T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2021/1698
KARAR NO: 2021/1778
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 06/07/2021
ESAS NO: 2019/838
KARAR NO: 2021/652
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil-Alacak
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 20/10/2021
İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 20/10/2021
KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 06/07/2021 tarih ve 2019/838 E - 2021/652 K kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle; davacının Kayseri'de faaliyet gösteren yapı kooperatifi olduğunu, kooperatifin 20/02/2011 tarihli genel kurul gündem maaddesinde yer alan "biten ve teslim edilen konutların geçici maliyetlerinin tespiti için komisyon kurulması, belirlenen maliyetin ve şerefiye bedellerinin ilgili üyelere tebliğ edilmesi" maddesi gereğince üyelere teslim edilen toplam 196 dairenin geçici maliyeti çıkarılarak üyelerden talep ve tahsil edildiğini ancak komisyon tarafından çıkarılan maliyet raporu incelendiğinde eksik ve hatalı olduğunun görüldüğü, bilirkişi komisyonu tarafından hesaplanan maliyetlerde arsa sahiplerine yapılan dairelerin maliyetlerinin kooperatif ortaklarına pay edilmediğini, arsa sahiplerine teslim edilen dairelerin maliyetlerinin kooperatif üzerine yani hali hazırda evini teslim almamış üyelerin üzerine bırakıldığını, yine maliyet hesabında kat, cephe ve şerefiye bedeli farklarının da gerçeği yansıtmadığını, o zamanki yönetim tarafından bilinçli bir şekilde %50-60 gibi fahiş oranlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak kooperatifin büyük zarara uğratıldığını, kooperatif tarafından bugüne kadar 196'sı kooperatif üyesi, 197'si arsa sahibi olmak üzere toplam 393 dairenin teslim edildiğini, halihazırda 309 dairenin de (152 kooperatif üyesi, 157'si arsa sahibi)yarım kalmış olup, dairlerin henüz teslim edilmediğini, kooperatifin mevcut 305 üyesinin olduğunu, bunlardan 196'sının davalı gibi dairesini ve tapusunu almış olup, 109 üyenin henüz dairesini alamadığını, eksik ve hatalı maliyetlerle kooperatif ortaklarına kat mülkiyeti tapularının ferdileşme ile verildiğini ve daireleri teslim edilen 197 arsa sahibinin daire maliyetleri hesaplanmayarak ve kooperatiften dairesini teslim almış üyelere yansıtılmayarak 506 dairenin maliyetinin geriye kalan 109 üyeye yüklendiğini, eğer yapılan geçici maliyet hesapları doğru olarak üyelere pay edildmiş olsaydı dairesini teslim alan üye başına maliyetin daha fazla çıkacağını, yine dairesini teslim alan üyelerden aylık aidat miktarının % 40'ı oranında kira bedeli alınması yönünde genel kurul kararı olmasına rağmen bu bedellerin üyelerden tahsil edilemediğini, kooperatiften istifa eden üyelere olan borçlar evlerini teslim alan üyeler için yapılan inşaatlarda kullanılan banka kredi borçları, vergi, sgk vs borçların dairesini teslim alan üyelerin kesin maliyet hesabıan eklenmediğini ve tüm bu borçların dairesini teslim almayan üyelere bırakıldığını, yapılan tüm bu hataların yeni yönetim göreve geldikten sonra fark edildiğini ve 21/04/2019 tarihli olağan genel kurul toplantısında şimdiye kadar hesaplanan tüm geçici/kesin maliyet hesaplarının iptali ile yeniden kesin maliyet bedeli hesaplanmasına karar verildiğini, eski hesap hatalarında sorumluluğu olduğu düşünülen yöneticiler aleyhinde Kayseri C.Başsavcılığı'nın ...Soruşturma no ile suç duyurusunda bulunulduğunu, 21/04/2019 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan tüm kararların oy birliği ile alındığını ve iptali için dava açılmadığını, tüm kararların kesinleştiğini, bu kapsamda kesin maliyet bedeli hesaplanması sürecinin başlatıldığını, hesaplanan kesin maliyet hesabı bedelinin tüm üyelere tebliğ edildiğini, 15 günlük itiraz süresinin geçtiğini, verilen süre içerisinde ödemelerini yapmayan tüm üyelerle ilgili olarak yasal sürecin başlatıldığını, kooperatif genel kurulunda alınan kararların herkesi bağlayacağını, bu kapsamda kooperatiften ... ili ...İlçesi ... mahallesi ...ada ... parsel ... Blok bağımsız bölüm no: ... 'te kayıtlı bulunan mesken vasıflı daireyi ve tapusunu teslim alan, kooperatif tarafından yapılan olağan genel kurul üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmeksizin kooperatif ğeyliğinden istifa ettiğini beyan eden davalının hak ve vecibelerde eşitlik ilkesi gereğince ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakları (daireyi) kooperatife aynen iade etmesi gerektiği, ancak verilen süre içinde harhangi bir devrin gerçekleştirilmediği, kooperatifin henüz tamamlanmamış ve tasfiye aşamasına geçmemiş oluşu da göz önünde bulundurularak davalının istifası geçerli kabul edilecek ise davalı adına tapuda kayıtlı olan ... ili ...İlçesi ... mahallesi ...ada ... parsel ... Blok bağımsız bölüm no: ... 'te kayıtlı bulunan mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesicline karar verilmesini, davalının istifası geçerli kabul edilmez ve halen kooperatif üyesi olduğu kabul edilir ise kooperatifin halen devam etmekte olduğu, tasfiye aşamasına geçmediği ve istifa beyanına karşı davalının da kooperatiften almış olduğu daireyi iade etmediği ve yine üyeliğinin gerektirdiği kesin maliyet bedeli borcu ödeme yükümlülüğünü de ihlal ettiği birlikte düşünüldüğünde davalının istifasının sonuç doğurmayacağı değerlendirilerek kooperatif yönetimi tarafından ana sözleşmenin 61.maddesine göre yeniden hesaplanan kesin maliyet bedelleri sonucunda davalının ödemekle yükümlü olduğu kesin maliyet bedeli için şimdilik 5.000,00 TL'nin arabulculuk başvurusu tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini, bu aşamada öncelikle taşınmazın üçüncü kişilere devrini engeller nitelikte teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraflara yükletilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; davacının ara buluculuk başvurusunun usule aykırı olduğunu, hangi hususların müzakere edileceğinin açıkça belirtilmediğini, davacı tarafça harcın eksik yatırıldığını, davalının kooperatif üyesi olmadığını, kooperatife olan tüm borcunu ödediğini ve 2012 yılında tapusunu aldığını, bu tarihten sonra yapılan genel kurullarda davalının isminin hazirun listesi tutanaklarında dahi gösterilmediğini, en son alınan 21/04/2019 tarihli genel kurul toplantı tutanağının hazirun listesinde de davalının isminin görünmediğini, davalının 2012 yılından sonra yeniden üye olmak gibi bir talebinin olmadığını, davacının davalıyı genel kurullara davet etmeyerek itiraz hakkını engellediğini, davalının alacağının zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:İddia ve savunmalar, yapılan yargılama, toplanan deliller, hüküm kurmaya elverişli bilirkişi heyet raporu ve tekmil dosya mündericatı birlikte değerlendirildiğinde; "...Toplanan delillerden davalının davacı kooperatifin üyesi olduğu, benimsenen bilirkişi raporunun içeriğine göre davalının daha önceden ödediği tutarın müteahhitlik karne katsayısı dikkate alınarak yeniden hesaplanması sonucu davalının ödemesi gereken kesin maliyet bedelinin 205.220,20 TL olduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar bilirkişi raporunda, davalının ödediği tutar, müteahhitlik karne kat sayısına ve sepet hesabına göre alternatifli hesaplanmış ise de kooperatif ana sözleşmesinin 61.maddesinde endekslemenin müteahhitlik karne kat sayısı esas alınarak yapılacağı açıkça düzenlendiğinden, bilirkişi raporunda müteahhitlik karne kat sayısına göre yapılan hesaplamaya itibar etmek gerekmiştir. İzah edilen tüm nedenlerle davacının davalıdan 205.220,20 TL talep edebileceği anlaşılmıştır. Genel kurulca, ödeme günü belirlenerek, (belirlenmemişse ayın sonu ödeme günü olup) aidat bedelinin süresinde ödenmesine, süresinde ödenmemesi halinde ise temerrüt faizi uygulanmasına ilişkin alınan kararın kesinleşmesi halinde, bu kararın tüm ortakları bağlayacağı açıktır. Davacı vekili 28/06/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile öncelikle tapu iptal tescil davasının kabulünü, mahkeme aksi kanaatte ise toplam 205.220,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 22/11/2019 tarihinden ve 200.220,00 TL'sine ıslah tarihi olan 28/06/2021 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacının ıslah ile arttırdığı tutar, daha önceden davacının tapu iptal tescili talebi nedeni ile taşınmazın değeri üzerinden tamamlanan harç sınırında kalmış, yani harç daha önceden tamamlanmıştır. Ancak alacak talebi yönünden ıslah iradesinin ortaya konulduğu yani ıslah dilekçesinin verildiği tarih 28/06/2021'dir. Davalı vekili davayı kabul anlamına gelmemek kaydı ile alacağın zaman aşımına uğradığını ileri sürmüştür. Yukarıda davalının istifasının hüküm ve sonuç doğurmadığı, üyeliğinin devam ettiği ayrıntısı ile açıklanmıştı. Davacı kooperatif tarafından davacıya karşı edimi yerine getirildiği, taşınmazın davalı adına tescil edildiği dosyadaki kayıtlar ile sabittir. Kooperatif tarafından bunun karşılığında talep edilecek olan inşaat gideri olarak talep edilen aidata zamanaşımı işlemesi mümkün değildir. ... Yargılama sonunda tüm dosya kapsamına göre davacının üyesi olan davalıdan kooperatif üyeliğinden kaynaklı kesin maliyet bedeli alacağını talep edebileceği, benimsenen bilirkişi ek raporuna göre davacının talep edebileceği kesin maliyet bedelinin 205.220,20 TL olduğu, kesin maliyet bedelinin tebliğ tarihinden itibaren 1 ay sonra muaccel olacağını, davalıya ilanen yapılan tebligatın 27/07/2019 tarihli olduğu gözönüne alındığında davalı borcuna 28/08/2018 tarihinden itibaren genel kurulda kararlaştırılan yıllık %18 (aylık %1,5) oranı üzerinden gecikme faizi uygulanacağı sonuç ve kanaatine varılmış ve davacının terditli taleplerinden ikinci talebi olan alacak davasının kabulü ile toplam 205.220,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 22/11/2019 tarihinden ve 200.220,00 TL'sine ıslah tarihi olan 28/06/2021 tarihinden itibaren işleyecek yıllık % 18 (aylık % 1,5) oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir. Davacı taraf alacak talebi için banka mevduat faizi talep etmiş ise de kooperatif ile üyesi arasındaki somut uyuşmazlıkta uygulama imkanı bulunmadığından davacının asıl alacağa bankalarca mevduata uygulanan en yüksek oranda faiz işletilmesi talebi yerinde görülmemiş, Davacının davalı aleyhindeki terditli taleplerinden ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin reddine, Davacının davalı aleyhindeki terditli taleplerinden ikinci talebi olan alacak davasının kabulü ile toplam 205.220,00 TL kesin maliyet alacağının, 5.000,00 TL'sine dava tarihi olan 22/11/2019 tarihinden ve 200.220,00 TL'sine ıslah tarihi olan 28/06/2021 tarihinden itibaren işleyecek yıllık % 18 (aylık % 1,5) oranında gecikme faizi ile beraber davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,..." şeklinde karar verilmiştir.Bu karara karşı davalı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ :Davalı vekili tarafından ilk derece mahkemesine sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının hatalı olduğunu, yerel mahkemenin her ne kadar gerekçesinde "davalı taşınmazı davacı kooperatife iade etmediği ve davacı kooperatif genel kurulunda davalının istifasının kabul edildiğine dair açık bir karar alınmadığı için davalının üyeliğinin devam ettiği anlaşılmıştır" şeklinde gerekçe ile müvekkilin üye olduğu kanaati ile aleyhine borç çıkarmışsa da müvekkil kendisine tebliğ edilen kesin maliyet bedelini ödemiş ilişik kesme belgesi düzenlenerek kendine verildiğini ve tapusunu aldığını, Ana sözleşme 61/e maddesinde 'tüm konutlar tamamlanmadan önce kura sonucu kendine konut tahsis edilmiş ve tamamlanmış olan ortağın kat mülkiyet tapusunu alarak ortaklıktan ayrılmak istemesi halinde tamamlanmış ve tahsis edilmiş konutların kesin maliyet bedeli belirlenerek tapusu verilebilir.Bu şekilde konutunu teslim almak isteyen üyelerden ilerde çıkabilecek tüm ortaklara yansıtılması gereken müşterek giderler ile erken konut teslimi ile sağlanan faydanın karşılığı olarak konutun teslim tarihindeki kesin maliyet bedelinin %10'u ayrıca alınır." şeklinde düzenleme bulunduğunu, müvekkilin davacı kooperatife borçlu olduğunu kabul etmemekle birlikte her ne kadar davacı kooperatif dava dilekçesinde ve bilirkişi raporunda da daha önce çıkarılan kesin maliyetlerin 2019 yılında yapılan genel kurul kararı ile iptal edildiği,bu kararın üyeler arasında eşitliğin sağlanmaması sebebiyle alındığı , bu sebeple kazanılmış geçerli olduğu ve kazanılmış hakları ihlal etmeyeceğinin değerlendirildiği, bu hususta da Y. 23. H. D. 2011/12 e. 2012/995 k. Sayılı ilamının örnek teşkil ettiğini belirtmişse de davacı kooperatifin halen kaç üyesi olduğu ve 2019 yılı kesin maliyetin kaç üyeye çıkarıldığı tespit edilmediğini, 21.04.2019 tarihli genel kurul tutanağında şimdiye kadar belirlenen tüm geçici ve kesin maliyetlerin iptaline karar verildiği belirtilmişse de kooperatif genel kurulunda; neden daha önceki kesin hesapların hatalı olduğunun açıkça belirtilmesi ve resmi tespitlerle gösterilmesi gerektiğini, aksi bir durumun keyfiliğe yol açacak ve istenilen her durumda yeniden kesin maliyet çıkarılabileceğini, bu yönüyle dahi genel kurul kararına göre yeniden borç çıkarılması hukuken mümkün olmadığını, ayrıca müvekkillerimizden ... adına Kayseri 1. ATM'nin 2021/54 Esas sayılı dosyası ile davaya konu 21.04.2019 tarihli genel kurul toplantısında alınan 10 no.lu kararın iptali ve yoklukla malül olduğunun tespiti talepli dava açılmış olup bu davada 2019 tarihli genel kurul toplantısına müvekkil ve müvekkil gibi kesin maliyeti ödemiş ilişiği kesilen bir çok üye 2019 tarihli hazirun listesinde ismi dahi olmadan, genel kurulda borç çıkarıldığını ve dava açıldığını, bu sebeple de 2019 tarihli genel kurulun zaten eşitlik ilkesine aykırı olduğu, alınan kararın yoklukla malül olduğu gerekçesi ile dava açıldığını, kaldı ki davacı kooperatif gerek dava dilekçesinde gerek duruşmada bizzat kooperatif başkanının beyanı ile anlaşılacağı üzere kooperatifin inşaatlarının halen devam etmekte olduğunu belirttiğini, davacı taraf çıkarılan kesin maliyeti üyelere gazetede ilan etmek suretiyle tebliğ etmiş olup yargılama esnasında da defalarca belirtildiği üzere kooperatifin ana sözleşme 61. Maddesinde kesin maliyet raporunun yönetim kuruluna noter vasıtasıyla, taahhütlü mektup yahut elden tebliğ edilmek suretiyle gerçekleştirileceği düzenlendiğini, müvekkil yıllar önce kendisine tebliğ edilen kesin maliyeti ödemiş ve genel kurulda da açıkça karar alındığı üzere ilişiği kesildiğini, müvekkilim tapusunu alırken kooperatife toplu olarak kesin maliyet bedeli altında para yatırdığını, yerel mahkeme kararında davacı kooperatifin inşaatlar devam etmesine rağmen davalıya dairesini teslim etmesi sebebiyle müvekkilden tapu iptali ve tescil talebi şartlarının oluşmadığını ancak üye olması nedeniyle alacak talebinin yerinde olduğunu belirtmişse de müvekkil yükümlülüklerini yerine getirdiği ve o dönemde alıanan genel kurul kararı gereği çıkarılan kesin maliyeti ödeyerek tapusunu aldığını, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/947 E - 2021/654 K sayılı ilamının kaldırılmasına, davacının davasının reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:Dava, davacı Kooperatif tarafından, Kooperatif üyesi olan davalı aleyhine terditli olarak açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde 21.04.2019 tarihli genel kurul kararı uyarınca belirlenen kesin maliyet bedelinin tahsili talebine ilişkindir.Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.
Dosya kapsamında somut olayın özelliklerine uygun, denetlenebilir bilirkişi raporu, toplanan deliller, ilk derece mahkemesinin olay nitelendirilmesi ve gerekçesi nazara alındığında; davalının halen kooperatif üyesi olması ve daha önceki yıllarda kesin maliyet bedelinin ödenmesi nedeniyle genel kurul tarafından ibra edilmemiş bulunması ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun eşitlik prensibi gereğince belirlenen kesin maliyet bedelinin davalıdan talep edilebileceğine yönelik davanın kabulüne ilişkin ilk derece mahkemesi kararında yazılı açıklamalara, yasal sebep ve gerekçelere binaen istinaf edilen kararda usul, yasa ve dosya kapsamı yönlerinden bir isabetsizlik ve aykırılık bulunmadığı, bu nedenlerle davalının istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalının istinaf başvurusunun HMK nun 353/1-b.1 maddesi uyarınca esastan reddine dair aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 06/07/2021 tarih ve 2019/838 E - 2021/652 K sayılı nihai kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Alınması gerekli olan 14.018,57 TL nispi istinaf karar ve ilam harcından istinaf eden davalı tarafından peşin yatırılmış 3.504,64 TL harcın mahsubu ile bakiye eksik kalan 10.513,93 TL istinaf karar ve ilam harcının istinaf eden davalıdan alınarak Hazineye Gelir kaydına,
3- İstinaf başvurusunda bulunan davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay'a temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 20/10/2021