T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No:
T.C.
KAYSERİ
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO :
KARAR NO :
BAŞKAN :
ÜYE :
ÜYE :
KATİP :
DAVACI :
VEKİLİ : Av.
DAVALI : 1-
VEKİLİ : Av.
DAVALI : 2-
DAVA : Tazminat ( Gayrimenkul Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 19/01/2023
KARAR TARİHİ : 11/03/2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 12/03/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Gayrimenkul Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında yapılan villa satış sözleşmesi ile davalı şirketin Becen Mahallesi, 13712 ada 4 parselde bulunan 4 numaralı villayı eksiksiz olarak en geç 30/08/2021 teslim edeceğini bildirdiğini, ancak davalı şirketin bu taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle söz konusu sözleşmenin 20/09/2021 tarihinde yazılı hale getirildiğini ve diğer davalı ...'nun da kefil sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığını ancak villanın teslim edilmediğini bildirerek öncelikle 4 nolu villanın tamamlanarak müvekkiline teslimi ve adına tesciline, bu mümkün değilse güncel ve emsal değerinin ihtar tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline, ayrıca villanın geç tesliminden dolayı oluşan kira zararını yine ihtar tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalılar tarafından davaya karşı bir cevap dilekçesi verilmemiş olup, HMK hükümleri gereği davanın reddini istedikleri anlaşılmıştır.
DELİLLER:
Melikgazi Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Becen Mahallesi, 13712 ada, 4 parselde bulunan taşınmazın ilk tedavülünden itibaren tapu kayıtları dosyamız arasına celbedilmiştir.
Davacı vekilince Kayseri 4. Noterliği'nin 04/03/2022 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile tebliğ mazbatalarının birer sureti dosyaya ibraz edilmiştir.
Kayseri 3. Noterliği'ne müzekkere yazılarak 01/10/2020 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı satış sözleşmesinin bir sureti dosyamız arasına celbedilmiştir.
Davacı tarafça öncelikle tapu iptali ve tescil talebinde bulunulduğu görülmekle, taşınmazın dava tarihi itibarı ile değerinin belirlenmesi amacıyla keşif yapılarak rapor alınmasına karar verilmiş olup, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi...'tan bu hususta rapor alınmıştır.
Gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ... 27/12/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle; davaya konu villanın %80 seviyesinde tamamlanmış olduğu, bu seviyeye göre dava tarihi itibariyle değerinin 3.000.000,00-TL olduğu, %100 tamamlanmış halinin dava tarihi itibariyle değerinin 3.750.000,00-TL olacağı ayrıca taşınmazın teslim edilmesi gereken 30/08/2021 tarihinden dava tarihine kadar sözleşmede belirtilen aylık kira bedeli olan 2.500,00-TL üzerinden hesaplama yapıldığında istenebilecek kira bedelinin 58.234,38,00-TL olduğu tespit edilmiştir.
Mahkememizce davacı vekiline terditli davasındaki ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebi ve kira alacağı talebini belirli hale getirmesi ve eksik harcı (52.043,09-TL) tamamlaması için HMK 107/2 maddesi gereğince 2 haftalık kesin süre verilmiş olup, kesin süre içerisinde eksik harcın ikmal edildiği anlaşılmıştır.
Dosyanın inşaat mühendisi bilirkişiye tevdi ile, davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşme kapsamına göre davacının 30/11/2020 tarihinde 315.000,00-TL, 19/09/2021 tarihinde ise 260.000,00-TL ödeme yaptığı gözetilerek denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihi itibariyle ulaştığı değer ile taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihten dava tarihine kadar hesaplanan kira bedelinin dava tarihindeki güncel değerinin hesaplanması hususunda ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişi ek rapora konu hususlar yönünden rapor tanzim edebilmek için heyete nitelikli hesap uzmanı bilirkişinin de eklenmesi gerektiğini bildirmesi üzerine mahkememizce bilirkişinin talebi doğrultusunda dosyaya ticari uyuşmazlıklarda nitelikli hesap uzmanı bilirkişi ...'ın da eklendiği ve böylece 11/12/2024 tarihli raporun dosyaya ibraz edildiği anlaşılmıştır.
Bilirkişiler... ile ...'ın 11/12/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; denkleştirici adalet ilkesi kapsamında 315.000 TL'nin 30/11/2020 tarihindeki değerinin 19/01/2023 tarihindeki karşılığının 984.730,95-TL olduğu, 260.000 TL'nin 19/09/2021 tarihindeki değerinin ve 19/01/2023 tarihindeki karşılığının 648.252,96-TL olduğu, böylece toplam 1.632.983,91-TL olacağı, 30/08/2021-19/01/2023 dönemi kira bedelinin ise 58.234,38-TL olacağı belirlenmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacı ile davalı yüklenici arasında yapılan harici satım sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal tescil, olmadığı takdirde taşınmazın emsal değerinin tahisili ile geç teslim nedeniyle kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Somut olayda davacı taraf, davalı şirket arasında yapılan villa satış sözleşmesi ile davalı şirketin Becen Mahallesi, 13712 ada 4 parselde bulunan 4 numaralı villayı eksiksiz olarak en geç 30/08/2021 teslim edeceğini bildirdiğini, ancak davalı şirketin bu taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle sözkonusu sözleşmenin 20/09/2021 tarihinde yazılı hale getirildiğini ve diğer davalı ...'nun da kefil sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığını ancak villanın teslim edilmediğini iddia ederek öncelikle 4 nolu villanın tamamlanarak davacıya teslimi ve adına tescilini bu mümkün değilse güncel ve emsal değerinin ihtar tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsilini, ayrıca villanın geç tesliminden dolayı oluşan kira zararını yine ihtar tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsilini talep etmektedir.
Dosya kapsamına sunulan 20/09/2021 tarihli "Villa Satış Sözleşmesi" incelendiğinde; davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nin yüklenici, davacı şirketin ise alıcı sıfatının bulunduğu(md-1), yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamında yüklenici şirkete verilecek olan 4 nolu villanın 625.000,00-TL( KDV dahil) bedelle davacıya satıldığı, bu bedelin 315.000,00-TL'sinin 30/11/2020 tarihinde ödendiği, 260.000,00-TL'sinin araç devri suretiyle ödendiği ve bakiye 50.000,00-TL'nin ise villanın eksiksiz olarak teslimi ve tapusunun verilmesinden sonra ödeneceği (md-2,3), 30/08/2021 tarihinde villanın teslim edileceği, bu tarihte tam ve eksiksiz teslim edilememesi halinde her ay için 2.500,00-TL kira bedeli ödeneceği(md-4),villanın tapu devri ve fiili teslimi sağlanmaması halinde alıcının tek taraflı ve haklı olarak olarak sözleşmeyi feshetme hakkı bulunduğu, bu durumda alıcının fesih tarihine kadar yaptığı ödemelerin toplam tutarının villanın güncel değeri 1.300.000,00-TL üzerinden en geç bir ay içinde alıcının banka hesabına iade edileceği(md-5), sözleşmenin noterde düzenlenmemesi halinde alacağın temliki hükmünde olduğu belirtilmiş olup sözleşme alıcı davacı, yüklenici davalı ve yüklenici firma kefili ... tarafından imzalanmıştır.
Mahkememizce yukarıda açıklanan sözleşmeye yönünden imza ve içeriğe ilişkin davalılara isticvap davetiyesi tebliğ edilmiş olup davalılar duruşmaya katılmadığından sözleşmeyi kabul ettikleri sonucuna ulaşılmıştır.
Davacı tarafından davalılara gönderilen Kayseri 4. Noterliği'nin ... yevmiye nolu 04/03/2022 tarihli ihtarnamede 20/09/2021 tarihli sözleşme uyarınca teslim edilmesi gereken villanın 30 gün içerisinde teslim edilmemesi halinde sözleşmeden cayıldığı kabul edilerek kira bedellerinin sözleşme hükümleri ve emsal bedelleri de dikkate alınarak ödenmesi ayrıca sözleşmenini 5-a maddesinde belirtilen bedelin ve diğer tüm talep bedellerin ödenmesi ihtar olunmuştur. İhtarname davalı ...'ya 13/02/2022 tarihinde, davalı şirkete ise 12/02/2022 tarihinde teblig olunmuştur.
Öncelikle davalı ... yönünden dosya ele alındığında; davaya konu villa satış sözleşmesinin tarafları tacir olduğundan TTK 7/1 maddesi uyarınca ticari işlerde kefilin kefaletinin müteselsil kefalet olduğu dikkate alınmış olup TBK'nın 583. maddesi uyarınca kefilin sorumlu olduğu azami miktarın, kefalet tarihi ile müteselsil kefil olması durumunda bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısı ile belirtmiş olması gerektiği, dayanak belge incelendiğinde davalının müteselsil kefil sıfatını üstlendiğine dair el yazılı bir beyana yer verilmediği, bu itibarla davalının müteselsil kefil olduğunun kabul edilemeyeceği, dayanak belgenin bir adi kefalet niteliğinde olduğu hususu değerlendirildiğinde ise TBK'nın 585/1. maddesi hükmü uyarınca adi kefalette alacaklının, borçluya başvurmadıkça kefili takip imkanına sahip bulunmadığı, ancak borçlu aleyhine yapılan takip sonuçsuz kalmış, kesin aciz belgesi alınmış ya da borçlu aleyhine Türkiye'de takibin imkansız hale gelmesi veya önemli ölçüde güçleşmesi, konkordato mehli verilmiş olması hallerinde ancak doğrudan kefile başvurma imkanına sahip olunduğu, davacı tarafça asıl borçlu ile birlikte davalı kefile birlikte dava açıldığı gözetilerek davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir. (Emsal nitelikteki Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/4114 E. 2018/6789 K. Sayılı ilamda aynı niteliktedir.)
Mahalinde icra edilen keşif neticesinde davaya konu villanın %80 seviyesinde tamamlanmış olduğu, bu seviyeye göre dava tarihi itibariyle değerinin 3.000.000,00-TL olduğu, %100 tamamlanmış halinin dava tarihi itibariyle değerinin 3.750.000,00-TL olacağı ayrıca taşınmazın teslim edilmesi gereken 30/08/2021 tarihinden dava tarihine kadar sözleşmede belirtilen aylık kira bedeli olan 2.500,00-TL üzerinden hesaplama yapıldığında istenebilecek kira bedelinin 58.234,38,00-TL olduğu belirlenmiş olup davacı tarafça harç ikmali yapılmıştır.
Davalı ile arsa sahipleri arasında imzalanan Kayseri 3. Noterliği'nin 02/10/202 tarih ... yevmiye nolu arsa payı karşılığında satış sözleşmesi sureti incelenmekle; arsa sahibi ... ile müteahhit ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi arasında Becen Mahallesi 13712 ada 4 nolu parsele ilişkin Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, Daire Paylaşımı başlıklı 15.maddenin " Melikgazi belediyesi tarafından inşaat ruhsatında belirtilen ve onaylanan toplam metrekarenin yüzde 33'ü |arsa sahiplerine hisseleri oranında geri kalan metrekarede yüklenici firma adına taksim edilecektir. İşbu sözleşmede imza atan arsa sahipleri bu maddede tarif edilen arsa sahibi hakkında arsadaki hissesi oranında hak sahibidir." düzenlemesinin bulunduğu tespit edilmiştir. Bu kapsamda eldeki davaya konu D-1 nolu taşınmazın davalı yükleniciye isabet etmediği sonucuna ulaşılmıştır, nitekim davaya konu taşınmazın davalı yükleniciye isabet ettiğine ilişkin dosya kapsamında bilgi ve belge bulunmadığı aksine davaya konu Melikgazi İlçesi, Becen Mahallesi, 13712 ada 4 nolu parselde kain....nolu bağımsız bölümün tapu kaydı incelendiğinde; taşınmazın dava açılmadan önce 09/08/2021 tarihinde arsa sahibi ... tarafından .... isimli şahsa satılmış olduğu tetkik edilmiştir. Hal böyle iken davacının ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin kabulü mümkün olmadığından ihtilafın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekmektedir. Emsal nitelikteki Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin .... sayılı ilamı da dikkate alınarak davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşme kapsamına göre davacının 30/11/2020 tarihinde 315.000,00-TL, 19/09/2021 tarihinde ise 260.000,00-TL ödeme yaptığı gözetilerek denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihi itibariyle ulaştığı değer ile taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihten dava tarihine kadar hesaplanan kira bedelinin dava tarihindeki güncel değerinin hesaplanması için dosya bilirkişiye tevdi edilmiş olup 10/12/2024 tarihli ek rapora göre davacı tarafça yapılan ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihi itibariyle ulaştığı değerin 1.632.983,91-TL olacağı, 30/08/2021-19/01/2023 dönemi kira bedelinin ise 58.234,38-TL olacağı belirlenmiştir. Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, ikincil talebi yönünden; 1.691.218,29-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nden tahsili ile davacıya verilmesine, davalı ... yönünden davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm ihdas edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
Davanın Kısmen Kabul Kısmen Reddi ile,
1-Davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine,
2-Davacının ikincil talebi yönünden; 1.691.218,29-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nden tahsili ile davacıya verilmesine,
3-Davalı ... yönünden davanın reddine,
4-Alınması gereken 115.527,12-TL karar ve ilam harcından dava açılırken davacıdan alınan 179,90-TL peşin harç ile 52.043,09-TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 63.304,13-TL karar ve ilam harcının davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nden alınarak Hazineye gelir kaydına,
5-Davacı tarafça yatırılan 179,90-TL başvurma harcı, 179,90-TL peşin harç ile 52.043,09-TL tamamlama harcının davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nden alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafça yargılama boyunca yapılan; 3.376,42-TL tebligat ve posta gideri, 5.500,00-TL bilirkişi ücreti, 750,00-TL keşif araç ücreti ile 1.912,35-TL keşif harcı olmak üzere toplam 11.538,77-TL yargılama giderinin davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nden alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalılar tarafından yapılmış bir yargılama gideri bulunmadığından bu hususta bir karar verilmesine yer olmadığına,
8-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı lehine A.A.Ü.T. 13/1. Maddesi uyarınca 246.034,01-TL nispi vekalet ücreti takdirine, takdir edilen vekalet ücretinin davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nden alınarak davacıya verilmesine,
9-Davalılar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
10-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.600,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalı ... Taahhüt İnşaat ve Sanayi Limited Şirketi'nden alınarak Hazineye gelir kaydına,
11-HMK'nun 333/1. maddesi gereğince varsa artan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştikten sonra yatıran ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 11/03/2025
Başkan
¸E-imzalıdır
Üye
¸E-imzalıdır
Üye
¸E-imzalıdır
Katip
¸E-imzalıdır