T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2023/139
KARAR NO: 2023/121
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 02/11/2022
ESAS NO: 2021/612
KARAR NO: 2022/852
DAVANIN KONUSU: Alacak
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 25/01/2023
İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 25/01/2023
KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 02/11/2022 tarih ve 2021/612 E - 2022/852 K kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkil kooperatifin Kayseri ili, ... ilçesinde faaliyet gösteren bir konut yapı kooperatifi olduğunu, muhtelif arsa sahipleri ile yapılmış kat karşılığı sözleşmeler ile edindiği 12 adet blokta kendi ortakları için 485 konut, arsa sahipleri için 205 konut olmak üzere toplam 790 adet konut ile tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 33 adet dükkandan oluşan inşaatları üstlendiğini, 2007 yılından itibaren bahsi geçen inşaatların yapımının başladığını ve inşaatların halen devam ettiğini, ilk etap inşaatları olarak ortaklarına ait 3 bloktaki 177 adet daire ile arsa sahiplerine ait 1 bloktaki 59 daireyi tamamlayarak teslim ettiklerini ve 2011 yılında değişen ana sözleşme hükümlerine uygun olarak konut kesin maliyet bedeli hesaplarını yaptıklarını ve tahsilatları gerçekleştirdiklerini, ancak ikinci etap olarak geriye kalan 308 ortağa ait konut inşaatları ile arsa sahiplerine ait 138 konut inşaatı ve 33 adet dükkan inşaatları devam ederken, önceki yönetim tarafından herhangi bir genel kurul kararına dayanmaksızın 308 ortak için 30.09.2014 tarihi baz alınmak sureti ile bir konut kesin maliyet hesabı ortaya çıkartılarak ortaklara13.10.2014 tarihinde tebliğ edilmeye başlandığını ve nihayetinde çıkartılan bu borç miktarlarının 2014 yıl sonuna kadar ödenmesi istenerek tahsilatlarına başlandığını, 308 ortağın çok büyük bir bölümü kendilerine tebliğ edilen bahse konu bedeller doğrultusunda ödemelerini yaptığını ancak inşaatları tamamlamanın mümkün olmadığını, 2014 yılı sonunda ortaklara ait 308 konutun yer aldığı 6 blokta kısmen tamamlanabilen ve mesken ruhsatları dahi alınmamış olan yalnızca 2 bloktaki davalının da yer aldığı 115 ortağın konutlarına oturabildiğini, geriye kalan 193 ortağa ait 4 blok ile arsa sahiplerine ait 2 bloktaki 115 daire ve 33 dükkan inşaatlarının ortalama %40-50 seviyelerinde kaldığını, eski kooperatif yönetim kurulunca ortaya çıkartılan faraza konut kesin maliyet hesaplarının ana sözleşmeye ve kooperatifin fiili durumuna aykırı olarak yanlış ve eksik hesaplandığı ve üstelik toplanan paraların da gerektiği gibi inşaatların yapımına aktarılmadığının ortaya çıktığını, kooperatifin 18.06.2017 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 11. gündem maddesinde "2014 yılında 308 üye için yapılmış olan konut kesin maliyet hesaplarının değişen ana sözleşmenin 61. maddesi uyarınca yeniden yapılarak 308 üyeye tebliğ edilmesine, 2014 yılı hesaplarına göre çıkan farkın konut kesin maliyet hesaplarının tebliğ edildiği tarihten 1 ay sonra başlamak üzere 4 (dört) ay eşit taksitlerle ortakların tamamının ödemelerine" karar verildiğini, söz konusu genel kurulun yada alınan kararların iptali yönünde herhangi bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, davalı için çıkartılan 40.824,25-TL tutarlı konut kesin maliyet bedelini genel kurulca kararlaştırılan taksitlerle ödemeyen davalıya icra takibi yapıldığını ancak davalının icra takibine itiraz ederek takibi durdurduğunu ve hiç bir ödeme yapmadığını, davalının 2014 yılı sonunda konutunu teslim alan ortaklardan olduğunu ve genel kurullarda karara bağlanmış ayrıca kira borçları bulunduğunu, dava konusu alacakların tahsili amacıyla davalı ile yapılan arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanamadığını, müvekkili kooperatifin 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde alınmış karar uyarınca davalının müvekkiline ödemesi gereken toplam 126.704,24-TL tutarındaki güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli ve bu bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile genel kurulda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden (fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile) şimdilik 5.000,00-TL'sinin, ayrıca müvekkili kooperatifin 26.06.2016, 18.06.2017 ve 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantılarında alınan kararlar uyarınca belirlenmiş 37.800,00-TL tutarındaki kira bedeli alacakları ve bunların süresinde ödenmemesi nedeni ile genel kurullarda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden (fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı) şimdilik 5.000,00-TL'si olmak üzere toplam 10.000,00-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davacı iddialarının tamamen asılsız olduğunu, genel kurul tarafından karar alınmadan kesin hesap çıkarılıp üyelere ferdileştirme ile taşınmaz tescili yapılmasının mümkün olmadığını, kooperatifin olağan genel kurul toplantısında almış olduğu usulsüz ve keyfi kararlar ile önceki döneme ait kesinleşmiş olağan genel kurul kararlarını yok saydığını, davacının ödemelerini tamamlamayan üyelerden kaynaklı problemleri ve mevcut yönetim kurulunun inşaatları zamanında bitirememesinden kaynaklı inşaat maliyetinde oluşan farkları ve kesin maliyet bedelini fazlasıyla ödeterek tapusunu almış olan müvekkiline yüklemeye çalıştığını, davacının açtığı davanın reddine, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Tekmil dosya mündericatı birlikte değerlendirildiğinde; "...Yapılan yargılama, toplanan deliller ve 7410 sayılı kanunun 2. maddesi nazara alınarak; bahsi geçen kanuna eklenen geçici maddede bulunan "inşaatların etaplar halinde yapılarak teslim edilmesi, terkin edilmemiş olması, yapımı tamamlanan etapta bağımsız bölüm malikine kooperatifçe tahakkuk ettirilen bedelin ödenmiş olması, kooperatif tarafından üyeye konutunun tapu devrinin yapılmış olması şartlarının sağlanmış olduğu, kooperatif tarafından yapımı tamamlanan etap için bağımsız bölüm malikine tahakkuk ettirilen bedelin ödenerek tapunun davalıya verildiği, davacı kooperatifin teslim edilen daire yönüyle davalıdan kesin maliyet bedeli talebinde bulunduğu, bu bedelin 7410 sayılı yasanın 2. maddesinde belirtilen yönetim giderlerinden olmadığı anlaşılmakla, 7410 sayılı yasanın 2. maddesi dikkate alınarak davanın reddine..." şeklinde karar verilmiştir.
Bu karara karşı davacı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili tarafından ilk derece mahkemesine sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Davalının da içinde yer aldığı ve 2014 yılında inşaatlar devam ederken davalıdan istenen para geçici maliyet olduğunu, zira söz konusu ödeme istendiğinde inşaatlar devam etmekte ve 2014 yılı sonunda da aynı etaptaki bir kısım ortağın konutlarının kısmen kullanılacak duruma geldiği sabit olmakla birlikte kat irtifak-arsa tapusu tahsis edilen ancak mesken ruhsatı alınmamış olan ... ... ve ... ada parseller ile birlikte ... etaptaki ortaklara ait ... ... ada ... Parsel inşaatı ile aynı etaptaki arsa sahibine ait ... ... ada ... Parsel inşaatı %50 seviyelerinde olduğundan 1. etap olarak adlandırılan kısım bir bütün olarak ele alındığında bugün dahi halen natamam olup bu hali ile söz konusu Kanun Hükmünde değinilen tamamlanmış bir etaptan söz edilmesi mümkün olmadığını, davalıdan 2014 yılında ödeme talep edildiğinde 1. Etap inşaatları tamamlanmadığı için davalı yanın iddia ettiği şekilde ortada kooperatif tarafından tahakkuk ettirilerek ödenmiş bir bedelden söz etmek mümkün olmadığını, 1. Etap inşaatları henüz tamamlanmadan 2014 yılında yöneticiler tarafından yapılarak davalıdan talep edilen ödemelerin yapımı tamamlanan etapta kooperatifçe tahakkuk ettirilen ödeme olarak kabul edilmesi yasaya aykırı olduğunu, 1. Etap inşaatları henüz tamamlanamadığı için 2016 yılında davacının da davet edildiği genel kurul toplantısında 2014 yılında yöneticilerce yapılan söz konusu hesapların yanlış olduğu ve yeniden yapılması yönünde genel kurulda karar alınmak suretiyle yeniden yapılacak hesabın kabul göreceği karara bağlanmış olup inşaatlar henüz tamamlanmadan 2014 yılında davacıdan istenen meblağı ödediğinden bahisle borcu olmadığından söz edilmesi mümkün olmadığını, söz konusu yasanın gerekçesinin, tamamlanan etapta ortağa tahakkuk ettirilen bedelin ödenmesinden sonra çeşitli bahanelerle tekrar ödeme istenmesinin önüne geçmek olduğu tartışmasız olduğunu, bu manada devam eden bir inşaat için ödeme istenmesi, bu bedellerin aynı etap içinde yer alan tüm ortaklar tarafından ödenmesinden sonra yalnızca davalının yer aldığı bloğun %95 seviyelerine getirilerek aynı etaptaki diğer ortakların konutlarının halen devam etmesi ve üstelik arsa sahibine ait konutlarında halen bitmemiş olması karşısında söz konusu kanunun amaçladığı hedefin yerine gelmediği aşikar olup iş bu davada uygulanması hukuken imkansız olduğunu, kanun açıkça tamamlanan etaptan bahsederek bu durumu şart koştuğunu, tamamlanmamış bir etapta ortaklardan talep edilen bedel ancak geçici maliyet olduğunu, kaldı ki devam eden yıllarda davalınında davet edildiği genel kurullarda talep edilen bedelin yanlış olduğu tüm ortaklarca kabul edilerek karar altına alındığını, aksi hal genel kurul kararını da yok saymak anlamına gelmektedir ki bu durum koopertif kanunun ruhuna açıkça aykırı olduğunu, söz konusu kanunun uygulanması açısından her kooperatif için durum farklılık arzettiğinden sayılan hususlar incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken varılan sonuç hatalı olduğunu, İstinaf talebimizin kabulü ile, yukarıdaki açıkladığımız ve resen gözetilecek sebeplerle istinaf incelemesi yapılarak Mahkeme kararının kaldırılmasına, davalının durumunun 15.06.2022 tarih ve 31867 sayılı T.C Resmi Gazetesinde yayımlanarak yürürlüğe giren 7410 sayılı Kanunun 2. Maddesi ile 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa eklenen Geçici 11. Madde Hükümlerine uymadığının tespiti ile davanın kesin hesap alacakları yönünden erken dava olduğuna, kira alacakları yönünden ise kabulüne karar verilerek tüm yargılama giderleri ile birlikte vekalet ücretinin de davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili tarafından sunulan istinafa cevap dilekçesinde özetle; davalının durumu 7410 sayılı Kanun'la 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na eklenen Geçici 11. Maddesi'nde düzenlenen şartları taşıdığından, davacının istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: Dava, kooperatif tarafından çıkarılan kesin maliyet bedelinin ve kira alacağının davalıdan tahsili talebine ilişkindir.15.06.2022 tarih ve 31867 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7410 sayılı Çevre Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 2. maddesi ile 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na eklenen geçici 11. maddede; “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla, Kayseri ilinde aşağıdaki şartları taşıyan yapı kooperatifleriyle sınırlı olmak üzere bu madde hükmü uygulanır.
a) İnşaatların etaplar halinde yapılarak teslim edilmesi,
b) Terkin edilmemiş olması,
c)Yapımı tamamlanan etapta bağımsız bölüm malikine kooperatifçe tahakkuk ettirilen bedelin ödenmiş olması,
ç) Kooperatif tarafından üyeye konutunun tapu devrinin yapılmış olması,
şartlarının birlikte sağlanması halinde; konutun tapu devrinin yapılmasından sonraki dönemler için yapı kooperatifi tarafından yönetim giderleri hariç olmak üzere her ne ad altında olursa olsun yapılmış borçlandırmalar veya bu kapsamda üçüncü şahıslara kooperatif tarafından yapılan alacağın devrine ilişkin işlemler hükümsüzdür.
Birinci fıkra kapsamındaki şartları birlikte sağlayan kişilere karşı yapı kooperatifinin veya bu alacağı devralan üçüncü kişilerin yapı kooperatifi nedeniyle açmış oldukları her türlü alacak veya tazminat davaları ile bu kapsamda yapılan ilamsız icra takipleriyle ilgili olarak; ilgilinin talebi halinde bu davalarda verilen ve henüz kesinleşmemiş mahkeme kararları ile kesinleşen dava ve takiplere dayanılarak başlatılan icra işlemleri, haciz, satış ve tahliye uygulamaları durdurulur. Bu alacaklar kapsamında kesinleşen ilamlara dayanılarak devam eden takipler ile kesinleşen icra takiplerine son verilmesi için birinci fıkra uyarınca bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde borcun bulunmadığına dair davanın açıldığına ilişkin belgenin ibraz edilmesi zorunludur; borcun bulunmadığına ilişkin kesinleşen ilamın icra dairesine ibraz edilmesi halinde takip sonlandırılır.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Bu durumda, mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığın anılan yasal düzenleme uyarınca araştırılması, değerlendirilmesi, davacı kooperatifin işbu yasa kapsamında tanımlanan vasıfta ve şartları taşıyan bir yapı kooperatifi niteliğinde olup olmadığının tespiti,bu bakımdan davacı kooperatifin tüm defter, kayıt ve belgeleri üzerinde yerinde inceleme yaptırılarak, ana sözleşme hükümleri ,varsa anasözleşme değişiklikleri, tüm genel kurul kararları, bugüne kadar yaptığı ve teslim ettiği tüm inşaatlar,inşaatların/dairelerin yapım ve üyelerine teslim usulü/şekli de gözetilerek netice itibariyle davacı kooperatifin anılan yasanın geçici 11. Maddesi kapsamında yani a) bendi uyarınca İnşaatlarının etaplar halinde yapılarak teslim edilmesi şeklinde olup olmadığının ve ayrıca b),c) ve ç) bentlerinde yazılı diğer şartlar da dahil olmak üzere işbu tüm koşulların/şartların birlikte sağlanıp sağlanmadığı,bu nitelikte bir yapı kooperatifi olup olmadığı ile somut olayın da işbu geçici 11. Madde de belirtilen tüm koşulları birlikte sağlayıp sağlamadığının tespiti/belirlenmesi bakımından değerlendirilme yapılabilmesi için bir inşaat mühendisi, bir kooperatif alanında uzman bilirkişi ve bir mali müşavirden oluşan heyetten rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmekte iken, Mali Müşavir Bilirkişilerden alınan rapor sonucunda karar tesisi yerinde görülmemiş, bu yönyle davacının istinaf isteminin kabulü gerekmiştir.
Yukarıda belirtilen gerekçelerle sonuç olarak HMK'nın 355. Maddesi uyarınca istinaf başvurusu sebepleriyle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda istinaf eden vekilinin istinaf sebepleri yukarıda belirtilen yönlerden yerinde görüldüğünden HMK'nın 353/(1)-a.6. maddesi gereğince istinafa konu edilen yerel mahkeme kararın kaldırılmasına, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-a.6. maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 02/11/2022 tarih ve 2021/612 E - 2022/852 K sayılı kararın KALDIRILMASINA,
3-HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talebi halinde davacıya iadesine,
5-İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-Yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
7-HMK'nın 302/5.maddesi gereğince kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararların yerine getirilmesi için gerekli bildirimlerin; harç tahsil işlemlerinin, HMK'nın 359/4.maddesi gereğince işbu kararın taraflara tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,
Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi.25/01/2023