T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO :
KARAR NO :
BAŞKAN : ... ...
ÜYE : ... ...
ÜYE : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI : ... - ... ...
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI :
VEKİLİ :
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
KARAR YAZIM TARİHİ :
Mahkememizde görülmekte olan davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
HEYETİMİZCE GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
TALEP :
Davacı vekili 13/12/2023 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı kooperatif arasında düzenlenen 13/05/2003 tarihli sözleşme ile kooperatifin marangozluk işlerinin müvekkil tarafından yapılması karşılında 5 adet dairenin marangoz üye sıfatıyla müvekkile verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin edimini yerine getirerek kooperatifin işlerini eksiksiz teslim ettiğini, 4 adet dairenin müvekkiline teslim edildiğini son 1 adet dairenin de fiilen müvekkile verildiğini, bu son verilen dairede müvekkilinin oğlunun yıllarca oturduğunu ancak bu dairenin 02/08/2023 tarihinde Konya . İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile kooperatifin borcu nedeniyle dairenin satıldığını, müvekkilinin oğlunun gelen tahliye emri ile daireyi tahliye etmek durumunda kaldığını, sözleşme gereğince son kalan 1 adet dairenin teslim edilmemiş olduğunu, müvekkilinin edimini yerine getirmiş olmasına rağmen davalı kooperatifin edimini tam olarak yerine getirmediğini, bu nedenle öncelikle davalı kooperatife ait tüm taşınmazlar üzerine üçüncü şahıslara satışı önleyici ihtiyati tedbir konulması yönünde karar verilmesini, Konya ili, ... mahallesi, ... ada, ... bağımsız bölüm A blok 1 katta bulunan ve icra aracılığıyla satılan daireye karşılık kooperatifin bitmiş olan ve emsal olan dairelerinden müvekkilinin seçeceği bir dairenin müvekkiline teslim edilmesine bu durumun mümkün olmaması halinde müvekkilinin uğramış olduğu zararın giderilmesi için müvekkilinin satın almaya emsal daire bedelinin tespiti ile bu bedelin müvekkile ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili 18/01/2024 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın tüm taleplerinin zamanaşımına uğradığını öncelikle zaman aşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafça sunulan ortaklık belgesi adı altındaki belgenin hiçbir geçerliliğinin olmadığını, sunulan belgedeki imzalarda isimlerin yazılı olmadığını, belgenin kim tarafından imzalandığının bilinmediğini, o dönemdeki kooperatif yetkililerinin kim olduğunun ve imza yetkilerinin olup olmadığının bilinmediğini, davaya konu edilen dairenin Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası ile açılan tazminat davasında çıkan karar sebebiyle satış işleminin yapıldığını, bu dosyada verilen kararın yargıtay kararı ile bozulmasına karar verilmesine rağmen icra satış işlemlerinin usulsüz bir şekilde devam ettiğini, yargıtay bozma ilamları sonrasında dosyanın ... esas sırasına kaydedildiğini ve ilgili dosyanın halen derdest olduğunu, bu dosyanın celp edilerek incelenmesi ile bu durumun ortaya çıkacağını, müvekkil kooperatifin önceki yönetici ve denetçileri hakkında suç duyurusunda bulunulduğunu ve haklarında Konya . Ağır Ceza Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası ile zimmet suçundan kamu davası açıldığını, davacının 2009 yılında 4 adet daireyi kendi adına tescil ettirmesine rağmen davaya konu daireyi neden tescil ettirmediği ve aradan geçen 15 yıla rağmen bu tescil işleminin neden yapılmadığı hususlarında davacının kötü niyetli olduğunun göstergesi olduğunu beyanla açılan davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Mahkememizce, Konya . İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası, Konya . Asliye Ceza Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası, Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası, Selçuklu Tapu Müdürlüğünden davaya konu taşınmazın tapu kayıt bilgileri, Kadastro Müdürlüğünden davaya konu taşınmazın krokileri, Konya Ticaret Sicil Müdürlüğünden ve Konya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden kooperatife ait kayıt ve bilgiler celp edilmiş, mahallinde keşif yapılarak fen mühendisi, inşaat mühendisi ve muhasebe uzmanı bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.
Bilirkişi heyetince mahkememize sunulan 21/06/2025 tarihli raporda özetle;
"...1)Dava dilekçesi ekinde dosyaya sunulan "ortaklık senedi" başlıklı belgede cephe ve katları belirtilen taşınmazların, tapu bilgilerinin (ada/parsel/bağımsız bölüm) ne olduğu, taraf vekillerinin dosyaya sundukları/sunacakları tapu bilgileri ile zeminde tespit edilecek taşınmazların tapu bilgilerinin uyumlu olup olmadığı
Taraflar arasında yapılan Sözleşmeye göre davacıya marangozluk işlerine karşılık teslim edilecek dairelerin Blok, cephe ve katları belirtilen dairelerin mimari projeye göre; Sitenin ortasındaki bloktan Mimari Projeye Göre A Blok olduğu, Buna göre;
*A Blok Zemin Kat 4 Bağımsız Bölüm Nolu Meskeni, (/ adet zemin kattan kuzey doğu cepheli daire)
*A Blok 1. Kat 5 Bağımsız Bölüm Nolu Mesken, (1 adet zemin üstü birinci kattan güney doğu cepheli daire)
*A Blok 1, Kat 7 Bağımsız Bölüm Nolu Mesken, (/ adet zemin üstü birinci kattan kuzey batı cepheli daire)
*A Blok 1. Kat 8 Bağımsız Bölüm Nolu Mesken, (/ adet zemin üstü birinci kattan kuzey doğu cepheli daire)
*A Blok 2. Kat 9 Bağımsız Bölüm Nolu Mesken, (/ adet ikinci kattan güney doğu cepheli daire) Olduğu belirlenmiştir.
Takyidatlı Tapu kayıtları incelemesinde davacı adına kat irtifakı sonrası ve öncesinde taşınmazlarda edinimi bulunmamaktadır.
2)Davalı kooperatifin inşa etmiş olduğu dairelerin oturulabilir vaziyette olup olmadığı, davacının yüklenmiş olduğu ve ortaklık senedinde ayrıntısı belirtilen marangozluk işinin tam ve ayıpsız olarak ifa edilip edilmediği: Keşif günü yapılan incelmede davalı kooperatifin inşa etmiş olduğu dairelerin iskan edildiği kat mülkiyetinin kurulduğu ve 5 adet blokta oturumun ve kullanımın olduğu, davacının yüklenmiş olduğu ve ortaklık senedinde ayrıntısı belirtilen marangozluk işinin keşif günü incelemesi yapılan dairede ve site içerisinde dıştan yapılan incelemelerde tam ve ayıpsız olarak ifa edildiği gözlenmiştir.
3)Davacının kooperatifte üyelik statüsünün kooperatifin ticari defter ve kayıtlarında ne şekilde göründüğü, davacının üyelik statüsünün normal üyelik mi, peşin bedelli üyelik mi olduğu: Kooperatif kayıtlarında, davacıya ilişkin 440 Alınan Sipariş Avansları hesabında kayıt bulunmaktadır. Kooperatif defterlerinde ortaklar tarafından yapılan aidat ödemeleri bu hesapta izlenmektedir. Davacıya ilişkin üye kayıt defteri ve karar defterine ulaşılamadığından, peşin veya normal bedelli üyelik açısından bir tespit yapılamamıştır. Davacıya ilişkin kayıtta, kaydın türü ile ilgili bir ifade bulunmamaktadır. Sadece tahsilat kaydı olarak yer almaktadır. Ancak kooperatif mali müşaviri, tahsilat kaydı bulunan tutarın çevre düzenleme için yapılan bir tahsilat olduğunu belirtmiştir.
4)Davacı gibi iş karşılığı üyelik veya daire verilen benzer kişilerden yapılan işler haricinde herhangi bir tahsilat yapılıp yapılmadığı, alt yapı ve yönetim gideri gibi benzer üyelerden tahsilat yapılıp yapılmadığı: Kooperatif karar defteri ve/veya üye kayıt defterine ulaşılamadığından davacı gibi iş karşılığı üyelik veya daire verilen benzer üyelerin kim olduğu tespit edilememiştir. Bu nedenle bu konuda bir tespitimiz bulunmamaktadır. Alt yapı ve yönetim gideri gibi benzer üyelerden tahsilat yapılıp yapıladığına ilişkin ise, yapılan tahsilatın türü kayıtta belirtilmediğinden bir tespit yapılamamaktadır.
5)Davalı kooperatifin ferdileştirilme: gibi tahsise elverişli bir dairenin olup olmadığı:
Mesken 28.05.2008 tarih ... yevmiyeli Kat İrtifakı ile Tam Hisse SINIRLI SORUMLU KALKAVAN KONUT YAPI KOOPERATİFİ adına tescil edildiği,
12.10.2012 tarih ... yevmiyeli Kat Mülkiyetine geçildiği tespit edilmiştir.
6)Davacıya tahsis edilmesi muhtemel dairenin ve ayrıca davacı vekilinin sunacağı dilekçede bir daireyi de bu dairenin dava tarihi itibariyle rayiç bedeli: ne olduğu: Belirlenen A Blok 1. Kat ... Nolu Bağımsız Bölümün Dava Tarihi İtibariyle Değeri:2.150.000 TL olduğu hesap edilmiştir.
7)Davacının yaptığı işler karşılığında 4 adet daire kendisine teslim edilip 1 daire teslim edilmediğinden ve bu husus tarafların kabulünde olduğundan davacının yapmış olduğu işin karşılığının bu 4 daire çıkarıldıktan sonra dava tarihi itibariyle bedelinin ne olabileceği:
Davacının yaptığı işler karşılığında 4 adet daire kendisine teslim edilip | daire teslim edilmediğinden ve bu husus tarafların kabulünde olduğundan davacının yapmış olduğu işin karşılığının bu 4 daire çıkarıldıktan sonra dava tarihi itibariyle bedelinin ne olabileceği aşağıdaki gibi incelenmiştir;
Davacının yaptığı iş karşılığı 1 Adet Zemin Kattan ve 3 Adet Ara Kattan verilen Toplam 4 Adet Dairenin Dava Tarihi İtibariyle Toplam Bedeli;
*Zemin Kat Daire Bedeli:2.050.000 TL olarak,
*3 Adet Ara Kat Daire Bedeli: 2.150.000 TL/Daire x 3 Daire:6.450.000 TL olarak,
* 4 Adet Dairenin Toplam Bedeli: 8.500.000 TL olarak hesap edilmiştir.
Davalı Kooperatifin İnşa Ettiği 80 Dairenin Sözleşmeye Göre Anlaşılan Marangozluk İşlerinin Toplam Bedeli Dava Tarihi İtibariyle Değeri:10.800.000,00 TL olarak hesap edilmiş olup,
Sözleşmeye Göre Yapımı Anlaşılan 80 Adet Dairenin Marangozluk İşlerinin Toplam Bedelinden Teslim Edilen 4 Adet Dairenin Bedeli Arasındaki Fark 2.300.000,00 TL olarak hesap edilmiştir..." kanaatleri bildirilmiştir.
DAVANIN NİTELİĞİ, DEĞERLENDİRİLME VE GEREKÇE:
Dava terditli olarak, kooperatif üyesi olunduğu iddiasıyla tapu iptali ve tescil; bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın rayiç bedelinin kooperatiften tahsili davasıdır.
Dava dilekçesi ekinde dosyaya sunulan 13/05/2003 tarihli "ortaklık senedi" başlıklı belge ile, davacının "marangoz üye" olarak kooperatif üyesi yapıldığı, davalı kooperatifin inşa edeceği konutların kapı ve pencerelerinin takılması karşılığında cephe ve katları bahse konu ortaklık senedinde belirtilen 5 adet dairenin davacıya devredileceği hususlarının kararlaştırıldığı, davacı tarafından yapılan marangozluk işlerinin karşılığı olarak 4 adet dairenin davacıya teslim edildiği, ancak dava konusu Konya ili Selçuklu ilçesi Yazır Mahallesi 20831 ada A Blok . bağımsız bölüm sayılı taşınmazın (dava dilekçesindeki 17 rakamı maddi hata sebebiyle davacı vekili tarafından 7 olarak düzeltilmekle) kooperatif aleyhinde başlatılan Konya . İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasında icrai yoldan satılarak dava dışı kişiye devredildiği, devri yapılan 4 adet daire dışında davacıya herhangi bir daire devri veya para ödemesi yapılmadığı, tarafların kabulündedir.
Taraflar arasındaki ihtilaf; davacının dayandığı ortaklık senedinin geçerli olup olmadığı, davacının kooperatif üyesi olup olmadığı, üye ise üyelik statüsünün ne olduğu, davacının üstlendiği marangozluk işini tam ve gereği gibi yerine getirip getirmediği, davanın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı, davacının uzun bir süre daire tescilini istememesi sebebiyle kötü niyetli sayılıp sayılamayacağı, davacıya tahsisi mümkün bir daire bulunup bulunmadığı, daire tahsisi mümkün değil ise daire rayiç bedelinin kooperatiften tahsilinin gerekip gerekmediği, konularındadır.
Mahkememizce kooperatif defter ve belgeleri ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden temin edilen kooperatife ait belgeler üzerinde muhasebe uzmanı bilirkişiye yaptırılan inceleme neticesinde, davacıdan 2013 yılında 2.000 TL'lik bir tahsilat yapıldığına ilişkin bir kayıt tespit edilebilmiş ise de üye kayıt defterleri ve bazı yılları ilişkin ticari defterlerin ibraz edilememesi sebebiyle kooperatif nezdinde davacıya ilişkin başka bir kayda ulaşılamamıştır. Davacının yapacağı işlerin karşılığında kooperatife üye olarak kaydedildiğine dair ortaklık senedi düzenlenmesi, ortaklık senediyle uyumlu şekilde 4 adet dairenin kendisine devredilmesi ve dahası 5. dairenin de kendisinin fiilen teslim edilmesi, 5. daire davacının/kiracısının kullanımındayken kooperatif aleyhindeki icra takibi neticesinde tahliye emriyle bu dairedeki kullanımına son verilmesi karşısında sağlıklı bir incelemenin yapılamadığı kooperatif kayıtlarından yola çıkılarak bir kanaate varmanın hakkaniyete uygun olmayacağı anlaşılmıştır. Bu bakımdan davacının üstlenmiş olduğu marangozluk işini tam ve gereği gibi yerine getirip getirmediğinin inşaat mühendisi bilirkişi refakatinde keşfen incelenip tetkik edilmesinin ve buna göre bir neticeye varmanın daha adil bir çözüm olacağı kanaati oluşmuştur. Keşfen yapılan inceleme neticesinde düzenlenen rapor içeriğinden, davacının üstlendiği marangozluk işini eksiksiz ve ayıpsız olarak yerine getirdiği anlaşılmıştır. Kaldı ki davalı kooperatif eksik veya ayıplı ifaya yönelen bir savunması da bulunmamaktadır. Hal böyle olmakla davacının kooperatif üyesi olduğu ve üyelik vecibelerini yerine getirdiği, ortaklık senedinde belirtilen 5 adet dairenin kendisine devrinin gerektiği sonucuna varılmıştır. Ne var ki davacıya devredilmeyen beşinci daire kooperatifin borcu sebebiyle cebri icra yoluyla satılarak dava dışı kişiye devredildiğinden, bu daire ile eş değer davacıya tahsisi mümkün olan bir daire de kalmadığından, davacının ancak dairenin rayiç bedelini talep edebileceği anlaşılmıştır. Bu bakımdan bilirkişi incelemesiyle belirlenen daire rayiç bedelinin öncesinde temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle davalı kooperatiften tahsiline karar verilmesi gerekmiştir. Her ne kadar davalı kooperatif vekili tarafından, dosyaya sunulan ortaklık senedinin şeklen geçerli olmadığı ileri sürülmüş ise de ifade edilen fiili durum karşısında şekilsiz iddiası yerinde görülmemiş ve incelemeye konu edilmemiştir. Yine davalı kooperatif vekili tarafından zamanaşımı defisi ileri sürülmüş ise de kooperatif üyeliği devam ettiği müddetçe üyelikten doğan haklar için zamanaşımı süreci başlamayacağından bu savunma da yerinde görülmemiştir. Bu itibarla aşağıdaki şekli ile hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-DAVACININ, TAPU İPTALİ VE TESCİLE YÖNELİK TERDİTLİ BİRİNCİL TALEBİNİN REDDİNE,
2-DAVACININ, BEDELE YÖNELİK TALEBİNİN KABULÜ İLE, 2.150.000,00TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Hazine tarafından karşılanan 1.560,00TL arabuluculuk giderinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 146.866,50TL karar ve ilam harcından dava açılırken alınan 1.707,75TL peşin harç ve yargılama sırasında alınan 35.008,87TL tamamlama harcı toplamı olan 36.716,62TL harcın mahsubu ile bakiye 110.149,88TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
5-Davacı tarafından karşılanan 38,40TL vekalet suret harcı, 269,85TL başvuru harcı, 1.707,75TL peşin harç, 35.008,87TL tamamlama harcı, 444,60TL tedbir harcı, 7.391,80TL keşif harcı, 20.700,00TL bilirkişi ücretleri ve 4.752,00TL posta-tebliğat gideri olmak üzere toplam 70.313,27TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
7-AAÜT'ye göre 296.500,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 s. HMK'nın 345. maddesi gereğince (2) hafta içerisinde, ilgili BAM Hukuk Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere ve oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.15/10/2025
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...