T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2022/2198
KARAR NO: 2022/2231
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 25/11/2021
ESAS NO: 2019/944
KARAR NO: 2021/1067
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil-Alacak
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 26/10/2022
İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 27/10/2022
KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 25/11/2021 tarih ve 2019/944 E - 2021/1067 K kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin Kayseri'de faaliyet gösteren yapı kooperatifi olduğunu, Kooperatif tarafından şimdiye kadar usulüne uygun olarak kesin maliyet bedellerinin belirlenmesine ve üyelerden talep edilmesine yönelik herhangi bir karar alınmadığını, davalı üye ve kooperatiften dairesini alan diğer 196 üyeden yalnızca geçici maliyet bedellerinin alındığını, müvekkili kooperatif tarafından şimdiye kadar 196'sı kooperatif üyesi 197'si arsa sahibinin olmak üzere toplam 393 daire teslim edildiğini, hazihazırda 309 dairenin de yarım kalmış olduğunu, henüz tapusunu almamış 109 üye bulunduğunu, 506 dairenin maliyetinin geriye kalan 109 üyeye yüklendiğini, kooperatiften istifa eden üyelere olan borçların, evlerini teslim alan üyeler için yapılan inşaatlarda kullanılan banka kredisi borçlarının, vergi sgk vs. borçların dairesini teslim alan üyelerin kesin maliyet bedeli hesabına eklenmediğini ve tüm bu borçların dairesini teslim almamış üyelere bırakıldığını, kooperatif tarafından yapılan 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan tüm kararların muhalefet şerhi olmaksızın oy birliğiyle alındığını, genel kurul toplantısının iptali amacı ile açılmış hiçbir dava bulunmadığını ve alınan tüm kararların kesinleşmiş bulunduğunu, kooperatif tarafından ilgili üyelere Kayseri 13. Noterliği'nin ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile ihtar gönderildiğini ancak tüm bu ihtarlara rağmen belirtilen süre içerisinde davalı tarafından müvekkili kooperatife daire ve tapu devri yapılmadığı gibi muaccel olan kesin maliyet bedelinin de ödenmediğini, Kayseri ili, ... ilçesi, ...mahallesi ... ada ... parsel ... blok, ... no'da kayıtlı bulunan mesken vasıflı daireyi ve tapusunu teslim alan kooperatif tarafından yapılan olağan genel kurul kararı ile kesin maliyet bedellerinin iptal edilmesi ve yeniden hesaplanması sonrasında üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmeksizin kooperatif üyeliğinden istifa ettiğini beyan eden davalının hak ve vecibelerde eşitlik ilkesi gereğince ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakları kooperatife aynen iade etmesi gerektiğini, davadan önce 11/10/2019 tarihinde yapılan 2019/100786 arabuluculuk numaralı arabuluculuk toplantısında anlaşma sağlanamadığını, ileri sürerek; davanın kabulü ile, Kayseri ili, ... ilçesi, ...mahallesi ... ada ... parsel ... blok, ... numarada kayıtlı bulunan mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili kooperatif adına tescil edilmesine, davalının müvekkili kooperatifin hazihazırda üyesi olduğunun kabulü ile tescil taleplerinin reddedilmesi halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL kesin maliyet bedeli alacağının arabuluculuk başvurusu tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkili kooperatife ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı tarafa usulüne uygun olarak dava dilekçesi ve duruşma günü tebliğ edilmiş, davalı taraf davaya herhangi bir cevap vermemiş ve mahkememizce yapılan açık duruşmalara da katılmamıştır. Davalı tarafın HMK'nın 128/1. maddesi gereği dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı tespit edilmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İddia ve savunmalar, yapılan yargılama, toplanan deliller ve tekmil dosya mündericatı birlikte değerlendirildiğinde; "...Somut olayda, davacı kooperatifin kendisine konut teslim edilmeyen üyeleri ile ilgili inşaat faaliyetlerine devam edildiği, genel kurullarında tasfiye sürecine girmesi ile ilgili bir karar alınmamış olduğu, davalı dahil olmak üzere bazı üyelerine tapu kayıtları verilmişse de tapusunu almayan başka üyelerin olduğu yani kooperatifin henüz amacına ulaşmamış olduğu anlaşıldığından, bu hükmün uygulama yeri bulunmamaktadır. Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2018/1271 Esas 2018/961 Karar, 2018/876 Esas 2018/626 Karar, 2017/701 Esas 2018/200 Karar, 2017/1616 Esas 2018/89 Karar, 2017/1926 Esas 2018/83 Karar, 2017/1647 Esas 2018/82 Karar, 2017/1617 Esas 2018/81 Karar, 2017/1869 Esas 2917/1345 Karar, 2017/724 Esas 2017/1328 Karar sayılı emsal kararları da bu yöndedir. İzah edilen nedenlerle davacının terditli taleplerinden ilk talebi olan tapu iptal tescil talebi yerinde görülmemiş, söz konusu talebin reddine karar verilmiştir. Davacının ikinci talebi olan alacak davası bakımından yapılan değerlendirmede ise; kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin maliyet olsa bile daha sonra yeni bir maliyet belirlenmesi mümkündür (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2011/2634 Esas 2012/724 Karar sayılı içtihadı). Zira değişen durumlar ve geçen zaman yeni bir kesin maliyet yapılmasını gerektirebilir. 21/04/2019 tarihli genel kurulda gündemin 10. maddesinde kooperatifin teslim edilen ve devam eden konutlarının teknik komisyon tarafından hazırlanan kesin maliyet hesaplarının görüşülmüş, şimdiye kadar belirlenmiş olan hesaplanan tüm geçici ve kesin maliyet bedellerinin iptaline ve kooperatifin daha önce teslim edilen ve teslim edilecek olan dairelerinin teknik komisyon marifetiyle yeniden kesin maliyet bedelinin hesaplanması için yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Bu kararın değişen koşullara göre ve üyeler arasında eşitliğin sağlanması için alındığı bildirilmiştir. Bu karar doğrultusunda teknik komisyon oluşturulup 18/06/2019 tarihli kesin maliyet raporu kooperatif yönetim kuruluna sunulmuştur. Ayrıca teknik heyet konutlara yönelik kıymet taktiri (şerefiye) hesabı yapmış ve bunu Kayseri 1. Noterliği'nin ... tarihli ve ... yevmiye sayılı işlemi ile tasdik ettirmiştir. Davacı kooperatif tarafından yaptırılan ve üyelere gönderilen kesin maliyet kooperatif ana sözleşmesinin 61. ve 63. maddelerine uygun olarak üyelerin yaptığı ödemeler ile inşaat maliyeti endekslenmiş, şerefiye bedeli dikkate alınarak üyelerin borcu belirlenmiştir. Kesin maliyet PTT vasıtası ile üyelere gönderilmiş, ayrıca yerel gazetede ilanen yayımlanmıştır. Toplanan delillerden davalının davacı kooperatifin üyesi olduğu, benimsenen bilirkişi raporunun içeriğine göre davalının daha önceden ödediği tutarın yeniden hesaplanması sonucu davalının ödemesi gereken kesin maliyet bedelinin 193.572,99 TL olduğu anlaşılmıştır. İzah edilen tüm nedenlerle davacının davalıdan 193.572,99 TL talep edebileceği anlaşılmıştır. Genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidat bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı açıktır. Davacı vekili 25/08/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile öncelikle tapu iptal tescil davasının kabulünü, mahkeme aksi kanaatte ise toplam 193.572,99 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihinden bakiyesine ıslah tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacının ıslah ile arttırdığı tutar, daha önceden davacının tapu iptal tescili talebi nedeni ile taşınmazın değeri üzerinden tamamlanan harç sınırında kalmış, yani harç daha önceden tamamlanmıştır. Ancak alacak talebi yönünden ıslah iradesinin ortaya konulduğu yani ıslah dilekçesinin verildiği tarih 25/08/2021'dir. Yargılama sonunda tüm dosya kapsamına göre davacının üyesi olan davalıdan kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet bedeli alacağını talep edebileceği, benimsenen bilirkişi raporuna göre davacının talep edebileceği kesin maliyet bedelinin 193.572,99 TL olduğu, kesin maliyet bedelinin tebliğ tarihinden itibaren 1 ay sonra muaccel olacağını, davalıya yapılan tebligatın 27/07/2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında davalı borcuna 28/08/2018 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden gecikme faizi uygulanacağı sonuç ve kanaatine varılmış ve davacının terditli taleplerinden ikinci talebi olan alacak davasının kabulü ile toplam 193.572,99 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihinden bakiyesine ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yıllık % 18 (aylık % 1,5) oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir. Davacının davalı aleyhindeki terditli taleplerinden ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin reddine, Davacının davalı aleyhindeki terditli taleplerinden ikinci talebinin kabulü ile 193.572,99 TL'nin dava dilekçesinde talep edilen 5.000,00 TL'lik kısmına dava tarihinden, bakiyesine ise ıslah tarihi olan 25/08/2021 tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya verilmesine ..." şeklinde karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili ilk derece mahkemesine sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Davalı Kooperatif tarafından 2010 hesap yılına ilişkin olarak 20/02/2011 tarihinde yapılan Genel Kurul toplantısı ile Müvekkil üye de dahil olmak üzere bir kısım üyelerden dairelerin kesin maliyeti çıkarılarak talep ve tahsil edildiğini, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 53. Maddesinde geçen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup 20.02.2011 tarihli Genel Kurul toplantısının iptali amacıyla açılmış hiçbir dava bulunmamakta ve alınan kararlar kesinleşmiş bulunduğunu, bu kapsamda verilen yetki uyarınca yönetim kurulu tarafından ilgili hazırlıklar yapıldığını ve alınan kararlar ile kesin maliyet hesaplamaları yapıldığını, hesaplanan kesin maliyetler ana sözleşmenin 61. Maddesindeki usule birebir uygun şekilde üyelere tebliğ edildiğini ve 15 günlük itiraz süreci ve devamındaki prosedür de tüm üyelere tanınarak, ilgili sürecin 61. Maddeye uygun olarak tamamlanması sağlandığını, bu kapsamda müvekkile tebliğ olan ve payına düşen kesin maliyet bedeli borcu müvekkil tarafından davalı kooperatife ödendiğini, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 81. Maddesinin 2. Fıkrası gereğince konut yapı kooperatiflerinin yapı kullanma izinlerinin alınmasını müteakip en geç 1 yıl içerisinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi mülkiyete geçmeleri gerekmekte olup ortaklara kat mülkiyet tapuları ferdileşme ile verildiğini, müvekkil kooperatiften dairesini teslim aldığını, davalı kooperatife hiçbir borcu da kalmadığını ve bir daha kooperatifle ilgili hiçbir genel kurula da davet edilmediğini, müvekkil tapusunu davacıdan devraldıktan sonra davacının yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve yeni üye kayıtlarıyla ilgili genel kurul toplantılarına davet edilmediği için bu alınan kararlardan da bilgisi olmadığını, bu sebeple davet edilmediği genel kurul toplantılardan alınan kararlardan sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırı olduğunu, ayrıca müvekkil 21/04/2019 tarihli genel kurula da davet edilmemiş alınan kararlarda Müvekkile tebliğ olmadığını, davalı Kooperatif tarafından ilanen tebliğ yapıldığını, usulüne uygun olarak müvekkile tebligat yapılmadığını, itiraz komisyonu da usulüne uygun olarak oluşturulmadığını, hukuka aykırı olarak yeniden hesaplanan kesin maliyetler kesinleştirildiğini, yerel mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu hazırlarken de eksik incelemede bulunduğunu, ferdileşme gerçekleştikten sonra müvekkilin üyeliği sona erdiğini, kooperatife ait deftereler incelendiğinde müvekkilin üyelik kaydının silindiği bu sebeple de daha sonra davacı kooperatif tarafından yapılan hiçbir genel kurula davet edilmediği görüleceğini, ayrıca davalı kooperatif tarafından müvekkile ait üyelik kaydı silindikten sonra tekrar kayıtlara eklenmiş olabileceği hususunda da bilirkişi tarafından yeterli araştırma yapılmadığını, bilirkişi tarafından eksik inceleme ile müvekkilin kooperatifin aidat ödemeli standart üyesi olduğu ve istifa veya çıkarıldığına dair yönetim kurulu kararının olmadığı kanaatine varıldığını, müvekkilin davacı kooperatif tarafından hiçbir genel kurula çağrılmaması da müvekkilin davacı kooperatif tarafından üye olarak kabul edilmediğini gösterdiğini, davalı kooperatif tarafından kötü niyetli olarak sadece kesin maliyet raporları ilanen tebliğ yapıldığını, bu sebeple de müvekkil süresi içerisinde usulsüz olan bu kesin maliyetlere itiraz edemediğini, davacı kooperatif tarafından ferdileşme sonrası tapularını alan üyelerin çoğuna ilanen tebliğ yapıldığını, üyelerden hiçbiri yeni yapılan kesin maliyete itiraz edemediğini, müvekkile yapılan tebligat adres yetersizliği ile iade olmuşsa da müvekkil kooperatife üye olduktan itibaren tüm tebligatlar ve genel kurul davetleri ferdileşmeye kadar yine bu adrese yapılmış olup müvekkilde tebliğ aldığını, ferdileşme ile tapu alan diğer üyelere de kesin hesabın tebliğ edilememiş olduğu düşünüldüğünde davacı kooperatif kötüniyetli olarak kesin hesap maliyetine üyelerin itirazını engellemek için kesin hesap maliyetlerini bilerek tebliğ etmediğini, davacı kesin hesap raporunu müvekkile tebliğ etmek isteseydi müvekkile ait olan ve kooperatifte bulunan telefon bilgilerinden de ulaşarak genel kurula davet edebileceğini, ayrıca davacı kooperatif tarafından defalarca kesin maliyet hesabı yapılmış olup bu durumda yine davacının kötü niyetini göstermekte olup dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, yerel mahkemece verilen hukuka aykırı kararın ortadan kaldırılmasına ve yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini, kaldırılmasını ve yargılama gideri ve ücreti vekaletin karşı tarafa teamiline karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: Dava, davacı kooperatif tarafından, kooperatif üyesi olan davalı aleyhine terditli olarak açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde kooperatif genel kurulu kararı uyarınca oluşturulan komisyon tarafından belirlenen kesin maliyet hesabı doğrultusunda davalıdan talep edilen alacağa ilişkindir. Her ne kadar mahkemece davanın alacak talebi yönünden kabulüne karar verilmişse de;15.06.2022 tarih ve 31867 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7410 sayılı Çevre Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 2. maddesi ile 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na eklenen geçici 11. maddede; “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla, Kayseri ilinde aşağıdaki şartları taşıyan yapı kooperatifleriyle sınırlı olmak üzere bu madde hükmü uygulanır.
a) İnşaatların etaplar halinde yapılarak teslim edilmesi,
b) Terkin edilmemiş olması,
c)Yapımı tamamlanan etapta bağımsız bölüm malikine kooperatifçe tahakkuk ettirilen bedelin ödenmiş olması,
ç) Kooperatif tarafından üyeye konutunun tapu devrinin yapılmış olması şartlarının birlikte sağlanması halinde; konutun tapu devrinin yapılmasından sonraki dönemler için yapı kooperatifi tarafından yönetim giderleri hariç olmak üzere her ne ad altında olursa olsun yapılmış borçlandırmalar veya bu kapsamda üçüncü şahıslara kooperatif tarafından yapılan alacağın devrine ilişkin işlemler hükümsüzdür.
Birinci fıkra kapsamındaki şartları birlikte sağlayan kişilere karşı yapı kooperatifinin veya bu alacağı devralan üçüncü kişilerin yapı kooperatifi nedeniyle açmış oldukları her türlü alacak veya tazminat davaları ile bu kapsamda yapılan ilamsız icra takipleriyle ilgili olarak; ilgilinin talebi halinde bu davalarda verilen ve henüz kesinleşmemiş mahkeme kararları ile kesinleşen dava ve takiplere dayanılarak başlatılan icra işlemleri, haciz, satış ve tahliye uygulamaları durdurulur. Bu alacaklar kapsamında kesinleşen ilamlara dayanılarak devam eden takipler ile kesinleşen icra takiplerine son verilmesi için birinci fıkra uyarınca bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde borcun bulunmadığına dair davanın açıldığına ilişkin belgenin ibraz edilmesi zorunludur; borcun bulunmadığına ilişkin kesinleşen ilamın icra dairesine ibraz edilmesi halinde takip sonlandırılır.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Bu durumda, mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığın anılan yasal düzenleme uyarınca araştırılması, değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmekte olup (aynı yönde Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 2022/2097 E - 2022/3711 K sayılı ilamı), hükmün bu nedenle kaldırılmasına ve istinaf itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
Yukarıda belirtilen gerekçelerle sonuç olarak; 6100 sayılı HMK'nun 353/1-a.6.maddesi gereğine Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davalının istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 25/11/2021 tarih ve 2019/944 E - 2021/1067 K sayılı kararın KALDIRILMASINA,
3-HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre esastan bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri GÖNDERİLMESİNE,
4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talebi halinde davalıya iadesine,
5-İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-İstinaf eden davalı tarafça istinaf yapılan yargılama giderlerinin ve istinaf yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
7-HMK'nın 302/5.maddesi gereğince kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararların yerine getirilmesi için gerekli bildirimlerin; harç tahsil işlemlerinin, HMK'nın 359/4.maddesi gereğince işbu kararın taraflara tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,
8-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi. 26/10/2022