T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ... Esas - ... Karar
T.C. TÜRK MİLLETİ ADINA
KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO :
KARAR NO :
HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI : ... - (T.C. Kimlik No: ...)
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI :
VEKİLİ :
DAVA : İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile davacı şirket arasında 29.11.2016 tarihli İşyeri Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, işbu sözleşme ile Karatay Belediyesi ... Mahallesi ... Cd. No:... ... ada ... parsel adresinde sözleşmede nitelikleri belirtilen 5157,91 m2 arsa içerisindeki 997 m2 kapalı ve 50/21 arsa payına sahip bağımsız bölümün yapılması ve sözleşmedeki şartlar ile taşınmazın satıcı tarafından alıcıya devredilmesi taahhüt edildiğini, ancak satıcı tarafından satış konusu taşınmaz 2017 yılı Temmuz ayında fiilen teslim edildiğini, tapu devri ise daha sonra yapıldığını, satış ve yapım konusu binada teslim tarihinden sonra zamanla meydana gelen hasar ve zararlar gizli ayıp niteliğinde olduğunu, kullanım ile ortaya çıktığını, kanunun amir hükmü gereğince bu ayıplar ortaya çıkar çıkmaz sözlü olarak muhataba bildirildiğini, muhatap şirket yetkilisi tarafından muayene edilerek bunların imalat hatası nedeni ile oluşturduğunu ve giderileceği belirtildiği halde hasarın giderilmesi için gereken yapılmadığını, bunun üzerine Konya . Noterliği'nin 03.11.2020 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; "29.11.2016 tarihli sözleşme ile inşasını ve teslimi taahhüt ederek teslim ettiği fabrika binasında zaman içinde çökme ve başkaca nedenlerle binada çatlak ve hasarlar meydana geldiği" ihtaren davalıya bildirildiğini, hasarın tamiri için gereken tamir ve tadilatın yapılması talep edildiğini, fakat davalının cevap vermediğini, Konya . Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş Esas, ... D.İş Karar sayılı tespit davası sonucunda alınan 04.12.2020 tarihli bilirkişi raporu alındığını, taşınmazdaki ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğunun ortaya çıktığını, davalı aleyhine Konya . İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı dosyası ile davalı şirket aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının icra takibine itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptali ile %20 icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Konya . Sulh Hukuk Mahkemesi'nden alınan rapora itiraz ettiklerini, dava konusu muhtemelen tespit isteyen tarafından binaya sonradan kaçak olarak yapılan 2. katların kolonların saha betonuna direk montajlanmasından, yada aşırı yüklü ağır vasıta yüküne maruz kalmasından kaynaklanmış olabileceğini, bu çatlamanın binanın oturması ile alakası olmadığını, duvarlar yük duvarı olmadığını ve basit bir tamir ile arızanın giderilebileceğini belirterek, davanın reddine, %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Dilekçeler aşaması tamamlanmış, taraflara duruşma gününü bildirir davetiye tebliğ edilerek duruşma açılmıştır.
Mahkememizce . İcra Müdürlüğü'ne, Karatay Tapu Müdürlüğü'ne, Konya . Sulh Hukuk Mahkemesi'ne, Konya Ticaret Sicili Müdürlüğü'ne, Konya . Noterliği'ne, Karatay Tapu Müdürlüğü'ne, Konya N.E.Ü. Rektörlüğü'ne, Konya S.Ü. Rektörlüğü'ne, Konya KTO Karatay Üniversitesi Rektörlüğü'ne, Konya Çevre ve Şehircilik, İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne, Konya Teknik Üniversitesi Rektörlüğü'ne yazılar yazılarak gerekli bilgi ve belgeler getirtilerek dosyamız arasına alınmıştır. İnşaat Mühendisinden rapor alınarak, taraflara raporun tebliğinin temini sağlanmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; gayrimenkul satışından kaynaklanan gizli ayıp iddiası nedeniyle uğranılan zararın tazmini amacıyla başlatılan icra takibine davalının itirazı üzerine açılan itirazın iptali davasıdır.
Konya . İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı takip dosyasının incelenmesinde; alacaklısının ... Tic. Ltd. Şti., borçlusunun ... Tic. A.Ş. Olduğu, borcun Konya . Sulh Hukuk Mhk. ... D.İş sayılı dosyası ile yapılan tespit sonucu oluşan hasar bedelinden kaynaklandığı, toplam 294.465,67 TL üzerinden takip başlatıldığı görülmüştür.
29/11/2016 tarihli işyeri satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde; satıcının ... A.Ş., alıcının Mazlum Vural.. Ltd. Şti., sözleşme konusunun, Karatay Belediyesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, No... , ... Ada ... Parsel, adresinde sözleşmede belirtilen niteliklere sahip 5157,91 metrekare arsa içerisindeki 997 metrakare kapalı ve 50/21 arsa payına sahip bağımsız bölümün yapılması ve sözleşmedeki şartlar ile taşınmazın satıcı tarafından alıcıya devredilmesi olduğu ve devamında sözleşme şartları, satış bedeli, ödeme planını ve cezai şartların düzenlendiği gömrülmüştür.
Mahkememizce dava konusu gayrimenkule ilişkin olarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış, 15/12/2021 tarihli raporda sonuç olarak; dava konusu, ... Mahallesi ... Caddesi No: ... Karatay/Konya adresinde, tapuda ise Konya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... cilt, ... kütük sayfa, ... ada ... parsel numaralı, 5.157,91 m2 alanlı arsa üzerinde iki katlı prefabrik imalathane ve arsası vasıflı ana taşınmazda; zemin kat ... bağımsız bölüm numaralı 21/50 arsa paylı imalathane vasıflı taşınmaz olup davalı ... Tic. 1.td. Şti. adına kayıtlı olduğunu, edinme tarihi 18.10.2017 olduğu, ... bağımsız bölüm imalathane, zemin kat ile asma kat imalathane ekinden oluştuğunu, asma kat imalathane eki büro olarak kullanıldığını, yapı ruhsatı 15.09.2015 tarihinde ... ruhsat no ve yapı kullanıma izin belgesi 22.06.2017 tarihinde ... belge numarası ile alındığını, 26.11.2021 tarihinde yapılan keşif sırasında da, Konya . Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyasında bulunan 04.12.2020 tarihli bilirkişi tespit raporunda belirtilen aynı hususların tespit edildiğini, imalathanenin projesine uygun olarak yapıldığını, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olduğunu, atölye zemini konusunda ise sözleşmede en az 17 cm kalınlığında helikopterle sıkıştırılmış beton olacağı belirtilmiş, mimari projesinde sıkıştırılmış zemin + 15 cm blokaj üzerine 20 cm vakumlu saha betonu olarak projelendirildiğini belirtmiştir. Aynı bilirkişi ile 25/02/2022 tarihinde taşınmaz üzerinde keşif yapılmış, inşaat bilirkişisi 12/04/2022 tarihli ek raporda sonuç olarak;
işin projesinde olmayan çelik taşıcı sisteme oturan ilave kısmı, Konya . Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş sayılı dosyasında bulunan 04/12/2020 tarihli bilirkişi tespit raporunda da yer aldığını, ... bağımsız bölüm imalathane, zemin kat ile asma kat imalathane ekinde oluşan zararların nedenlerinin ve işin projesinde olmayan çelik taşıcı sisteme oturan ilave kısmın yapı duraylılığına müsbet/menfi etkisinin tespiti için, yapının performansının belirlenmesi gerektiğini, yapı performansının belirlenmesi, ancak üniversitelerin ilgili bölümleri, İMO ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bu konuda yetkilendirilmiş özel mühendislik büroları tarafından test ve deneylere dayalı teknik inceleme raporu ile yapıldığı belirtilmiştir.
Mahkememizce N.E.Ü. Yapı Anabilim Dalı Başkanı Teknik Bilirkişiden rapor alınmış, bilirkişi 25/10/2022 tarihli raporda sonuç olarak; "Rapora konu olan prefabrik yapının tuğla duvarlarında ve yer döşemesinde yaygın ve geniş çatlaklar mevcuttur. Çatlaklar Şekil 1 de verilen aks isimlemesine göre G aksı çevresindedir. Özellikle G-9 aks kolonu çevresindeki duvar çatlakları ve ofis katındaki çatlaklar dikkat çekicidir. Gözlenen çatlaklar aynı doğrultuda devam etmekte ve tuğla duvarın derinlerine nufuz etmiştir. Dolayısıyla bu çatlaklar sıva çatlağı değil, yapısal hasar çatlağıdır. Bu çatlakların su, ısı nem gibi koşullardan oluştuğu ifadesi doğru değildir. Yapısal sistemde aşağıda açıklandığı gibi bir deformasyon- hareket mevcuttur. Bina asimetrik olarak G aksı boyunca deplasman (çökme) yapmaktadır. Bu deplasman neticesinde gevrek tuğla duvarlar çatlamaktadır. Bu deplasmanların kolon ve kirişlere olan etkisi henüz gözle görülür seviyede değildir. Kolon ve kirişler birbirine kısmen mafsallı şekilde bağlanmıştır. Dolayısıyla bina taşıyıcı sistemi bu temel-mesnet çökmesini tolere edebilmektedir. “Kolon ve kirişlerde hareket yok” ifadesi yanlıştır. Binada harita mühendisleri tarafından çok hassas ölçümler yapılsa idi, kolon ve kirişlerin de hareket ettiği görülebilirdi. Ancak bu aşamada, bu ölçümlere gerek yoktur. G aksı boyunca temel deplasmanın etkileri çok barizdir. “Kolon ve kirişlerde hareket yok” ifadesi yanlıştır. Binada harita mühendisleri tarafından çok hassas ölçümler yapılsa idi, kolon ve kirişlerin de hareket ettiği görülebilirdi. Ancak bu aşamada, bu ölçümlere gerek yoktur. G aksı boyunca temel deplasmanın etkileri çok barizdir. Saha betonunda geniş ve uzun çatlak G aksına paraleldir. Saha betonunda açılan gözlem deliğinden, betonda donatı bulunmadığı görülmüştür. Donatı olması çatlağı engelleyemezdi. Donatı sadece yer çatlağının bu derecede genişlemesini azaltabilirdi. Yapıda deprem performans analizi yapılmıştır. Yapının deprem performans incelemesi sonucu, prefabrik yapının, Türk Bina Deprem Yönetmeliği 2018 şartlarını karşıladığı ve deprem performansının güvenli sonç verdiği tespit edilmiştir. Bina Deprem riski bakımından gerekli şartları sağlamaktadır. Prefabrik sistem yeterlidir. Yapıda mevcut durumda oluşan çatlaklar binanın zati yükleri altında oluşmuştur. Deprem sonrası oluşan bir hasar durumu değildir. Yapının bulunduğu sahanın zemin etüt raporuna ulaşılamamıştır. Ancak bölgenin genel durumu iyi bilindiği için zemin sınıfının kısmen kötü bir zemin sınıfı olan ZD zemin olduğu bilinmektedir. ZD zemin türü için geçerli zemin emniyet gerilmesi ve yatak katsayısı bina civarında yapılan bir zemin etütünden alınmıştır. Zemin emniyet gerilmesi 30-35 t/m? ve yatak katsayısının 1680 t/m? olduğu kabul edilmiştir. Bu değerlerin tam olarak tespiti için yapı çevresinde detaylı bir zemin etütü gereklidir. Ancak bu rapora dahil edilen üst yapı analizi için yukarıda yapılan kabülün yeterli olacağı değerlendirilmiştir. Yapı ... proğramında analiz edilmiştir. Yapı kolonlarının altında bulunan temel sistemi de modellenmiş ve zemin tepkisi lineer yaylarla modellenmiştir. Yapının zati ve hareketli yükleri altında temellerde oluşan oturmalar (deplasmanlar) tespit edilmiştir. Ayrıca zeminde oluşan gerilmelerde hesaplanmıştır. Bu analize göre bina temel ebatları teorik olarak yeterlidir. Bina içine sonradan ilave edilen çelik ofis kısmı da ... modeline dahil edilmiş ve mesnet deplasmanları tekrar hesaplanmıştır. Buna göre ilave çelik kattan dolayı G ve F aksları ile 3-4 aklarının kesişimindeki 4 kolon haricinde diğer kolonların temelindeki deplasmanlardaki artış ihmal edilebilecek seviyededir. Dolayısıyla ilave çelik katın G-9 kolon çevresindeki çatlaklara etkisi yoktur. Aynı şekilde ilave çelik katın, yer döşemesinde bulunan ve G aksına paralel uzun zemin çatlağına etkisi yoktur. Ancak ilave çelik kat G-3, G-4â, F-3, ve F-4 kolon temellerinde ... arasında ilave mesnet çökmesine (deplasmana) neden olmuştur. Ofis katındaki çatlaklar G aksının deplasman yapması ile oluşmuştur. İlave çelik kat G-3, G-4, F-3, ve F-4 kolonlarının 9650 ye varan oranlarda fazla deplasman yapmasına neden olmuştur. Buda sadece ofis binasındaki çatlakların dahada açılmasına neden olmuş olabilir. Bunun haricinde G-3, G-4, F-3, ve F-4 kolonları haricinde diğer kolonların çevresindeki ve yerdeki çatlağın ilerlemesi-artması ile alakası yoktur. Netice olarak, ilave çelik kat ofis katındaki duvar çatlakların ilk oluşuma etkili değildir. Bu çatlaklar binadaki farklı oturma neticesinde obaşlamıştır. Ancak ilave çelik kısım bu çatlakların artmasına ve derinleşerek büyümesine etki etmiştir. Çelik kısım mühendislik kurallarına uyulmadan el yordamı ile (mühendislik hesabı ve hizmeti olmaksızın) yapılmıştır. Bu kısım için yeni temel yapılmamış ve saha betonuna bastırılarak yükleri mevcut temele aktarılmıştır. Binada meydana gelen ve G aksının farklı oturmasına neden olan sebep; zeminde meydana gelen farklı oturmalardır. Zeminde yapılan dolgu katmanlarının homojen olarak (her yerde eşit) sıkıştırılmaması sebeplerden birisidir. Ayrıca yığılan dolgu malzemesinin homojen olmaması, kil gibi toprak türleri ihtiva etmesi ve su etkisi de farklı deplasmana neden olabilir. Yer altı su seviyesinin değişmesi, daha derinlerde problem yaratmış olabilir. Ancak bunun tespiti ve ıspatı çok zordur. Dolgunun homojen olarak sıkıştırılıp sıkıştırılmadığını tespit için zemin etütü ve sahada plakla yükleme testleri yapılması gereklidir. Bu testler maliyet olarak yüksektir ve sadece üniversitelerin İnşaat mühendisliği bölümü, geoteknik anabilim dalında yapılabilmektedir. Üniversite laboratuarında bu testler için gerekli test aletlerinin de bulunması gerekmektedir. Ancak mavcut durumda farklı oturma net olarak bellidir. Problem ve netice aşikar olduğu için ilave zemin etütüne gerek olmadığı kanaatindeyim. Bina duvarlarındaki çatlakların onarımı yapılsa bile, binada oturmalar devam edecek ve bu çatlaklar tekrar açılacaktır. Duvarlar yıkılarak tekrar örülse de, sonrasında tekrar çatlaklar oluşacaktır. Dolayısıyla çözüm olarak, davaya konu olan kısımda, tüm dış tuğla duvarların sökülmesi ve yerine hazır sandviç panel türü bir kaplama yapılmasını tavsiye edebilirim. Ofis katında da ara duvarlar da alçıpan duvar sistemi ile yapılabilir. Dış cephe yaklaşık 9.5 m yüksekliğindedir. Buraya monte edilecek panellerde farklı oturma ihtimaline karşı derzler bırakılmalı ve montaj işlemi profosyonel kişilerce planlanmalıdır. Uygun olmayan imalat sonucu diş cephe panellerinde de başka deformasyonlar oluşabilir. Temel sisteminin güçlendirilmesi düşünülebilir. G aksı boyunca tekil temeller sürekli temele çevrilmelidir. Tüm G aksı boyunca uzanan bir temel gereklidir. Bu yeni temel ankraj çubukları ile eski temele bağlanmalıdır. Temel güçlendirme projesinin uzman kişilerce hazırlanması ve imalatının da kurallara uygun olarak yapılması gereklidir. Ancak şu unutulmamalıdır ki, hiçbir şeyin tam garantisi olamaz. Temel güçlendirmesi büyük ihtimalle farklı oturmayı azaltır. Ancak düşükde olsa başarısız olma ihtimali vardır. Binanın önemine göre mini kazık çakılması en kesin sonucu verir. Ancak bu bina için gereksiz bir maliyet oluşturacaktır. Daha kritik ve tarihi eser gibi değerli binalarda tercih edilebilir. Zemin değerlerinin yaklaşık alınmasına itiraz sözkonusu olabilir. Ancak bu raporda çelik kısım eklenmiş ve eklenmemiş sistemlerin mesnet çökmeleri orantılılanmıştır. Bu analizde lineeer elastik çözüm yapılmıştır. Zemin yatak katsayısı değişse bile, raporda verilen oranlar çok farklılık göstermez. 3-4 aksları arasında yapılan çelik ek yapının 7,8,9 akslarındaki kolonlarda deplasman neden olması imkansızdır. Çelik yapının tüm yükünü 3-4 ve F-G akslarının kesişimindeki 4 kolon temeli almaktadır." şeklinde raporunu sunmuştur. Aynı bilirkişi 07/04/2023 tarihli ek raporda sonuç olarak; "Dava konusu binada temelde oturma nedeniyle, bina duvarlarında çatlaklar meydana gelmiştir. Yapıda oluşan hasar deprem nedeniyle değil, binanın kendi zati yükleri altında oluşmuştur. Prefabrik yapı kolon ve kirişleri standart olarak yapıldığı için kusur bulunmamıştır. Dolayısıyla binanın depreme dayanıklı olup olmadığı bu dava konusu ile ilgili değildir. Binaya ek olarak ve ruhsatsız olarak çelik bir ilave yapılmıştır. Belediyeden izin alınmadan, projesiz olarak, el yordamıyla ve mühendislik hizmeti olmadan böyle bir ilavenin yapılması kanaatimce yanlıştır. 6 şubat depremi göstermiştir ki, inşaat faaliyetleri ciddi bir iştir ve yanlış uygulamalar can kayıplarına neden olabilmektedir. Ekleme yapılacaksa bunun yasal yollardan, statik hesapları yapılarak ve gerekli izinler alınarak yapılması gerekmektedir. Yapılan 3 boyutlu sonlu elemanlar analizinde temeller ve altındaki zemin modellenmiştir. Yapılan analiz profesyonelce yapılmış olup doğruluğu konusunda emin olunmalıdır. Binada ekleme olmadan ve ekleme olduktan sonra temel oturmaları incelenmiştir. Ek yapılan çelik kısım yakındaki iki aks dışında ek temel oturmasına etki ETMEMEKTEDİR. Ancak ek çelik yapı kendi komşu akslarında ilave oturmaya neden olmaktadır. Temel oturmasının başlamasının nedeni ek çelik kısım DEĞİLDİR. Ancak bu çelik kısım yakınındaki iki aksta oturmayı kısmen artırmıştır. Temel oturmasının nedenini tam anlamak için detaylı zemin etüdü ve zemin yükleme deneyleri yapılması gerekmektedir. Ancak şu aşamada gerek olduğunu düşünmemekteyim. Çünkü bir temel oturması olmuştur ve gözle görülen hasara neden olmuştur. Temel oturmasının nedeni temelin iyi sıkıştırılmaması olabilir. Zemin sıkılaştırılmamış denemez, ama yeterli miktarda yada tekniğine uygun yapılmamış olabilir. Ayrıca, zemin malzemesinde kil gibi bileşenler olabilir. Buda zamanla oturmaya neden olur. Her hâlükârda müteahhit firmanın inşaata başlamadan detaylı bir zemin etüdü yapması gerekirdi. Dolgu malzemesi için üniversiteden veya uzman laboratuar firmaaarı aracılığıyla etüd yapılabilirdi. Bu işlem yapılsaydı zemin-temel oturması öngörülebilir ve gerekli geoteknik önlemler alınabilirdi. 6 şubat depreminden sonra 1 ay kadar deprem bölgelerini detaylı olarak gezdim. Bina göçmelerinin büyük kısmı kötü zeminde etüt yapılmadan bina inşaası nedeniyle olmuştur. Zemin etüdü binanın sağlamlığı kadar önemlidir. Bu dosyada prefabrik yapı standarttır. Binanın diğer imalatları uygundur. Ancak zemin binada söz konusu duruma neden olmuştur. Çelik kısmın oturmayı bir miktar artırdığı daha önce belirtilmişti. Bu nedenle tamirat masrafları içinde davacı tarafında dahili olması uygundur. Toplam maliyetin 415 inin davacı taraf tarafından, diğer kısmında davalı tarafından karşılanması uygundur. Aşağıdaki tabloda tamirat için metraj ve fiyat analizi verilmiştir. Takdir mahkemenizindir." şeklinde belirtmiştir.
Mahkememizce yeniden re'sen inşaat mühendisi bilirkişi ile hesap bilirkişi'nden birlikte rapor alınmış, 25/03/2024 tarihli raporda sonuç olarak; "Dava konusu taşınmazın Konya ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde 5.157,91 m2 yüzölçümünde İki Katlı Prefabrik İmalathane Ve Arsası niteliğinde, zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm imalathane olduğu, taraflar arasında 29.11.2016 tarihli İşyeri Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, işbu sözleşme ile Karatay Belediyesi ... Mahallesi ... Cd. No:... ... ADA ... PARSEL adresinde sözleşmede nitelikleri belirtilen 5157,91 m2 arsa içerisindeki 997 m2 kapalı ve 21/50 arsa payına sahip bağımsız bölümün yapılması ve sözleşmedeki şartlar ile taşınmazın satıcı tarafından alıcıya devredilmesinin taahhüt edildiği, davalı tarafından inşaatı yapılan satış konusu taşınmazın teslim tarihinden sonra işyeri zemin betonunda çatlamalar ortaya çıktığı, bina zemininde meydana gelen oturma sonucunda duvarlarda geniş çatlak hasarları oluştuğunu, zeminde oturmaya (çökmeye) bağlı çatlakların (hasarların) oluştuğu yönünde bilirkişi raporları arasında ihtilaf bulunmadığı, zemin betonun 15 cm yapılı olduğu, Konya . Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş sayılı tespit dosyasındaki bilirkişi raporunda yer aldığı, zemin saha betonunun taraflar arasındaki sözleşmeye göre 17 cm, projeye göre 20 cm yapılması gerekirken eksik yapılı olduğu, zemin saha dolgusunun hangi malzeme ile doldurulduğu ve sıkıştırıp sulanmasının yeterince yapılıp-yapılamadığı konusunda tespitler yapılamadığı, dava konusu yapıda proje ve ruhsat harici çelik ofisinin yapıldığı, bu çelik ofisinin ilave yük getirmesinin mümkün olduğu, bu ilave yükten dolayı zemindeki oturmalarda kısmi etkisinin bulunmasının mümkün olduğu, herhalükarda yapının oturduğu alanda oturma hareketlerinin oluştuğu, bu oturma hareketlerinin bütün yapılarda oluşabileceği gözönüne alınarak, yapılacak tüm imalatların proje, fen ve sanat kaidelerine yapılmasının zorunlu olduğu, duvarlardaki çatlamaların sıva çatlağı olmadığının bilirkişi raporunda tespit edildiği, oturmalardan çatlamasının olmaması gerektiği, bu nedeninin duvarların fen ve sanat kaidelerine göre yapılmamasından, duvar üst birleşim noktasında duvar sıkıştırma işleminin iyi yapılmamasından kaynaklı işçilik hatalarının olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır. Mahkemece kusur oranları hakkında değerlendirmenin yapılması gerektiği kanaatinin hasıl olması durumunda; davalı yüklenicinin zemin saha betonunu 20 cm vakumlu beton olarak yapması gerekirken 15 cm olarak yapması (tespit raporundan), oturmanın dolgu ve sıkıştırmanın yeterince yapılmamasının da oturma çatlaklarına neden olduğu ve duvarların fen ve sanat kaidelerine göre yapılması halinde çatlakların oluşmaması gerektiği hususları hep birlikte değerlendirildiğinde davalı yüklenicinin % 85 oranında kusurlu olacağı, davacı mal sahibi tarfından proje ve ruhsat harici ilave çelik ofisin yapılması, zemin saha betonuna ilave yük tesirini kısmen göstermesi nedeniyle, zemin oturmasına dayalı çatlamayı tetikleyeceğinden davacının % 15 oranında kusurlu olacağı, itirazın iptaline konu edilen eksik ve ayıplı iş bedelinin KDV dahil 437.951,98 TL olduğu, eksik ve ayıplı işlerin GİZLİ AYIPLI İMALAT olduğu, taraflar arasında 29. 11.2016 tarihli iş yeri satış vaadi sözleşmesi yapıldığı. Dava konusu yerin 2017 yılı temmuz ayında fiilen teslim edildiği, tespit tarihine göre itirazın iptaline konu edilen eksik ve ayıplı iş bedelinin KDV dahil 289.680,00 TL olduğu, eksik ve ayıplı işlerin gizli ayıplı imalat olduğu, kusur oranlarına göre; davalının kusur oranına düşen bedelin 289.680,00 TL x 0,85 =246.228,00 TL olduğu, davacının kusur oranına düşen bedelin 289.680,00 TL x 0,15 = 43.452,00 TL olduğu, dava tarihine göre itirazın iptaline konu edilen eksik ve ayıplı iş bedelinin KDV dahil 437.951,98 TL olduğu, eksik ve ayıplı işlerin gizli ayıplı imalat olduğu, kusur oranlarına göre; davalının kusur oranına düşen bedelin 437.951,98 TL x 0,85 =372.259,18 TL olduğu, davacının kusur oranına düşen bedelin 437.951,98 TL x 0,15 = 65.692,80 TL olduğu, dava konusu itirazın iptaline ilişkin bedelin tespit tarihine göre KDV dahil 289.680,00 TL olduğu kabul edilecek olur ise icra takibinin 246.228,00TL asıl alacak +4.632,80 TL işlemiş avans faizi = 250.860,80 TL olduğu, takibin 250.860,80-TL üzerinden devamı gerekeceği, 20.04.2021 dava tarihi itibariyle gizli ayıplı imalatlar bedelinin KDV dahil 372.259,18 TL asıl alacak kabul edilecek olur ise, icra takibinin 372.259,18TL üzerinden devamı gerekeceği," belirtilmiştir.
Mahkememizce Ankara Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi kanalı ile iki inşaat mühendisi ve bir hukukçu bilirkişi heyetinden rapor alınmış, bilirkişi heyeti 12/02/2025 tarihli raporda sonuç olarak; bilirkişi raporunda bulunan hasar hesabına detaylı analiz yapılmadığından heyetimizce itibar edilmediği, bilirkişi raporunda bulunan hesaplamanın kalem olarak doğru ancak 2023 yılı fiyatları olduğundan dolayı itibar edilmediği, bilirkişi raporunda yapılan hesaplamanın doğru kalemler ve 2021 yılı birim fiyatları alındığından hasarın 437.951,98 TL olarak heyetimizce uygun bulunduğu, özellikle 2. Bilirkişi teknik raporunda yer alan; zemindeki oturmaların, 2-3/F-G aksı civarındaki çelik ofis kısmından farklı olarak özellikle G-9 Aksı kolonu etrafında oluştuğu ve zemin dayanımının yetersiz olduğunun herhangi bir teste gerek olmadan görülebileceği, ayrıca zeminde yeterli kademeli sıkıştırma yapılmadan üst yapı inşaatına devam edildiğinin diğer bir ispatı olan; toprak üstü zemin betonundaki derin çatlaklardan da belli olduğu ayrıca sözleşmeye göre 17 cm, projeye göre 20 cm yapılması gereken zemin betonunun, 15 cm kalınlığında üstelik donatısız olarak yapıldığı, davacıya herhangi bir kusur verilmediği çünkü bu tarz ticari nitelikli hangar tipi yapılarının ağır malzeme, mobil ya da sabit vinçler, ağır vasıtaların düşmesi devrilmesi gibi yüklere karşı hesaplamaların olması gerekirken basit bir çelik ofisli asma katla yapıya zarar verilmesinin ve zeminde oturmalar olmasının hayatın doğal akışına aykırı olduğunun düşünüldüğü zaten esas oturmaların bu bölgede değil yapının diğer köşesi olan 9-G aksında olduğu, heyetimizce yapı gizli ayıplı bulunmuş olup toplam hasar miktarının KDV dahil 437.951,98 TL olduğu belirtilmiştir.
Ayıplı eser, sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Eğer eser, iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa, kural olarak, ayıplı yapıldığı kabul edilir. Ayıplı işlerle ilgili olarak, açık ayıplar yönünden teslimden itibaren makul sürede, gizli ayıplar yönünden de ayıbın ortaya çıkmasından itibaren derhal yükleniciye ayıp ihbarında bulunulması zorunludur. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre, ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp, süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü deliller ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.02.1979 gün ve ... Esas, ... Karar, Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... esas, ... karar sayılı ilamı ve aynı dairenin 06.02.2002 gün ve ... Esas, ... Karar, 19.03.2012 gün, ... -... sayılı ilamları)
Tüm dosya kapsamı üzerinden yapılan değerlendirmede; davacının, davalı ile davacı şirket arasında 29.11.2016 tarihli İşyeri Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile Karatay Belediyesi ... Mahallesi ... Cd. No:... ... ada ... parsel adresinde sözleşmede nitelikleri belirtilen 5157,91 m2 arsa içerisindeki 997 m2 kapalı ve 50/21 arsa payına sahip bağımsız bölümün yapılması ve sözleşmedeki şartlar ile taşınmazın satıcı tarafından alıcıya devredilmesi taahhüt edildiğini, ancak satıcı tarafından satış konusu taşınmaz 2017 yılı Temmuz ayında fiilen teslim edildiğini, tapu devri ise daha sonra yapıldığını, satış ve yapım konusu binada teslim tarihinden sonra zamanla meydana gelen hasar ve zararlar gizli ayıp niteliğinde olduğunu, kullanım ile ortaya çıktığını, bu ayıplar ortaya çıkar çıkmaz sözlü olarak muhataba bildirildiğini, muhatap şirket yetkilisi tarafından muayene edilerek bunların imalat hatası nedeni ile oluşturduğunu ve giderileceği belirtildiği halde hasarın giderilmesi için gereken yapılmadığını, bunun üzerine Konya . Noterliği'nin 03.11.2020 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; "29.11.2016 tarihli sözleşme ile inşasını ve teslimi taahhüt ederek teslim ettiği fabrika binasında zaman içinde çökme ve başkaca nedenlerle binada çatlak ve hasarlar meydana geldiği" ihtaren davalıya bildirildiğini, hasarın tamiri için gereken tamir ve tadilatın yapılması talep edildiğini, fakat davalının cevap vermediğini, Konya . Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş Esas, ... D.İş Karar sayılı tespit davası sonucunda alınan 04.12.2020 tarihli bilirkişi raporu alındığını, taşınmazdaki ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğunun ortaya çıktığını, davalı aleyhine Konya . İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı dosyası ile davalı şirket aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının icra takibine itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptali ile %20 icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ettiği, dosya kapsamında aldırılan ve Mahkememizce hükme esas alınan bilirkişi heyeti 12/02/2025 tarihli raporunda özetle yapının gizli ayıplı olduğu ve toplam hasar miktarının KDV dahil 437.951,98 TL olduğunun belirtildiği, ayıplı işlerle ilgili olarak, açık ayıplar yönünden teslimden itibaren makul sürede, gizli ayıplar yönünden de ayıbın ortaya çıkmasından itibaren derhal yükleniciye ayıp ihbarında bulunulması zorunlu olduğu, ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp, süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü deliller ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabileceği, davacının ayıp ihbarına ilişkin Konya . Noterliğinin 03.11.2020 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarını davalıya keşide ettiği, ayrıca Konya . Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 10.11.2020 tarih ve ... D.İş sayılı dosyası ile yapılan tespit neticesinde alınan bilirkişi raporunun da davalıya 13.02.2021 tarihinde tebliğedildiği, davalıya gizli ayıp ihbarının bildirilmiş olduğu kanaatine varılmakla, davacının davasını ispatladığı, aksinin davalı tarafça ispatlanamadığı, davalı tarafından yemin deliline de dayanılmadığı anlaşılmakla davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle ;
1-Davanın KABULÜNE, Konya .İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasından yapılan İTİRAZIN İPTALİ ile 289.680,00 TL asıl alacağa takip tarihinden itibaren işleyecek avans faizi üzerinden TAKİBİN DEVAMINA, fazlaya dair talebin reddine,
2-Takibe konu asıl alacak olan 289.680,00 TL üzerinden %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Karar tarihi itibariyle (ve dava değerinin 289.680 TL olduğunun kabulü ile) alınması gereken 19.788,04 TL nispi karar ve ilam harcından, peşin alınan 3.474,69 TL harcın mahsubu ile kalan 16.313,35 TL eksik harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan 3.474,69 TL peşin harç gideri, 59,30 TL başvuru harcı gideri, 180 TL taksi ücreti gideri, 991,80 TL keşif harcı gideri, 21.500 TL bilirkişi ücreti gideri, 561,65 TL tebligat ve posta gideri olmak üzere toplam 26.767,44 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
6-Karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca (dava değerinin 289.680 TL olduğunun kabulü ile) davacı vekili için 46.348,80 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Arabuluculuk görüşmelerinden dolayı Hazine tarafından (suçüstü ödeneğinden) yapılan 1.320 TL yargılama giderinin, davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, bu amaçla 492 s. Harçlar Kanunu'nun 28/a maddesi gereğince harç tahsil müzekkeresi yazılmasına,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmının 6100 s. HMK.nun 333. maddesine göre karar kesinleştiğinde re'sen taraflara iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, verilen kararın, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek dilekçe ile Konya Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 15/05/2025
Katip ... Hakim ...
Bu belge 5070 sayılı kanun uyarınca Elektronik İmza ile imzalanmıştır.