T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No:
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : Esas
KARAR NO :
HAKİM :
KATİP :
DAVACI / KARŞI DAVALI :
VEKİLİ : Av.
DAVALI / KARŞI DAVACI :
VEKİLİ : Av.
DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 28/03/2023
KARAR TARİHİ : 18/06/2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 19/06/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı ile davalı ... Taah. Teks. San. Ve Tic. Ltd. Şti Arasında 02/05/2018 tarihinde Kayseri 8. Noterliği ... yevmiye numaralı, yüklenicisi davalı olan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olduğunu, işbu sözleşmeye göre, davacı 50.000,00 TL davalı yana eksik kalan metrekare bedeli ödemek suretiyle Kayseri ili Kocasinan ilçesi Cumhuriyet Mahallesi 417 pafta 5043 ada (eski ada no: 2510) 3-4 parselde bulunan taşınmazın üzerine davalı tarafından yapılacak binadan arsa sahibi davacıya Güney Doğu 4. Kat, Güney Batı 4. Kat ve Kuzey Batı 7. Kattan birer adet olmak üzere toplamda 3 adet daire meskenli bir şekilde davacıya teslimi hususunda anlaşma yapılmış ve yine sözleşmede, inşaatın süresi ruhsat alınmasının akabinde 24 ay olarak belirlenmiş ve cezai şart olarak süresinde teslim edilmeyen dairelerden her biri için 8 ay rayiç kira bedeli ödenmesi, şayet 8 ay sonunda da daireler teslim olmazsa yine her bir daire için rayiç kira bedeli ve 10.000 Euro bedel tazmini kararlaştırılmış olduğunu, öte yandan ise sözleşmenin 5. maddesinin B bendinde de anlaşmayı bozan tarafın 30.000 Euro cezai şart ödeyeceği hususu belirlenmiş olduğunu, davacının işbu akde göre, bahse konu inşaatın başlaması ve tamamlanması için gerekli bütün yetkileri davalı yüklenici şirkete vermesine rağmen davalı yan, sözleşmede belirlenen zaman zarfında inşaatı tamamlamadığını, bu nedenle, sözleşme ile kararlaştırılan taşınmazların davacıya geç teslim edilmesinden bahisle, davalı yandan kira alacağı mevcut olduğunu, bu bağlamda yargılamanın ilerleyen aşamasında, sözleşme ile davacıya bırakılan taşınmazların rayiç kira bedellerinin bilirkişilerce tespitinin yapılarak davacı lehine doğan kira alacağının hesaplanarak davalıdan taraflarına tahsiline karar verilmesi gerekmekte olduğunu, davalı tarafın, inşaat yapım işini haklı bir gerekçeye dayanmaksızın tamamlamamış olduğunu, buna göre dilekçe ekinde yer alan sözleşmenin ilgili maddeleri uyarınca davacı lehine cezai şart doğmuş olduğunu, öyle ki, ilgili sözleşme ile belirlenen hükümler itibariyle taşınmazların belirlenen teslim tarihinde teslim olunmaması halinde 8 aylık süre ile rayiç kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmış ve yine 8 aylık süre sonunda da teslim olunmadığı takdirde her bir daire için ayrı ayrı cezai şart belirlenmiş olduğunu ve yine aynı sözleşmenin 5-B maddesi ile anlaşmanın ifa edilememesi halinde/bozulması halinde bu duruma neden olan tarafın ek bir cezai şart ödeyeceği de belirlenmiş olduğunu, hal böyle olunca, davalı ile davacı şirket arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, somut olay ile birlikte değerlendirilirse davacı lehine cezai şart doğmuş olduğunu, davalı müteahhit firmanın, davacı ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bu nedenle davacı açısından telafisi imkansız zararlar meydana geldiği gibi davacının mağduriyete uğramış olduğunu, davacının izah edilen mağduriyetinin giderilmesi amacıyla davalıya, Kayseri 6. Noterliği'nin 09/05/2022 tarihli ve 08887 yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiş olduğunu, işbu ihtarnamenin ise davalıya 10/05/2022 tarihinde tebliğ edildiğini, bahse konu ihtarname ile yukarıda anılı sözleşmeye göre inşaata devam edilmesini, inşaatın yüksek mahkemenin istikrarlı içtihatları ile imar kanunu anlamında tamamlanmasını ve sözleşmenin ilgili maddeleri uyarınca davacının uğramış olduğu zararların tazmini talep edilmiş olsa da davalı tarafından hali hazırda inşaatın tamamlanmasına dair bir eylemde bulunulmadığı gibi davacıya cezai şart noktasında herhangi bir ödemede yapılmamış olduğunu, izah edildiği üzere 02/05/2018 tarihinde davalı ile davacı arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi göre davacının üstlenmiş olduğu bütün borçlarını ifa etmesine karşın davalı tarafın, yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu nedenle de dilekçe ekinde yer alan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi'nin ilgili maddeleri uyarınca davacı lehine rayiç kira bedeli alacağı ile cezai şart doğmuş olduğunu, arabuluculuğa başvurulmasına rağmen anlaşma sağlanamadığını belirterek, davalı şirketin sözleşme standartlarına uygun yapmadığı yapılar hakkındaki tüm hakları saklı kalmak kaydı ile; Kayseri 8. Noterliği ... yevmiye nolu ve 02/05/2018 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacıya herhangi bir ifada bulunulmaması ve anılan inşaat yapım işini tamamlamaması nedeniyle davacının rayiç kira bedelleri yönünden uğramış olduğu zararların tazmini amacıyla şimdilik 1.000,00 TL, aynı sözleşme ile davacı lehine meydana gelen rayiç kira bedeline ekli olan cezai şart açısından ise fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 Euro ve yine aynı sözleşme ile davacı lehine meydana gelen cezai şart açısından ise fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 Euro'nun dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde/karşı dava özetle; öncelikle ikame edilen davanın konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olup, 6100 sayılı kanun gereği görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemeleri olduğunu, Davacı-k.davalı tarafından açılmış olan dava haksız ve kötü niyetli olup kabul etmenin mümkün olmadığını, davalının taraflar arasında düzenlenmiş olan 02.05.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş, ancak davacı-k.davalı kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemiş olduğunu, davalı- karşı davacının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin davacı-k.davalı tarafa düşen daireleri kendisine zamanında teslim etmiş olduğunu, Davacı-k.davalı tarafın bunun aksine ilişkin iddiaları tamamen haksız ve kötü niyetli olduğunu, zira sözleşmenin 6. Maddesine göre inşaat süresi inşaat ruhsatı alındıktan sonra başlamak üzere 24 ay olarak belirlenmiş olup, davalının söz konusu süre içerisinde inşaatı bitirmiş ve bina kullanıma hazır hale gelmiş olduğunu, Davacı-k.davalı tarafın buna rağmen gecikme iddiasıyla rayiç kira bedelini, gecikmeye ilişkin belirlenen cezai şartı ve sözleşmenin feshi ile ilgili belirlenen cezai şartı birlikte talep etmesi tamamen hakkaniyete aykırı ve kendi içerisinde çelişkili olup kabul edilmesi mümkün olmadığını, parzelizasyon, taşınmazın hisseli oluşu, erteleyici şart, taşınmazın imar durumu, imkansızlık gibi hususlar dikkate alındığında da davacı taleplerinin reddi gerekeceğini, Davacı-k.davalı tarafça söz konusu daireler kullanılmış olup tamamı 3. Şahıslara devredilmiş olduğunu, ilgili tapu kayıtları celbedildiğinde bu husus ortaya çıkacağını, kaldı ki; davacı-k.davalı tarafından devredilmiş olan daireler yönünden davalıdan alacak talebinde bulunması da mümkün olmadığını, bu sebeple davacı-k.davalının davasının aktif husumet yokluğu nedeniyle de reddi gerekmekte olduğunu, bunun yanı sıra sözleşmenin 7. Maddesi uyarınca arsa sahibinin hisse satışı yapamayacağı açıkça kararlaştırıldığı halde davacı-karşı davalı bu hükme aykırı davrandığı için de iş bu davanın reddi gerekeceğini, mahkeme aksi kanaatindeyse beyanlarının, a) 2020 yılında ülkemizi ve tüm dünyayı etkisi altına alan salgın hastalık ve pandemi nedeniyle bir dönem tamamen sokağa çıkma yasağı uygulanmış ve inşaat çalışmaları da durdurulmuş olduğunu, bu durumun davalıdan kaynaklanmadığından söz konusu pandemi sebebiyle çalışma imkanı olmayan sürelerin teslim süresine eklenmesi zorunlu olduğunu, nitekim bu hususla ilgili sözleşmenin 6/C maddesinde açıkça kararlaştırılmış olduğunu, ayrıca belediye tarafından davalıya fiili inşaate başlama izni ve onayı, inşaat ruhsat tarihinden bir hayli sonra verilmiş olduğunu, gerek sözleşmeden kaynaklı bu hüküm gereği, gerekse hak ve nesafet kuralları gereği pandemi dönemi doğrudan çalışılamayan ve pandemi etkisiyle malzeme ve işçi tedarikinin aksadığı tüm inşaat bitiş süresine ilave edilmesi gerekmekte olduğunu, b)Sözleşmeye konu binanın kullanımı için davalı tarafından üzerine düşen tüm yükümlülükler eksiksiz şekilde yerine getiriliğini, Resmi kurum ve belediyeye gerekli tüm müracaatlar yapılmış, asansör ruhsatı, elektrik ve su abonelikleri vs. davalı tarafından alınmış olduğunu, taşınmazın tamamen mesken ruhsatına hazır hale getirilmiş olduğunu, ancak taşınmaz üzerindeki hissedarlardan biri adına tapu kaydı üzerinde bulunan bir şerhten dolayı taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulamadığından yapı kullanım belgesi alınamadığını ancak burada davalı şirkete atfedilebilecek en küçük bir kusur dahi mevcut olmadığını, zira, taraflar arasındaki sözleşmenin 4/D maddesinde; herhangi bir arsa sahibinin arsası ile ilgili şerh, ipotek, veya herhangi bağlayıcı hükmün tapu üzerine konulması halinde bunu çözmenin arsa sahibine ait olduğu ve yüklenici firmanın bu durumdan doğabilecek maddi ve manevi zararların arsa sahibinden talep edebileceği kararlaştırılmış olup, bu husustaki yükümlülüğün arsa sahibine ait olduğu açıkça belirtildiğini, söz konusu taşınmazda arsa sahibinin yükümlülüğünü yerine getirmemesinden ötürü kat irtifakı kurulamadığından, davalının kendisine düşen daire ve dükkanların satışını yapamamakta, inşaat halinde yapmış olduğu satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan bakiye alacaklarını da alıcılara tapu devri yapılamadığı için tahsil edememekte olduğunu, yine sözleşmenin cezai şarta ilişkin 5/D maddesinde de aynı şekilde; herhangi bir arsa sahibinin hisseleri üzerine veya kat irtifakı tapuları üzerine gelebilecek haciz, ipotek, şerh, vb. herhangi bir bağlayıcı hükmün tapu üzerine konulması halinde bunu çözmenin hissedara ait olduğu ve böyle bir durumda arsa sahibinin sorumlu olacağı tekraren teyit edilmiş olduğunu, buna ilişkin aşağıda karşı davaya ilişkin beyanlarda da dile getirileceği üzere, arsa sahibinin söz konusu edimini yerine getirmemesinden ötürü kat irtifakı kurulamadığından davalının oldukça mağdur olduğunu, Davacı-k.davalının kendi sorumluluğunu yerine getirmemesi nedeniyle mesken ruhsatında yaşanan gecikmeden dolayı davalıdan alacak ve cezai şart talep etmesi hukuken ve sözleşme hükümlerine göre mümkün olmadığını, zira söz konusu talepler; dürüstlük kuralının kapsamında hukukun genel ilkelerinden biri olan "kimse kendi kusurundan yararlanamaz" ilkesine aykırı olduğu gibi, yukarıda belirtilen açık sözleşme hükümlerine göre yasal olarak da mümkün olmadığını, c)Davacı-k.davalı tarafın talep etmiş olduğu mükerrer, fahiş cezai şart ve kira alacaklarına da itiraz ettiklerini, zira davacı-k.davalının herhangi bir hak kaybı ve zararı bulunmadığından kira alacağı talebi yersiz olduğunu, ayrıca sözleşmede belirtilen cezai şartların hiçbirinin öneli gerçekleşmemiş olduğu halde bu cezai şartların talep edilmesi mümkün olmadığını, bunun yanı sıra davacı-k.davalının hem ifaya ilişkin, hem de sözleşmenin feshine ilişkin cezai şartı birlikte talep etmesi, söz konusu taleplerin ne kadar çelişkili ve haksız olduğunu açıkça göstermekte olduğunu, kaldı ki, yukarıda da beyan edildiği üzere davacı-k.davalı kendisine teslim edilen dairelerin tamamını 3. Şahıslara sattığı/devrettiği için bu daireler yönünden talepte bulunulamayacağını, d) Sözleşmenin 6/C maddesinde belirtilen sürelerin ve yukarıda belirtilen arsa sahibine ilişkin yükümlülüklerle ilgili hususların teslim süresine eklenmesi halinde de görüleceği üzere davacıların taleplerinin reddine karar verilmesi gerekmekte olduğunu, nitekim daha muaccel olmuş bir durum söz konusu olmadığını, e) İmar durumunun elverişsizliği nedeniyle de teslim süresi olarak iddia edilen tarihe itibar edilemeyeceğini, (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 1994/2577 Esas ve 1994/797 Karar) f) Sözleşme veya mahal listesi dışında bir çok fazladan imalatlar yapılmış olup teslim süresine etkisi dikkate alındığında iş bu davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, (Y. 15. HD. 19.3.1998, 62/1076) f) aşağıda izah edeceği üzere imar durumundaki menfi değişim sonucunda inşaat kat sayısı ve bağımsız bölüm sayısı azalmış olup yapılacak uyarlama sonucunda davacı-karşı davalıya düşecek daire sayısı azalacağından iddia edilen kira veya alacak taleplerinin fahiş olduğu aşikar olduğunu,
Davacı/Karşı davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında yapılan Kayseri 8. Noterliği’nin 02.05.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3.maddesi ile sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmiş olduğu halde, yine sözleşme gereği davacı-k.davalı tarafından kendilerine devredilmesi gereken 5043 Ada 3 ve 4 parselde bulunan hisselerin davalı- karşı davacıya şirkete devredilmediğini, bu hususta taraflarınca sözlü olarak yapılan taleplere olumsuz yanıt verilmiş, taraflarınca Kayseri 1. Noterliği'nin 17.03.2023 tarih ve... yevmiye numaralı noter ihtarnamesiyle de talepleri belirtilmiş olmasına karşın davacı-k.davalı tarafından bu yükümlülük yerine getirilmemiş olduğunu, yine aynı sözleşmenin 4-D ve 5-D maddeleri gereği, herhangi bir arsa sahibinin arsası ile ilgili şerh, ipotek veya herhangi bağlayıcı hüküm tapu üzerine konursa bunu çözme yükümlülüğünün davacı-k.davalıya ait olacağı kararlaştırılmış olduğunu, Davacı-k.davalı kendi alacağı dairelerin tamamını aldığı halde, taşınmazda kendisine ait olan hisseleri kendilerine devretmeyerek yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınmakta olduğunu, söz konusu taşınmazlar tamamlanıp sözleşme gereği davacı-k.davalıya verilmesi gereken tüm taşınmazlar kendisine teslim edildiği halde, Cemile Arslan isimli hissedarın tapu üzerinde şerhi bulunması sebebiyle taşınmazda kat irtifakı kurulamadığını, bu noktada davalı- karşı davacı şirkete atfedilebilecek hiçbir kusur bulunmadığını, Davacı-k.davalının sözleşmede belirtilen yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmasından ötürü davalı- karşı davacı şirketin maddi ve manevi zarara uğrayarak mağdur olmuş olduğunu, bu sebeple davalı/karşı davacıya verilmesi gereken taşınmazların devri ile sözleşmenin 5. maddesinde düzenlenen cezai şartın kendilerine ödenmesi gerekmekte olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 3. Maddesi gereği davacı-k.davalı tarafa verilecek olan dairelerin kakslarının (net ölçümleri) 116 m2 olarak inşa edileceği kararlaştırılmış olduğunu, bu sözleşmenin, inşa edilecek taşınmazda her katta dört daire olacağı şeklindeki imar planına göre hazırlandığını ancak sözleşmenin imzalanmasından sonra belediye tarafından imar planında değişiklik yapılarak kat sayısı düşürülmüş olduğunu, bu imar durumunda ki değişiklik neticesinde davalı/karşı davacı şirkete düşecek daire sayısında azalma meydana gelmiş olup arsa sahibine verilecek dairelerin sayısında azalma olmaksızın kakslarında önemli ölçüde artma meydana gelmiş olduğunu, bu sebeple kendilerinin, taraflar arasındaki sözleşmenin değişen imar planına göre inşa edilen bina baz alınarak orantılanmasını ve davalı-karşı davacı şirkete düşecek daire sayısı ile davacı-k.davalıya verilecek daire sayısının yeniden belirlenmesini talep ettiklerini, söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşme esnasında ki duruma göre kararlaştırılmış olup yeni imar durumuna göre inşaat kat sayısı ve bağımsız bölüm sayısının azalmış olduğunu, bu cümleden olmak üzere, davalı- karşı davacı şirkete düşen daire sayısı azalmış olup arsa sahibine verilen dairelerin sayısında azalma bir yana kakslarında önemli ölçüde artış meydana gelmiş olduğunu, bu durumda ise, uyarlama veya orantı yapılması gerektiği hakkaniyetin bir gereği olduğu gibi yüksek mahkeme kararlarının da bir gereği olduğunu, bu kapsamda Yargıtay 15.Hukuk Dairesi Esas: 2005/2641, Karar: 2005/5639 kararı, Yargıtay 15.Hukuk Dairesi Esas: 2007/1844, Karar: 2008/1580 kararının, Yargıtay 15.Hukuk Dairesi Esas: 2006/6065, Karar: 2007/6733 kararının dikkate alınması gerektiğini, davalı- karşı davacının, taraflar arasında yapılan sözleşmede belirtilen mahal listesinin haricinde taşınmazda sonradan bir çok ek imalat yapmış olduğunu, bu imalatların sözleşmeye dahil olmayıp, davalı şirkete ekstra maliyet ve zaman kaybı getirdiği gibi, davacı-k.davalıya verilen taşınmazların değerinde de artışa sebep olmuş olduğunu, bunların örneğin; a)Bina balkon korkulukları mahal listesinde alüminyum doğrama olarak yapılacağı belirlenmiş, oysa davalı şirket tarafından cam+alüminyum doğrama şeklinde yaptırılmış olduğunu, b) Mahal listesinde kapılar amerikan panel olarak belirlenmiş, ancak kapılar melamin olarak imal edilmiş olduğunu, c) Mahal listesinde yer almamasına rağmen davacı-k.davalı dairelerine duşa kabin, banyo ve WC dolabı ve ebeveyn duş bölümü yaptırılmış olduğunu, d) Mahal listesinde 45x45 olarak kararlaştırılan seramikler, 60x120 olarak imal edilmiş olduğunu, söz konusu bu ve bunun gibi yapılan diğer ekstra imalat ve bedellerin de davacı-k.davalıdan tahsil edilmesi gerekmekte olduğunu, ayrıca yine söz konusu sözleşmenin 7. Maddesi gereği, davacı-k.davalının hissesinde bulunan taşınmazları satamayacağı ve takas ederek devredemeyeceği açıkça kararlaştırılmış olmasına rağmen, bu yükümlülüğünü de yerine getirmeyerek davalı- karşı davacı şirketi mağdur etmiş olduğunu, cevap dilekçelerinde de belirtildiği üzere söz konusu taşınmazda arsa sahibinin yükümlülüğünü yerine getirmemesinden ötürü kat irtifakı kurulamadığından, davalı/karşı davacı kendisine düşen daire ve dükkanların satışını yapamamakta, inşaat halinde yapmış olduğu satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan bakiye alacaklarını da alıcılara tapu devri yapılamadığı için tahsil edememekte olduğunu, bu sebeple yaşanan gecikmeden kaynaklı zararın/kira alacağının da davacı-k.davalıdan tahsili gerekmekte olduğunu, arabuluculuğa başvurulmasına rağmen anlaşma sağlanamadığını belirterek, öncelikle Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5043 Ada, 3 ve 4 Parsel sayılı taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, Haksız ve kötü niyetli olarak açılan asıl davanın reddine, Karşı davanın kabulü ile, a. Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5043 Ada, 3 Parsel sayılı taşınmazda davalı- karşı davacıya devredilmesi gereken dairelerin veya hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı- karşı davacı şirket adına tesciline, b. Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5043 Ada, 4 Parsel sayılı taşınmazda bulunan davacı-k.davalıya ait hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı- karşı davacı şirket adına tesciline, c. Yaşanan gecikmeden kaynaklı zararımızın/kira alacağı için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davacı-k.davalıdan tahsiline, d. Bu mümkün olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100 TL alacak/tazminat ve 10 Euro cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davacı-k.davalıdan tahsiline karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.
YARGILAMA VE GEREKÇE
Dava, Davacı ile davalı arasında imzalanan 02/05/2018 tarihli sözleşme gereği davalı- karşı davacının edimini zamanında yerine getirip getirmediği, davacının bu nedenle kira alacağı ve cezai şart alacağı olup olmadığı, varsa miktarı hususlarına ilişkindir.
Karşı Dava Uyuşmazlık Konusu: Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5043 Ada, 3 Parsel sayılı taşınmazda davalı- karşı davacıya devredilmesi gereken dairelerin veya hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı- karşı davacı şirket adına tescilinin mümkün olup olmadığı, Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5043 Ada, 4 Parsel sayılı taşınmazda bulunan davacı-k.davalıya ait hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı- karşı davacı şirket adına tescilinin mümkün olup olmadığı, yaşanan gecikmeden kaynaklı zararı/kira alacağı olup olmadığı varsa miktarı, cezai şart alacağı olup olmadığı hususlarına ilişkindir.
Kocasinan Tapu Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye cevap verildiği ilgili evrakın dosya arasına alınmış olduğu görülmüştür.
Mahallinde yapılan keşif sonucu dinlenen davalı tanığı ...'un tanık beyanında; " dava konusu olan binanın bulunduğu arsanın sahiplerinden biriyim, anlaşma gereği bize 3. Kattan 1,5 daire düşmüştür, anlaşma gereği bize verilen daire 2021 yılının 8. Ay içinde teslim edilmiştir, taşınmaz teslim edildiğinde herhangi bir eksiklik yoktu, bina tamamen bitirilmişti, 4. Katta da oturulmaya başlanmıştı, bildiğim kadarıyla diğer dairelerde de herhangi bir eksiklik bulunmuyordu,taşınmazın davacı şirkete teslim edildiği binada oturan ve yakın arkadaşım olan Tarık beyden işittim dairenin sahibi de.....'dur, bu kişilerler yaptığı sohbetlerden teslime dair bilgi edindim ayrıca söz konusu binan izolasyon işini de ben yapıp teslim ettim, eksiksiz olarak teslimat yapıldı, Beşler şirketi ile yapılan anlaşmayı duyum üzerine bilgi sahibiyim bildiğim kadarıyla 4. Kattan ön cephe 2 tane ve 7. Katta arka cepheden 1 daire almıştır, bahsettiğim kişi de bu 4. Kattaki daireye oturmuştur " şeklinde beyanının alınmış olduğu görülmüştür.
Keşif mahallinde dinlenen davalı tanığı .....'ın tanık beyanında; " 5043 ada 3 parsel üzerinde bulunan taşınmazda 1 ve 14 numaralı taşınmazların sahibiyim, davalı taraf ile yapmış olduğumuz anlaşma sonucunda bana arsa sahibi olarak söylemiş olduğum taşınmazların verilmesi vaad edilip bu taşınmazlarda tarafıma verilmiştir, taşınmazlarda herhangi bir eksik bulunmamaktadır, davalı ile taraf ile yapmış olduğumuz anlaşma gereğince bütün edimler yerine getirilmiştir, 2021 yılının 11. Ayının başında bana söz konusu daireler teslim edilmiştir, Beşler Şirketine anlaşma sonucunda isabet eden daireye ise bildiğim kadarıyla 8. Ayda oturulmaya başlanmıştır, ben taşınmazı teslim aldığımda da binada ki bütün taşınmazlar yönünden eksiklikler tamamlanmıştı," şeklinde beyanının alınmış olduğu görülmüştür.
Bilirkişi heyetinden alınan 27/03/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "Karşı davacı ... şirketinin ticari defterlerinde davacıya 909.000 TL tutarında fatura düzenlendiği ve bu faturanın 900.000 TL’sinin arsa sahiplerine virman yapıldığı, 9.000 TL’sinin ise nakit tahsil edildiği ve davacıdan bir alacağının kalmadığı kayıtlıdır. Karşı davacının ticari defterlerinde ayrıca davacı ... şirketinden 411.625,40 TL tutarında emtia alındığı ve bunun karşılığında herhangi bir ödemenin bulunmadığı kayıtlıdır. Davacı ....şirketinin ticari defterlerinde karşı davacının düzenlediği 909.000 TL tutarlı fatura davacının ticari defterlerine kaydedilmiştir. Davacı ... şirketinin ticari defterleri Eylül/2022 dönemine kadar sunulduğu için sonraki sürece ilişkin mali tespitler yapılamamıştır. Davacı ... şirketinin ticari defterlerinde 2023 yılı itibariyle karşı davacı ... şirketine 497.374,60 TL borç gözükmektedir. Netice itibariyle davacı ... şirketinin ticari defterlerinde Hilde Yapıya 497.374,60 TL borç gözükürken; ... Şirketinin ticari defterlerinde de davacı ... Şirketine 411.625,40 TL tutarında borç gözükmektedir. Asıl dava yönünden; yapının ruhsat tarihinin 31.12.2018 olduğu ve emlak vergi beyannamesine göre inşaat bitim tarihinin 27.08.2021 olduğu; toplam inşaat süresinin 31 ay 27 gün olduğu, Davalı-Karşı Davacı firma 24 aylık inşaat teslimi sözleşme süresinde daireleri teslim edemediği, 24 aylık bu süreden sonra 7 ay 27 gün sonra dairelerin teslim aşamasına geldiği, Davalı-Karşı Davacı firma tarafından dairelerin geç teslim edildiği, bu geç teslimin kaynağının Davalı-Karşı Davacı firma olduğu, Davalı-Karşı Davacı firmanın geç teslimden sorumlu olduğu, buna göre taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre Davacı-Karşı Davalı firmanın sözleşmeden kaynaklı kira alacağı oluştuğu, piyasa rayiçlerine göre dairenin geç teslim edildiği 2021 yılında dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgede aylık kiraların 2.000 TL olduğu, buna göre daire başı toplam tutarın 7 ay 27 gün X 2.000 TL = 15.800 TL olduğu, 3 daire için toplamda 15.800 X 3 =47.400 TL olacağı, Davacı-k.davalı ... İthalat İhracat İnşaat Gıda Hayvancılık Nakliye Ticaret Sanayi Limited Şirketi'ne ait olan 50986024093/1577781088920 hissesi değerinin 259.353,25 TL olduğu, Davacı-k.davalı ... İthalat İhracat İnşaat Gıda Hayvancılık Nakliye Ticaret Sanayi Limited Şirketi'ne ait olan 24293/194859 hissesi değerinin 801.428,32 TL olduğu, Taraflarca akdedilen 02.05.2018 tarihli KKİS sonra ilgili taşınmazda herhangi bir imar çalışması yapılmamış olduğu, Karşı dava yönünden; Davalı/karşı davacıya teslim edilmesi gereken 3 dairenin ihtarnameye rağmen teslim edilmemiş olması nedeni ile her bir daire yönünden 10.000 EU olmak üzere cezai şart tutarının toplam 30.000 EU olduğu, dairelerin teslim edilmemiş olmasının Davacı-Karşı Davalı firmadan kaynaklanmakta olduğu, " sonuç ve kanaatine varıldığının bildirilmiş olduğu anlaşılmıştır.
Bilirkişi heyetinden alınan 09/12/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle;"Dosya içerisine dahil olan Kayseri 1.Noterliğinin 17/03/2023 tarihli, 3264 yevm. num. İhtarnamesi incelenmiştir. Bu ihtarname içeriğinde hakkedilen dairelerin devri talep edilmiştir. Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 5/C maddesi gereğince yazılı talepten itibaren 10 gün içerisinde dairlerin devrinin yapılması gerekmektedir. Ancak davalı/ karşı davacıya göndermiş olduğu ihtarnameye rağmen devirlerin yapılmamış olduğu tespit edilmiştir. Davacı tarafından, davalı/karşı davacıya 3 adet daire devretmesi gerekirken ihtarnameye rağmen devretmediği görülmektedir. Bu durumda sözleşmede yer alan 5/C maddesine göre her bir daire için 10.000 EU ödeme yapması gerekecektir. Bu durumda davacı tarafından davalı/karşı davacıya ödenmesi gereken; 10.000 EU x 3 daire = 30.000 EU olacaktır. Şeklinde hesaplama yapılmıştır. Davalı/ Karşı davacının tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilmesi hususunda ise; taraflar arasında akdedilen sözleşme gecikmeli de olsa ifa edildiği, kat irtifakının tesis edildiği bu nedenle davalı/karşı davacının edimlerini yerine getirmiş olduğu heyetimizce tespit edilmiştir. " sonuç ve kanaatine varıldığının bildirilmiş olduğu anlaşılmıştır.
Davalı karşı davacı vekilinin sunmuş olduğu 18/04/2025 tarihli dilekçesinde davanın ıslahına ilişkin beyanda bulunmuş olduğu görülmüştür.
Davacı karşı davalı vekilinin sunmuş olduğu 22/05/2025 tarihli dilekçesinde davanın ıslahına ilişkin beyanda bulunmuş olduğu görülmüştür.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda, asıl davada, davacı ile davalı arasında imzalanan 02/05/2018 tarihli sözleşme gereği davalı- karşı davacının edimini zamanında yerine getirip getirmediği, davacının bu nedenle kira alacağı ve cezai şart alacağı olup olmadığı, varsa miktarının tespiti ile karşı davada, Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5043 Ada, 3 Parsel sayılı taşınmazda davalı- karşı davacıya devredilmesi gereken dairelerin veya hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı- karşı davacı şirket adına tescilinin mümkün olup olmadığı, Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5043 Ada, 4 Parsel sayılı taşınmazda bulunan davacı-karşı davalıya ait hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı- karşı davacı şirket adına tescilinin mümkün olup olmadığı, yaşanan gecikmeden kaynaklı zararı/kira alacağı olup olmadığı varsa miktarı, cezai şart alacağı olup olmadığının tespiti için deliller toplanmış, mahallinde keşif yapılarak tanıklar dinlenmiş ve bilirkişi heyetinden 27/03/2024 tarihli rapor ile rapora itirazların karşılanması için sonrasında 09/12/2024 tarihli ek raporlar alınmış ve Mahkememizce raporların yeterli olduğu değerlendirilerek hükme esas alınmışlardır. Raporlarda, sözleşme kapsamında dairelerin geç tesliminden davalı – karşı davacının sorumlu olduğunun tespit edilmesi ile davacı- karşı davalının 47.400 TL kira alacağının bulunduğu anlaşılmış ve bu kapsamda davacı vekilinin 22/05/2025 tarihli ıslah dilekçesi dikkate alınmış ( harcın ödendiği tarihten itibaren faize hükmedilmesi gerekmiş), davacı- karşı davalının cezai şart alacağının henüz sözleşmenin 5/A ve 5/B maddesinde yer alan şartlar gerçekleşmediğinden yerinde bulunmadığının anlaşılması sonucu davacının kira alacağı dışındaki diğer tüm taleplerinin yerinde olmadığı görülerek reddi gerekmiştir. Karşı dava yönünden ise, tapudaki şerhin davacı- karşı davalıdan kaynaklı olmaması nedeni ile davalı- karşı davacının hisse devrine yönelik talepleri yerinde görülmemiş, cezai şart talebi yönünden ise davalı- karşı davacının talebinde haklı olduğu değerlendirilmiş, diğer talepleri yine rapor kapsamında yerinde görülmemiş ve davalı- karşı davacının 18/04/2025 tarihli ıslah dilekçesi de dikkate alınmış ve böylece, Asıl dava için, Davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile, 1.000,00-TL kira alacağı bedelinin dava tarihinden, 46.400,00-TL kira alacağı bedelinin ıslah tarihi olan 17/06/2025 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı karşı davacıdan tahsili ile davacı karşı davalıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, Karşı dava için, Davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile, 10,00-Euro cezai şart bedelinin dava tarihinden itibaren 29.990,00-Euro cezai şart bedelinin ıslah tarihi olan 18/04/2025 tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/A maddesi uyarınca devlet bankalarının Euro cinsi döviz için açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranına göre işleyecek faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsili ile davalı-karşı davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
Asıl dava için,
1-Davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile, 1.000,00-TL kira alacağı bedelinin dava tarihinden, 46.400,00-TL kira alacağı bedelinin ıslah tarihi olan 17/06/2025 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı karşı davacıdan tahsili ile davacı karşı davalıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Alınması gereken 3.237,89 TL karar ve ilam harcından 720,44 TL peşin harç ile 792,40 TL ıslah harçtan düşümü ile eksik kalan 1.725,05 TL harcın davalı karşı davacıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAD KAYDINA,
3-Davacı tarafından yatırılan 179,90 TL başvuru harcı, 720,44 TL peşin harç ile 792,40 TL ıslah harcının davalı karşı davacıdan alınarak, davacı karşı davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan, 180,00 TL tebligat, 14,50 TL posta ve müzekkere gideri, 7.400,00 TL bilirkişi ücreti, 40,00 TL ATGV ücreti, 1.912,35 TL keşif harcı olmak üzere toplam 9.546,85 TL yargılama giderinden kabul oranına göre hesaplanan 5.108,61 TL'nin davalı karşı davacıdan alınarak, davacı karşı davalıya verilmesine,
5-Artan gider avansı olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde harcanmayan gider avansının davacı karşı davalıya iadesine,
6-Davacı karşı davalı taraf kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 30.000,00 TL maktu vekalet ücretinin davalı karşı davacıdan alınarak DAVACIYA KARŞI DAVALIYA VERİLMESİNE,
7-Davalı karşı davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacı karşı davalıdan alınarak DAVALI KARŞI DAVACIYA VERİLMESİNE,
8-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) kabul-red oranına göre hesaplanan 1.669,54 TL'nin davalı karşı davacıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
9-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) kabul-red oranına göre 1.450,46 TL'nin davacı karşı davalıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
Karşı dava için,
1-Davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile, 10,00-Euro cezai şart bedelinin dava tarihinden itibaren 29.990,00-Euro cezai şart bedelinin ıslah tarihi olan 18/04/2025 tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/A maddesi uyarınca devlet bankalarının Euro cinsi döviz için açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranına göre işleyecek faizi ile bilikte davacı-karşı davalıdan tahsili ile davalı-karşı davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine,
2-Alınması gereken 8.944,52 TL karar ve ilam harcından 179,90 TL peşin harç, 22.235,00 TL ıslah harcı ile18.115,50 TL tamamlama harcı toplamı 40.530,40 TL harcın düşümü ile eksik kalan 48.414,12 TL harcın davacı karşı davalıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAD KAYDINA,
3-Davalı karşı davacı tarafından yatırılan 179,90 TL başvuru harcı, 179,90 TL peşin harç, 22.235,00 TL ıslah harcı, 18.115,50 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 40.710,30 TL harcın davacı-karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya verilmesine,
4-Davalı karşı davacı tarafından yargılama boyunca yapılan toplam 7.900,00 TL yargılama giderinden kabul oranına göre hesaplanan 4.353,16 TL'nin davacı karşı davalıdan alınarak, davalı karşı davacıya verilmesine,
5-Artan gider avansı olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde harcanmayan gider avansının davalı karşı davacıya iadesine,
6-Davalı karşı davacı taraf kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 194.290,05 TL vekalet ücretinin davacı karşı davalıdan alınarak DAVALIYA KARŞI DAVACIYA VERİLMESİNE,
7-Davacı karşı davalı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 160.524,82 TL vekalet ücretinin davalı karşı davacıdan alınarak DAVACI KARŞI DAVALIYA VERİLMESİNE,
Dair, davacı karşı davalı ve davalı karşı davacı vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.
Katip
¸e-imzalıdır
Hakim
¸e-imzalıdır