap belirlemelerine göre Davacı kooperatifin davalıdan 20.250 TL kira bedeli ve 145,620,82 TL alacak talep edebileceği, Kooperatifler Yasası 23. Maddesi kapsamında kooperatiflerde eşitlik ilkesinin düzenlendiği, bu kapsamda Yargıtay yerleşik içtihatlarında kooperatiflerde konutunu erken teslim alamayan üyenin kooperatiften kira talep edebileceği ve bunun için de kooperatiflerin konutunu erken teslim alan üyeden konutunu teslim almayan üyeye ödenmek üzere kira bedeli isteyebileceği yönünde olduğu, Kesin maliyet talebi yönünden ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin güncel içtihatlarında inşaatlar devam ederken başkaca aidat alınmayacağına ilişkin taahhütlerin kooperatif açısından geçerli kabul edilemeyeceği, bağımsız bölümleri teslim edilenlerin istifa edebilecekleri yönündeki ana sözleşme değişikliğinin yok hükmünde olduğu, geçersiz olan ana sözleşmenin 61 ve 62. Maddesi uyarınca çıkarılan kesin maliyet hesabının hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyeceği ,ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan, kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunulabileceğinin tespit edildiği bildirilmiştir.
Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet ve kira alacağı ile gecikme cezası istemine ilişkindir.
Davacı kooperatifin 26/06/2016, 18/06/2017 ve 14/04/2019 tarihli genel kurul toplantılarında dairesini teslim alan üyelerden kira bedeli ve gecikme cezası alınması ilişkin kararlar alındığı anlaşılmıştır.Davacı kooperatifin üyesi olan davalı, 2015 yılında dairesini teslim almış olup genel kurul toplantılarında karar altına alınan kira bedeli ve gecikme cezasından sorumludur.Bilirkişi heyetince düzenlenen raporda davalının ödemesi gereken kira borcunun 20.250,00 TL olarak hesaplandığı, ancak faiz yönünden hesaplama yapılmadığı, Mahkememizin 2021/958 esasında kayıtlı bulunan, davacısının aynı olduğu başka bir kooperatif üyesine yönelik açılan aynı nitelikteki davada kira borcuna işleyecek faiz miktarının 12.170,10 TL olarak hesaplandığı anlaşıldığından, usul ekonomisi ilkesi gözetilerek faiz hesabına ilişkin ek rapor alınmamış ve iş bu rapor dosyamız arasına alınmış, düzenlenen bilirkişi raporları denetime elverişli ve hükme esas alınabilecek nitelikte olmasından dolayı bilirkişi raporlarına da itibar edilerek davacı vekilinin talep açıklama dilekçesi ve ıslah dilekçesi gözetilerek kira alacağı ve gecikme cezasına ilişkin 32.500,00 TL' lik talebi yönünden talebinin kısmen kabulü ile 20.250,00 TL kira bedeli ve 12.170,10 TL gecikme cezası toplamı olan 32.420,10 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kira alacağının 2.500,00 TL'sine dava tarihinden, bakiye 17.750,00 TL'sine ise ıslah harcı yatırma tarihi olan 31/05/2022 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine, fazlaya ilişkin istemin ise reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin kesin maliyet alacağı ve gecikme cezasına ilişkin talebinin değerlendirilmesinde; davacı vekili tarafından dava dilekçesinde, kooperatifin inşaatlarının devam ettiğini beyan ettiği görülmüştür.Emsal nitelikteki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 20/01/2022 tarih ve 2021/6310 E - 2022/185 K sayılı ilamında belirtildiği üzere; kooperatif, inşaatlarının bitmesine müteakip kesin hesap maliyetini çıkarabilecek olup davacı kooperatifin bitmeyen inşaatlarının bulunduğu anlaşıldığından, emsal nitelikteki Yargıtay kararı gözetildiğinde bütün inşaatlarının bitmesine müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedel talep edilebileceğinden kesin hesap ve faiz talebi yönünden erken açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davacının kesin maliyete ilişkin talebinin REDDİNE,
2-Davacının kira bedeli ve gecikme cezasına ilişkin talebinin KISMEN KABULÜ ile, 20.250,00 TL kira bedeli ve 12.170,10 TL gecikme cezası toplamı olan 32.420,10 TL'nin,davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kira alacağının 2.500,00 TL'sine dava tarihi olan 14/09/2021 tarihinden, bakiye 17.750,00 TL'sine ise ıslah tarihi olan 31/05/2022 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,
3-Alınması gereken 2.214,61-TL nispi karar ve ilam harcından, davacı tarafından yatırılan 170,78-TL peşin harç ve 384,25-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 1.659,58-TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazine' ye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça yatırılan 170,78-TL peşin harç, 59,30-TL başvuru harcı ve 384,25-TL ıslah harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafça yargılama boyunca yapılan; 66,00-TL tebligat masrafı, 21,20-TL posta ve müzekkere, 4.200,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 4.287,20-TL yargılama giderinin davanın kabul red oranına göre belirlenen 3.706,43-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davalı tarafça yapılan 40,00-TL posta masrafı olmak üzere toplam 40,00-TL yargılama giderinin davanın kabul ret oranına göre belirlenen 5,42-TL' sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 13/1 maddesi uyarınca taktir olunan 17.900,00-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı taraf kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 13/2 uyarınca reddedilen miktar üzreninden taktir olunan 5.079,90-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
8-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davanın kabul red oranına göre göre 178,82-TL'sinin davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
9-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davanın kabul red oranına göre göre 1.141,18-TL'sinin davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
10-Tarafların yatırmış olduğu gider avansından yargılama sırasında yapılan masraflar ile karar tebliğ giderlerinden geriye kalan avansın kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.03/11/2023
Katip ...
Hakim ...