T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2023/1079
KARAR NO: 2023/1106
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 09/03/2023
ESAS NO: 2014/289
KARAR NO: 2023/140
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 08/06/2023
İSTİNAF KARAR
YAZIM TARİHİ: 13/06/2023
Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09/03/2023 tarih ve 2014/289 Esas - 2023/140 sayılı kararı davacı vekili tarafından istinaf incelemesi için Dairemize gönderilmekle dosyadaki tüm bilgi ve belgeler incelendi;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının davalı kooperatifin üyesi olduğunu, 2 numaralı davalının da söz konusu kooperatifin inşaat müteahhidi olduğunu, üyelere kura sonucu çıkan dairelerin üyelere teslim edildiğini ancak ana sözleşmeye uygun şekilde maliyet hesabı yapılıp usülünce kesinleştirilmediğini, buna rağmen yüklenici ve kooperatif yöneticilerinin o civardaki rayiç fiyatların neredeyse 2'ye katlayan fahiş maliyet takamlarını üyelere kabul ettirebilmek için türlü baskılar uygulayıp yıldırmaya çalıştıklarını, bu cümleden olmak üzere davacıya isabet eden ve tahsis edilmiş olan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ...Ada, ... Parsel no.lu taşınmaz üzerindeki ana yapınm 2 numaralı bağımısız bölümünün tapusunun da ekte örneği sunulan tapularda olduğu gibi ana sözleşme, genel kurul kararları ve mevzuata aykırı şekilde yüklenici firmaya devredildiğini, işbu dairenin davacıya ait olduğu hususunun kura kayıtları, üyelik kayıtları ve evi teslim alan üye ile davalı şirketin yetkili elemanlarınca imzalanmış evlerin teslimine ilişkin tutanaklar ile kanıtlanacağını, davacının aidat ödediğini, bakiye maliyet borcu da uüsülünce tespit edilip kesinleştirilirse bakiye borcunu ödeyip tapusunu alacağını, tapunun yükleniciye devrinin tamamı ile hukuksuz ve dayanaksız bir işlem olduğunu, bununla ilgili Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulacak olduğunu, zira genel kurulda ekte örneği sunulduğu üzere “ayrılan veya ihracı kesinleşen üyelerden boşalan dairelerin satılması ve borç için verilmesi yolunda” bir karar alınmışsa da müvekkilinin dairesinin böyle bir durumu olmadığını, yüklenicinin bu dairenin kendisine tahsis edildiğini, Üyenin üyeliğinin sonlanıp sonlanmadığının çok kısa bir araştırma ile öğrenmesinin mümkün ve gerekli olduğunu, zira genel kurul kararı olmadan böyle bir dairenin devrinin de mümkün olmayıp alınan genel kurul kararının da üyeliği sonlanmış ve boşta kalmış daireler için olduğunu, yüklenicinin bu koşullarda tapu siciline güvene dayanarak iktisabı için korunabilecek bir 3. Kişi olmayıp aksine tapunun kendilerine geçtikten sonra davacı ve diğer tapusunu usulsüz aldıkları üyeleri çağırıp “ biz kooperatife ödediğinizi bilmeyiz, biz daireyi satın aldık, bize ödediğimiz bedeli öderseniz ancak tapunuzu alırsınız” diye tehditler savurmakta olduklarını, davalı kooperatifin ana sözleşmedeki üyeye vaki taahhüdüne rağmen tapuyu yükleniciye devretmişse de davacının kesin hesap bakiye borcunun belirlenip mahkeme veznesine depo ettirilebilmesi için davalı gösterilip yargılamaya dahil edildiğini, ileri sürerek davalı adına olan taşınmaz üzerindeki ana yapının 2 nolu bağımsız bölümünün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
.... vekili dilekçesinde özetle; Davacının üyelik durumunun araştırılması gerekmekte olduğunu,hem davalı hem de davacı yönünden husumet itirazlarının bulunduğunu, davacının bu davada aktif husumet ehliyetinin bulunmamakta olduğunu, iyi niyetli 3. Kişi durumunda bulunan davalının bu davada davalı olması ve kendisine husumet yönetilmesi mümkün olmadığını, diğer davalı kooperatiften alacaklı olması nedeni ile alacaklarını tahsil edebilmek amacı ile dava konusu taşınmazı iyi niyetli olarak satın alınmış olduğunu, davacının hak iddiasında bulunduğu taşınmazlar davalı tarafından imal edilmiş olduğunu ancak imalat bedellerinin kendisine ödenmediğinin anlaşıldığını, ortada bir ferdi mülkiyet olmadığı ve davacı adına kayıtlı bir taşınmazda haczedilmediği veya devredilmediğini, davalı kooperatifin son genel kurulunda da kooperatifin davalıya borcu olduğunun görüldüğü ve borca karşılık taşınmazlar verilmesi hususunda yönetim kuruluna yetki verilmekte olduğunu, 01.06.2014 tarihli genel kurulun 14. Gündem maddesinden davalı kooperatifte kesin maliyet hesaplarının çıkartıldığı ve buna göre de bir kesim üyelerin ödemeler yaptığı, genel kurul tarafından da ibra edildiklerinin anlaşıldığını, müvekkilinin davalı kooperatiften alacağını alamamış olduğunu, alacaklarının bir kısmı ile ilgili olarak ta icra takibinin geçmişteki alacaklarına karşılık tapu siciline güvenilerek taşınmazları devralmış iyi niyetli 3. Kişi olduğunu, davacı davalıyı kötü niyetli olduğumu iddia etmiş ise de bunu ispatlamakla yükümlü olduğunu savunarak davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; "...... Müflis Kooperatif 30/05/2010 tarihinde 2009 yılına ilişkin olan genel kurul toplantısında geçici maliyet yapılması na ilişkin yönetim kuruluna yetki vermiştir. Kooperatifler kanunu, kooperatif ana sözleşmesi ve yargıtay yerleşik içtihatları gereğince kooperatif ortağının dairesini teslim ve devir alabilmesi için kooperatif tarafından çıkartılan hesabın ödenmesi ve kooperatife borcu olmaması gerekmektedir bu kuralın istisnası ise eşitlik ilkesidir.
Yargıtay 23. Hukuk dairesinin 2014/1429 esas ve 2014/4685 karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere üyeye mevcut borcu ödeme olanağı sağlamak amacı ile borcun depo edilmesi sureti ile depo ettirilmesinin doğru olmadığı bu şekilde tescilin mümkün olmadığı yargıtayın yerleşik uygulamasıdır. Bilirkişi raporunda yine kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı hareket ettiğine dair bir uygulama bulunmadığı görülmüştür. Açıklanan gerekçeler ile davacı kendi adına tescil talep edemeyeceğinden davacının talebi davasının reddine karar verilmiştir.
Ayrıca,bir konutun ortağa tahsisi ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Öte yandan İİK'nun 198. maddesi, "Mevzuu para olmıyan alacak ona muadil bir kıymette para alacağına çevrilir. Şu kadar ki iflas idaresi taahhüdün aynen ifasına deruhte edebilir. Bu takdirde alacaklı talep ederse iflas idaresi teminat gösterir...Borçlar Kanunu'nun 290 ncı maddesi hükümleri mahfuzdur." hükmünü içermektedir.
Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davacı kooperatif üyesinin kooperatife karşı parasal yükümlüğü bulunması halinde tapu iptali ve tescil isteyemeyecektir.
Davanın tamamen ıslahı, dava dilekçesinden itibaren bütün usul işlemlerinin yapılmamış sayılmasını gerektirir. Gerek öğretide gerekse uygulamada, davanın tamamen ıslahında yeni bir dava açılmamış sayılacak, tamamen ıslah edilen dava ilk açılan davanın devamı niteliğinde olduğundan, bunun doğal sonucu olarak, zamanaşımı ilk davanın açıldığı tarihteki duruma göre dikkate alınacaktır. Onun için davanın tamamen ıslahında ıslah olunan dava, ilk dava gününde açılmış sayılacaktır (Kuru, s. 3998 vd; Özekes, s. 1537).
Davacı kooperatif tarafından açılacak davadaki tescil isteminin kendi istemi haline getirmiştir. Dava dilekçesinde olmayan yeni bir talebin kısmi ıslahla davaya eklenmesi mümkün değildir ve bu tam ıslaha konu edilebilecek bir husustur. HMK'nun 180. maddesinde "Davasını tamamen ıslah ettiğini bildiren taraf, bu bildirimden itibaren bir hafta içinde yeni bir dava dilekçesi vermek zorundadır. Aksi hâlde, ıslah hakkı kullanılmış sayılır ve ıslah hiç yapılmamış gibi davaya devam edilir." hükmü yer almaktadır. Ancak davacı tarafça HMK'nun 180. maddesindeki usule uygun şekilde tam ıslah talep edilmediği gibi tam ıslaha uygun şekilde işlem de yapılmamıştır. Bu nedenle davacının ıslah hakkını kullanmamış, hiç ıslah yapmamış gibi davaya devam edilmesi gerektiği kanaati hasıl olmuştur. Anılan gerekçelerle ıslah dikkate alınmamış...." gerekçesiyle Davacının davasının reddine karar verilmiştir.
İşbu kararı davacı vekili süresinde istinaf etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Kooperatifin, davalı ...'a olan borcunu davacı ve diğer bir kısım üyelerin dairelerini devrederek ödemesinin herhangi bir yasal dayanağı mevcut olmadığını, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/289 E. 2023/140 K. ve 09.03.2023 tarihli kararın gerekçe kısmında "Kooperatifin 07/07/2014 tarihinde toplanarak ... nolu yönetim kurulu kararında kooperatif adına kayıtlı bir kısım taşınmazların davalı ...'e devrine karar almış olduğu davalı kooperatifin 01/06/2014 tarihinde 2013 yılına ait olan genel kuru kapsamında yönetim kuruluna ihtiyaç fazlası dairelerin satışı için yetki verildiği görülmüştür. " denilmiş ise de gerek Kooperatifler Kanunu gerekse ... ile Genel Kurul Kararlarında kooperatifin yüklenici şirkete olan borcunu daire ile ödeyeceğine dair bir hüküm bulunmadığını, ayrıca kooperatif ile yüklenici şirket arasında imzalanan 14.06.2002 tarihli sözleşme ve bu sözleşmeye ek olarak hazırlanan 05.07.2005 tarihli ek sözleşmede dahi böyle bir hüküm olmadığını ve bu hususların bilirkişi raporunda da açıkça belirtildiğini, Genel kural olarak kooperatif, üyelerin ödediği aidatlar ve kesin hesap sonucu tahsil ettiği paralar ile yüklenici firmanın hakediş bedellerini nakden ödeyeceğini, kooperatifin iflası sebebiyle maliyet hesabının kesinleştirilmesinin kooperatifçe yapılması imkanı kalmamışken yerel mahkemece somut olaya uymayan Yargıtay kararı emsal alınarak karar verilmesinin hatalı olduğunu, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/289 E. 2023/140 K. ve 09.03.2023 tarihli kararın gerekçe kısmında "Yargıtay 23. Hukuk dairesinin 2014/1429 esas ve 2014/4685 karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere üyeye mevcut borcu ödeme olanağı sağlamak amacı ile borcun depo edilmesi sureti ile depo ettirilmesinin doğru olmadığı bu şekilde tescilin mümkün olmadığı yargıtayın yerleşik uygulamasıdır. Bilirkişi raporunda yine kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı hareket ettiğine dair bir uygulama bulunmadığı görülmüştür. Açıklanan gerekçeler ile davacı kendi adına tescil talep edemeyeceğinden davacının talebi davasının reddine karar verilmiştir. .... Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davacı kooperatif üyesinin kooperatife karşı parasal yükümlüğü bulunması halinde tapu iptali ve tescil isteyemeyecektir." şeklinde tespitte bulunulduğunu, fakat mahkemece yapılan bu tespit somut olayı için hatalı olduğunu, zira Y.Yargıtay’ın yok hükmünde kabul ettiği ana sözleşmenin 61 ve 62. maddelerindeki değişik hükümlere ve hatta değişikliklerden önceki ana sözleşme hükümlerine göre maliyet hesabı kesinleştirilmediğini, taraflarınca dava dilekçesindeki talep kısmının değiştirilmesinin tam ıslah mahiyetinde olduğunu, kooperatif tarafından yapılan kesin hesap maliyet raporuna itirazın kesin olarak karara bağlanmadığını, taşınmazların satımına yönelik genel kurul kararı olmadan, gerekli şartlar sağlanmadan yapılan satım işleminde davalı erkut inşaatın iyiniyetinden söz edilemeyeceğini, kooperatiflerde gayrimenkul alım satım ile ilgili şartları-azami ve asgari rakamları tespit yetkisi genel kurulda olup davalı kooperatifin yönetim kurulu kararı ile davalı şirkete yapmış olduğu gayrimenkul satışı açıkça kanuna aykırı olduğunu, devredilen daire bedelinin ticari defterlere işlenmediğini, kooperatif tarafından yapılan ana sözleşmedeki değişiklikler güncel Yargıtay içtihatları gereğince yok hükmünde olduğunu, kooperatif tarafından yapılan işlemlerin 1163 sayılı yasanın 23. maddesine aykırılık etmesi sebebiyle müvekkilin tapu iptal ve tescil davası açma hakkı olduğunu, Yargıtay 23. H.D. 2012/3212 E. 2012/5514 K. ve 27.09.2012 tarihli kararı ve Yargıtay 23. H.D. 2014/1429 E. 2014/4685 K. ve 18.06.2014 tarihli kararı ve daha pek çok kararında aynı görüş benimsendiğini, ıslah dilekçesinde Kayseri 1. asliye ticaret mahkemesi 2015/532 e. sayılı dosyasının celbini talep etmiş olmalarına karşın bu talebin ıslah dilekçesinin yerel mahkemece hatalı değerlendirilmesinin sonucu dikkate alınmadığını belirterek; istinaf başvurusunun duruşmalı olarak yapılacak incelemesi neticesinde kabulü ile hatalı ve eksik inceleme sonucu verilen Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/289 E. 2023/140 K. ve 09.03.2023 tarihli kararının kaldırılmasına, söz konusu kararın kaldırılıp yeniden yargılama yapılarak taleplerimiz doğrultusunda davamızın kabulüne karar verilmesine ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraflara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; İstinafa cevap dilekçesinde arz ve izah edilen nedenlerle ve mahkemece re'sen nazara alınacak diğer hususlar gereğince, davacı tarafından sunulan haksız ve yasal dayanaktan yoksun istinaf taleplerinin reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.
Dava, kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dava konusu uyuşmazlık davacının kooperatife karşı edimlerini yerine getirip getirmediği ve tapu iptal ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı hususundadır.
Dava konusu olayda; davacı, davalı ... üyesi olup kendisine isabet eden dairesinin de kendisine teslim edildiğini, ancak bu dairenin kooperatifin davalı yükleniciye borçlarına karşılık davalı yükleniciye satıldığını, taşınmaz tapusunun verilmediğini ileri sürerek davaya konu taşınmazın tapusunun iptal ve tescil kararı verilmesini talep etmiştir.
Yargıtay yerleşik uygulamasına göre,''... kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davalı kooperatife karşı tüm akçalı edimlerini yerine getirmiş olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan ortağa borca rağmen tapularının verilmiş olması halinde de davacı tapu talep edebilecektir. (Y.23HD. 13.07.2020, 2017/1239E., 2020/2574 K)'' Bu hususta bilirkişi heyetinden rapor alındığı, eşitlik ilkesine aykırı bir durum bulunmadığı gibi davacının kooperatife borcunun bulunduğu anlaşılmış olmakla davanın reddi yönündeki ilk derece mahkemesi kararını yerinde olduğu anlaşılmıştır.
Yukarıda belirtilen gerekçelerle ve HMK'nın 355. Maddesi gereğince istinaf başvurusu sebepleriyle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda davacı tarafın söz konusu istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden ilk derece mahkemesinin istinafa konu edilen nihai kararının HMK'nın 353/1-b.1.maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu değerlendirilerek istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 09/03/2023 tarih ve 2014/289 E. - 2023/140 sayılı nihai kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Alınması gerekli olan 179,90 TL nispi istinaf karar ve ilam harcı istinaf eden davacı tarafından peşin yatırıldığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,
3-İstinaf başvurusunda bulunan davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-HMK. 302/5 maddesi gereğince iş bu ilamın kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararın yerine getirilmesi için gerekli bildirilmlerin, HMK. 359/4 maddesi gereğince iş bu kararın taraflarına tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme ile HMK 362/1-a bendi uyarınca (taşınmazın dava tarihindeki değeri itibariyle) KESİN olarak oy birliği ile karar verildi. 08/06/2023