T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2026/1347
KARAR NO: 2026/1477
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 21/04/2026
ESAS NO: 2024/24
KARAR NO: 2026/379
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 02/07/2026
İSTİNAF KARAR
YAZIM TARİHİ: 02/07/2026
KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 21/04/2026 tarih ve 2024/24 E - 2026/379 K kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatif adına kayıtlı Kayseri İli, ... İlçesi ...Mahallesi, ... ada ... parsel üzerinde bulunan taşınmaz, önceki yönetim döneminde ... tarihli... sıra numaralı karar ile 224.000,00-TL bedel karşılığında satıldığını, davaya konu satış işlemine dayanak olarak ... tarihli genel kurul toplantısında alındığı iddia edilen yetki gösterildiğini fakat yeni yönetim tarafından yapılan inceleme neticesinde, bahsi geçen genel kurulda ilgili taşınmazla ilgili olarak usulüne uygun bir yetki verilmediği gibi ... tarihli genel kurulda toplantı ve karar yeter sayısının da sağlanmadığı tespit edildiini, kooperatif bir gayrimenkul satışı yapmak istiyorsa, kooperatif adına kayıtlı hangi taşınmazın satışı için yetki istenildiği, toplam asgari tutarının ve/veya asgari m2 birim fiyatının ne kadar olması gerektiği genel kurulda tartışılması, değerlendirmeye alınması ve varılan sonuca göre yönetim kuruluna yetki verilmesi gerektiğini, genel kurul karar alırken uygulamayı yönetim kurulu yapacağı için arsa satımında takip edilecek usul konusunda da karar alınması gerektiğini, kooperatifin genel kurul tutanağına pazarlık, ihale vb. şeklinde hangi usulde arsa satılacak ise yazılması gerektiğini, aksi halde yönetim kurulunca yapılan işlemler ehliyetsizilik neticesinde temelden geçersiz olacağını belirterek taşımazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde de belirtildiği üzere taşınmazın açık artırma suretiyle satıldığını, taşınmaz satışı konusunda Genel Kurul tarafından Yönetim Kuruluna yetki verildiğini ve taşınmazın açık artırma suretiyle satışa çıkarıldığını, üzerinden ... yıla yakın zaman geçtiğini şu anda Kooperatif Yönetim Kurulunda bulunup bu davayı açan kişilerin davaya konu taşınmazın satışına dayanak teşkil eden Genel Kurulda bulunan, karara istinaden yapılan satıştan haberdar olan kişiler olduğunu ve satışa dayanak teşkil eden Genel Kurul kararından sonra defalarca Genel Kurul Toplantıları yapıldığını ve Yönetim Kurullarının ibra edildiğini, bu ibraların yapılan işlemlerde şekil eksiği olsa bile o eksiğin giderilmesini de beraberinde getirdiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
Tekmil dosya mündericatı birlikte değerlendirildiğinde; "...Bilirkişi tarafından yapılan bu tespitler ışığında yapılan değerlendirmede; her ne kadar davaya konu edilen ... ilçesi ...mahallesi, ...ada ... parsel (yeni ... ada ...-... parsel)nolu taşınmaz davalı kooperatifin yönetim kurulu kararına istinaden davalı şirkete satılmış ise de ... tarihli genel kurulunun toplantı yeter sayısı olan ...üye sayısını sağlanamadan toplandığı, anılan genel kurulda genel olarak gayrimenkul alım satım yetkisi verilmiş ise de il, bölge, taşınmazın niteliği, asgari bedel, azami bedel ve alım ve satımda takip edilecek usul gibi hususların tartışılıp karar alınmadığı,...tarihli ve... sayılı yönetim kurulunun... no.lu kararı ile 16.03.2015 tarihinde davaya konu taşınmazın ihalesi yapılarak ve en yüksek değeri veren ...A.Ş. adına tescil işlemi yapılmış ve ilk genel kurulda gündeme alınarak genel kurulun bilgilendirilmesine dair karar alınmış ise de ...tarihli genel kuruldan sonraki tüm genel kurul toplantı tutanakları incelenmiş ve dava konusu taşınmazın yönetim kurulu tarafından satışının onaylanmasına dair genel kurul kararına rastlanılmamıştır, kooperatif taşınmazlarının satış yetkisinin kooperatif genel kurulunda olduğu, bu yetkinin genel kurulun devredilemez yetkileri arasında yer aldığı, kooperatif yönetim kurulunun tek başına kooperatif taşınmazlarına yönelik taşınmaz satım yetkisinin bulunmadığı açıktır. Emsal nitelikteki Yargıtay 6. HD 2024/190 Esas, 2025/779 Karar sayılı ilamı; "Kanunu’nun 42/6 ve davalı kooperatif Ana Sözleşmesi’nin 23/9 maddeleri uyarınca bir taşınmazın satış yetkisi mutlak surette genel kurulda olup, yasada aranan şartları taşıyan bir genel kurul kararı olmaksızın yapılan satışlar da geçersizdir. ... yılı genel kurul tutanağı incelendiğinde sözleşmenin genel kurula sunulup satışa dair yetki alınmadığı anlaşıldığından yönetim kurulunun yetkisini aşarak taşınmaz satışına dair sözleşme yapması geçersiz olduğundan geçersiz sözleşme uyarınca taşınmaz devrine ilişkin talebin reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur." şeklindedir. Yine Yargıtay 6. HD 2024/1078 Esas, 2024/4522 Karar sayılı ilamı; "Kooperatif gayrimenkullerinin satış yetkisi kooperatif genel kurulunun devredilemeyen yetkileri arasındadır ve bu hususta karar almak nitelikli çoğunlukla mümkündür." şeklindedir. Netice itibariyle geçerli bir genel kurul kararı olmaksızın yapılan taşınmaz devrinin geçersiz olduğu gözetilerek davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir. DAVANIN KABULÜ ile, 1-Kayseri ili, ...ilçesi, ...mahallesi, ... ada ... parsel (yeni ... ada...-...parsel) sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 2-Kısa kararın ... Tapu Müdürlüğü'ne ivedi olarak gönderilmesine,..." şeklinde karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalı vekili tarafından ilk derece mahkemesine sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Dava yetkisiz mahkemede açılmış olmasına ve buna yönelik cevap dilekçemizde itirazları belirtmelerine rağmen yetkisizlik kararı verilmemesi hatalı olduğunu, HMK'nun 12/1. maddesinde "Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir." denildiğini, madde metninde açıkça belirtildiği üzere bu konudaki yetki kesin yetki olduğunu, dava ...ilçesi, ...mh. ... ada, ... zparselde kayıtlı bulunan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline ilişkin olduğu için...'da açılması gerekirken ...'de açıldığını, HMK'nun açık hükmüne aykırı olarak açılan bu davada esasa girilmeden yetkisizlik kararı verilmesi gerekirken esasa girilerek davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğunu, davacı tarafın bizzat kendi kararlarına istinaden açık artırma suretiyle yaptığı satışa konu taşınmaz için tapu iptali ve tescil talebinde bulunması açıkça hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali olmasına rağmen bu hususun dikkate alınmaması isabetsiz olduğunu, Türk Medeni Kanununun en temel ilkelerinden biri olan dürüst davranma ilkesini düzenleyen 2. Maddesi "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." şeklinde olduğunu, her ne kadar Kooperatiflere ait taşınmazların satışına ilişkin bir takım şartlar ortaya konulmuş ise de dava dilekçesinde de belirtildiği üzere taşınmaz açık artırma suretiyle satıldığını, dava dilekçesinin ekinde sunulan belgelerden de anlaşılacağı gibi taşınmaz satışı konusunda Genel Kurul tarafından Yönetim Kurulu'na yetki verilmiş ve taşınmaz açık artırma suretiyle satışa çıkarıldığını, Kooperatifler Kanunu'nda taşınmaz satışları için getirilen şartlar taşınmazın gerçek değerinin altında satılmamasını temine yönelik olup açık artırma bu amacı temine yönelik en önemli yöntem olduğunu, bu yöntemle yapılan bir satış için üstelik üzerinden...yıla yakın bir zaman geçtikten sonra bizzat kendi Genel Kurullarında aldıkları kararın eksikliğini ileri sürerek dava açmak hakkın kötüye kullanımının en güzel örneği olduğunu, şu anda Kooperatif Yönetim Kurulunda bulunup bu davayı açan kişiler davaya konu taşınmazın satışına dayanak teşkil eden Genel Kurulda bulunan, karara istinaden yapılan satıştan haberdar olan kişiler olduğunu, Genel Kurul Üyesi olarak alınan kararın iptali için dava açma hakları varken bunu kullanmayan üyelerin aradan yıllar geçtikten sonra Yönetim Kuruluna seçildikten sonra önceki yönetim ile aralarındaki ihtilafa istinaden bu davayı açmaları hiç bir şekilde bir hakkın hukuka uygun kullanımı olarak değerlendirilemeyeceğini, kaldı ki satışa dayanak teşkil eden Genel Kurul kararından sonra defalarca Genel Kurul Toplantıları yapıldığını ve Yönetim Kurulları ibra edildiğini, bu hususlar alınan bilirkişi raporlarında açık açık belirtildiğini, bu ibralar yapılan işlemlerde şekil eksiği olsa bile o eksiğin giderilmesini de beraberinde getirdiğini, hukukun en temel ilkelerinden biri de hiç kimsenin kendi eksik ve kusuruna dayanarak hak talep edememesi olup bu ilkeye rağmen bizzat kendi eksiğinden hak edinmek isteyen tarafın lehine karar verilmesi hatalı olduğunu, ortada bir eksiklik varsa bu eksiklikte müvekkil şirketin en ufak bir kusuru bulunmamaktadır. kendi ihmal ve kusurlarına dayanarak şekil eksikliğine sebep olan davacının bu eksikliği ileri sürerek menfaat temin etmeye çalışmaları hukuken savunulamayacağını, taşınmazın açık artırmayla satılması genel kurul kararında belirtilmeyen altı sınırın belirtilmeme eksikliğini ortadan kaldırmış olmasına rağmen bu hususun dikkate alınmayışı hatalı olduğunu, davacı kooperatif davaya konu taşınmazı açık artırma suretiyle satışa çıkardığını, bilindiği gibi taşınır veya taşınmaz malların satışında malın kıymetinin azami noktaya ulaşması için en önemli satış şekli açık artırma yoluyla satış olduğunu, Kooperatifler Kanununda getirilen şartların temel amacı da taşınmazların gerçek değerinin altında satılmasına engel olduğunu, yapılan satış açık artırma suretiyle olduğu için ve muhtemel alıcıların ihaleye katılması için gerekli her türlü ilan ve duyular yapıldığı için Kooperatifler Kanununun ulaşmak istediği amacı da temin ettiğini, bu yönüyle de davacı tarafın talebi dayanaksızdır. Zaten yapılacak keşif ile de sabit olacağı üzere ihalede oluşan fiyat taşınmazın o günkü rayiç değerinden çok daha yüksek olduğunu, yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinden verilen raporda ihale tarihi itibariyle değerin tespit edilmemiş olması ve bu yöndeki itirazımızın dikkate alınmayışı açıkça hatalı olduğunu, şayet değer tespit edilmiş olsaydı kanunda getirilen alt sınır belirlenmesine amacının fiilen yerine getirilmiş olduğu açıkça görüleceğini, bu yönüyle de eksik inceleme neticesinde karar verilmesi hatalı olduğunu, müvekkil taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz üzerinde su kuyuları açmış, bir takım imalatlar konusunda depo kararı verilmeden karar verilmesi hatalı olduğunu, cevap dilekçesinde davanın müvekkil şirket aleyhine neticelenmesi halinde gerek keşif ve bilirkişi incelemeleri neticesinde belirlenecek taşınmazın güncel değerinin ve gerekse su kuyuları ve imalatların bedelinin dava sonunda müvekkile ödenmek üzere depo edilmesine karar verilmesini talep edildiğini, bilirkişi raporunda imalat bedelleri belirlenmiş ise de buna yönelik itirazın dikkate alınmayışı ve depo kararı verilmemesi de hatalı olduğunu, dava zaman aşımı süresi dolduktan sonra açılmış olup zaman aşımı def'inde bulunmalarına rağmen bu hususun dikkate alınmayışı da hatalı olduğunu, davanın açılmasına müvekkil sebebiyet vermediği gibi davaya konu eksikliğe de sebep olmadığı halde davacı lehine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesi hatalı olduğunu, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine talep etmiştir.
Davacı vekili tarafından ilk derece mahkemesine sunulan istinafa cevap dilekçesinde özetle; Davalı tarafın istinaf başvurusu, ilk derece mahkemesi kararını kaldırmaya elverişli somut ve hukuki bir sebep içermediğini, ilk derece mahkemesi kararının dosya kapsamıyla uyumlu, gerekçeli ve hukuka uygun olduğunu, davalı tarafın istinaf dilekçesi, uyuşmazlığın hukuki merkezini bilinçli olarak dağıttığını, davalı tarafın yetki itirazının hukuken dayanaksız olduğunu, ... tarihli genel kurul, davaya konu taşınmazın satışı için geçerli bir yetki içermediğini, toplantı yeter sayısının sağlanmamış olması, genel kurul idaresinin hukuken oluşmadığını gösterdiğini, açık artırma yapılmış olması, geçerli genel kurul kararı yokluğunu ortadan kaldırmayacağını, sonradan yapılan ibra ve faaliyet raporlarının kabulü, taşınmaz satışına açık ve geçerli icazet anlamına gelmeyeceğini, davalı tarafın hakkın kötüye kullanılması iddiası hukuken isabetsiz olduğunu, davanın zaman aşımı itirazı ilk derece mahkemesince doğru şekilde reddedildiğini, ihale tarihi itibariyle taşınmaz değerinin tespit edilmemiş olması kararın kaldırılmasını gerektirmeyeceğini, davalının su kuyuları ve imalatlar için depo talebi, tapu iptali ve tescil davasının kabulüne engel olmadığını, yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesi usul ve yasaya uygun olduğunu, davalı tarafından yerel mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine, kararın usul ve yasaya uygun olması nedeniyle aynen muhafazasına, istinaf yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
HMK'nın 355. maddesine göre "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak Bölge Adliye Mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir" şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
Dava, davacı kooperatif tarafından usule aykırı taşınmaz satışı nedeniyle tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davaya konu taşınmazın kooperatif genel kurul onayı olmaksızın davalı adına satış ve tescilinin yapıldığının tespiti ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de davalının gerek cevap dilekçesinde gerek istinaf talebinde taşınmaza ödenen bedel ve taşınmaz üzerinde yapılan tesislere yönelik depo talebinde bulunmasın rağmen belirtilen hususta herhangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın işbu talep hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiş olması yerinde görülmemiş, belirtilen gerekçelerle davalı istinafı yerinde görülmekle HMK'nın 353/1-a.6. maddesi gereğince kararın kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri gönderilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davalının istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 2.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 21/04/2026 tarih ve 2024/24 E - 2026/379 K sayılı kararın KALDIRILMASINA,
3-HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre esastan bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri GÖNDERİLMESİNE,
4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talebi halinde davalıya iadesine,
5-İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-Yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
7-HMK'nın 302/5.maddesi gereğince kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararların yerine getirilmesi için gerekli bildirimlerin; harç tahsil işlemlerinin, HMK'nın 359.maddesi gereğince işbu kararın taraflara tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,
8-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi. 02/07/2026