T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:
KARAR NO:
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - ... ...
VEKİLLERİ: Av. ... -
Av. ... -
DAVALI : ... - ....
VEKİLLERİ: Av. ...
DAVA: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ: 05/02/2021
KARAR TARİHİ: 01/06/2023
KARAR YAZIM TARİHİ: 13/06/2023
Mahkememizde görülmekte olan İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının, Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/03/2023 tarih, ... Esas, ... Karar sayılı Görevsizlik kararı sonrası mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; Müvekkili ile ... Taahhüt Taşeronluk Konut Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketinin aralarında Kayseri ili Talas İlçesi 907 ada 3 parselde kayıtlı 63 nolu bağımsız bölüm hakkında 02.03.2011 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davacı tarafından taşınmazın belirlenen bedelinin ödendiğini, iş bu şirketin dava konusu taşınmazı 30.10.2013 tarihinde teslim edeceğini kabul ve taahhüt ettiğini, davacının sözleşmedeki tüm edimlerini yerine getirdikten sonra inşaat şirketinden taşınmazın tapusunu devir etmesini talep ettiğini ancak şirketin tapuyu devretmeye yanaşmadığını, türlü bahaneler uydurduğunu, davacının tapu devrine ilişkin talebinin her seferinde türlü bahanelerle ötelendiğini, davacı tarafından yapılan araştırma neticesinde tapu üzerinde ipotek ve çok sayıda haciz olduğunun öğrenildiğini, bunun üzerine tapu iptali ve tescili davası müvekkil tarafından ikame edildiğini, Kayseri 2. Tüketici Mahkemesi’nin .... ... K sayılı ilamıyla tapu iptali ve tescil davasının kabul edildiğini, dava konusu taşınmazın davacı adına tescil edilmesi gerektiği yönünde karar verildiğini, dava konusu taşınmaz kayıtlarının incelendiğinde davalı şirket lehine hüküm kurulan ipotek şerhinin işlenme tarihinin müvekkilin tüketici olarak üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirdikten ve davalının müvekkile anahtar tesliminden sonrasında olduğunun anlaşılacağını, zira müvekkilnin kendisine teslim edilen taşınmazda, teslimden hemen sonra tesis edilen ipoteğe ilişkin olarak ipotek lehtarı davalı banka, hiç bir şekilde eksper incelemesi yaptırmadığını, bu nedenledir ki basiretli bir tacir gibi davranmamış ve usulüne uygun bir ipotek tesis etmediğini, zira ipotek usulüne uygun tesis edilmiş olsa idi alacağını teminat altına almak isteyen banka müvekkilinin oturduğu evin kıymet takdirini yaptırmak üzere bir uzman gönderecek ve bu durumda da banka bahse konu taşınmazın müvekkilime kredi kullandırdığı dava dışı ... Taahhüt Taşeronluk Konut Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından satıldığını ve teslim edilmiş olduğunu öğreneceğini, davalı bankanın kötü niyetli davrandığını, çünkü banka bu taşınmazın başka birine yani müvekkiline ait olduğunu ve zilyetliğinde olduğunu bilmekte ve bile isteye kötü niyetli davrandığını, davacı tarafından şirket aleyhine tapu iptali ve tescili davasının açılmasından haberdar olur olmaz davalı banka tarafından Ankara 4. İcra Müdürlüğü nün ... Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatıldığını, davalı bankanın bu takibi başlatmasındaki tarihle ipotekli taşınmazlar üzerine mahkemece tapu iptali ve tescil davasından konulan tedbirlerden hemen sonra olması davalı bankanın kötüniyetini gözler önüne serdiğini, netice itibari ile davalı banka kredi kullandırmadan önce eksper incelemesi yaptırmamış ise özen yükümlülüğünü ihlal ettiği için iyi niyet iddiasında bulunamayacağını, eğer eksper raporu aldırmış ise taşınmazın müvekkile satıldığını ve teslim edildiğini öğrenmiş olacağından bu kez de bile isteye kötü niyetli davranmış olacağını, inşaat şirketleri ile arasında kredi sözleşmesi akdedilmiş ipotek alacaklısı bankalar, gerek Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik gerekse Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik ile birlikte asgari şartları sağlayarak, ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının yükümlülüklerine uygun kredi sözleşmeleri ve ipotek tesisleri sağladıkları takdirde, ipotek tesis edilen taşınmazların tüketicilere çeşitli satış vaadi ve ön sözleşmelerle satışının yapıldığının bilmediğini ileri sürmesi imkansız olacaktır. 4721 sayılı kanunun 194/1 maddesi gereğince “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konulu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötüniyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin açık rızasının şart olduğunu, geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da mevcut hukuk düzenlememizde söz edilemez. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, taşınmazı satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023.maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmıştır. Aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Bu noktada ipotek alacaklısı bankalar, gerek Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik gerekse Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik ile birlikte asgari şartları sağlayarak, ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının yükümlülüklerine uygun kredi sözleşmeleri ve ipotek tesisleri sağladıkları takdirde, ipotek tesis edilen taşınmazların tüketicilere çeşitli satış vaadi ve ön sözleşmelerle satışının yapıldığının bilmediğini ileri sürmesi imkansız olacağını, bu nedenlerle davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipotek şerhi iyiniyetle yapılmadığını, şirketin işleri maddi olarak kötüye gitmeye başlayınca davalı banka da müvekkilin taşınmazının da içinde bulunduğu taşınmazlara toplu olarak ipotek şerhi koydurmak suretiyle kendi alacağını sağlama almak çabasına girdiğini ve bu aşamalarda basiretli tacir olmanın kendisine yüklediği yükümlüleri ihlal eder nitelikte hatta daha da ileri giderek kötüniyetli hukuki işlemler yaptığını, dava konusu Kayseri İli Talas İlçesi Talas Mahallesi 907 Ada 3 Parselde kayıtlı 63 nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak müvekklinin haklarının zayi olmasını engellemek adına dava kesinleşinceye kadar icraen yapılacak satışları da durdurmak ve taşınmazın 3. Kişilere devrinin engellenmesi için teminatsız bir şekilde ihtiyati tedbir ve davalıdır şerhinin konulmasını, taşınmaz üzerine konan ipotek hukuken geçersiz olduğundan kaldırılmasına, bunun hukuken mümkün olmaması durumunda ise terdiden dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin belirlenerek (bu değerlere dava tarihinden itibaren mevduata uygulanacak en yüksek faizin işletilmesini ve yine fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00TL) davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ile ve vekalet ücretinin de davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekilinin cevap dilekçesinden özetle; Öncelikle dava dilekçesi ve ekleri usulüne uygun olarak tebliğ edilmediğini, Türk Ticaret Kanunu'nun 5. Maddesinden sonra gelmek kaydıyla; ticari davalarda konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak yahut tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı olduğunu, davanın ticari nitelikli ipotek fekki ve sonuç ve istem kısmındaki talebin de 1.000,00 TL tazminat olduğunu, dava dilekçesi ekinde arabuluculuğa başvurulduğuna ve anlaşamamaya dair son tutanak bulunmadığını, bu sebeple davanın ticaret mahkemeleri görev alanına girdiği ve arabuluculuk zorunlu şartına tabi olduğu göz önüne alınarak arabuluculuk zorunlu şartı yerine getirilmediğinden dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini, açılan davanın ticari şekilde akdedilen sözleşmeden kaynaklı olarak açılan huzurdaki dava ticaret mahkemelerinin görev alanına girdiğini, huzurdaki davanın davacılar ile müvekkil banka dışındaki diğer davalı arasındaki husumetten kaynaklanmakta olduğunu müvekkili banka tarafından davanın açılmasına sebebiyet verilmediğini, davanın müvekkil banka bakımından husumet yönünden reddine karar verilmesini talep ettiklerini, davanın zamanaşımı süresi içinde açılmadığını, ipotek tesis tarihinin 2014 olup aradan geçen sürede dava zamanaşımına uğradığını, müvekkili banka dava konusu sözleşmelerin tarafı olmadığını, dava konusu sözleşmeler ipoteğin tesisi sırasında tapuya şerhedilmiş olmadığını, müvekkili bankanın bu sebeple aleni tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini, iyi niyetli bankanın tapu kaydına güven ilkesi gereğince, aleni olan tapu kayıtlarında hiçbir sınırlayıcı hak yahut şerh bulunmamasına güvenerek banka özen yükümlülüğünü yerine getirerek tapuda takyidat olup olmadığını sorgulamadığını, ipotek tesisi ile sınırlı ayni hak sahibi olan bankamızın tapunun tüm takyidatlardan ari tescili talebi karşısında hakkı zedeleneceğini, müvekkili bankanın dava dışı ....Ltd.Şti'den alacaklı olduğunu, müvekkili banka Kayseri Şubesinden kredi talebinde bulunan dava dışı asıl borçlu firma ...Ltd.Şti.ve diğer grup firmalarının kredilerine teminat olarak dava konusu olan aşağıdaki 3 adet ve dava konusu olmayan diğer (toplam 42 adet) bir kısım taşınmazlar üzerinde ipotek tesis edildiğini, ipotek tesis tarihi itibariyle ipotek tesis edilen taşınmazların maliki kredi borçlusu ... firması olduğunu, müvekkili bankanın krediyi kullandırırken de hesapları kat ederken ve takip başlatırken de asla kötü niyeti olmamış tüm aşamalar usule yasaya aradaki sözleşmelere uygun olarak gerçekleştirildiğini, bir kamu bankası olan müvekkil Halkbankası kullandırdığı kredinin batmasını takibe atılmasını tabi ki öngörmemiş bu aşamaya gelmemesi için de elindeki tüm imkanları kullandığını, tapu kayıtları ile de sabit olduğu üzere ipoteğin tesis edildiği sırada taşınmaz üzerinde hiçbir kayıt, şerh yada takyidat bulunmadığını, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu, taşınmaz üzerine ... lehine ipotek tesis edildiği sırada taşınmazın kaydında kısıtlayıcı (taşınmaz satış vaadine ilişkin şerh dahil) hiçbir şerh bulunmadığını, müvekkili banka, üzerinde hiçbir kayit yada takyidat bulunmayan dava konusu taşinmaz üzerinde tapu siciline itimat ederek kredinin teminati olarak tesis edilen ipotek neticesinde kredi kullandirmiş ve kredi alacağına teminat olarak yasal mevzuat çerçevesinde lehine ipotek tesis edildiğini, müvekkili bankanın huzurda ki davanın ya da dava konusu sözleşmenin tarafı olmadığını, davacıların sözleşmeden doğan haklarının davanın ve sözleşmenin tarafı olmayan, ipotek alacaklısı sıfatı ile taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olan müvekkili bankaya karşı ileri sürülemeyeceğini, davacının tazminat talebinin haksız ve yersiz olduğunu, usuli açıdan savunma sebeplerimize dayanılarak ihtiyati tedbir talebinin ve davanın müvekkil yönünden usulden reddini, esasa girilmesi halinde ise davanın müvekkili banka yönünden esastan da reddini, davanın reddi halinde dava masrafları ve vekalet ücretinin davacılara tahmilini, dava sonucu her ne olursa olsun davanın açılmasına müvekkili bankanın sebebiyet vermediği açık olduğundan ve yukarıda açıklanan diğer sebeplerle müvekkili banka yönünden yargılama giderleri ve avukatlık ücretinden sorumlu tutulmamasını, davacıya yükletilmesini karar verilmesini talep ettikleri anlaşılmıştır.
Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde; Davalı tarafın usule ilişkin olan hiçbir itirazı yerinde olmadığını, görevsizlik itirazının reddi gerektiğini, müvekkili ile davalı arasında hiçbir ticari ilişki mevcut değilken ve tarafımızdan açılan dava mutlak ticari bir dava değilken görevsizlik itirazı usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı tarafın davanın esasına ilişkin cevaplarını da kesinlikle kabul etmediklerini, dava konusu taşınmaz kayıtlarının incelendiğinde davalı şirket lehine hüküm kurulan ipotek şerhinin işlenme tarihinin müvekkilin tüketici olarak üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirdikten ve davalının müvekkile anahtar tesliminden sonrasında olduğu anlaşıldığını, davalı bankanın kötüniyetli davrandığını, davalı banka 2012 yılında imzalanmış bir kredi sözleşmesini dilekçe eklerinde sunmuş ve iş bu kredi sözleşmesi kapsamında müvekkilin taşınmazına 20.05.2014 tarihinde ipotek konulmuştur, tarafımızdan açılan tapu iptali ve tescili davası 24.01.2018 tarihinde açıldıktan çok kısa bir süre sonra 15.02.2018 tarihinde dava konusu taşınmazla ilgili davalı banka tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatıldığını, tüm bu tarihler arasındaki zamanın uzunluğu da davalı bankanın kötüniyetli ve özen yükümlülüğüne aykırı davrandığını gösterdiğini, bu nedenlerle davalının cevap dilekçesini yekün halinde kabul edilemez bulmakla; öncelikle araştırma ve müzekkere taleplerimizin sonrasında haklı davamızın kabulünü talep etmiştir.
Davalı vekili ikinci cevap dilekçesinde; davalı müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, davacı tarafça ispatı mümkün kötü niyetli bir edimi mevcut olmadığını, zaten olması hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, zira taşınmazn satış vaadine konu edildiğini bilmesi halinde zaten ipotek tesis etmeyeceğini, müvekkilinin aynı zamanda bir kamu bankası olduğunu, özen yükümüne aykırı hareket etmediğini, yüklenici firmanın yap sat işi yapıyor olması ve bunun bilinmesi özen yükümüne aykırı davrandığını göstermeye yetmeyeceğini, davacı tarafın iddia ettiğinin aksine iş bu bilme mükellefiyeti ve kötüniyet karinesi kapsamında davacı tarafın iddiasına göre bankacılık teamüllerine tamamen aykırı şekilde inşaat firmalarının hiçbiri ile kredi ilişkisine girilmemesi gerekecektir ki bu da hayatın olağan akışına ve kamu bankası olan bakamızın piyasa yapıcı fonksiyonu ile uyuşmadığını, bankamızın haklı ve iyiniyetli olduğu banka kayıtları ile de sabit olup tüm evraklar Kayseri Şubesinde mevcut olup yapılacak incelemede ortaya çıkacağını, bu nedenlerle, usul ve esas yönünden dava ve cevaba cevap dilekçelerinin ve davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER: taşınmaz tapu kayıtları, bilirkişi raporu.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, ipoteğin fekki istemine ilişkindir.
Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01/12/2022 tarih, ... Esas - ... Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verildiği, Davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin23/02/2023 tarih ve ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile 01/12/2022 tarihli kararın kaldırılarak dosyanın kararı veren mahkemeye gönderildiği, Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/03/2023 tarih, ... Esas ... Karar sayılı Görevsizlik kararı ile dosyanın mahkememize gelen dava dosyasının yukarıda yazılı esasına kaydedildiği ve yargılamaya bu esas üzerinden devam olunduğu anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı krokisi, imar durumunu gösterir kayıtlar, kadastro tespit tutanağı suretleri, ipoteğe ilişkin belgeler ile dağıtım cetvelleri getirtilerek dosya içerisine alınmıştır.
Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesince Kaldırma kararı öncesi, bir bankacı ve bir hesap uzmanı bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişi heyetinin sunmuş olduğu 13/05/2022 havale tarihli raporda; ""Yukarıda yapılan açıklamalara ve değerlendirmelere göre dava konusu taşınmaza ipotek tesis edilmesinden dolayı davacıya ödenmesi gereken; Davacı ile ... .. San ve Tic Ltd Şti arasında ...nolu bağımsız bölüm hakkında 02.03.2011 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış olup, bu sözleşmeye göre davacı tarafından edimler yerine getirildikten sonra şirketin dava konusu taşınmazı 30.10.2013 tarihinde teslim edeceğini kabul ve taahhüt etmiş olduğuna, ... .Sarı ve Tic Ltd Şti tarafından taşınmazı teslim etmemesi üzerine davacı tarafından Kayseri 2. Tüketici Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ile dava açılmış olup, ... Karar sayılı ilamı ile de tapu iptali ve tescil davası kabulü ile davacı adına tescil edilmiş olduğuna, Ankara 4. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasmda bulunan 13.02.2018 tarih ve Örnek 6 nolu icra emrine göre alacaklının ... A.Ş, otup, borçluların arasında ... Taahhüt Taşeron Konut Yapı İnşaat San ve Tic Ltd Şti'nin de bulunduğu alacak miktarının ise 24.839.191,61 TL olduğuna, ... bağımsız bölüm nolu taşınmazıtı paylı mülkiyeti hisse maliki borçlu ... . San ve Tic Ltd Şti'nin 20.05.2014 tarihinde Ankara 4. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasındaki borcuna istinaden Türkiye Halk Bankası A.Ş. adına ipotek edilmiş olduğuna, Taktir Sayın Mahkemeye ait olmak üzere dava konusu taşınmazın bedelinin davalı bankanın ipoteğinden önce ödendiğinin tespiti yapılmış olduğuna, Davalı ... tarafından dava konusu taşınmaz üzerine 20.05.2014 tarihinde konulan ipotek işlemlerinde bankacılık işlemlerine aykırı herhangi bir işlem tespit edilemediğine..." şeklinde görüş ve kanaatlerini bildirdikleri görülmüştür.
Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesince Kaldırma kararı öncesi dava konusu taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak, dava tarihindeki değeri bilirkişilere hesaplattırılması gerektiğinden mahallinde keşif yapılmasına karar verildiği, mahallinde 07/10/2022 tarihinde keşif yapıldığı,, mahkemece keşifte yapılan gözlemde; dava konusu ... nolu bağımsız bölümün bulunduğu yere gelindi, bağımsız bölümün kapısının kapalı olması ve içinde yaşayan kiracının evde olmaması nedeniyle emsal olması açısından 3.kat 17 nolu bağımsız bölüm davacı vekili ve bilirkişi ile birlikte gezildi, emsal olan ... nolu bağımsız bölüm gezildi, bağımsız bölümün 2 oda 1 salon 1 balkon, banyo, mutfak,vc den ibaret olduğu görülmüştür.
Bilirkişilerin raporlarını sunduğu, bilirkişiler ... ve ..'ın 17/10/2022 havale tarihli raporda, ...Parselde kain 535,20 m² alanlı "Arsa” nitelikli ana taşınmazda yer alan 63 Bağımsız bölüm mnumaralı taşınmazın dava tarihi olan 05.02.2021 tarihi itibari ile değerinin 340,000,00-TL olduğuna dair kanaatini bildirir raporlarını sundukları görülmüştür.
Davacı vekiline 340.000,00-TL üzerinden hesaplanan 5.806,35-TL eksik harcı mahkememiz veznesine depo etmesi için verilen kesin süre içerisinde yatırdığı, makbuzunu dosyaya sunduğu görülmüştür.
Davacı tanığı ... Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesindeki beyanında; "davacıyı tanırım, bina komşum olur, halen de ...katta ikamet etmektedir, ben de 13. katta ikamet etmekteyim, davacıya dava konusu evi satın almasına ben vesile oldum, evi Garanti Konuttan satın aldı, yine ben de garanti konuttan yatırım amaçlı aynı binadan başka bir katta bulunan bağımsız bölümü satın aldım, davacıyla birlikte giderek sözleşmeleri yaptık, yine ödemeleri de zamanında yaptık, sözleşmede de ödeme tutanakları bulunmakta, davacı ve ben borcumuzu zamanında ödememize rağmen ve borcumuz bitmesine rağmen Garanti konut dairelerimizi zamanında teslim etti ancak tapularımızı vermedi, biz 2014 Nisan gibi anahtarları alıp dairelerin içlerini temizlettik, oturulur hale getirtik, tapuyu aralıklarla teslim almak istememize rağmen bizi oyaladılar, daha sonra bizim borcumuz bittikten sonra almış olduğumuz daireler üzerine ipotek konulmuş, sonradan öğrendik, bununla alakalı tapu iptali tescil davası açtık ve tapuları devraldık, ancak taşınmaz üzerindeki ipotek kaldırılmamıştır, benim taşınmazım üzerinde de hacizler bulunmaktadır." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davacı tanığı ...' Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesindeki beyanında; "Ben davacının eşi olan ...beyi tanırım, ben bina görevlisi olarak işe 2014 yılı 15-20 Mart tarihinde ... binada çalışmaya başladım, ... beyle ... bey geldiler, ... Bey 63 nolu dairenin sahibiydi, ... Bey de 69 nolu dairenin sahibiydi, ... . . ofisinden de ... ... isimli şahıs binaya geldiler, 63 ve 69 nolu dairelerin ödemesini yaptıklarını söyleyerek anahtar teslimi ile daireleri teslim aldılar, teslim tutanağı da düzenlendi, teslim tutanağını ... düzenledi, hatta ben evlerin temizliğini yaptım, Hacı beyin yanında çalışan bir kişi evi kiraya vermek için benim yanıma geldi, evi kiracıya verdiler, benim bildiğim ... Beyin ve ... Beyin borcu kapatıp anahtar teslimini aldılar, ancak daire ... beyin eşi ... Hanım adına alındı, yanlış hatırlamıyorsam anahtarı Nisan başı Mart sonu gibi 2014 yılında teslim aldılar, binada bulunan anahtarların yedekleri bendeydi, yedek anahtarları benden eksper için kimse istemedi, yani ben binaya bir eksperin geldiğini görmedim, bilgim görgüm bundan ibarettir." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davacı tanığı ... Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesindeki beyanında; ''Davacının eşinin yanında 2004 yılından bu yana çalışırım, kendisini de bu nedenle tanırım, Talas ilçesinde bulunan .... bulunan 63 nolu bağımsız bölümü satın aldılar, 2013 tarihinde ödemeler başladı, 2014 yılı 3.ayın sonu itibariyle ödemeler bitti, hatta son olarak 15.000 küsür TL parayı ... beyin hesabına gönderdim, çünkü ödemeleri ... bey yapıyordu, ödeme yaptıktan bir hafta sonra anahtarları teslim almaya ... apartmanına gittim, görev ... beyi buldum ve anahtar teslimi yapan satış ofisindeki ... beyin yanına ... beyle gittik, ... isimli şahıs bana anahtarı teslim etti, anahtarı aldıktan sonra yukarı çıktım, eksikleri kontrol ettim ve teslim tutanağını bizzat ben imzaladım, bu sırada yanımda başka bir bağımsız bölümü satın alan ... da yanımdaydı, o da kendi dairesini aynı şekilde teslim aldı, daha sonra anahtarları aldık, ben davacının eşi ... beyin muhasebecisi olduğum için biz tüm ödemeleri ... yapmıştık, anahtar teslim alındıktan sonra tapu işlemlerinin verileceği söylenmişti, daha sonra tapularını alamadıklarını biliyorum, ben anahtarı aldıktan sonra ... beye götürdüm, anahtarı verdim, daireyi görmek için eksper gelmedi, zaten bizden de herhangi bir şekilde anahtar istenmedi, sonrasında bu daireyi bir üniversite öğrencisine bizzat ben kiraya verdim, anahtarı da kendisine teslim ettim, bizi arayıp da eksperin daireyi inceleyeceği söylenmedi, bilgim görgüm bundan ibarettir." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Dava konusu ... nolu bağımsız sayılı taşınmazın malikinin davacı olduğu incelenen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bu taşınmazın tam hissesi 18.12.2019 tarih ... yevmiye nolu mahkeme kararı ile ... adına tescil edilmiştir.
Taşınmazın tapu kaydı üzerinde ... A.Ş. lehine 20.05.2014 - tarihli 3.000.000,00TL bedelli ipotek bulunmakta olup, 20.05.2014 tarih 4905 yevmiye nolu ipotek belgesinin incelenmesinde; ... .San. ve Tic. Ltd. Şti. adlarına kayıtlı iken bu taşınmaz üzerinde bu şirket adına .... temsilen ... A.Ş. lehine 3.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis ettiği, ipotek alacaklısı .... A.Ş. adına ... ve ...ta temsilen bu ipoteği aynı bedel ve şartlarla kabul ettiği anlaşılmıştır.
Kayseri 2. Tüketici Mahkemesinin ... E.,.... K. sayılı dosyasının incelenmesinde; davacının ... olup, davalının ... . San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğu, 24.01.2018 dava 20.11.2018 karar tarihli tapu iptali ve tescil davasında yapılan yargılamalar sonucunda ilamın hüküm kısmında “ davanın kabulü ile ...nolu bağımsız bölümün davalı adına olan kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, takyidatların kaldırılması konusunda davacının dava açmakta muhtariyetine..” karar verildiği, kararın 12/12/2018 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
Ankara 4. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasında;13.02.2018 tarihli Örnek 6 nolu icra emrinin incelenmesinde; alacaklının ... A.Ş. Olup, borçlularının ..., ..., ..., ..., ..., .... San. ve Tic, Ltd. Şti., ..., ...San. Tic. Ltd, Şti., .. Ltd. Şti. ve .... olduğu, alacak miktarının ise; 24.839,191,61-TL olduğu anlaşılmıştır.
Mahkememizce yapılan yargılama, görevsiz mahkemede yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi, dinlenen tanıkların beyanları, toplanan diğer delil ve belgeler ve tüm dosya kapsamına göre; Davacı ile dava dışı ... ..San ve Tic Ltd Şti arasında .... nolu bağımsız bölüm hakkında 02.03.2011 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış, bu sözleşmeye göre davacı tarafından edimler yerine getirildikten sonra dava dışı şirketin dava konusu taşınmazı 30.10.2013 tarihinde teslim edeceğini kabul ve taahhüt ettiği anlaşılmış, dava dışı ....San ve Tic Ltd Şti tarafından taşınmazı teslim etmemesi üzerine davacı tarafından Kayseri 2. Tüketici Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ile dava açılmış olup, ...Karar sayılı ilamı ile de tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş, dava konusu 63 numaralı bağımsız bölüm davacı adına tescil edilmiştir.
Davacı ile dava dışı ....San ve Tic Ltd Şti arasında ... nolu bağımsız bölüm hakkında 02.03.2011 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış, ve davacı edimlerini yerine getirmesine rağmen bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmazdaki borçlu ....San ve Tic Ltd Şti hissesi 20.05.2014 tarihinde Ankara 4. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasındaki borcuna istinaden ... A.Ş. adına ipotek edilmiş ise de; davacı ile dava dışı, .... San ve Tic Ltd Şti arasında yapılan 02/03/2011 tarihinde ... .. 3. Kısım Sözleşmesine konu ...parselde kayıtlı taşınmaz yönünden sözleşme yapılmış, davacı taraf edimlerini yerine getirmiş olup, 63 numaralı mesken nitelikli bağımsız bölüm davacıya teslim edilmesine rağmen tapu devrinin yapılmadığı, bu sırada taşınmaz üzerine davalı tarafça dava dışı şirketin borçlarından dolayı ipotek tesis edilmiş ise de; davacı tüm edimlerini yerine getirip, bağımsız bölümü fiilen teslim alınmıştır.
TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde yer almış aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz." biçiminde öngörülmüştür. Mahkememizce dinlenen tanıklar davacının bağımsız bölümün 2014 yılı Mart-Nisan gibi teslim alınmış, ipotek ise; 20-05/2014 tarihinde tesis edilmiş ancak davalı banka iyi niyetli olduğunu, ipotek tesisinden önce eksperin bağımsız bölümü görerek rapor düzenlediğini ispat edememiş olmakla, davacının davasının kabulüne, Kayseri İli ... nolu bağımsız bölüm üzerindeki .... A.Ş. Lehine 20/05/2014 - ... yevmiye numaralı ipoteğin kaldırılmasına, karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın KABULÜ ile; ... nolu bağımsız bölüm üzerindeki ... A.Ş. Lehine 20/05/2014 - .... yevmiye numaralı İPOTEĞİN KALDIRILMASINA,
2-Alınması gereken 23.225,40-TL karar ve ilam harcından, davacıdan peşin olarak alınan 59,30-TL harcın ve tamamlama harcı olan 5.806,35-TL harcın mahsubu ile bakiye 17.359,75-TL karar ve ilâm harcının davalıdan alınarak Hazine' ye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça yargılama boyunca yapılan; ilk dava açma gideri 127,10-TL, tamamlama harcı 5.806,35-TL, keşif harcı 571,90-TL, istinaf başvuru harcı 162,10-TL posta ve tebligat masrafı 350,00-TL, bilirkişi ücreti 2.100,00 TL, keşif araç ücreti 200,00-TL olmak üzere toplam 9.317,45-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince taktir olunan 50.600,00-TL nispi vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına, lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-Davacı tarafından yatırılan gider avansından yargılama sırasında yapılan masraflar ile karar tebliğ giderlerinden geriye kalan avansın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.01/06/2023
Katip ...
¸E-imzalıdır
Hakim ...
¸E-imzalıdır