T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
HUKUK 4.DAİRESİ
DOSYA NO: 2026/514
KARAR NO: 2026/521
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN DOSYANIN
MAHKEMESİ: Kayseri Asliye Ticaret 2.Mahkemesi
NUMARASI: 2026/46 Esas sayılı derdest dosya
ARA KARAR TARİHİ: 27/02/2026
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 30/04/2026
KARARIN YAZILDIĞI TARİH: 30/04/2026
Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik süresi içinde istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine gönderilen dosyanın yapılan incelemesi sonucunda,
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ :
Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle :
Davalı şirket ile diğer davalının da arasında bulunduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, inşaatın müteahhit olan davalı şirket tarafından yaklaşık %100 seviyesi oranında tamamlandığını, müvekkili ile davalı şirket arasında 05.10.2023 tarihli alt yüklenici sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye konu Kayseri İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parselde yer alan bina inşaatının sözleşmede yapılması öngürülen işlerin yapılmasını üstlendiğini, yapılacak iş mukabilinde iki adet daire 4.000,000-TL kabul edilerek müvekkili şirkete verilmesini ve kalan ödemenin de aylık hak ediş usulüne göre sözleşmedeki öngörülen şekilde anlaşıldığını, müvekkili işi devam ettirirken kış sezonu gelmesi sebebiyle ara verdiğini, havaların iyi gittiği günlerde müvekkili şirket yetkilisinin davalı şirket yetkilisine işi ne zaman toplayalım diye sorduğunda şimdilik bekleyelim şeklinde cevap aldığını, başta müvekkil şirketi ekonomik bir gerekçe ile ötelediğini ve iyi niyetli olduğunu düşünürken müvekkili şirketin rızası dışında başka kişilere işi yaptırdığını öğrendiğini, zorla işten el çektirildiğini, müvekkili dairelerin devri ile hak edişlerin faizleriyle birlikte ödenmesi hakkında noter ihtarı çektiğini, cevaben inşaat süresinde bitirilmediği ve müvekkilin inşaat sahasını sebepsiz terk ettiği belirtilerek alacağının olmadığı şeklinde noter aracılığı ile cevap verdiğini ileri sürerek bahse konu parseldeki ... numara ve ... numaralı bağımsız bölümlere ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini, bu bağımsız bölümlerin müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde noterden çekline ihtar tarihinden itibaren rayiç bedelinin faiziyle ödenmesine karar verilmesini, hak edişlerinin tespiti ile müvekkiline faiziyle ödenmesini, cezai şart bedelinin şimdilik 500,00-TL sinin davalı şirketten alınarak faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesini, müspet zararlarını da faiziyle ödenmesini, yargılama ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Ltd. Şti. Cevap dilekçesinde özetle;
Davanın ticari nitelikte olup zorunlu arabuluculuğa tabi olduğundan usulden reddinin gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde görülmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının kış sezonundan dolayı işi ara verdiğini ve sonrasında müvekkil şirketin işi yaptırmadığını belirtse de bu husus gerçeği yansıtmadığını, yapılan işin bedeli müvekki tarafından davacıya fazlası ile ödendiğini, ödeme dekontlarının ekte olduğunu, müvekkilin kalıp işini devam ettirek ...ın devamında çalıştığını, ...işinin başladığı zaman davacının alt taşeronu olarak işi yaptığını sonrasında davacı işi terketmesiyle müvekkili ile sözleşme yaparak 3. Kattan itibaren 12 katlı betonarmenin kalıp işini tamamladığını ve iş bedelinin müvekkilince ödendiğini, davacının haksız kazanç elde etmek gayesi taşıdığını, davacının sözleşme yükümlülüklerine uymadığını, davacının tapu iptali ve tescili hakediş talebi ve iş kaybı cezai şart taleplerinin tümünün reddine yargılama ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN 19.01.2026 TARİHLİ ARA KARAR KARAR ÖZETİ:
Mahkemece; "...Somut uyuşmazlık, yapılan genel açıklamalar ve bahse konu yasa maddeleri ile bir bütün halinde değerlendirildiğinde, davacının davaya konu Kayseri İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel ... ve ... bağımsız bölüm numaralı taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını talep ettiği, taşınmazın bizatihi uyuşmazlık konusu olduğu, uyuşmazlık konusu olan mal ve haklar üzerine ihtiyati tedbir konulmasının HMK 389. vd maddesine göre mümkün olduğu ve ihtiyati tedbir için yasaca aranan yaklaşık ispat koşulunun bulunduğu dikkate alınarak, ayrıca ihtiyati tedbirde teminat alınmasının kural olduğu gözetilerek, takdiren 40.000,00-TL teminat karşılığında dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasına dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
KARAR: Yukarıda açıklandığı üzere ;
Davacının ihtiyati tedbir talebinin KABULÜ İLE; takdiren 40.000,00-TL nakdi teminat veya süresiz banka teminat mektubu karşılığında, dava konusu olan Kayseri İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Ada, ... Parsel, ... No'lu ve ... No'lu bağımsız bölüm sayılı {taşınmazların davalılar adına kayıtlı olması koşuluyla} taşınmazlar üzerine üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,
2-Öngörülen teminat yatırıldığında ihtiyati tedbir kararının infazı hususunda ...Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına,..." şeklinde karar vermiştir.
Davalı ... Ltd. Şti'nin ihtiyati tedbirin kaldırılmasına ilişkin itirazda bulunduğu,
İSTİNAFA KONU İLK DERECE MAHKEMESİNİN 27.02.2026 TARİHLİ ARA KARARINDA ÖZETLE:
Mahkemece; "...Davacının davası, taşeronluk sözleşmesi gereği davalı limited şirket adına kayıtlı 2 adet bağımsız bölümün davacı adına tescili talebinden ibarettir. Tapu kayıtları tetkik edildiğinde bağımsız bölümlerin davalı şirket adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Tedbire konu davalı limited şirkete ait bağımsız bölümler; dava konusudur.
Davacının sözleşmedeki edimin ifasını isteyerek açmış olduğu davada, davacı; taraflar arasındaki sözleşmenin bir suretini dosyaya sunmuştur. Davalı sözleşmeyi ikrar etmiş ancak eksik ifa nedeniyle fesih iddiasında bulunmuştur. Sözleşmenin varlığı çekişmeli değildir. Ancak ifa çekişmelidir. Davalı başkasının ifada bulunduğunu beyan etmektedir. Bu ise yargılamayı gerektirmektedir. Sözleşme içeriği gereği davacının, taşınmaz mülkiyetini davaya konu ettiği görülmüştür. Dolayısıyla davacının davası açıkça hukuki dayanaktan yoksun bir iddia değildir. Öte yandan dava konusu limited şirket taşınmazlarına tedbir konulmaması ve payın devri halinde davacı taraf için hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacak yahut tamamen imkansız hale gelecektir. Bu sebeple ihtiyati tedbir kararı verilmesinde zorunluluk olduğu, tedbirin şartlarının gerçekleştiği, davacı lehine verilen ihtiyati tedbirin isabetli olduğu, davalının itirazının yerinde olmadığı anlaşılmakla ihtiyati tedbir kararına yönelik itirazın reddine karar verilmiştir.
KARAR :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-İhtiyati tedbir kararına itirazının REDDİNE,...." şeklinde karar vermiştir.
Karara karşı davalı ... Ltd. Şti. vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
İSTİNAF SEBEP VE GEREKÇESİ :
Davalı ... Ltd. Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle;
Müvekkilinin davacıya cevap dilekçesinde de ayrıntılı olarak belirttiği şeklinde herhangi bir borcu bulunmadığını, tedbir konulan evlerin değeri 8.000,000-TL olduğunu, tedbir işlemi için belirtilen teminat bedeli 40.000,00-TL olduğunu, belirtilen teminat bedeli ölçülülük ilkesine aykırı olduğunu, teminat alacak ile orantılı olmak durumunda olması gerektiğini, sözleşme bedelinin 3.600.000,00-TL olduğunu davacıya müvekkili tarafından 3.000.000,00-TL üzerinde ödeme gerçekleştirdiğini, davacı sözleşmeye aykırı olarak işi yarım bıraktığını, müvekkili firmanın kendi imkanları ile başkasına taşere ettiğini ve öyle tamamlayabildiğini, ihtiyati tedbirin hakkın korunması için zorunlu olduğu ölçüde uygulanabileceğini, tedbirin amacının davacıyı güvence altına almak olduğunu ancak davalıyı cezalandırmak veya malvarlığının kısıtlanmak şeklinde olmaması gerektiğini, iki taşınmazın tamamına tedbir koymanın ölçülülük ilkesine ve hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek tedbirin kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLER :
Tapu Kayıtları, dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler.
İSTİNAF NEDENLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde;
Dava, alacağın temlikinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, terdiden alacak talebine ilişkindir.
Uyuşmazlık ise; 19.01.2026 tarihinde konulan ihtiyati tedbir kararına itirazın reddine ilişkin 27.02.2026 tarihli ek kararın yerinde olup olmadığına yöneliktir.
Davalı tarafça ihtiyati tedbir kararına yapılan itiraz duruşmalı olarak incelemiş ve itirazın reddine dair gerekçeli ara karar, 04.03.2026 tarihinde davalı vekiline tebliğ edilmiştir.
Davalı vekili tarafından süresi içerisinde istinaf talebinde bulunulmuştur.
Kural olarak, borç ilişkisinin sonucu olan edim, alacaklıya ifadır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163 maddesi hükmüne göre, temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;
Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici) ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını, örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüt eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır.
Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir.
Borçlar Kanununun m.162/I‘deki “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K. m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K. m.163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanunu'nun m.162 ve m.163 gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir.
Bunun yanında, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 167. maddesine (TBK m.188) göre; "Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temliğin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK’nın 81. maddesinden (TBK m.97) yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine, temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahiplerine ve yüklenicisine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.
6100 sayılı HMK'nun 389. maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1. fıkrasında ''Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.
Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.
İhtiyati tedbirin uygulanmasındaki en önemli kıstaslardan biri de tarafların hak ve yarar dengesinin korunması olduğu değerlendirilmiştir.
Somut olayda, davacı ile davalılardan ... arasında 29.02.2023 tarihli alt yüklenici sözleşmesi düzenlendiği, işin, sözleşmenin 3., 4. ve 5. maddelerinde malzemeli kalıp ve işçilik (Demir, Beton), işçilik malzemeli ahşap çatı yapımı, makine alçısı, duvar işi, saten alçı, boya, alçıpan üzeri alçı çekilme, kaba sıva, ince sıva, şap tüm malzemeli yapım işi olduğu, Kayseri ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada ... parselde bulunan 12 katlı bina için taşeronluk sözleşmesi olduğu, sözleşmenin 12-a maddesinde, taşeron firmaya ödeme olarak, ... ada ... parselde bulunan 12 katlı binanın ... kat doğu kuzeybatı, 12 kat doğu güney cephesi meskenin taşerona 4.000.000-TL bedelle verileceği, kalan ödemenin aylık hakediş usulü ile aylık olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı,
Davacı tarafça yükümlülüklerin yerine getirilmiş olduğu ancak hak edişlerinin ödenmediği ve inşaattan el çektirildiğinden bahisle davalı ...ne 20.12.2024 tarihinde noterden ihtar gönderildiği, davalının da cevabı ihtarında, işlerin süresinde bitirilmediğinden ve sebepsiz inşaat sahasını terk ettiğinden kaynaklı olarak kalan işlerin şirketin kendi imkanlarıyla devam ettirildiğini ve herhangi bir alacağın da bulunmadığını savunduğu anlaşılmaktadır.
Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasında yazılı alt yüklenici sözleşmesi kapsamında alacağın temlikini de içerir sözleşme bulunduğu, davacı tarafından bir kısım işlerin yapıldığının davalı tarafça kabul edildiği, dava konusu taşınmazların uyuşmazlık konusu olup, tapuda davalı şirket adına kayıtlı olduğu, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkansız hale geleceği, davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat ettiği, teminat alınarak tedbir kararı verildiği anlaşılmaktadır.
İncelenen dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle, yasaya uygun gerektirici nedenlere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin yerinde olmayan istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nun 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
İlk derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya içeriğine, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye göre delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından, kararın verilmesinde usul ve kanuna aykırılık görülmediğinden davalı ... vekilinin yerinde olmayan istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nun 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M:Yukarıda açıklanan nedenlerle,
1-Davalı vekilinin 27.02.2026 tarihli ara karara yönelik istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,
2-Alınması gerekli 732,00-TL harç peşin alındığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
3-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf aşamasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Karar tebliği ve harç işlemlerinin 6100 Sayılı Hmk'nun 359/4 md. Uyarınca İlk Derece Mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,
6-Kullanılmayan gider avansı var ise karar kesinleştikten sonra ilk derece mahkemesi yazı işleri müdürünce başvurana iadesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362/1-f. Maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 30.04.2026